上海安亭国际汽车城项目市场调研及整体定位报告(189页)

P1,上海安亭国际汽车城项目市场调研及整体定位报告,P2,P3,项目属性与核心问题界定,嘉定房地产市场研究,定位推导及定位方向,整体开发思路梳理,成本核算及收益分析,P4,项目属性与核心问题界定,区域环境,地块分析,核心问题,上海安亭国际汽车城是上海重要的汽车产业基地，本案处于汽车城一级核心内的中心位置,P5,上海国际汽车城规划面积68平方公里，西起昆山，东至盐铁河，北至郊区环线，南至沪宁高速公路。主要以：汽车制造、研发、贸易、博览、运动和旅游等6大功能为主。大众三厂及研发团队、德国舍弗勒亚太总部及研发中心等诸多企业已进驻；汽车城分为三级核心，一级核心为综合服务、二级核心教育板块、三级核心为研发板块，本案位于一级核心综合服务区的中心位置。从2001年汽车城已成功运作十年，目前汽车城正进行新一轮的扩容和城市人口的导入，完善相应的生活配套，成为宜商宜居的魅力新城。,汽车城核心区域,安亭镇,一级核区中心位置,汽车城成立于2110年，规划面积68平方公里，涉及汽车制造、研发、贸易、博览等六大产业,P6,知名大项目：F1赛场汽车贸易展览（4S一条街、二手车交易市场、汽车展览馆、汽车城公园）同济校区,上海国际汽车城成立于2001年，规划面积68平方公里，规划范围西起江苏省昆山交界，东至盐铁河，北至郊区环线，南至沪宁高速公路。主要功能有：汽车制造、研发、贸易、博览、运动和旅游等6大功能。制造区14平方公里（其中上海大众6平方公里、零部件配套区8平方公里）、核心区（贸易区、研发区）7.43平方公里、教育区1平方公里、赛车区5.3平方公里、安亭新镇区5.4平方公里；,由于汽车城前期以“形象”开发为主，忽略了商业配套建设，造成汽车城只有“汽车”没有“人”,汽车城由多产业链组成，整车全国五大整车基地排名第二，零配件产值排名第一。但由于项目分散，整体带动不足。加之汽车城的开发是以“形象”开发为主，建设初期规划了很多区域休闲设施，而忽略了常住人口对商业生活配套需求，造成商业氛围缺乏，留不住当地的大量的汽车产业人员在此居住，上汽工程院每天1000多科研人员下班后乘坐班车回往市区居住生活，造成汽车城今天只有“汽车”没有“人”的尴尬局面。,P7,德国人：安亭太孤独了,上汽工程院30辆班车回市区,汽车城：以“形象”为本开发模式,工业,区域休闲,住宅,城市服务,规划调整：多产业向制造和研发两大产业转变，同时加大商业配套建设，达到吸引人、留住人,P8,汽车物流,汽车旅游,汽车贸易,汽车研发,汽车博览,汽车制造,+,+,+,+,+,上海安亭国际汽车城功能新定位,P9,国际汽车产业高地、沪西活力宜居新城,发展汽车制造和研发产业、大力提高生活居住服务业,研发园区,大型社区,新规划将汽车城分三级核心：一级综合服务、二级教育板块、三级研发板块，本案位于一级核心中心：生活主导区,新的规划将汽车城核心区内分三级，一级核心为综合服务、二级核心教育板块、三级核心为研发板块，本案位于一级核心综合服务。一级核心综合服务拥有两种功能，以顾浦河为界，西侧服务主导、东侧生活主导，本案地块属于生活主导区内。生活主导区内有住宅、商业、公寓以及高星级酒店等生活配套设施。,P10,本案,新规划将汽车城分为四大组团、六大功能的组团发展，涉及制造、研发、休闲、教育、居住、商务,P11,四个组团：服务主导（研发、商务、居住服务）墨玉路站：商务服务汽车城站：居住服务昌吉路站：研发服务,休闲主导（主题服务）体育休闲、轨道引导主题联动嘉定新城,制造主导（区域服务）城铁站点作用的发挥城铁站周边的交通接驳系统建设南北向交通的衔接构筑,教育主导（教育服务）同济核心功能圈组团，研发导向。黄渡工业区置换生产性服务业组团或教育组团。黄渡老镇功能，形成生活组团。,本案,服务主导区包含商务、研发和居住三大功能，其中商务办公和研发可引入6万产业技术人员,P12,安达鲁西亚科技园,研发园区,本案,居住功能区将建设400万平方米的居民社区，新增人口7.5万,上海安亭国际汽车城住宅规划图,居住规模：共约400万平方米。新增居住人口7.5万，,住宅类型：SOHO型社区商住混合居住区普通社区国际高端社区,预计2020年汽车城核心产业人口达到20万，居民人口达到16万，人口总数将达到36万,P14,2020年上海安亭国际汽车城新增人口,产业人口：一、制造业2012年新增4.8万，2015年7.4万，2020年9.1万。二、研发2012年新增研发人员6400人；2015年1.8万；2020年5.5万。三、其他生产性服务业新增2012年2000人，2015年7000万人，2020年2.1万。,居住人口：一、本地居住人口2008年本地居住8.5万，人口综合增长率0.51%。预测2012年8.7万，2015年8.8万，2020年9.0万。二、就业导入人口2012年新增0.8万，2015年2.9万，2020年6.6万。三、外来居住人口2012年新增2000人，2015年4000人，2020年1.0万人。,新增商业5080万平方米，同时增设文化、教育、医疗、体育等配套服务设施,服务设施：1）文化：新建文化中心，中型馆。2）体育：游泳馆、网球、羽毛球等。3）教育：增加中小学、双语幼儿园，新建国际学校。4）医疗：建设综合性医院，近期为二甲远期可升级为三甲，引入专科医院，加快肝胆医院建设零售规模：新建商业面积：50-80万平方米。