物业行业标杆运营指标及成本控制

房地产行业基准的运营指标和成本控制运营服务中心对全国7家以主要房地产为中心的上市公司进行了数据统计，其中4家数据对整体上市公司的年度报告进行了过去3年的数据分析。一、房地产上市公司名单和业务经营范围序列号。公司名称上市时期市场板块业务范围1华仁房地产2015年新版三版总公司华仁世纪集团有限公司是69.60%的控股公司，青岛华仁房地产株式会社高端办公楼，高端住宅项目，市政项目，校园项目等服务领域公司是市场开发部，运营管理部，质量管理部，综合管理部，人事部，会计部，党委，劳动2东光股份有限公司2015年新版三版为高级办公楼、大型商业广场、公寓、别墅、高级住宅小区、酒店、公共馆、政府机关/企业办公楼、产业小区等各种房地产项目提供房地产物流保障服务。3丹田集团2015年新版三版为各大学提供校园物业管理服务。 现在向60多个高中提供清洁、宿管、安全、绿化、维护等校园管家服。4开元房地产2015年新版三版母公司杭州开元房地产集团有限公司80%拥有，依靠房地产开发发展的房地产，为住宅、商业房地产和其他机构，如银行、医院、政府等提供专业的房地产管理服务。备注：表中的4家房地产上市公司，业务范围广，服务对象复盖面全面。二、行业运营指标分析一、2013-2015基准企业运营指标的平均值(表1 )序列号。年度净资产收益率营业纯利率营业毛利率成本汇率期间汇率销售费用率管理费用率财务费用率资产债权率流动比率收益增长率1201513.085.6422.6577.3610.390.2710.31(0.18 )47.272.7835.122201419.112.5022.2977.7112.321.9312.26(0.22 )50.541.9527.263201327.085.5423.7876.2211.240.4510.580.2249.552.4732.96合计59.2713.6868.72231.2933.952.6533.14(0.19 )147.357.2095.34平均值19.764.5622.9177.1011.320.8811.05-0.0649.122.4031.78表1是基准企业运营指标的平均值，数据来自近三年的年报数据比较整体的四家房地产上市公司的年报，这些指标分别代表收益能力、运营能力、偿还能力，是反映企业运营管理的核心指标三、上述运营指标的计算公式和意义(表2 )指标类型指标名计算公式指标的强弱单位指标的解释和意义收益性净资产收益率净利润/ (期初资本期末资本)/2大则强%1、这个指标反映股东资本的收益水平，衡量公司运用自己资本的效率。2、指标值越高，表示投资收益越高。3、这个指标体现了资本获得净利润的能力。营业纯利率净利润/营业收益大则强%1、该指标是企业实现净利润与销售收入的比较关系，衡量企业获得一定期间营业收入的能力。2、该指标反映每一元营业收入的净利润量，在增加一元营业收入的同时，反映净利润增减的程度，考察销售收入的增加效果。营业毛利率(营业收入-营业成本) /营业收入大则强%1、营业毛利率有助于选择投资方向。2、毛利率指标有助于预测企业的发展，测量企业的成长性。3、营业毛利率有助于评价经理的经营业绩。4 .有助于发现公司的潜在问题。期间汇率(销售费用管理费用财务费用) /营业收入数值小就强%此指标是企业不能直接或间接纳入本期发生的营业成本的、直接计入本期损益的各种费用，包括销售费用、管理费用、财务费用等。销售费用率销售费用/营业收入数值小就强%这个指标是期间费用和销售额净利润的比率。 这个指标越低越好，表示销售期间的费用率大于销售总利润率的情况下，企业的利益相当难。管理费用率管理费用/营业收入数值小的话就强%这个指标是指企业行政管理部门为了组织管理生产经营活动而产生的各种费用。 管理费用是期间费用，将本期的损失和利益计入所产生的本期。成本汇率(营业成本营业收益额) 100%数值小的话就强%指企业本期营业成本在营业收入中所占的比例。 数值越小，越能反映企业的成本管理财务费用率财务费用/营业收入数值小的话就强%1、财务费用率是指财务费用与主要营业收入的比率。2、通过计算该指标，可以分析企业财务负担，调整融资渠道，改善资金结构，提高收益水平。偿还能力资产债权率 (期初负债合计期末负债合计)/2/ (期初资产合计期末资产合计)/2数值小的话就强%这个指标是评价公司负债水平的综合指标，也是衡量公司利用债权人资金进行经营活动的能力的指标，反映了债权人发行贷款的安全度。