2013年经济师房地产经济专业知识与实务(中级)考试大纲

2013年经济师房地产经济专业知识和实务(中级)考试大纲2013年经济师房地产经济专业知识和实务(中级)考试大纲一、房地产经济基南理论考试的目的考生是否理解地区理论、供求理论、地价理论和城市化理论、供求规律、地价与地价的关系、是否掌握城市化规律、房地产地区优劣分析，计算地价，调查是否有把握城市化倾向的能力。考试内容(1)区域理论区域概念、特征和种类、房地产区域概念和主要区域要素农业区域理论、工业区域理论和中心地理论的基本概念、前提和主要内容同心圆理论、扇形理论、多核理论和中心商务区域土地利用模式的主要内容是指商务区域的地位选择特征，城市空间结构对地区地位的影响。(2)供求理论房地产需求的概念，需求和需求的异同，决定房地产需求量的因素和对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特征和发生位移的情况房地产供给的概念，决定房地产供给量的因素和房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特征和位移时房地产均衡价格的概念及其形成原理房地产供求和价格关系的特殊性。地价理论地租的概念和本质、地价的概念、我国地价的内涵劳动地租、实物地租、货币地租等地租形式台阶地租、绝对地租、垄断地租的概念地价的本质、地价与地租的数量关系。(4)城市化理论城市概念和乡村的差异，城市的类型，城市的诞生和发展阶段城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的尺度，城市化的变化，城市化和社会经济发展和房地产发展放牧化的概念，发达国家的放牧化现象，我国的放牧化现象，逆城市化现象及其原因。二、征收房地产考试的目的检查考生是否了解与征收房地产的概念的异同，是否掌握了征收房地产的前提条件、权限、程序、补偿和配置，并具体检查是否有能力开展征收房地产相关的工作。考试内容(一)征收房地产的概要房地产征收、集体土地征收和国有土地住宅征收的概念、房地产征收的限制条件房地产征收的概念和限制条件征收和征用的异同。(二)严格征收的前提条件公共利益的概念、特征和范围。(三)国有土地住房征收和补偿国有土地住房征收的管理体制、手续、补偿对象、补偿内容、补偿方式国有土地房屋征收和补偿的法律责任。(四)集体土地的征收和补偿集体土地征收手续、审批、征地补偿、被征地农民配置、征地补偿和配置步骤。三、建设用地使用制度考试的目的考生是否有能力理解建设用地和国有建设用地使用权的分配、转让、转让、租赁、抵押、回收、终止等概念，掌握国有建设用地使用权的分配、转让、转让、出租、抵押的规定，搁置国有建设用地的处理和集体建设用地的使用制度，实施国有建设用地和集体建设用地的使用制度考试内容(一)建设用地概要建设用地的概念、分类和取得方式建设用地管理的概念、对象、原则和主要内容。(二)国有建设用地使用权规划和有偿使用规划国有建设用地使用权规划的范围和程序、规划国有建设用地使用权管理的国有建设用地使用权转让的方式和特征、国有建设用地使用权转让金、招标、拍卖、挂牌、协议转让方式及其程序、协议转让和招标、拍卖和挂牌转让的差异、国有建设用地使用权转让合同的概念、特征和内容、 合同双方的权利和义务、合同的变更和解除国有建设用地租赁的范围、方式、期限和合同、租赁土地使用权的功能、租赁土地使用权的回收国有建设用地使用权的定价出资(股份)或者经营许可的适用范围和批准程序。(三)国有建设用地使用权转让国有建设用地使用权转让的条件、限制、方式和程序。(四)国有建设用地使用权的租赁国有建设用地使用权租赁条件和程序国有建设用地使用权租赁合同的主要内容国有建设用地使用权租赁和转让、转让、抵押的差异。(五)国有建设用地使用权抵押国有建设用地使用权抵押权的设定国有建设用地使用权抵押权的程序和注册制度，抵押国有建设用地使用权的占有、管理和处置的建设用地抵押权的消灭最高抵押权。(六)国有建设用地使用权的回收和终止国有建设用地使用权回收和终止的各种情况。(七)放置国有建设用地的处置闲置土地的认定和处理方法。(八)集体建设用地使用制度集体建设用地的使用范围和原则集体建设用地使用权的取得、回收、流通、抵押农村宅基地及其管理。