,P15,上海国际汽车城商业生活配套规划图,新建商业,汽车城通过人口导入、完善生活配套，把产业人员留下来，预计到2020年汽车城人口将达36万,P16,P17,项目属性与核心问题界定,区域环境,地块分析,核心问题,交通便捷，景观资源佳，周边多为汽车产业商务办公及贸易区，居住人口明显不足,P18,东侧：本案东侧主要分布有汽车研发区和机动车质量检测中心；南侧：项目南侧坐落着占地1150亩的汽车博览公园；西侧：本案西侧不仅有尚都国际小型居住社区，更多的分布着汽车贸易、会展、二手车等汽车产业功能区；北侧：项目北侧分布有新城尚上城居住社区和商业土地性质的瑞安地块，同时11号线也紧邻本案北侧。,项目四面临路通达性好，距离汽车博览公园仅一路之隔，拥有稀缺的景观资源,P19,安驰路,米泉南路,博园路,汽车博览公园,本案地块,四面临路通达性好，距离汽车博览公园仅一路之隔，拥有稀缺的公园景观,尚上城,铃木汽车,汽车博览公园,高泉路,本案集住宅、商业、办公、酒店为一体的高容积率城市综合体项目，但商业体量配比较高,P20,16c-06地块内必须建设一座高度为150米得五星级酒店（所占用指标为商业指标），作为区域内标志性建筑。住宅高度不少于24米。本案总建筑面积约31万平方米，其中住宅体量10万平方米，商业面积7.1万平方米，办公面积13万平方米，商业体量配比较高。,地块外部昭示性较弱，东西两条的米泉南路和安泉路均为断头路，昭示性顺序A、B、D、C,本案位于安亭东部及国际汽车城的南部，因此大量消费客群将会有西边和北边来本案，因此，安驰路与米泉南路昭示性最好，其次为安驰路与高泉路。博园路因位于项目和汽车公园之间，平时通行车辆较少，可视性和可达性均较差，故博园路两头昭示性最差。,P21,地块内商业人流形成两个商业节点（即大转角十字路）商业价值较高，昭示性较强,P22,根据地块商业人流动线分析，本案地块内有两个人流节点（即为人流交汇区域），商业价值较高；以这两个节点为中心，南北两边商业价值较弱；,地块内有两纵两横商业动线，并形成四个商业节点（即大转角十字路），商业价值较高，昭示性较强；,SWOT,P23,项目整体开发战略以现金流为主线组织开发，占据区域领导者地位,P24,核心问题,围绕现金流组织开发节奏,高附加值创新引领,充分挖掘区域演变带来的客户需求,梳理瑞立品牌，扩大影响力,以高品质住宅制胜占据区域王者地位,P25,项目本体与核心问题界定,区域环境,地块分析,核心问题,基于开发商目标下的核心问题梳理,P26,为了解决上述问题，我们需要研究：1、本案涉及的物业类型在嘉定市场市场现状及机会挖掘；2、项目开发阶段的城市发展背景分析；3、各物业类型未来市场供应量；,开发商目标企业战略：1、集团多元化发展，挖掘新经济增长点；2、以安亭项目为依托开拓上海市场；项目目标：1、快速回笼资金，实现收支平衡；2、树立安亭标杆地产形象；,核心问题,根据前期我司与开发商商议，确定本案各物业在整体运营中的角色定位,P27,各物业类型之间开发关系,尚待研究问题,1、住宅产品：区域内热销户型、面积、总价；2、公寓产品：市场上接受度高的产品类型；3、商铺产品：热销商铺的面积、总价范围；4、酒店产品；未来酒店市场的生存空间；,地块沿街商铺及部分住宅、酒店式公寓产品作为项目的生命线，快速销售、回现、尽快收回投资；,起步阶段,P28,项目属性与核心问题界定,嘉定房地产市场研究,定位推导及定位方向,整体开发思路梳理,成本核算及收益分析,P29,嘉定房地产市场研究,住宅市场,酒店式公寓市场,商业市场,P30,嘉定住宅市场,嘉定市场综述,板块市场分析,市场总结,安亭市场分析,沿轨交11号线形成四个主要组团，各组团发展成熟；新城与安亭之间属于住宅空白区域,嘉定老城位于嘉定北部，新房住宅体量不多，中端楼盘，主要客群老城居民刚需及首改，极少上海市区客群,嘉定新城政府重点打造的大型居住区，总体规划完善，未来将有大量中端住宅项目出现，多为知名开发商打造；客群主要为新城周边本地居民，少量上海西北区客群,嘉定安亭依托上海国际汽车城快速发展，以安亭本地居民刚需为主，部分上海国际汽车城员工考虑在此置业；多为中低端住宅昆山花桥紧靠安亭，住宅项目较少，凯德都会新峰刚开盘，绿地21城为早期楼盘,P31,南翔距离上海市区最近的区域，多为高端楼盘，价格为嘉定区域内最高；客群为南翔本地居民，部分上海西北区价格外溢客群,注：昆山花桥与嘉定安亭无缝对接，客源共享，故在研究嘉定住宅市场的同时也需要研究花桥的住宅市场情况。,嘉定住宅,轨交11号线,该区域内目前住宅项目基本空白，周边为民房，未开发,客群以各板块内本地居民为基础客群，短期内互不影响；市区价格外溢客群沿轨交由南翔向老城发展,P32,嘉定区域内各板块各自发展成熟，短期内以满足各板块本地居民的刚需为主，无客源竞争，因此短期内各板块互不影响；市区客群在嘉定置业路线为沿轨交11号线从南翔向老城发展，不往安亭方向发展；安亭处于十一号线末站，与嘉定其他板块距离较远，因此与其他板块竞争不强烈。