规范物业管理市场--提升物业服务水平

规范物业管理市场促进物业管理发展物业管理是城市管理的基础环节，房地产管理的发展水平直接反映了城市管理水平的高低。 我区物业管理起步快，发展快，现在在全市名列前茅，但仍有很多方面需要进一步规范和完善。目前我区有90家物业管理企业，其中入区企业11家，管理我区230多个物业管理项目，共计930多万平方米。 为了进一步推进我区物业管理行业的发展，切实解决目前物业管理领域出现的新情况、新矛盾和群众比较集中的热点问题，根据山东省物业管理条例和青岛市物业管理条例的相关要求和我区的实际情况，提出了以下意见。一、加强对房地产企业的监督管理，提高行业整体素质。我区物业管理行业整体素质还很好，但良药不齐全，有些房地产企业的人员素质和管理水平还没有达到高水平。 现在有高标准和严格要求，只有切实加强对物业管理企业的监督管理，才能打开这一局面。1 .加强人员培训。 借鉴房地产行业现状和现行政策法规，每年组织两次以上培训，组织各房地产企业管理者和专业技术人员参加学习，培养精通经营、管理、技术、业务的行业经营管理者。根据青岛经济技术开发区物业管理企业考核办法，严格审查，认真实现奖惩。(按照开发区物业管理企业监督考核评分标准在全区实施物业管理项目综合检查，对各物业管理项目评分，检查情况在“黄岛物业管理信息网”公布，由公众共同监督。对国优、省优、市优等优秀物业管理项目进行评价，在日常评价中发现问题的，发出整改通知书并命令限期整改的连续两次日常审查中发现问题的，给予通报批判，不能进行企业不良行为记录的整顿改革，或者连续三次发生问题的，业主对普通管理项目，在审查中发现问题时，发出修改通知书，责令限期修改的连续两次发生问题，不能进行举报和批评的整改，或发生三次以上问题时，按照其严重性停止管理，或禁止从事房地产管理。(2)把投诉与资质联系起来。 年度内多次投诉的访问事件，若不进行该年度的资质升级，群众满意度极差或多次出现重大管理问题造成不良影响，上市房地产行政主管部门将取消其资质，禁止继续进行物业管理活动。5、鼓励企业参加服务行业IS09002国际标准质量体系认证，促进内部管理水平的提高，规范管理。二、整顿市场秩序，完善竞争机制。物业管理市场的规则是优胜劣汰。 根据市场经济规则，引入竞争机制，形成公开、公平、公正的市场竞争环境，是培育和发展房地产管理市场的关键。 首先健全业主委员会组织，充分发挥其自主自律作用，把业主委员会和社区居民委员会有机结合，努力充分发挥合作能力，降低工作水平。 其次贯彻执行业主大会规程，加强对业主委员会的指导和管理，正确行使权利，履行义务，与企业形成良好的合作关系，充分发挥业主委员会的作用。1、政府组织建设的项目均通过公开招标招募物业管理企业2、新项目均通过公开招标招募物业管理企业3、业主委员会成立的物业管理区域，业主委员会通过公开招标重新录用物业管理企业4、政府投资整备的老住宅区，在整备前，由业主委员会公开录用房地产管理企业，由录用企业实施住宅区改造和房地产管理的一贯服务5、高级商住楼、办公楼、商场、现场等房地产，原则上应当采用公开招标方式选定物业管理企业。 通过以上措施，培育管理规模大、服务优秀、技术资金能力强的品牌企业，推动整体物业管理服务水平的提高。 同时，继续建设物业管理优秀园区(大楼)，发展优秀物业管理企业和物业管理区域，实施优秀企业年度评选发布制度，向社会公开推荐品牌和“可靠企业”，优先参加政府组织的公开招标活动，规模经营素质高、利润高、规模大三、加强行业监督力度，引导行业发展。1 .严格管理，抑制物业管理企业数量过度膨胀。 对申请设立物业管理企业的公司或个人，没有达到三级资质标准，对不申请批准的三级暂定资质的房地产企业申报三级资质，一年内没有业绩或业绩极差，资质材料初审不通过，同时业绩极差，业主委员会另外采用房地产公司，市场机制2、取缔一些“三无”房地产企业。 目前，我区物业管理市场已经处于饱和状态，由于历史原因，存在比较严重的“分散、混乱、小”现象，物业管理市场混乱，房地产服务水平下降。 为了改善这一现象，将调查没有资质、没有项目、没有人员的企业，并将其从我地区的房地产管理市场中清除。3、严格竣工验收，加强园区建设全过程的监督管理，避免管道连接脱落。 对房地产管理辅助设施不完善的工程，一律不检查。4、按照建设部物业管理条例和青岛市物业管理条例的有关规定，考虑到设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，根据相对集中、易于管理的原则，划分我区的物业管理区域，并根据划分的物业管理区域逐步开展合作，推动我区物业管理行业的5、参考我区实际情况，调整物业管理的费用行为。 与物价部门合作制定青岛市住宅物业服务分等收费标准、青岛市经济技术开发区住宅物业服务分等收费标准，量化房地产服务的标准，细分费用标准，形成“菜单式费用”模型，各服务可以对应相关费用，业主可以自己选择服务项