鞍山西道写字楼市场

鞍山西路区域办公市场分析作者：崔凯中原观点2005-4-8一、区域范围的定义鞍山西路区域的界定：以鞍山西路为主线，东至卫津路，西至红旗路。沿白蒂路(阜康路以南，长江路以北)。大量信息技术和技术公司分布在该地区。数字产品超市；金融机构；中等和高等教育机构等。交通便利，配套设施相对完善，尤其是发展潜力巨大的高科技产业。本文选取了七个具有代表性的项目作为评价对象。二。区域办公室市场概述1.产业政策对办公楼项目的影响该地区应努力成为天津的科技贸易街。东起卫津路，西至红旗路，南北贯通，以白蒂路为主线。这是天津新技术产业园区的起步区。经过十多年的建设和发展，形成了以电子、通讯、生物医药为主导的颇具规模的特色产业群，聚集了2000多家具有创新能力的中小企业。未来的总体规划目前正在审批中。主要是围绕白蒂路建设5-105000平方米的大型商场，形成信息技术、家电、生物医药等6个核心产业。再过四到八年，整个科贸街的高新技术企业数量将达到目前的2.5倍以上，拥有10多家销售面积超过5000平方米的大型商店，科技贸易总销售额超过100亿元，从而建成天津的“科贸金街”。2.未来规划和城市交通对办公楼项目的影响南开区计划从2004年起，在4-7年内加快柯茂街鞍山西路段的规划改造，规划建设柯茂街白蒂段，提升柯茂街整体档次，拓展发展空间。规划从赛博空间、蓝天和高益三个高科技数码产品商店开始，将白蒂路分为三个部分进行规划和开发。北段(长江路至西湖路)计划重点销售3C电器产品、电子中间产品、生物医药产品和医疗器械。中段(白蒂路与鞍山西路的交叉口)规划以数字产品为重点。南部路段(导航路至康复路)计划侧重于信息服务和电子中间产品。东部建立了科技开发区和科技贸易区，西部建立了高科技产品生产区。根据“科技商贸城”规划，鞍山西路将继续发展信息产业，2.9公里长的白蒂路也将纳入科贸街范围，重点发展信息产业、家电、电子中间产品、生物医药、信息服务、通信产业等六大核心产业，成为南开区区域经济发展的新动力来源。3.区域办事处项目的供应从上表可以看出，过去一两年中列出的办公楼大多是商业和住宅建筑，其特点是每个家庭都有独立的浴室(有些带有管道煤气连接和厨房功能)。由于设计和规划落后，早年修建的办公楼也缺乏服务功能，大厅、大厅和公共走道等设施相对陈旧。这些办公楼的规模不是很大，一楼被用作商业租赁店。例如，兴科大厦7层中有3层用作国美购物中心。博联大厦六楼已改建成餐饮娱乐场所，进一步减少了企业办公空间。酒店内的公司主要是中小型公司，大多购买(租赁)面积约100平方米。4.新区域办公楼项目该地区的新市场项目可分为两部分：一部分是项目批准后已开工的在建项目，另一部分是潜在(预备)项目未来三年，随着白蒂路作为重点道路的开发建设，天津科技广场和信息港科技园将相继建成。由于市政府批准的高新技术产业园区在吸引投资方面有税收等优惠政策，许多处于孵化和创业阶段的小型科技公司将被吸引留下来。内容提要：南开区在实施区域可开发资源重组中，将重点放在已搁置多年的建设项目上，增强了“烂尾楼”(如鞍山西路与南丰路交汇处的“时代广场”)的活力，对全区关停项目进行了重新包装，并通过广泛的招商引资进行了振兴。在不多考虑物业质量的前提下，如果我们看同一地区的集中供应，这将不可避免地导致激烈的竞争。三、地区办事处项目产品分析1.项目基本信息从上表可以看出，鞍山西路现有办公楼的单层面积大多在1000-1500平方米之间，其中多层高中的博联大厦最高，为3.4米，嘉义国际商住楼和嘉利中心最低，为2.8米。室内装修后，吊顶的净高只有2.4米，给人一种压抑的感觉。2、硬件设施从表中可以看出，鞍山西路的大部分办公楼没有安装中央空调，这是由于开发商考虑了建设成本和未来的运营维护成本。虽然财富大厦的设计和规划中有中央空调，但实际使用的冷气量并不符合标准，导致客户在紧急情况下安装家用空调。电梯数量明显较少是该地区办公楼的另一个不足之处。根据调查，天津或杭州(习字)生产的奥的斯电梯是品牌最多的电梯。负载能力小(表明电梯轿厢小，重量为1000千克的电梯主要用于公寓)。高峰时间，电梯拥挤，航班数量不足，顾客感觉更糟。停车位不足也是表中列出的办公楼的一个共同特征。随着汽车的普及，未来的办公楼应该充分考虑停车位的需求。摘要：通过对该地区现有办公楼的楼层高度、空调、电梯配置、停车位数量等方面的调查。我们可以看到，该地区早期办公建筑的特点是配套设施不完善，设施简陋。很少有高质量的办公楼。即使是像嘉里中心和财富大厦这样比较有名的项目，也有影响其后期发展的问题，比如停车位不足和电梯少。此外，在调查过程中，我们发现只有40%的客户对办公楼感到满意，调查结果显示该地区办公楼的整体质量有待提高。