新型城镇化培训课件

新型城镇化发展研讨会生态智慧小城镇规划建设与政策支持,贺凤娟中国城乡统筹研究院副总规划师中国城镇建设发展中心副总规划师住建部百年建筑技术体系及保障房建设研究课题组成员住建部县域城乡统筹规划与建设研究课题组成员,房地产企业转型大势所趋：,房地产热是政策主导的结果；是上一轮改革开放时政府需要的抓手；但已经不是下一轮改革政府需要的抓手。（下一阶段还有可能出台的调控政策）需求人群已经不是高端人群，产品利润空间已经不高；房地产行业已经高速发展了相当长时间，从发达国家的经验来看，必将进入平稳期进而萎缩期。,从政策分析,从市场分析,从行业分析,如何转型？几个可能的方向：,几个可能的方向：,文化产业,电子产业,农业？,矿产,旅游产业,思考的方式,市场！,企业的特色,政策的引导,提高利润！,降低成本！,市场,政策,规划,规划是龙头，规划是基础,关于规划的三句话,原来,现在,规划规划，墙上挂挂！,上承政策，下接市场左手画图，右手算账白天调研，晚上画图,关于市场的三句话,方向变了对象变了产品变了,不再是房地产，可能是农业，信息产业，生物产业不再是个人，而是企业；不再是别墅住宅，而是产业园产业基地（总部基地，会馆，会所）,高利润,关于生态智慧小城镇,生态智慧小城镇上接政策,生态智慧小城镇,18大精神,城乡统筹,生态文明,基本国策,五大文明,生态智慧小城镇下接市场和企业,生态智慧小城镇,仍然是房地产开发的变种，是与企业的特点吻合,是高端房地产，利润制高点,生态智慧小城镇,生态智慧小城镇,物联网时代,自然环保,生态智慧小城镇的基本要素,生态智慧小城镇,以小城镇开发为载体可以获取相应的土地指标和相关优惠,以一级地产+二级地产为基本运营模式，以此与地方政府的关系，完成一级开发，二级项目中挑合适的项目自己运行,充分利用良好的生态要素，再加入现代智慧城市因素提高居住品筑，吸引高端客户购买,充分利用产业优势,产业地产,产业地产就是面向企业的地产开发,仍然是地产，仍然按照地产的方式运行，开发商仍然熟悉整个流程和运行模式,不过原来是卖给个人，现在是卖给企业；设计上仍有不同的户型图；营销上与各类协会合作合作关系多种合作关系，出售，出租，股份政府：可以增加税收可以解决就业解决了政府的事情，就有相应的支持,产业地产,有工业，农业，旅游业三种产业支撑，可以对田园地产非常有信心,某小城镇改造规划,三都河中心社区,公共服务中心,工业用地40年产权，10万/亩公共服务中心代建工业园生活配套农民还建区（补偿）田园小镇居住用地，30万/亩商业中心商业用地，20万/亩旅游用地租用，500元/亩/年农业用地租用，800元/亩/年,智慧生态小城镇拿地方式,三都河中心社区,公共服务中心,台湾工业园政府招商项目；水上公园旅游企业合作；高效种植区农业企业合作农业采摘园农业合作组合作；水岸古城旅游企业合作田园小镇：自己投资，自己建设，自己获益,智慧生态小城镇操作方式,三都河中心社区,公共服务中心,自然河流经过治理水上公园水上古城田园小镇水景,智慧生态小城镇生态，智慧特点,生态,田园小镇住宅智能系统区域环境智能政务管理系统高效农业智能管理（植物工厂）物联网销售系统工业园智能管理系统旅游项目智能监测系统，网上销售系统,智慧,住宅技术评价体系2013年1月结题，即将正式颁布。