,主力房型80-95两房及110以上大三房，客群为本地居民及市区外溢客群，部分单价超2万,P33,住宅产品户型种类较多,南翔板块住宅产品高端，户型种类较多，主力房型为80-95两房及110以上大三房,客群以南翔本地居民为主,主要客群为南翔本地居民刚需及首改，又因交通便利，离市区近，部分西北区价格外溢客群来此置业,部分单价已过20000元/,南翔区域配套完善，产品高端多精装，使区域内住宅成交价格较嘉定其他区域高，部分单价已过20000元/,宝翔路,主力户型为75-1002房、小3房；客群以本地居民为主；成交单价13000-15000元/,P34,75-100的2房及小3房,嘉定新城内各楼盘产品均为高层及小高层，主力户型为75-100的2房及小3房，差异不大,客群以新城本地居民为主,客群以本地居民刚需及首改为主，除本地居民外还吸引了少量上海市区客群购买居住,单价13000-15000元/,新城规划完善、配套齐全、景观资源佳、前景美好，新城住宅的平均成交单价较高，仅次于南翔板块,主力户型80-902房、3房；客群为老城刚需及首改客群；成交单价12000-14500元/,P35,合景叠翠峰及万科金色领域年初刚刚开盘，成交套数分别为104套以及181套，以嘉定老城刚需首改客群为主。,十一号线,2房户型销售情况好；户型设计合理，户型附加值（赠送露台）更能吸引客群购买,中冶祥腾城市广场,有附加值（赠送露台）的户型更能吸引客群购买；功能空间齐全，客厅卧室采光良好；启示：78-1152房作为主力户型，销售良好。,新城悠活城,以75-100的2房为主力户型，总价122万左右；户型设计合理，两厅通透，动线合理，动静分区；启示：一、低总价的2房销售情况良好；二、合理的户型设计满足大多数购房者的需求。,P36,大面积户型的市场需求不高，难以去化,好世皇马苑,中信泰富又一城,以90的2房为主力户型；户型设计较好，中间套两房客厅及卧室均朝南向，两厅通透，采光好，无面积浪费；启示：一、2房户型卧室均朝南在市场上受欢迎；二、大面积户型销售情况较小面积差，大面积户型比例偏高，影响去化。,97-100的小3房为其主力户型，80-842房次之；100的三房户型布局紧凑，使面积利用率达到最高；启示：一、100左右的小3房能更好的满足客群首改需求；二、大面积户型的市场需求不高，去化难度高。,P37,P38,嘉定住宅市场,嘉定市场综述,板块市场分析,市场总结,安亭市场分析,主力户型83-1002房；客群以安亭本地人刚需及首改为主；成交价格总体偏低,P39,83-1002房为主,安亭区域内各楼盘产品均为高层及小高层，主力户型为83-100的2房，差异不大,客群以本地居民刚需为主,该区域客群主要为安亭本地居民刚需及首改，并有部分上海国际汽车城的员工首改,价格11000-12000元/,安亭处于上海边缘，离市区较远，除嘉亭菁苑外其余各盘成交价格偏低，成交单价11000-12000元/,小户型产品销售情况比大户型产品好,P40,典型案例：嘉亭菁苑,典型案例：新城尚上城,以78-92左右的2房为主力户型；户型设计合理，中间套两房客厅及卧室均朝南向，采光好，无面积浪费；启示：一、小户型去化情况较大户型好；二、单价低、精装修，销售情况好。,133-164的3房为其主力户型，另有部分100大2房；户型设计规整，采光通风良好，注重舒适性；启示：大户型产品去化难度高。,均价：16500元/,均价：11000元/,花桥住宅市场项目不多，价格与嘉定安亭住宅价格基本持平，客群以当地及部分安亭刚需首改为主；,P41,典型案例：凯德都会新峰,73-109左右的户型较多，部分有附加值，赠送完整功能空间；单价接近安亭住宅单价，且对上海购房者不限购；启示：利用户型赠送附加值，提高项目性价比，吸引花桥和安亭客群。,项目少,花桥规划为国际商务区，因此现有住宅项目较少,花桥、安亭刚需及首改客群,目前花桥住宅项目不多，绿地21城不少客户来自于上海市区，凯德都会新峰以花桥及部分刚需首改为主；,价格与安亭住宅价格持平,花桥住宅价格在11000-12500元/左右，与嘉定安亭住宅价格基本持平,P42,板块总结：安亭在售住宅项目多为小高层高层，户型以75-100的2房及小3房为主，价格在11000-16000元/，整体销售情况较好，主力客群为安亭本地居民刚需及首改；,产品：主力户型为75-100的2房及小3房；新城尚上城及嘉亭菁苑精装修，装修标准2000元/左右，其余毛坯交房；,价格：主力价格11000-12000元/，最高15000-17000元/。随着房地产调控政策出台，众多楼盘价格已有所松动，其中新城尚上城已从17000元/跌到11000元/；,客群：主力客群为安亭本地居民（年轻人婚房、外岗居民、黄渡居民、汽车城产业员工）刚需及首改购买。部分安亭客群因花桥住宅限贷不限购前往花桥置业，客群流失；,安亭住宅主力户型以75-100的2房及小3房为主；单价在11000-16000元/；客群以安亭本地居民刚需及首改为主,总结,P43,嘉定住宅市场,嘉定市场综述,各板块市场分析,市场总结,安亭市场分析,嘉定区作为上海市供应、竞争压力最大的板块未来销售压力巨大；安亭板块存量去化周期长,上海房地产交易中心“网上房地产”数据显示，截至3月1日18时，上海新房库存余量达到935万平方米，其中嘉定区以121万平方米的库存余量占据首位，约占全市13%的份额。