2012年柳树阳光城营销计划案

刘舒杨光市2012年营销计划，脉动房地产营销，现提交给：林口县华邦房地产开发有限公司，客户了解客户的地域和口味，从不等人先吃饭，也不等人来，然后“出去，请进来”，前言，分析和总结以往的蓄水情况，蓄水时间：2012年1月12日-2月14日，总蓄水天数：34天，不含春节7天假期，有效蓄水27天拜访客户：69组27天拜访客户：4组，来电和来访量统计：这种来电和来访量带给我们什么样的惊喜？解决了住房的比例，69组游客，45套住房被选中，表明柳树镇有更多的正宗客户(高达65%)。住宅销售阻力不大；车库的比例失衡(数量大)，需要重点营销；在这种情况下，商业是难点，需要把重点放在营销上。下面针对客户的住房选择进行研究？selected house: location selected house:floor selected house:area，1，10 buildings:18 set of 9 buildings:7 set of 8 buildings:7 set of 7 buildings:1 set of 4 buildings:9 set，selected house:location，2，3，4，5，6，7，8，9，10，summary，location是消费者购房时考虑的首选因素；8#、9#、10#靠近市中心和镇中学，区位优势明显，更受顾客欢迎。小户型更受消费者欢迎；4#公寓面积小，顾客有更多选择。消费者更喜欢靠近街道的房子。所选房源：楼层、汇总、3楼和4楼是消费者购买的首选(建议打开差价进行销售控制)。五楼比二楼选得更频繁，所以价格决策应该考虑是否设置五楼和二楼的差价。6楼难以拆除(房地产顾问应加强指导或通过差价刺激消费者购买)。消费者不会因为一楼的花园而“感冒”，建议售楼处制作带有花园的实景图片来刺激消费者购买。精选房源：面积，汇总，50-60,由于面积小，出售并不难。被选中次数最多的60-70 ,是后期销售控制的主要房源。70-80、80-90的比例几乎相同，以后要去掉它们并不困难。90以上的比例几乎为零，但这种情况下只有10台(房地产顾问会加强指导，否则后期优惠率会增加)。对项目现状的总结表明，最近几个阶段的访问数量大幅下降。这种现象是一种周期性的正常反应。原因如下：1 .刘舒镇范围不大，客户可以通过相互口头交流了解项目情况。2.价格尚未公布，客户暂时不会关注此案例。3.该项目尚未启动，大多数客户处于观望状态。4.这个时期的市场不是旺季。第二，2012年项目营销的总体布局，即营销的基调，已经高调亮相：它在进入市场之前就已经传下来了，以活动营销和互动营销为主线。精彩亮相：柳城荣耀城，营销排名，住宅，商业，车库，为什么？在这种情况下，购买住宅的顾客只会在这种情况下购买车库，因此车库将首先出售，以约束顾客。车库和住宅可以打折出售(买一个住宅和车库更便宜)。建议：房子开张半个月后卖掉车库。商业去核化需要积累更多的人气。本案地块尚未“成熟”，不建议在当前市场推出高价产品：商业领域的主体已经封顶，商业销售正在进行中；暂定：业务需要单独推进(细节待定)。在这种情况下，生意是一个很大的利润点。住宅营销节奏，住宅营销节奏，储值卡期初销售周期，强势销售周期，销售节奏：1。卡存储期间，客户急于知道目前的价格，无论卡是否出售。如果价格准确公布，客户将好处是：你什么时候卖卡？你卖哪种卡？怎么做？接下来，我们将考虑在2月25日之前制作宣传材料和卡片。3月1日，放具体底价范围，推牌；3月15日，卡片销售。你什么时候卖卡片？考虑到项目的进度和消费者对价格的渴望，我们建议以下几点：你们卖什么样的卡？卡片形式：刘舒镇的房价很低，在10，000到20，000或5，000到10，000之间。首先，消费者觉得折扣不大。此外，开发公司的利益无法最大化(因为有更多的小面积房屋)。脉动建议引入折扣卡，折扣卡有两种类型(金卡/银卡):优势是能够识别顾客的诚意(诚意高的顾客会购买金卡)；打折卡的噱头可以吸引顾客去售楼处，度过市场的寒冷期(一切有利的东西都会被诱惑)；你卖哪种卡？