绿色建筑+住宅性能认定对企业量化更明确对消费者更简单易懂,智慧生态小城镇基本要素,详细指标及评价内容生态智慧小镇白皮书,智慧生态小城镇生态指标,智能城市,智能产业,智能生活,智能交通,手机支付,手机签到,掌上门户,供应商挂地区管理,远程医疗,远程教育,一起沃客户管理,移动警务,单兵监控,掌上保险,定位服务,中国联通物流产业园,智慧生态小城镇智能指标,智慧生态小城镇政策支持,土地指标单项补贴,工信部环保总局农业部科技部住建部商务部旅游总局文化部,先建设，后补贴,如火如荼的贵州开发,一半山水一半城,第一步：文件查阅,省十二五规划,省旅游规划,市总体规划,市十二五规划,国务院文件,十八大文件,交通规划,旅游医疗产业,在旅游名胜区建立的医疗康复产业,第二步：功能分区,会展区,移植中心,生命摇篮,医疗美容,东盟特区,农业种植区,特色地产,药膳区,特色商业,培训中心,文化区,中药种植区,科研,生产加工,展示,服务产业,康复治疗,专业治疗,特色治疗,工作站,器械区,养老区,别墅区,优生优育系列,医疗美容系列,运动康复系列,东南亚特色医疗系列,特色民族药系列,移植中心系列,养老养生系列,专业性,市场性,旅游性,5,5,3,5,5,4,5,5,4,5,5,4,5,5,4,5,5,4,5,5,4,第三步：产品落实,关于农业综合体,从城市综合体到农业综合体,小城镇开发本质上就是类似商业地产，我们看当初商业地产为什么很多人搞不起来，为什么万达商业地产如火如荼。,业态变化产权者，经营者分离多种合作方式,农业,传统以百货，购物为主，现在是餐饮，娱乐为主，购物已渐渐退出舞台；传统是自买自营，现在是有人买了出租，经营者租用店铺，大大增加了参与者；可以买，可以租，可以零租金但经营分成；管理公司统一营销；,农业综合体最本质的特征是人们把在市内的室内的休闲搬到了郊外，搬到了户外；很多人埋怨农民没有消费能力，这就跟商业地产当初埋怨很多百年老店搬迁后买不起店铺一样；需要出现第三者投资客，同样可以多种方式，包括与农业合作社，农业公司。,商业,市内的室内的,郊外的户外的,玩,住,买,吃,垂直,平面,原理是完全一样的,产品思路长短线结合业态组合全是人气项目；营销策略全是面对企业招商；,田园SOHU,农夫集市,房车营地,农业展厅，餐饮，购物,婚纱广场,普通房地产,庄园地产,产业硅谷工业（农业）地产,纯农业温室的项目,农用地如何产生效益,农业用地面积很大，开发商又不熟悉农业生产；实际项目运营中，开发商普遍对“农用地如何产生效益？”比较困惑,种麦子,种大棚,种苗木,31,1200元/亩,？元/亩,？元/亩,农用地如何产生效益,种麦子,种蔬菜,种苗木,种药材,大棚里,种蔬菜,种苗木,种药材,大棚里,吃生态餐厅,买生态展厅,玩生态SPA,1200元/亩,3000元/亩,4500元/亩,120000元/亩,2000元/亩,3000元/亩,4000元/亩,硬覆盖面积不超过15%,32,变成经济作物,生产条件变了,产品性质变了,因为思路的不断扩展，转移，使同样的一块地产生了不同的价值。,旅游成分更多的项目,活动设计很重要,这类项目中活动设计很重要，另外根据活动发生的消费比重决定投资比重,农业物流中心的项目,商务部补贴农资与生活品并列电子商务配套商业,一些常见误区,常见问题1,作为企业家让企业健康发展就是企业家的社会道德，社会责任；过多的被自己的情结所困，过多的被自己的光环所困不是一个合格的企业家的行为。按照商业规则操作，是企业家最应该做的。,常见问题2,见60问中选地标准,主力城市的消费能力消费习惯是很大的问题,【决策】：选地标准是什么？,容易犯的错误：政府关系第一位其实政府关系是有奶就是娘，只要有大投入，地方政府都会积极支持你。