南京软件园(西区)开发建设实施规划.V7.1.2013年8月28日

南京软件园（西区）开发建设实施规划NanjingSoftwareParkDevelopingandConstructingPlan,南京软件园管理处南京再创管理顾问有限公司2013年8月29日,卷首语,2011年8月，南京市委市政府作出打造“一谷两园”软件产业集聚区为重点，高标准建设中国软件名城的战略决策后，南京软件园（西区）孕育而生。经历近两年的发展，软件园（西区）启动区已完成南农路、江淼路等四条主干路建设；孵鹰大厦、明发通达信息港一二期、福青科创中心等项目也已破土动工。目前园区招商项目13个，其中4个已开工，3个已签约，6个正在积极对接中。本报告是一个实施方案，主要解决的是如何将现有城市设计方案落实到开发建设层面。因此，本报告涉及到规划、融资、建设、招商、管理等一系列实际工作内容。本报告将重点解决三个问题：1.建设融资；2.产业招商；3.综合服务体系构建。在建设融资方面，主要从时间维度，将启动区的开发建设分为4个阶段，逐步培育启动区产业氛围；从资金维度，将启动区92.5亿的投资体量拆分为13个单体项目，以选择合适的开发主体和融资渠道。启动区开发运营中，软件园既要出让部分土地，引入符合规划要求的企业，同时也要在其他合作开发项目的基础上，开发部分持有型物业，保障园区后期持续的盈利能力。基于软件园融资的五大层面，针对性地从项目融资层面和公司融资层面设计12条融资渠道。在产业招商方面，主要将软件园（西区）的主导产业定位为电子商务产业、动漫产业、工业软件产业、移动互联网产业和信息安全产业，并对此五大产业进行产业内涵、分类、产业链、发展格局的研究，提出五大产业的招商目录及未来南京软件园（西区）的五大发展策略。针对园区招商工作，建议园区建立招商客户关系管理系统，以保障招商工作的顺利进行。在综合服务体系构建方面，主要提出要打造南京软件园智慧园区示范区，建立统一的组织管理协调架构、业务管理平台和对外服务运营平台，在提高园区信息化管理水平的同时，加强对区内企业的智能化服务支持，提高园区对产业的扶持能力。建议园区构建综合服务体系，提供政策落实服务、建设工程服务、技术职称服务、金融中介服务等八大类专业服务，为园区入驻企业提供全方位的专业服务。南京软件园（西区）的成长壮大，不仅需要打通融资渠道、明确招商方向、提升综合服务等内功的修炼，也需要外部的支持与相关政策的配套。我们坚信，南京软件园（西区）经过未来十年的努力，将成为南京软件产业的卓越示范区！,2,南京再创管理顾问有限公司,卷首语绪论项目背景研究目标研究方法技术路线规划解读及园区现状规划解读园区现状问题界定愿景目标与开发策略发展愿景战略定位总体目标系统开发策略,建设融资与项目管理项目投资计划项目开发模式融资渠道设计开发项目管理产业规划与招商指南产业内涵与分类产业链分析产业发展格局产业定位产业发展策略主导产业招商指南综合服务与运营管理综合服务体系建立智慧园区平台设计近期行动方案,241025,4870100112,1,绪论,项目背景研究目标研究方法技术路线,5,南京再创管理顾问有限公司,南京市委、市政府于2011年8月决定，打造“一谷两园”软件产业集聚区，高标准建设中国软件名城。南京将重点打造以中国（南京）软件谷为核心、以南京软件园和江苏软件园为两翼的软件产业集聚区。南京“一谷两园”软件产业集聚区，规划面积约为107平方公里，其中，南京软件园（西区）位于南京市浦口区，东至规划长江五桥过江隧道、环北路、团结路、南至南农路、临江路，西至规划虎桥路，北至普乌路、丰子路，规划总面积约11平方公里。本项目区内建筑以研发办公作为基准定位，功能包含孵化器、加速器、公共服务平台、人才公寓等。项目启动区位于项目宗地东北侧，总用地面积约700亩，规划总建筑面积约150万平方米，目前已完成启动区城市设计，南农路等四条道路及孵鹰大厦等项目已近完工。