项目投资估算及资金筹措计划

项目概况项目位于周口市川汇区，北临育新街、南临七一路、西临文明路、东临农路、项目总用地亩、南宁市计划国土局批准，用地功能为商业住宅和辅助设施，实际建设占地面积m2，容积率为m2。(表：6-1-1)【项目的主要技术经济指标】内容指标内容指标建设场所周口市川汇区计划总占地面积实际占地面积测量容积率面积总建筑面积建筑容积率建筑物的密度绿地率住宅面积商业面积地下室面积居住总数根据上述计划经济指标，计算容积率的总建筑面积m2，其中建议住宅m2、商业部分m2，无容积率的地下室的建筑面积m2、合计车位、项目总建筑面积m2、建设层的商业大楼。项目投资计划(1)投资组合方式在房地产开发中，大量资金周转仅靠我们自己的经济实力进行项目开发是困难的，本项目总投资(包括贷款建设期的利息)为万元，建设经营期整体为年，建设周期长，资金投入量大的建设项目。 因此，公司建议以各种投资组合来运用，一方面可以降低融资压力，帮助资金流通，另一方面可以相对降低我们的风险，顺利开发项目。本项目开发投资的资金来源有三个途径。 一种是自己的资金，二种是向银行融资，三种是预售收入用于投资部分。 资金工作方式如下：自己资金全部用于投资的销售收入中减去与销售相关的税金，用于投资，按销售收入%计算或不足的资金，从银行贷款。 本项目开发总投资(含贷款利息)合计万元，自己资金万元，占总投资的%，销售收入再次投入投资合计万元，另外贷款金额合计万元。(2)资金动作方式在项目前期，取得将聚集的自己资金用于土地使用权转让金和前期工程费支付的土地使用权后，向银行和金融机构抵押贷款，可以用于地面建筑物建设的商业、住宅建筑物建设完成主体工程后可以销售，销售收入加上其他方式筹措的资金，项目1、自己的资金项目整体自我资金为万元，占总投资的%，逐年投入。 详情请参照表：6-1-2(表：6-1-2 )自己资金年度投入表(单位：万元)第一年第二年第三年第四年2 .银行贷款银行长期贷款合计万元，从占总投资%的第一年开始每年借一次。(表：6-1-3 )银行贷款年度投入表(单位：万元)第一年第二年第三年第四年3 .销售收入再投入。销售收入的再投入按销售收入的%计算，从项目有销售收入的最后一年开始到项目建设经营期间结束，上半年是销售收入整体的%，下半年是销售收入整体的%，总销售收入再投入万元，占总投资的%。(表：6-1-4 )销售额再投入年度投入表(单位：万元)年左右上半年下半年段周期设定开发正式开始的时间，如果项目计划方案得到计划部门批准，就把这个时间作为项目开发周期的开始日期。 开发计划的安排根据的计划方案和开发总周期，各主要的阶段性工程周期的设定，本项目的开发大致计划制定下表(以季度为单位)。 (参照图表：6-2-1 )(表：6-2-1)项目实施计划表项目投资估计和资金筹措计划一、项目投资和成本费用的估计(1)开发成本估计(一)投入土地使用权转让金、土地征用及拆迁配置补偿和前期工程费三方一平、各种税金、合计资金万元。(2)前期工程费：万元，详情请参阅本项目的前期工程费估计表(见表：6-3-1)。(表：6-3-1)前期工程费估计表(单位：万元)序列号项目计算的根据估价(万元)1计划设计费建设工程费2可行性研究费建设工程费3水文地质调查费建设工程费4打算建设开业费建设工程费合计(3)建设工程费：万元。 (参照表：6-3-2)(表：6-3-2)高层建筑施工费用构成每平方米的建筑面积成本(单位：万元)项目上层(元/平方米)项目上层(元/平方米)桩基础土建工程电梯消防一般水力发电设备煤气通信公共天线。普通的装修对讲机系统地下室费用聪明的设施高层建筑施工费用构成每平方米的建筑面积成本元/平方米建设工程费：高层建筑工程费=万元注：中()是裙子玻璃墙壁和中央空调每平方的建筑面积成本。(4)基础设施费(红线内外工程费):1348.62万元(详见表：6-3-3)。