,总结：住房限购政策还将继续，房地产市场调控力度将加大，未来嘉定区域将面临以下问题：1、预估2013年嘉定住宅总体量为305万，总体量大，加上限购政策影响，未来销售压力大；2、根据安亭板块2010年及2011年去化体量，预估2012年及2013年住宅存量去化周期为18-21个月，去化周期长；,P44,注：1、红色数据为预估数据；2、假设2012、2013年新增住宅体量与2011年持平；3、嘉定住宅去化量呈下降趋势，因此预估嘉定区2012年去化量为90万。,嘉定住宅市场总结,P45,总结,板块总结：嘉定区域以小高层高层公寓为主，户型多为两房，价格13000-14000元/；普通公寓住宅销售情况较好，别墅及高科技住宅市场接受度不高；嘉定区整体供大于求，新房库存量大；,产品：以小高层高层公寓为主；其中各项目中两房占面积配比的比重最大，其次是三房，一房和四房比例较小；交房标准多为毛坯，少量精装修，装修标准2000元/左右；,价格：主力价格约在13000-14000元/，集中在嘉定新城板块，安亭花桥区域集中在10000-12000元/，最高为南翔板块成交价格在20000-23000元/。随着房地产调控政策出台，整个嘉定住宅市场销售价格已经开始松动；,客群：主力客群为嘉定本地居民刚需及首改，南翔板块内有部分市区西北片区价格外溢客群；,P46,嘉定房地产市场研究,住宅市场,酒店式公寓市场,商业市场,P47,酒店式公寓市场,市场综述,板块市场分析,安亭市场分析,嘉定市场总结,嘉定酒店式公寓分南翔、嘉定新城、嘉定老城、安亭花桥四个板块发展，其中安亭项目销售情况最好，销售率在70%以上，多为上海市区及安亭投资客购买,P48,嘉定老城酒店式公寓市场暂时空缺，未来日月光伯爵天地及新城悠活城将推出酒店公寓,嘉定新城政府重点打造的大型居住区，总体规划完善，嘉定未来的政治商务中心；4个项目在售，销售率50%；投资客群购买为主，部分本地白领居住,南翔三个项目在售，销售率普遍低于50%，单价13000-16500元/；购买以投资客为主，部分市区白领自住,安亭/花桥安亭在售项目四个，销售情况良好，销售率在70%以上，购买客群主要以上海投资客为主、其次汽车城企业高管、工程师等投资兼自住客；花桥在售项目较多，销售率50%以上，客群以上海投资客为主，部分花桥、青浦的青年及老年购房者自住。,注：昆山花桥与嘉定安亭无缝对接，客源共享，故在研究嘉定酒店公寓市场的同时也需要研究花桥的酒店公寓市场情况。,户型以毛坯小面积Loft为主；部分精装修；以销售直接出售为主，投资客购买居多,P49,小面积Loft户型为主,以4560LOFT为主要户型，平层户型较少；总价在70-80万左右,客群大多为投资客,嘉定酒店公寓多为投资客购买，南翔板块有部分市区白领自住，新城板块本地上班族自住,装修标准多为毛坯,装修多为毛坯，少量精装修，装修标准为2000元/左右，配置全套家具,销售以直接出售为主,以直接出售为主，部分提供代租服务；少许酒店式物业服务或交由酒店管理公司统一经营,晶鼎酒店式公寓，采用售后代租模式比直接销售成交量提高5倍,晶鼎,建筑面积：23862户型：LOFT50-77成交均价：17654元/总价：85-138万销售率：88%开盘时间：2010年8月层高：5.55m；装修：精装修销售模式：售后代租开盘至2011年7月底平均成交价22234元/，2011年8月至12月平均成交价19324元/2010年7月开盘，初期价格较高，未采用代租模式，一年仅售出33套；2011年8月降价并推出售出后由开发商代租的营销模式，5个月售出156套，销售量为初期5倍,P50,规划完善的大型综合社区、成熟的生活配套便利的交通都会吸引客群投资购买,P51,龙湖moco,建筑面积：10200户型：平层40-60成交均价：12288元/总价：51-72万销售率：68%开盘时间：2011年9月层高：3.6m/4.5m/5.4m装修：精装修，装修标准1800元/龙湖郦城是嘉定新城首个50万平方米城市综合体，集居住、商业、休闲及社区服务于一体，紧靠中信泰富7万方商业，项目距离地铁站仅300米2011年9月中旬开盘，开盘均价为15000元/；10月降价至12000元/，10月销售168套,精装修Loft产品在酒店式公寓市场上具有销售潜力；大型社区完善的规划配套吸引客群投资,P52,金地iworld,建筑面积：9981户型：LOFT59-70成交均价：16526元/总价：100-118万销售率：50%开盘时间：2011年9月层高：4.5m装修：精装修，装修标准2500元/金地iworld所在的金地格林世界总建筑面积近100万平方米，是一个规划完善的低密度超大型生活社区；临近11号线南翔站，是嘉定区域内距离市区最近的项目，因此吸引到了很多市区白领购买居住在住宅全部售完、商业配套建设完善后推出酒店公寓产品，社区齐全的各类配套设施吸引客群投资自住,P53,嘉定酒店式公寓市场,市场综述,板块市场分析,安亭市场分析,嘉定市场总结,四个项目在售，销售情况良好，销售率70%以上；主力户型45-60；购买以上海投资客为主,P54,安亭酒店式公寓分布较为集中，基本都在地铁站周边，在售项目四个，销售情况良好，销售率在70%以上；面积为45-60,平均成交单价在15000元/左右，总价在60-100万；购买客群主要以上海投资客为主、其次为汽车城企业高管、工程师等投资兼自住客。