景观要素第一但假如交通成本很高，项目还是不成立的；其实，交通条件是第一位的，市场成熟度也是最需要考虑的；别的相对可以改造，主干城市的消费能力也是首先要考虑的，有些企业在风景区拿地，但是主干城市消费能力差，仍然没有意义,62,常见问题3,小,小,大,控制资源,落实产品,道路消费群自身条件,1短线房地产2中线旅游或商业地产工业地产农业地产旅游地产文化地产3长线农业,资源,产品,很多企业起点太低，盘子太小，没有高起点就要不下政策；另外很多企业自己给自己吹大了，落实不了,小,大,小,政策性！,市场性！,常见问题4,先招商后设计！,开发思路研究,大力度招商,统一思想,现场常规工作,招商结果,详细规划设计,定向开发建设,【营销】大型项目为什么先招商后详细规划？,66,主要产品设计（图）总体盈利模式土地获得方式初步经济估算相关政策支持,不是概念规划,常见问题5,核心问题是：基础设施投入：公共项目投入：不做没气氛，没高度做了时间长，投入大.日后不好经营，维护成本大,要把企业对地方经济的作用表现出来,大型城乡统筹项目完整的建设过程是怎样的？,第1步：自然状态,第2步：资源调查,第3步：合理规划,第4步：土地确性,第6步：建设,第7步：经营,第8步：目标,第5步：招商,87,这过程中核心环节是什么？,第1步：现状,第2步：规划,第3步：实施：,统一规划分片招商分期实施统一管理统一营销,21世纪区域经济已成为第1，2，3产业的融合；,需要该龙头企业具有非常强大的能力,需要龙头企业担当综合运营商,88,需要运营商怎样的能力？,对家乡的热爱；政策的领悟能力；对区域经济的把握能力；,强大的经济能力确保项目有始有终,强大的工作能力：前期：技术组织能力这样综合性的项目需要协同规划，产业，生态等多类专业进行综合研究；中期：强大管理能力运营过程中需要协同多类企业参与，需要强大的管理能力，不是单一产品类的企业可以胜任；后期：难度在后期的经营上，需要持续的人气，持续的赢利；需要有强大的营销能力,89,优秀开发企业在大型项目中能起什么作用？,这恰恰是城乡统筹现在迫切需要的,10年城市化进程，开发企业经过一轮轮残酷的市场洗牌，留下的进入到第三阶段,不止是资金能力，更是资源有效利用并升值的能力更是帮助区域经济长期持续繁荣的能力,90,优秀开发商的能力表现在哪些方面？,认识资源,有效规划资源,完成基础建设,组织相关产业,统一营销：展开强大的营销工作,统一管理：进行精细化管理，降低成本,纵向的能力,横向的能力,从硬经济到软经济，从经济到生态,91,具有这样能力的开发企业才是政府可以信任的城乡统筹建设的龙头企业,企业自身的调整,企业发展：战略到战术,产品体系,盈利模式？土地获得方式？面积规模？回报周期？政策补贴？,合作企业,管理模式,落实到什么程度？有备选单位吗？合作条件？哪个是人气项目哪个是盈利项目？,与地方政府的合作条件,落实项目,概念,思想体系,项目公司的和最方式（加盟？自营？）,产品体系,合作企业,管理模式,落实项目,概念,思想体系,对企业：形成可复制的模式对住建部：示范项目，领导人联络点,落实项目,落实项目,落实项目,与地方政府的沟通；规划及土地的落实,战略,战术,城乡统筹办的支持,地方政府,中国城镇建设发展中心-辅导对象,龙头企业,中国城镇建设发展中心,对地方政府,中国城镇建设发展中心-辅导对象,培训县长班村长班，产业教程，金融教程，土地流转教程等规划县域规划专项旅游规划产业规划申报科学发展示范项目最美乡村示范旅游小镇示范招商与各农业协会商业协会等多产业协会联合举行招商活动推广利用中小城市市长论坛等高端平台进行特色农产品推广,培训,规划,申报,招商,推广,中国城镇建设发展中心-辅导