四、房地产市场调查考试的目的检查考生是否理解房地产市场调查的概念、程序和基本内容等，是否掌握了房地产市场调查的主要方法和调查报告的基本结构，主要内容等，是否有写房地产市场调查报告的能力。考试内容(1)房地产市场调查的概要房地产市场调查的概念、特征、功能、分类、原则和程序。(2)房地产市场调查的基本内容房地产市场环境调查的内容(政治法律环境、经济环境、社会文化环境、科学技术发展环境、资源环境)房地产市场供给调查的内容(房地产开发用地供给、增量商社供给、库存商品)住宅供给、商社租赁供给房地产市场需求调查的内容(房地产购买力、房地产消费者、房地产消费动机、房地产消费行为)房地产交易调查的内容(房地产交易量、房地产交易价格，房地产成交区域，房地产成交人构成房地产市场活动调查的内容(竞争对手的情况，房地产价格，房地产市场营销)。(3)房地产市场调查的主要方法拷贝调查法、小组采访法、深度采访法、现场踏入法、访问法、观察法、实验法的概念、主要内容、优点和缺点和适用条件。(4)房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计原则房地产市场调查问卷的基本结构房地产市场调查问卷的问题设计房地产市场调查问卷设计应注意的问题。(5)房地产市场调查报告房地产市场调查报告的基本结构、主要内容、编制的一般步骤程序和制作要注意问题。五、房地产开发项目前期规划考试的目的考生了解房地产开发项目前期规划的概念、作用和内容等，检查房地产市场细分的概念、作用、依据和房地产开发项目的市场定位、项目定位、产品定位、房地产开发项目前期规划报告的能力。考试内容(一)房地产开发项目前期规划的概要房地产开发项目前提计划的概念、特征、作用、原则和内容。(2)房地产市场细分的概念、作用和根据房地产开发项目的市场定位的概念、原则和战略。(三)房地产开发项目的项目地位房地产开发项目SWOT分析的概念和程序房地产开发项目定位的概念、原则、内容和程序。(4)房地产开发项目的产品定位房地产开发项目产品定位的概念、原则、内容和战略。(5)房地产开发项目前期规划报告的基本内容。六、房地产投资项目的可行性研究考试的目的检查考生是否理解房地产投资的概念、特征和房地产投资是否掌握资金等价物的计算和住宅，如资金项目经济评价指标的概念房地产投资项目经济评价方法，是否制定过房地产投资项目可行性研究报告的能力。考试内容(一)房地产投资概要投资概念和本质房地产投资概念、房地产直接投资和间接投资概念、房地产开发投资和房地产购买投资的差异、销售型房地产开发投资和经营型房地产开发投资的差异房地产投资的特征房地产投资的主体构成和资金构成。(2)资金的时间价值和等值计算资金时间价值的概念和产生原因现金流和现金流的人、现金流、网络现金流的概念现金流图的要素、现金流图的阅读和描绘利率和利率的概念、计算、单利利率和复利利率的差异、名义利率和实际利率的概念和相关计算资金等价物的概念、作用(三)房地产投资项目的现金流销售型房地产开发项目、经营型房地产开发项目、房地产经营者投资项目现金流入和现金流出的构成。(4)房地产投资项目的财务报告现金流量表的类型、形式、内容、作用、编制的注意事项财务计划现金流量表、利润和利润分配表、资产负债表形式、内容、角色和编制的注意事项房地产投资项目总投资估计表、借款偿还计划的形式、内容和作用。(5)房地产投资项目的经济评价指标和方法房地产投资项目财务评价概念、主要目标房地产投资项目经济评价指标体系财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态收益性指标概念、计算和评价标准收益率概念及其决策成本利润率、资本金利润率、资本净利润、 总投资利润率静态投资回收期等静态利润性指标的概念，计算和评价基准偿还期间、利率偿还率、偿还率、资产债权率、流动比率和速动比率等偿还性指标的概念，计算和评价基准。(6)房地产投资项目的不确定性分析不确定性和不确定性分析的概念、不确定性分析的主要内容和意义、房地产投资项目的主要不确定性因素损益平衡分析的概念和基本原理、固定成本和变动成本的分解、线性损益平衡分析方法、损益平衡计算和评价原则敏感性分析的意义、作用和方法、单一因素敏感性分析方法房地产投资风险的意义和特征特征、房地产投资项目风险分析的意义和内容、房地产投资风险的类型和系统风险和非系统风险的内容、房地产投资风险识别的主要方法、房地产投资风险的估计和评价、房地产投资风险应对的原则和方法。