,汇尊国际,底特律财富天地,嘉正国际大厦,安亭酒店公寓项目列表,十年返租，年回报率8%，业主可享每年免费入住礼遇；返租服务为投资客提供保障,P56,嘉正国际,建筑面积：38489户型：平层55-108成交均价：9332元/总价：50-100万销售率：88%开盘时间：2007年9月装修：精装修嘉正国际大厦1-4层为商业配套；5-16层为办公区域；17-25层为安内吉精品产权酒店；酒店客房配备全套品牌家电、家私；紧邻11号线安亭站，交通便捷十年返租，年回报率8%，业主享有每年免费入住的尊贵礼遇；酒店部分已售罄,尚都国际实行二三级销售市场联动，仅2011年7月份销售163套，是平时销售量的5倍,P57,尚都国际,建筑面积：27724户型：Loft40-60；平层50成交均价：Loft18000元/；平层12500元/总价：58-90万销售率：82%开盘时间：2010年9月层高：3.6m/4.5m/5.4m装修：精装修50平方米Loft户型买一层送一层，高附加值精装修交付方便拎包入住，利于出售实行二三级销售市场联动，促进销售，中原、21世纪等中介门店招揽大批上海市区投资客，其中21世纪普陀嘉定门店售出100余套房源,Loft：50,平层：50,尚都国际2011年成交套数折线图,从09年到11年安亭土地拍卖情况分析，未来两三年内只有新城尚上城2.2万酒店式公寓推出,P58,根据2009年到2011年安亭土地拍卖情况，总拍卖成交量约为44万，建筑面积达78万，其中只有新城尚上城地块规划酒店公寓体量为2.2万，因此，本案未来主要竞争项目仅为新城尚上城，竞争市场不激烈。,P59,安亭酒店式公寓以45-60loft户型为主；总价在60-100万；客群以上海投资客为主、其次为汽车城企业高管、工程师等投资兼自住客；销售率在70%以上,总结,板块总结：安亭板块酒店公寓项目不多，主力户型以45-60loft、平层皆有，总价在60-100万，依托汽车城产业的带动，吸引了众多投资客群购买，整体销售情况良好；,产品：主力户型45-60loft为主，loft层高在4.5m-5.4m，平层层高3m，交房标准多为精装交付；,价格：安亭板块loft单价为16000-18000元/，平层单价在12000元/左右；总价60-100万，因面积小，酒店式公寓销售单价基本高于同区域住宅产品；,客群：购买客群主要以上海投资客为主、其次为汽车城企业高管、工程师等投资兼自住客；,项目较多、销售50%以上；主力户型42-55；多为70年住宅产权；购买以上海投资客为主,P60,花桥酒店公寓项目较多，分布较分散，总体销售情况良好，销售率50%以上；主力面积为42-55，单价大多在13000元/以下；花桥酒店式公寓属性为住宅产权，产权年限70年；购买以投资客为主，有外企及台企入驻办公，部分花桥、青浦青年及老年购买自住。,中宇国际中心,宏图国际公寓二期大城小室,花桥酒店公寓项目列表,便利的交通环境、成熟的商业商务氛围有利于销售；高性价比的产品去化速度更快,亚太广场,户型：LOFT49-54，层高5.4米单价：平层12500元/、LOFT16000元/销售率：90%紧靠11号线延伸段兆丰路站，2012年底通车依托花桥国际商务城，众多投资客前来购买，部分为小型企业注册公司用，有外企高管购买入住,P62,花桥国际华城,户型：LOFT42，层高4.95米装修：精装修，装修标准2500元/单价：13500元/销售率：80%（2011年11月开盘）距离11号线延伸段光明路站300米，2012年底通车项目为70年住宅产权，相比40年的商业产权的酒店公寓产品，生活居住成本低；一街之隔的绿地21城成熟的商业配套也能吸引客群购买项目推出的产品性价比高，小面积LOFT户型且产权为70年，价格低，同区域平层户型在10000-12500元/，,P63,花桥酒店式公寓主力户型42-55；总价40-60万；客群以上海投资客为主，韩国台湾企业注册办公；销售情况良好，销售率50%以上,总结,板块总结：花桥板块酒店公寓项目较多，主力户型为42-55，总价在40-60万，依托花桥国际商务区的带动，吸引了众多投资客群购买，整体销售情况良好；,产品：主力户型42-55，loft与平层均有，交房标准多以毛坯为主，部分精装修；大部分为住宅产权，产权年限70年；,价格：花桥板块loft单价为9500-16000元/、平层单价7300-12000元/；loft户型单价比平层户型高；总价在40-60万；单价较安亭区域低；,客群：购买客群以上海投资客为主，韩国台湾企业在此注册公司办公，有部分花桥、青浦的青年及老年购房者自住；,通过区域环境、未来发展、产品特点等引述对比，安亭酒店式公寓的发展前景优势明显,P65,嘉定酒店式公寓市场,市场综述,板块市场分析,安亭市场分析,嘉定市场总结,嘉定酒店公寓市场总结,P66,总结,板块总结：以南翔、新城及安亭为核心，形成多组团的市场格局，户型以45-60loft为主，单价集中在14000-17000元/，商业产权不限购、户型小、总价低等优势吸引了众多投资客及部分自住客购买，其中以安亭板块各项目销售情况最好；,产品：以45-60loft户型为主，平层户型较少；交房多为毛坯，部分酒店公寓精装修，装修标准在2000元/左右；,价格：单价14000-17000元/，最低11000元/、最高18000元/，总价80万左右；因面积小总价低，实现酒店式公寓成交单价高于同区域的住宅成交单价；,客群：投资客为购买主要客群