(表：6-3-3)基础设施费用估计表(单位：万元)序列号项目计算的根据金额(万元)1电气工程2供水工程3电信工程4天然气工程5绿化工程6公路工程7排水工程合计(5)建设辅助设施费：万元，详情请参阅表：6-3-4 (表：6-3-4)建设辅助设施费估计表(单位：万元)序列号项目建筑面积(平方米)单价(元/平方米)金额(万元)1幼儿园2房地产管理处3会所4公共厕所合计(6)开发期间的税金：万元，详情见表6-3-5。(表：6-3-5)开发期间税金一览表(单位：万元)序列号类别计算的根据缴纳税款1辅助设施建设费2建筑工程质量安全监督费3供水管网补偿费住宅：元/T店铺：元/T住宅：商店：4供电用电负荷费住宅： /户，/KVA店铺：平方米，元/KVA住宅：商店：5其他6物业管理基金合计(七)无法预见的费用。 万元。(8)开发成本。 万元开发费用的估计1、管理费用：万元。2、销售费用：万元，详情见表6-3-6。(表：6-3-6)销售费用估计表(单位：万元)序列号项目计算的根据估价(万元)1广告宣传和营销费用2销售代理费3其他销售费用合计3、财务费用：万元，详情见贷款偿还表。4、开发费用：万元。三、总成本费用的汇总和分配表本项目的总成本费用见投资成本费用的概算汇总表(表：6-3-7)(表：6-3-7)投资成本费用估计汇总表(单位：万元)成本项目总额(万元)住宅成本(元/平方米)上层商店车座1 .开发成本(一)土地成本(2)前期工程费(三)建设工程费(4)基础设施费(五)共同建设设施(六)开发期间的税金(七)不可预见的费用2 .开发费用(一)管理费用(2)销售费用(三)财务费用3 .合计注：投资分配原则：总原则：所有总投资都要分配到可销售的面积上。细则： (一)按计算投资的各成本分配(2)在各部分中，按功能使用容量分配，按功能使用容量分配(3)不能按使用数量或容量分配时，按各功能的面积比率分配(4)各种税金中与工程有关的是同一部分功能的工程成本比例分配，与工程无关的是功能面积比例分配(5)与工程无关的部分按各功能面积比率分配四、资金筹措、投资计划和借款利息(一)资金筹措和投资计划本项目开发投资的资金来源有三个途径。 一是企业拥有的资金，二是银行贷款，三是销售住房收入进行投资的部分。 本项目开发人员投入自己的资金万元作为起始资金，需要向银行融资万元来投资，剩下的一部分万元用销售室的收入来补充，总投资额为万元，其中万元的银行贷款利率从销售收入中支付。详细投资见计划和资金筹措表(表：6-3-8)(表：6-3-8)投资计划和资金筹措表(单位：万元)顺序号令项目眼睛理解计价器建设经营期上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额1.1建设投资1.1.1土地成本1.1.2前期工程费1.1.3建设工程费1.1.4基础设施费1.1.5公共建设辅助设施费1.1.6开发期间的税金1.1.7不可预见的费用1.1.8管理费1.1.9销售费用1.2贷款利息1.3流动资金2筹措资金2.1有资金2.2借钱2.3重新投入销售额(二)贷款本金的偿还和利息支付长期借款采用每年本金等偿还方案，最后一年偿还，建设经营期的第二年开始计算。 详情请参阅贷款偿还表。 (中央银行从2014年月开始实施的贷款利率： % )(表：6-3-9)贷款利息支付结算表(单位：万元)序列号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1还清债务1.1年初负债累累第一笔债本年度的借款本年度应计利息年底偿还本金年末借款累计1.2第二次借款年初负债累累本年度的借款本年度应计利息年底偿还本金年末借款累计1.3借款的汇总年初负债累累本年度的借款本年度应计利息年底偿还本金年末借款累计2偿还借款的资金来源2.1投资回收注： 1、贷款利率为%；2