四.区域销售项目和客户需求分析1.天津电子科技大厦和百脑汇大厦销售案例分析南开科技园管委会主任李志新表示，科贸街改造将围绕白蒂路进行，建成后的科贸街将改变以白蒂路为主、白蒂路为辅的鞍山西路原有格局。目前，在鞍山西路与白蒂路交界处的科贸街，建筑面积3.6万平方米的高益电子科技大厦和建筑面积3.9万平方米的百脑汇大厦处于项目的最后阶段。其中两个面积分别为16000平方米和8000平方米的商店于2004年8月和12月开始试营业。天津(高益)电子科技大厦(上图)位于鞍山西路以南、白蒂路以西。由天津融海房地产开发有限公司开发建设，A区1-2层为2000平方米的商业建筑，6-18层为60-1200平方米的分隔书室。B区一至三层为高益数码广场及相关配套设施(包括娱乐、餐饮、仓储、金融机构、经营模式：销售起价5800元/平方米，促销手段包括第一年的免费物业管理费和庆祝提前封顶推出五套优惠房源活动。据销售人员介绍，该建筑的12层以上都是整体销售，客户至少需要购买一半的建筑面积。这是为了引进强大的客户，以提高商业氛围，知名度和品位的建设。现在，它已经吸引了更多像联想和索尼这样的知名销售机构。2004年5月，中国第一个连锁电脑品牌“中国百脑汇”宣布正式进入天津。项目(上图)位于白蒂路和鞍山西路的交叉口，东邻麦当劳，北邻家乐福超市。总建筑面积为3480.5平方米。该建筑地上共27层，地下2层，其中地上1-4层为信息技术商品超市，面积约8000平方米。为了方便开车的消费者，这里还有两个地下停车场，大约有70个停车位。在布局方面，商店将有品牌区、自助区、数字区、软件耗材区等。除了信息技术产品的特殊区域外，服务中心还将提供售前、售中和售后的全方位服务。运营中的产品类别将包括IT品牌产品、笔记本电脑、配件、耗材、DIY、数码、外设等。目前主楼已经封顶，写字间的销售比例超过95%，预计今年4月和5月正式入住。楼内商务设施：公共会议室、多媒体视频会议中心、商务中心等。在营销策略方面：上市初期，平均价格固定在5800元左右，这一时期的销量为30%。从2004年6月到8月，价格上涨了15%，销售量增加到75%。目前，该项目正处于成交阶段，每平方米价格在6150元至7400元之间。本工程设计层高为3.15米，净高为2.6米，户型面积设计为76.19-120平方米，开间为4.2米，深度为12米。缺点是给人一种狭隘而又长远的感觉。据销售人员介绍，6-15层的每个单元都配有一个卫生间，金银角的单元也配有一个储藏室。这种设计大大提高了投资者的购买热情。2.区域办公楼项目的客户群分析根据国家统计局行业划分标准，被调查企业分为以下行业：高科技(电子、通讯、软件开发、网络、生物、医学等。)建筑/房地产(建筑、工程设计、房地产开发等。)金融/投资(银行、证券、基金、保险、投资公司)能源/化工(石油、天然气、水利、电力、化工)文化/媒体(文化、电影和电视艺术、广告、通信、印刷等)物流/商业(物流公司、航运、航运、商业贸易等。)咨询服务(投资、工程、商业、管理咨询公司、律师、会计和审计事务所)培训班(计算机、语言、专有技能培训)综合/其他类别(食品加工、旅行社、美容、汽车制造、家具、纸张等)。)从上表可以看出，大多数科技公司都在鞍山西路附近租用办公楼。主要原因如下：1 .经过多年的经营，鞍山西路的科技氛围越来越成熟，天津也被命名为“电子街”。2.由于办公楼位于科贸街，国家对科技公司有一定的税收优惠政策。3.写字楼租金价格低廉，最低日租金为0.6元平方米，最高日租金为1.2元平方米。纬津路沿线写字楼在客户行业分类上呈现多元化发展趋势，咨询、服务、办学和培训公司的比例不断增加，而能源、化工、金融和投资公司的比例很小。内容提要：科技型中小企业在兴科办公楼中所占比例最大，其主要业务是代理销售和售后服务。他们对住房面积和配套设施没有很高的要求。低租金是他们选择房产的主要原因。上述办公楼租金最高的是博联大厦(投标价：2.0元/平方米)。其中，数码产品的代理商有：益田嘉禾电子信息技术开发公司，该公司租用整个建筑面积。数字公司的特点是销售主要集中在鞍山西路两侧临街的商店或高益、塞博等大型超市，而管理人员都选择交通便利、外观稍好的写字楼。嘉利中心有很多这样的公司。五.结论为了扩大高新技术产业规模，充分发挥科贸街的集聚效应，增强科技贸易的辐射功能，未来鞍山西路和白蒂路地区将建成天津市最重要的科技贸易和科技成果转化基地。对于房地产行业的写字楼市场，写字楼的市场前景主要是根据市场反应和天津目前的经济环境是否有利来判断的。从客户需求来看，该地区目前对高端写字楼的需求并