，南翔板块有市区白领购买自住，新城板块有本地上班族自住，安亭板块则为上海国际汽车城产业员工居住，老城板块目前酒店公寓市场空缺，未来有少量酒店推出；花桥为商务区办公客群；,P67,嘉定房地产市场研究,住宅市场,酒店式公寓市场,商业市场,P68,嘉定商业市场,商业市场综述,板块市场分析,安亭市场分析,市场总结,嘉定商业主要是以嘉定老城区级商业和7个社区级商业为格局分布,P69,嘉定老城商业作为嘉定的唯一一个区级商业，集购物中心、大卖场、各沿街商业为一体，业态业种齐全，品牌档次多样化，客群覆盖整个老城居民，区级商业效果明显，影响巨大；嘉定的7个社区级商业都是以地铁站为依托，体量不是很大，主要服务地铁站点周边住宅居民和地铁人流，随着各站点周边的住宅人口的不断导入，各社区级商业也将逐步成熟，更大程度上满足着消费客群的目的性消费需求，社区级商业功能性明显。,区级商业,社区级商业,嘉定商业多沿11号线各站点建设规划、客群单一、业态齐全、档次不断提升,P70,特点一：社区级商业大多沿11号线站点而建,特点二：区级商业较少，整体商业不成熟,嘉定目前社区级商业多沿11号线建设和规划，从南翔站商业开始，马陆站、嘉定新城站、嘉定西站、嘉定北站以及安亭等都是围绕11号线规划，商业辐射范围有限,整个嘉定区的区级商业只有嘉定老城各商业所形成的集中式商业，其他均为社区级商业，且很多商业在规划和建设中，整体商业还不够成熟,特点三：客群多以周边社区和轨交人流为主,特点四：社区级商业业态均以大卖场为核心,目前除了嘉定老城商业客群辐射范围较广，其他各社区商业的客群多以轨交站点周边社区居民为主，以及各站点的轨交与汽车和公交的中转人流,嘉定老城的区级商业囊括了所以业态和各层档次，然后沿11号线各站点的社区级商业均以大卖场为核心，同时在品牌档次上也将随着周边社区入住率的提高不断提升,从住宅成熟度来看，目前嘉定大部分住宅处于建设期，入住率普遍不高，且由于政策因素，开发力度和开发周期逐渐放缓，然而只有等人口不断导入，商业发展才初备基础；将来的嘉定商业将由现在的单核商业发展成为嘉定主城区商业核心+地铁沿线商业核心的多核心商业格局。,嘉定老城作为整个嘉定的主城区，是嘉定传统商业核心，距离安亭15公里,P71,嘉定老城作为嘉定的主城区，拥有庞大的人口基数，繁华的商业氛围，业态业种齐全，品牌档次也呈现多元化，依托州桥景区等旅游业发展，吸引着众多客群前往消费；嘉定老城距离安亭大约15公里，驱车前往约需30分钟；从距嘉定老城最近的嘉定北站乘地铁11号线至嘉定新城站同站换乘至安亭方向，地铁路线车程约20公里需要大约40分钟。,安亭站,嘉定北站,嘉定新城站,嘉定老城,安亭,嘉定老城主要商业可划分为三个商圈：清河路城中路商圈、博乐路商圈、南门商圈,P72,罗宾森购物广场东方商厦欧尚超市乐购超市塔城路城中路段博乐南路塔城路段城中路清河路段,罗宾森购物广场,东方商厦,嘉定老城区商业发展较早，商业成熟，业态业种丰富，品牌档次多样，满足了整个嘉定老城区居民消费需求；老城区主要商业可划分为三个商圈：清河路城中路商圈、博乐路商圈和南门商圈。,乐购超市,嘉定老城主要商业例举,乐购超市,城中路清河路段,罗宾森购物广场,东方商厦,P73,罗宾森购物广场是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心,P74,罗宾森购物广场是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心，给予消费者一站式的购物娱乐体验，迎合了客群的各项消费需求；从楼层分布的业态来看，相对杂乱，参差不齐，并且以餐饮居多；相对东方商厦而言，罗宾森的业态品种和主次结构以及品牌层次的定位上，都与东方商厦形成错位，避免了恶性竞争的局面；罗宾森购物广场除了满足客户的购物、餐娱需求外，还配有超市，日常生活品的全方位供应大大吸引了周边区域的居民，为人气的凝聚提供了强有力的支撑。,东方商厦地处中心城区核心地段，业态以购物为主，品牌档次中高端,P75,商场位处嘉定城区中心位置，拥有一定的人气优势和消费人群凝聚力；购物场所内部装修新颖亮丽，设施较新，给予消费客群良好的购物环境；业态以购物为主，品牌档次处于中高端，基本符合市场消费群体中高端层次的购物需求；业态分布稍显杂乱，缺乏科学合理化导购。,欧尚和乐购,大型卖场欧尚嘉定店正式开业于2004年7月，是欧尚开出的第9家分店。项目占地48亩，总建筑面积达1.8万平方米，经营面积近1万平方米，其规模在当地屈指可数，辐射整个嘉定镇东部区域及新成路街道；乐购位于沪宜公路旁，嘉定长途汽车站对面，开业于2002年，为嘉定镇的首家大卖场，人流量比较大。目前1F沿街部分主要为一些快餐店（KFC）和专卖店（贝拉维拉、艾格、达芙妮），卖场一楼主要经营一些零散百货、手机、数码、家电、美食等。,P76,老城区三条主要商业街位于城区核心地段，商业品牌知名度较低，多为个体经营业主,P77,塔城路城中路段位置：塔城路与城中路十字路商区范围；业态：主要是以零售百货业为主，大部分属于低端品牌；租金：7-13.3元/天；特征：老城区繁华商业区域，集中在塔城路与城中路交界区域。辐射范围在1,5公里左右。