项目投资拿土地费用分析

目的投资、土地开发成本和费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用包括土地成本、调查设计和前期费用、建筑工程成本，间接费用包括物业管理修理基金、管理销售财务费用和不可预测的费用。1 .土地成本本项目的土地成本主要由土地使用权转让金和权利税两部分组成。 详情请参阅项目的各种开发成本构成一览。2调查设计和前期费用本项目调查设计和前期费用主要是交通管理费、图纸审查费、地质调查费、建筑设计费、市政公共基础设施补助费(一级)、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质量检查费、白蚁预防费、三方一平费、水管网建设工程费、水管网建设工程费、民间管网详情请参阅项目的各种开发成本构成一览。3 .建筑工程成本由商业、住宅建筑工程成本构成，共计5520万元。 详情请参阅项目的各种开发成本构成一览。4 .物业管理服务基金物业管理服务基金483万元，详见项目各种开发成本构成一览表。6 .管理销售财务费用本项目管理销售财务费用主要为开设和管理费、销售代理费、销售推进费、前期房地产管理费合计770万元。 详情请参阅项目的各种开发成本构成一览。7 .不可预见的费用不可预见的费用为165.6万元，详情请参阅项目的各种开发成本构成一览。*区划开发成本、费用分析表实际成本制定计划控制情况(表示费用增加，-表示费用减少)备注代码化费用名称计量单位工程量单价或汇率生产成本或费用(万元)大楼的制造成本(元/m2 )比例(% )费用标准费用或成本1.一、土地费用未知2.二、调查设计和前期费用13182.1交通管理费1.12.2图纸审查费5.52.3地质调查费41.42.4建筑设计费692.5市政公共基础设施补助费(一级)4831种，105元/M2，按建筑面积分类2.6建筑工程招投标费9.92.7监理费16.52.8安全质量监督费27.62.9质检费6.62.10白蚁预防费10.52.11三方一平费用276根据实际发生的工程量，通常是60元/M22.12水管网建设工程费78住宅26元/M22.13水管网建设工程费60.8商业38元/M22.14民间管道燃烧设施的设置费家庭2162.15大楼内的辅助电费家庭16.83.三、建筑工程成本55201200元/平方米日本铁路间接费用1418.64物业管理服务基金483按成交价格的3%计入5销售财务费用的管理7705.1运营和管理费276.工程总价格计入5%5.2销售代理费3225.3销售推进费1615.4前期房地产管理费11工程总价格计入0.2%6费用是不能预见的165.6工程总价格计入3%7合计8256.6(1)项除外注：投资分配原则：总原则：所有总投资都要分配到可销售的面积上。细则： 1、按计算投资各成本分配2、按各项目中各功能的使用容量分配各功能的使用容量3 .不能按使用数量和容量分配时，按各功能的面积比率分配4、各种税金中与工程有关的是同一部分功能的工程成本比例分配，与工程无关的是功能面积比例分配5、与功能无关的部分按各功能面积成比例分配。本案利润的推算利润15%，最终土地成交价格单位：万元分类计算公考计算过程数据结果备注总销售额总销售面积*平均价格4.6*350016100开发利润15%项目成本总销售额/(1开发利润)16100/1.1514000非土地成本8256.6详情请参阅项目的各种开发成本构成一览土地成本(14000-8256.6)/1.045522.5255万亩换算成土地成交单价3835元/平方米换算成大楼价格1237元/平方米利润为20%，最终土地成交价单位：万元分类计算公考计算过程数据结果备注总销售额总销售面积*平均价格4.6*350016100开发利润20%项目成本总销售额/(1开发利润)16100/1.213416非土地成本8256.6详情请参阅项目的各种开发成本构成一览土地成本(13416-8256.6)/1.044960229万/亩换算成土地成交单价3444元/平方米换算成大楼价格1111元/平方米利润为30%，最终土地成交价格单位：万元分类计算公考计算过程数据结果备注总销售额总销售面积*平均价格4.6*350016100开发利润30%项目成本总销售额/(1开发利润)16100/1.312384非土地成本8256.6详情请参阅项目的各种开发成本构成一览土地成本(12384-8256.6)/1.043968183万/亩换算成土地成交单价2755元/平方米换算成大楼价格888元/平方米利润40%，最终土地成交价格单位：万元分类计算公考计算过程数据结果备注总销售额总销售面积*平均价格4.6*350016100开发利润30%项目成本总销售额/(1开发利润)16100/1.411500非土地成本8256.6详情请参阅项目的各种开发成本构成一览土地成本(12384-8256.6)/1.043118144万/亩换算成土地的成交单价2165元/平方米换算成大楼价格698元/平方米注：以上利润估计时的所有成本都是直接成本，没有详细计算以土地增值税、营业税、企业所得税为主的其他税。根据目前的市场情况，这个地价约为50万/亩，这个项目的利润估计如下分类计算公考计算过程数据结果备注土地成本1080土地权利税1080*0.0443.2收取土地总费用1123.2非土地成本8256.6详情请参阅项目的各种开发成本构成一览项目的总成本9379.8总销售额总销售面积*平均价格4.6*350016100u地价50万/亩时的项目销售税金和附加推算*分区销售税和附件列表序列号。分类计算的根据交货金额(万元)1营业税销售额*5.56%8952城市维护建设税营业税*7%623教育费增加营业税*3%264教育专业基金营业税*4%355防洪工程的维护费销售额*1%1616印花税销售额*0.05%8合计1187u地价50万/亩时项目土地增值税的推算：*土地增值税的推算序列号。分类计算的根据交货金额(万元)1销售额161002扣除项目金额99072.1开发成本和相关费用82562.2其他扣除项目取第(2.1 )项的20%16513附加价值(1)-(2)61634附加值率(3)/(2)。38.4%5增值税率30%6速算扣除率同上07土地增值税(3)*(5)-(2)*(6)1848u地价50万/亩时项目资金损益表资金损益计算表序列号。项目名称。计算的根据金额(万元)1销售额161002总成本费用82563销售税金和附件11874土地增值税18485利润总额(1-2-3-4)48096所得税(5)*33%15867税后利润(5)-(6)3223本项目税前利润总额为4809万元本项目税后利润总额为3223万元本项目税前直接投资成本利润率为60.4%本项目税后直接投资成本利润率： 40.4%以上指标与同类房地产项目相比，本项目静态经济效果指标良好，项目可行。五：结论和建议根据预期利润和销售价格的差异，最终的区划价格会有一定的浮