流动比率流动资产/流动负债大则强%1、在企业流动资产短期债务到期前，测定现金成为偿还债务的能力。2 .比率越高，表示企业资产转换能力越强，短期偿还能力也越强，相反比较弱，流动比率在2:1以上比较好。收益增长率(本年度主营业务收入-上年度主营业务收入) /上年度主营业务收入100%大则强%营业增长率是衡量企业经营状况和市场占有能力，预测企业经营业务扩大趋势的重要指标。 这个指标反映了企业营业收入的增长情况和发展能力。四、人员配合的参考管理员配置参考表(表1 )资质工种配合比一级资质管理层16.7二级资质管理层16.4三级资质管理层14.6工作人员构成参考表(表2 )服务级别工种人数面积/家庭数备注一级呼叫工作人员1400户500户(不到500户不能超过2人)总建筑面积50万以上的住宅区各部门的人员配置可乘以0.9系数。清洁工10.8万厘米 1万厘米(建筑面积)秩序维持员10.6万厘米0.8万厘米(建筑面积)绿化员11万1.5万(绿化面积)保养员12万公分2.5万公分(建筑面积)二级呼叫工作人员1500户600户(不到600户不能超过2人)清洁工11万1.2万(建筑面积)秩序维持员10.8万厘米 1万厘米(建筑面积)绿化员11.5万厘米 2万厘米(绿化面积)保养员12.5万厘米 3万厘米(建筑面积)三级呼叫工作人员1600户700户(不到600户不能超过1人)清洁工11.2万厘米1.4万厘米(建筑面积)秩序维持员11万1.2万(建筑面积)绿化员12万2.5万(绿化面积)保养员13万3.5万(建筑面积)四级机关呼叫工作人员1700户800户(不到700户不能超过1人)清洁工11.4万厘米1.6万厘米(建筑面积)秩序维持员11.2万公分1.5万公分(建筑面积)绿化员12.5万厘米 3万厘米(绿化面积)保养员13.5万厘米 4万厘米(建筑面积)备注：以上此表仅供参考，可以根据项目的服务水平和推算，在保证质量的基础上调整人员配置四、物业管理企业的人工费管理房地产管理是劳动密集型行业，人工费近年来随着物价和人工费的增加，人工费支出占房地产公司管理费的50%-70%。 房地产公司和剩馀成本支出费用合计约占房地产管理费合计的9095%。 房地产公司一般费率达到85%左右的是保本，全国示范小区的要求费率在95%以上。 数据显示，传统住宅物业管理的利润率在0%5%，如果房地产企业管理得好，利润将达到8%。 目前，全国前20家房地产管理公司中，有12家依赖开发者拥有的房地产，并不是完全以利润为目的，房地产管理公司的95%处于赤字状态，而房地产百强企业的平均净利润约为5%左右，因此，对房地产管理企业来说，通过合理的岗位配置和公司资源，可以提高工作效率。物业管理企业人工费管理可以从以下两点开始：1、管理者工资的成本控制：根据物业管理企业的性质，物业管理企业的成本费用主要是人力资源的成本费用支出。 在工资结构中，管理者的工资占了相当大的比重，通过减少部门经理的工资是一线服务层员工的数倍的管理层部门，可以增加服务层员工的费用支出。 根据土地条件合理有效地设置公司功能部门，是降低物业管理企业固定成本的有效方法和手段。 物业管理企业职能部门的职能是控制、决策、协调、服务四大功能。 从劳动生产率的角度看，房地产服务管理全过程有90%的工作量由管理处完成。 因此，物业管理企业职能部门的设置应该精锐高效，部门越少，人员越精密越好。 机构大、人员复杂是极其浪费资源，不仅成本增加，内需也增加，管理效果下降。2 .完善基础服务人员人工费的管理首先，科学、合理地制定基础单位的人员编制。 根据公司管理的小区(大楼)的实际情况和本公司的管理水平定职。 例如，管理面积比较大的封闭的多层小区，人均管理面积为35004500平方米，可以鉴定小区管理处的人员编制。 技术预防措施是一个良好封闭的高层小区，人均管理面积为35005000平方米，可确定管理处的人员编制。 技术对策不好的不是封闭的高层住宅区，人均管理面积为3000平方米，可以鉴定管理处的人员。 面积小的封闭多层小区，人均管理面积为2500平方米，可鉴定管理处的人员。 开放小区管理难度大，实际上，根据具体情况，定员数可乘以1020%的系数。 定篇只是参考比较值，可以把定篇值看作元件成本计算的界限值，超过界限值则利润减少，损失也减少，低于界限值则可以守本或增加利润。能科学、合理、有效地设置公司的职能部门和人员部门，管理“幅度”，建立机构和人员编制。 是管理面积在600万平方米以内的房地产管理企业，总