博乐南路塔城路段位置：以博乐路为轴心，北起城中街，南至塔城路，全长800米左右；业态：小型百货、大卖场、小商品市场、餐饮、休闲娱乐；租金：3.8-8.5元/天；特征：是嘉定城区以法华塔古街景区为核心开发的综合型商圈，整体品牌档次不高，但由于地利位置优越，人流量较高。城中路清河路段位置：以城中路为轴心，北温宿路，南至清河路，全长500米左右；业态：百货、大卖场、餐饮、休闲、娱乐；租金：5.8-12元/天；特征：是嘉定城区目前品质最高的综合型商圈，各商业品牌与市区逐步接轨，是嘉定人最主要的逛街区域。,嘉定老城作为嘉定传统商业，业态业种齐全，客群面广，但是由于条件限制，商业发展缓慢,总结,P78,南翔板块商业主要分布有南翔老街、嘉天下休闲广场、金域广场和中冶祥腾城市广场,P79,金域广场：位于南翔地铁站北侧，总体量约2.5万平方米，以家乐福为主力店，带动其他各业态商业发展，主要服务金地格林社区居民，目前项目基本满租，经营情况良好。,中冶祥腾城市广场：与轨道交通无缝对接，位于南翔地铁站南侧，总高3层，以城市超市为核心，餐饮和零售业态为主，目前在招商中，开发商意在打造一站式购物餐饮时尚广场。,嘉天下休闲广场：位于槎溪路与沪宜公路路口，古猗园对面。项目旨在打造一站式购物、餐饮、娱乐休闲商业集中地，总高3层，目前招商中，主力店苏宁电器已经开业统一经营管理，且五星酒店已经开始建设。,南翔老街：南翔老街坐落于南翔古镇的中心区域古猗园南侧，规划面积14.34万平方米，内有人民街、共和街、解放街和胜利街，为传统的商业区和居民住宅区。内街以古文化特色和南翔小笼特色为主要商业，外街以银华商厦、永乐等现代商业零售以及肯德基等餐饮业态为主，服务于旅游客群和南翔老镇常住居民，人气非常旺盛，满铺经营，且建筑风格为传统的中式风格，非常具有老街特色。,南翔老街,南翔老街,南翔商业以常住居民、旅游客和交通换乘客群为主，业态齐全，品牌正逐渐由低档向中高档转型,P80,南翔地铁站南侧古猗园的存在加之南翔老城南翔小笼特色，为南翔站商业带来了众多的旅游客群，因此，该区域商业客群不仅有金地格林、中冶祥腾城市广场等社区居民和轨交中转客群，还有一部分来自旅游客流；该区域商业以南翔地铁站为中心四周扩散，随着嘉天下休闲广场和中冶祥腾城市广场等城市综合体的建成招商，将对整个区域的业态进行有效补充，在品牌档次方面，随着住宅入住率的不断提升，档次将由低档向中高档转型。,南翔老街,嘉天下休闲广场,金域广场,马陆板块商业主要分布有天林商业广场、弘基诚建广场和好世皇马苑商业,P81,天林商业广场：以百货零售、餐饮、娱乐业态为主，同时沃尔玛的进驻也弥补了整个马陆板块无大型超市的空缺，为天林商业聚焦了人气，使得原本萧条的沪宜公路北段人气异常旺盛，但是目前项目还在发展初期，仍有部分空置，相信在嘉宝紫提湾等大盘的入住率提高以后，商业将发展的更好。,弘基诚建广场：位于沪宜公路封周路路口，以肯德基及各色私房菜引领的餐饮业态为主，上下两层，分内外街，同时分布有购物、娱乐休闲等业态，打造出休闲+零售+餐饮+娱乐的体验式消费一条街。,好世皇马苑商业：位于马陆地铁站北侧，目前还处于规划期，南侧主要为好世皇马苑一期住宅项目，随着住宅项目的陆续交房，北侧4万平方米商业也将逐步规划开建。,1,2,3,马陆板块商业客群主要以马陆常住居民为主，商业较少、人气不旺、租金较低,P82,整个马陆板块的商业主要集中在马陆地铁站北侧的沪宜公路上，因为整体体量并不大，因此主要吸引着马陆该区域内的常住人群前来消费，又因为区域内住宅相对较少，新建公寓入住率不高，区域内待开发土地和工业区较多，因此人气并没有达到预期效果，仍有部分空置；该区域商业以沃尔玛为主力店，拉动周边各商业，但是其知名度还不高，影响力也有限，因此租金维持在较低水平，而使得此区域商业形成恶性循环，档次也较当初规划下降不少。,弘基诚建广场,弘基诚建广场,天林商业广场,嘉定新城主城区规划面积120平方公里，东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场,P83,嘉定新城主城区北起绕城森林、南至蕰藻浜、东起翔浏公路、西至嘉松北路，规划面积120平方公里，规划人口约50万。新城东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场，目前整个新城处于发展初期；嘉定新城建设强调城市的创新性、独特性和辐射性，服务和辐射上海国际汽车城、工业开发区和周边城镇，将推动嘉定区产业、功能、形态一体化协调发展；嘉定新城商业的发展必须待嘉定新城住宅发展成熟，人口顺利导入之后，才能逐渐起步，依托轨交11号线带动，未来嘉定新城商业体量巨大。,中信泰富又一城商业目前处于待建期，但其规划7万商业将惠及众多居民,P84,中信泰富又一城商业：位于嘉定新城地铁站北侧，云屏路388弄，但是目前商业处于待建期；中信泰富又一城位于嘉定新城核心区域，占地面积约16.37万平方米，规划总建筑面积约53.8万平方米，是一个集住宅、商业、酒店、写字楼于一体的综合性高端社区。中信泰富又一城自身301地块为商业办公产品，其中包含70000余平米的商业配套（精品商业街、SHOPPINGMALL、10000平米大超市等），高档酒店、办公设施，以及影院、健身会所等娱乐设施，生活机能完善，是嘉定新城未来商业核心。,中信泰富又一城二期即将开发，预示着嘉定新城站商业即将开建，繁华未来指日可待,中信泰富又一城总共分4期开发。