商品房买卖合同签订后-卖方反悔-二审败诉

商社的买卖合同签订后，卖方反感了为了保护交易的安全，二审败诉云南亮剑律事务所刘荣广律师王芳和陈红签订贸易公司的买卖合同后，卖方王芳和丈夫吴斌签订买卖合同是当事人的真正意义，但在签订买卖合同时，卖方没有取得住宅所有权，签订买卖合同没有得到共享人吴斌的同意。 并且，共享人在知道双方签订了买卖合同后，明确表示不同意买卖这所房子，陈红已经明确表示支付30万房间的钱，向法院提出诉讼，在向法院确认双方签订的商社的买卖合同无效的同时，陈红向法院提出反诉为了人民法院开庭审理，保护交易安全，一审二审驳回了王芳和丈夫吴斌的诉讼请求，支持反诉者(本诉被告)陈红的反诉请求，卖方败诉。事件的回顾王芳和吴斌于1995年8月15日登记结婚夫妇关系。 2008年10月5日王芳与第三方昆明某房地产公司签订商品房购销合同，王芳已向第三方昆明某房地产公司购买昆明市某区XX号预售商社。 建筑面积130，售价34.5万元，截止到2010年1月30日交货。 商品房购销合同签订后，王芳按约定支付了购房钱。2009年10月3日，王芳与陈红签订房屋买卖协议，王芳约定把昆明市某区XX号的房子卖给陈红。 房子的价格是五十一万元。 支付方式是买卖合同签订后，陈红马上支付30万元房费，馀额在名义变更完成时一次支付。 同时双方约定，王芳应与陈红合作办理户口手续，提供必要的各种证明书，保证房屋的完全所有权，任何第三方都不得向房屋提出权利主张。 协议自签订之日起生效，当事人违约的，双方约定成果总价格的20%应当承担违约金。房屋买卖协议签订日，陈红付了王芳房30万钱。 2009年12月，第三人昆明某房地产公司通知购房者购买住宅，随后原告在办理购买住宅手续的同时，支付了本争论的住宅补助费、税金等费用。诉讼的经过(1)卖方后悔，卖方成为被告。2010年3月30日，王芳和丈夫吴斌与王芳在陈红签订1，房屋买卖协议时，没有取得房子产权登记证书，2，同时还取得了共享人王芳夫的同意。 据此，王芳夫妇向昆明市XX区法院提起诉讼，要求法院依法确认王芳和陈红于2009年10月3日签订的房屋买卖协议无效。法院向被告陈红发送诉状复印件后，在举证期限内向法院提交反诉，要求法院确认双方签订的房屋买卖协议合法有效，依法命令反诉人继续履行合同，协助反诉人办理户籍手续。(二)一审法院审理和判决。法院调查结果显示，双方当事人对王芳和陈红房屋买卖协议的事实没有异议，本案的争论焦点是王芳以个人名义与陈红签署的房屋买卖协议是否有效。1、没有取得房子权利登记证明书的房子可以买卖吗？法院在买卖中使用的房屋签订住宅买卖合同时，没有取得房屋的产票，但没有依法领取权利证明书，违反了不能买卖的规定城市房地产管理法 38条，但由于该规定是管理性的规定，不是有效性的规定，所以没有取得产票。2、夫妻共享财产的房子，没有夫妻签名房屋买卖协议有效吗？法院认为，从形式上看，王芳未经共享许可或书面同意就与陈红签订房屋买卖协议行为没有处分权。 法官从价值取向、生活经验考察、婚姻法关于夫妇共同处分权的规定等，全面分析夫妇双方有权平等处置夫妇共同财产，特别是从夫妇间的特殊身份关系来看，对第三方陈红来说， 已故的王芳夫妇在客观和主观上都不能知道处分行为是否是个人的意思表示，知道陈红签订房屋买卖协议时吴斌不同意买卖房子的事实，在知道这一点后也和王芳签订了买卖合同，但原告夫妇两人没有完成举证已故王芳对购买的预售商社有处分权，与陈红签订的住宅买卖协议合法有效。三、法院命令(1)驳回杨夫妇的诉讼请求(二)陈红与王芳签订的房屋买卖协议合法有效(三)王芳夫妇取得产票后，协助陈红过户。(3)上诉、维持。一审法院判决后，两原告对法院的判决不服，一审法院认为在审理案件过程中适用法律错误，向昆明市中级人民法院上诉，要求二审法院取消依法一审法院作出的(2010 )民一初字第1651号的判决，依法由当事人签订的住宅买卖最终法院开庭审理后驳回了上诉，维持了原审。律师讨论事件一、双方当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制规定，如何认定合同的效力？违反合同双方当事人签订的法律、行政法规的强制规定的行为是否有效，由于强制规范包括管理性规范和有效性规范，应该区别处理。 根据有关法院的规定，只有违反有效的强制规范，协议才能必然无效。 本案二级法院法官在此基础上，考虑到立法背景、立法目的、尊重意思自治、鼓励交易等因素，充分应用法律学、逻辑学、社会学原理，进行客观、全面、准确的分析、判断，最终认定双方缔结的协议是有效的。二是夫妻共同财产，作为共享的一方面单独处理夫妇共同财产的行为有效吗？最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)规定丈夫和妻子对夫妇共同财产具有平等的处分权。 在现实生活中，夫妇的共同财产，特别是房地产(房地产)只登记在夫妇的名义上，在进行交易的过程中，只有名字登记在产票上的一方和第三方签订买卖合同的情况很多，但是由于市场供求关系和政策的变化，目标物的市场价格也急速上升。 在这种情况下，卖方为了获得更高的收益，打破诚实的信用原则，试图使已经签订的合同生效，最终很有可能能得到共享人的同意处理夫妻共同财产并进行答辩。 但是，买方作为善意的第三方，无论客观还是主观都无法知道卖方的处分行为是个人的意思表示。 这需要卖方的举证证明，共享者确实不知道其他所有人的处分行为。 如果不能举证，就会承担没有举证能力的结果。 本案法官最终合同有效，符合法律规定，有效地维持交易安全，抑制恶意投机交易行为的繁殖。3、本案中法院法院案件的精神在于保护交易。随着社会不断发展，社会主义市场经济科秩序不断健全，交易目标的手段、方式