金卡购买价格：5000元(一房一卡)折扣范围：5000元的购买价格直接覆盖购买价格，然后享受总房价9.6%的折扣(先减后折)；金卡功能：根据卡号顺序，确定优先选房顺序；(仅限首日封)金卡权限：限流墅羊城住宅区；卡的支取：卡在开通后一个月内可以支取，但只能支取卡的本金(不包括优惠部分和利息)；具体内容：见附件，银卡购买价格：3000元(每房一卡)优惠范围：卡购买价格为3000元，直接覆盖购买价格，然后享受总房价9.8%的折扣(先减后折)。银卡功能：金卡客户在开业当天确定房源后，银卡客户根据卡号确定选房顺序：银卡权限仅限于柳树阳光城住宅区。卡的支取：卡在开通后一个月内可以支取，但只能支取卡的本金(不包括优惠部分和利息)。具体内容：见附件，你卖什么样的卡？此卡的另一个功能(装订房源)，主要选择一套，替代两套；为了防止客户在融资过程中浪费时间选择房屋，影响其他客户选择房屋。在售卡时，可以清楚地告知客户之前是否已经选择了所选房屋，方便房地产顾问指导客户进行其他房屋交易。你卖哪种卡？房产顾问：出牌前清楚知道房子的位置，即房子被选中的次数；强调卡的功能及其好处(优惠房间选择和优惠待遇)；强调卡的使用方法(仅限住宅使用，必须在开盘价后一个月归还)；告知客户金卡和银卡的区别(首选房间和优惠待遇的区别)。你卖哪种卡？我怎么卖卡片？鉴于农村结构的特殊性，广告不易渗透，建议与乡镇政府沟通，用每个村的大喇叭告知。确定哪一天去哪个村子，提前通知村民。告诉当地居民第二天去大队(村委会)看楼，物业顾问解释了房产情况，赠送礼品介绍贵宾卡(礼品需要登记)，告诉顾客到销售中心购买打折卡。我怎么卖卡片？推送的卡数：在镇上推广两次(3月1日，3月12日)，农村村庄选择较富裕的村庄进行推广(每个村庄仅一次)。注：推卡时，没有正式销售卡，因为卡的形式需要当地居民消化一段时间。房地产顾问：公布具体的底价区间(基准价格涨到50元作为区间标准)；例如，如果三级折扣的基准价为3000元/平方米，则公布的价格范围为3000-3050元/平方米，并将公布正式卡销售日期(3月15日)。这张卡将于3月15日出售。卡片销售的关键点：销售开盘价可以在施工后2-3天开始。方案一、建议：启动活动(二人转移)、(脉动主推)、融资发布、启动庆典将在一天内举行，启动和融资结算作为举行演绎活动(二人转移)的噱头。优点：顾客可以参加和观看这个演绎活动，不管他们是否持有卡片。持卡人在排队买房时可以最大限度地刺激潜在客户和周围的观众。方案二：开业注意事项、促销注意事项、促销过程注意事项、物业顾问注意事项、促销注意事项。开业通知应在开业前15天发出，引起客户关注。在开通前7天再次通知客户群开通时间和贵宾卡关闭时间，以刺激客户购买贵宾卡。最后一次，在开业前3天，告知客户群开业时间、贵宾卡关闭时间和开业(开工)日的演绎活动。最后一次，激励顾客购买贵宾卡，营造开放氛围。2.在开业前3天再次通知客户，开业时间(到什么时间和分钟)和所需的证书等。开幕当天，人们根据贵宾卡号码顺序排队选择房间，并分组入场(每组三人)。开业前，销售和财务部门进行了许多实践练习。当没有金融票据时，不出售和控制住房供应的原则是为了防止一套房子的曝光和两次出售。开启程序的细节将继续.3。物业顾问注意事项，1。开业前3天进行填写认购表格的培训。2.由于此卡与房源绑定，预定房源价格应在开盘前3天计算形成表格：3。开业前2天进行实际演练(每人不少于5次)，开业后15天左右根据营业额情况确定车库销售的具体时间，通知已经完成交易的客户，通过捆绑销售的方式销售车库。2012年的销售价格建议是，虽然所选房屋的比例相对较高，但通过蓄水期测试，约有30%的客户认为2100的市场价格过高。规避风险，柳树的第一个大项目，价格没有市场参考；确保开放是繁荣的，一旦开放陷入僵局，以后就很难挽回了。最大限度地促进交易；为以后的价格上涨留有余地；定价原则：那么，我们应该以什么价格进入市场？所以初始市场价格不会太高！9号楼和10号楼的差价高于其他楼，9号楼和10号楼被选中的次数最多。督促客户选择7#、8 #；增加开发公司的利润。为什么这样决定？打开3楼和4楼与其他楼层的差价，并控制要先出售的楼层。6楼很难拆除，需要低价格来刺激消费者。建议一楼的价格和二楼的价