1期住宅已多数交房，2期为商业办公产品，未来的3期和4期地块也是作为住宅用地，其中2期的商业包含有SHOPPINGMALL、精品商业街、大型超市、高档酒店、办公设施、影院、健身会所等。周边规划中的有行政商务中心、体育休闲公园、科技研发区和居住综合区。该商业所有生活机能非常完善，未来影响力巨大，辐射众多周边社区，将成为嘉定新城未来商业核心，繁华未来指日可待。,未来商业区域,P85,白银路板块商业主要分布有新城金郡商业、台北时尚风情街和风景里商业,P86,台北时尚风情街：位于白银路永盛路口，建筑面积10.5万，该项目正在建设中，保利集团将打造精品商业、娱乐、餐饮、综合办公等多种业态为一体的商业中心。,新城金郡商业：位于白银路地铁站南侧，总体量约7万平方米，目前金郡的商业正在规划中，主要服务于新城金郡本社区的住宅居民、未来办公客群以及轨交流动人群，从开发商得知将建成以大卖场为核心的社区商业中心。,风景里商业：风景里是由保利集团规划建设的，目前项目建设已接近尾声，计划将有大卖场等，主要服务于保利在该区域的众多楼盘的社区居民。,1,2,3,白银路板块商业目前处于建设期，未来商业体量大、影响范围广,P87,就目前而言，白银路板块的商业仍处于建设期，但是从规划和总体量看，这里将成为该区域的商业汇集体，汇集了大剧院、商业街、风情街、大卖场、购物中心等各类业态各种档次的商业，随着住宅的逐步强化，商业氛围也将在保利集团的带领下逐步兴盛；该区域未来将建有特色风情街商业街以及保利大剧院等，将增强区域商业客群的辐射范围，同时，对本区域内的自住居民和交通中转客群也能有效把握，这样的规划足以留住白银路版块内客群，以及对其他区域客流的吸纳。,风景里商业,风景里商业,台北时尚风情街,风景里商业,新城生活广场目前处于建设期，业态业种、品牌档次、经营管理等有待规划,P88,新城生活广场：与地铁11号线嘉定西站无缝对接，新城悠活城配套商业，建筑面积达48693，新城悠活城是一个集METRO交通体系、SHOPPING商业体系、APARTMENT高尚住宅体系、SOHO商务体系四大生活体系为一体的城市综合体，目前商业已经开始动工，主要围绕地铁站本体两侧建设，经营模式、品牌档次、出租出售等信息尚未确定；随着站西侧汽车站即将建成运营，以及已经开通的地铁11号线拉动，嘉定西商业的客群囊括了站周边新城悠活城、万科金色领域等社区的常住居民和地铁、公交、汽车站等交通中转客流，但是由于区域住宅不多，入住率也处在极低水平，很多土地目前待开发，因此区域商业发展还待住宅成熟后人口顺利导入才能逐渐起步。,1,新城生活广场是一个集餐饮、休闲、购物为一体的时尚生活中心,P89,P89,新城生活广场使一个集餐饮、休闲、购物为一体的时尚生活中心，铺面多元规划，面积在20-403平方米不等，商业规划多元业态的集中经营，受地铁带动，未来新城生活广场将成为嘉定西区域的商业核心。新城集团在嘉定的商业项目（新城生活广场、新城金郡商业、新城尚上城商业）均围绕地铁站点而建，可见，围绕地铁站点新建商业已成为新城集团在嘉定发展商业的一种策略。,项目施工现场,项目效果图,日月光伯爵天地商业位于11号线嘉定北站北侧，商业体量达23万,P90,日月光伯爵天地商业：位于11号线嘉定北站北侧，日月光伯爵天地建筑面积达80万，是一个集住宅、办公、商业、酒店式公寓等为一体的大型城市综合体，其中商业体量达23万，包含22万商业中心和1万社区底商，规划有卜蜂莲花、步行街以及各种餐饮、购物、娱乐、休闲等业态业种，项目目前还处于待建时期，随着其住宅部分的陆续交房，人气的逐渐旺盛，商业也将后续跟进，对轨交和公交中转客流包括部分老城居民的吸纳也将逐渐增强。,1,日月光伯爵天地商业中心将以卢湾日月光中心为蓝本，以餐饮为自身特色吸引消费客群,P91,日月光伯爵天地的22万商业中心将成为嘉定北区域的商业核心，且以卢湾日月光中心为蓝本，并在业态及入驻品牌上进行全面升级；卢湾日月光中心最初1F、B1、B2以电子城为主，2-4F为服装鞋帽、黄金珠宝为主，餐饮多集中在4-5F和B2层，业态布局和品牌选择与客群消费习惯不符，开业一年多来经营一直低迷。对业态进行优化升级，以餐饮业态为主，并增加餐饮业态种类和品牌数量，经营大为好转；嘉定北日月光商业中心将在业态布置和品牌选择上将复制优化升级卢湾日月光中心，以餐饮业态为主，适当增加餐饮品牌种类，从而更大程度提升项目人气。,P92,嘉定商业市场,商业市场综述,各板块市场分析,安亭市场分析,嘉定市场总结,安亭商业格局划分为老镇商业、新镇商业、汽车城商业,P93,老镇商业：嘉亭荟城市生活广场世昶生活广场新源休闲广场澳丽好旺街沁乐时尚广场安亭老街新源路商业街墨玉路商业街新镇商业：9.安亭新镇商业汽车城商业：10.新城尚上城商业11.尚都国际商业12.安亭瑞仕华庭商业,安亭商业目前以老镇商业为核心，新镇商业和汽车城商业正在逐步完善,P94,特点一：安亭板块目前以单核心商业为主,特点二：汽车城未来商业体量巨大前景良好,安亭板块目前以老镇商业为核心，新镇商业和汽车城商业目前商业尚未成熟，且老镇居住居民众多，客群丰富，商业发展较早，业态繁多、品牌多样，就目前而言，核心地位不可动摇,目前安亭新镇和老镇待开发商业用地不多，只有汽车城还有众多待开发商业区域，随着汽车城各商业陆续动工，未来围绕汽车博览公园等