(7)房地产投资项目方案的比较选择房地产投资项目方案类型房地产投资项目方案的比较选择意义和作用计算期间相同，排他性方案不同。(八)房地产投资项目可行性研究报告房地产投资项目可行性研究的概念、作用、主要依据和工作顺序、房地产投资项目可行性研究报告的结构和编制。七、房地产开发项目管理考试的目的检查考生是否理解房地产开发项目管理的概念，是否掌握房地产开发项目管理的程序和内容，是否有进行房地产开发项目调查设计管理、工程招标、合同管理、实施管理、竣工检查和结算的能力。考试内容(一)房地产开发项目管理概要房地产开发项目概念，房地产开发和房地产开发项目特征房地产开发项目管理概念，程序，内容房地产开发项目的工程系统结构。(2)房地产开发项目调查设计管理房地产开发项目调查设计管理的概念，房地产开发项目工程调查管理的概念和内容，房地产开发项目调查设计流程房地产开发项目工程设计管理的概念意义，模式，特征和主要内容工程调查和工程设计机构的资质和质量责任。(三)房地产开发项目的工程招标房地产开发项目工程招标的概念、招标方式和适用情况房地产开发项目工程招标的程序和主要工作内容。(4)房地产开发项目的合同管理房地产开发项目合同的概念和内容，房地产开发项目合同体系房地产开发项目合同企划房地产开发项目合同管理的内容和合同争论的解决。(五)房地产开发项目实施管理房地产开发项目投资管理的概念和内容房地产开发项目质量的内涵和构成，房地产开发项目质量控制和质量检测房地产开发项目进度管理的概念、范围、实施。(六)房地产开发项目竣工验收房地产开发项目竣工检查的条件和程序房地产开发项目竣工结算的内容、方法。八、房地产估价考试的目的检查考生是否理解房地产评价的市场法、收益法、成本法和假设开发法的概念、原理，是否掌握不同评价方法的操作步骤和计算公式，是否有测量房地产价值制作房地产评价报告的能力。考试内容(1)房地产估价概要通过开发法的基本公式、现金流折扣法与传统方法的意义和不同开发法的计算，假定开发经营期、开发完成后的房地产价值，减去项目金额、折扣率等求出。(2)房地产估价的市场法收集市场法的概念、适用的评价对象和操作步骤交易例子，选择比较例子，建立比较标准，寻求交易情况的修正、市场情况的调整、房地产情况的调整和评价对象价值的意义和主要内容。(3)房地产估价的收益法收益法的概念、适用的固件爱对象和评价操作程序收益法的计算公式、净收益、报酬率的计算方法。(4)房地产估价的成本法成本法的概念、适用的评价对象和评价操作程序成本法的基本公式是：价格的概念和要求，重建建筑物折旧的要求。(5)房地产估价的前提开发法开发法的概念、使用的评价对象和假定评价操作顺序的假说通过开发法的基本公式、现金流折扣法与传统方法的意义和不同开发法的计算，假定开发经营期、开发完成后的房地产价值，减去项目金额、折扣率等求出。(六)房地产估价报告房地产估价报告的概念、形式和构成。九、房地产营销考试的目的检查考生是否理解房地产营销的概念、特征和房地产开发经营观念的进化，是否掌握营销理论、方法和房地产渠道战略、价格战略、促销战略等，是否有制定房地产营销方案的能力。考试内容(1)房地产营销概要房地产营销的概念和特征生产观念、产品观念、销售观念、营销观念、社会营销观念等房地产开发经营观念的基本内容及其差异，现代房地产营销流程房地产营销组合的概念，战术上的4Ps，6Ps(2)房地产渠道战略直接渠道、间接渠道、网络渠道等房地产销售渠道的优点和缺点房地产销售渠道选择的原则和影响因素商社销售代理及其工作流程。(3)房地产价格战略房地产价格战略概念和内容房地产价格目标概念和种类、房地产价格原则房地产价格的基本方法房地产项目定价的基本步骤房地产价格战略房地产价格调整方法。(4)房地产促销战略促进房地产的概念和方法房地产广告的概念和特征，房地产广告的目标和预算，房地产广告的基调的确定，房地产广告媒体及其选择，房地产广告效果评价，房地产广告管理个人促销的概要概念、特征、管理和程序营业推进的概念、方法、营业推进效果的评价方法公共关系推进的概念