为了科学、有序、高效地推动南京软件园（西区），特别是启动区的开发与建设，迫切需要对南京软件园（西区）的规划、融资、建设、运营、管理等五个环节进行深入研究，以形成具有前瞻性、科学性和可操作性的方案。为此，南京软件园管理处委托南京再创管理顾问有限公司，对此进行专题研究。,1.绪论,1.1项目背景,南京软件园规划边界,6,南京再创管理顾问有限公司,1.2研究目标,1.绪论,本报告旨在研究南京软件园（西区）的愿景目标、建设融资、产业招商、综合服务等重大问题。本研究将达到以下目标：现状调查首先对南京软件园(西区)的现状进行调研，对已经做过的各种规划进行解读和整合，对资源进行梳理。掌握南京软件园(西区)的基础、条件、能力和区位优势等情况和数据。战略目标及阶段性任务制定结合南京市软件产业的总体规划，明确南京软件园(西区)的发展愿景、定位，提出南京软件园(西区)开发的战略定位和开发目标。项目梳理及融资渠道建议主要从时间维度划分启动区的开发时序，并从投资主体维度梳理启动区13个单体项目，针对性地从项目融资层面和公司融资层面设计12条融资渠道。主导产业选择及招商目录梳理基于发展基础、未来空间、产业政策等方面，为软件园（西区）选择五大主导产业，提出相应的招商目录及产业发展策略。综合服务体系及智慧园区发展建议为提升园区运营效率及服务水平，提出综合服务体系建设和智慧园区建设意见。,7,南京再创管理顾问有限公司,系统设计法本实施规划采用系统设计的方法，从“规划-融资-建设-招商-管理”五位一体的角度，按照给定的约束条件和目标，选择能够实现价值最大化的路径和行动方案。南京软件园（西区）的开发过程是一个复杂的系统工程，因此本次实施规划应当注重方案的整体性、结构性、动态性和操作性。目标路径法该方法的核心是“未来决定现在，目标决定行动”。南京软件园（西区）的实施规划，原理上是给定约束条件下，运用设计科学理念，综合价值判断与事实判断而产生的理想方案。假设论证法实施规划的科学性建立在事实判断和数据分析基础上，但在实施规划设计的过程中，往往需要在信息较少的阶段，根据经验和直觉现行构建假说，然后通过事实论证对假说加以验证，并提出探索性的解决策略。该方法有利于迅速准确地明确问题的本质，提高策划速度和质量。成本收益法规划设计及实施建设之前，需要对经济活动资金来源与占用关系全貌进行分析，判定资金来源与占用关系的静态特征和动态趋势，从中发现并解决问题。案例借鉴法在实施规划中，比较分析借鉴法包括研究区域的历时态和同类区域的共时态比较分析两种，前者从发展历史的角度进行比较研究，后者从相同类型区域比较角度进行研究。“比较分析借鉴法”有助于吸取经验，找准前进方向，促进方案成功实施。,1.3研究方法,1.绪论,1.4技术路线,8,南京再创管理顾问有限公司,1.绪论,产业招商指南,9,南京再创管理顾问有限公司,1.5参考依据,信息化发展规划(2011-2015).国务院.2012信息产业“十二五”发展规划.国务院.2012软件产业政策文件汇编.信息产业部.2000软件和信息服务业十二五发展规划.江苏省.2012南京市“十二五”服务业发展规划的通知.南京市.2012南京市十二五电子商务发展规划南京市“人才引领、科技创业，制度先试、园区先行”八项重点计划.南京市.2011市政府关于南京“一谷两园”软件产业聚集区-南京软件园空间布局规划的批复.宁政复2011123号中共南京市委南京市人民政府关于以打造“一谷两园”软件产业集聚区为重点高标准建设中国软件名城的意见.宁委发201139号南京软件园（启动区）A1地块建筑方案设计.厦门中建东北设计院有限公司南京软件园（启动区）C2地块建筑方案设计.厦门中建东北设计院有限公司南京软件园（启动区）C3C4地块项目建筑设计.DPArchitectsPteLtd南京浦口新城发展战略规划研究.江苏省城市发展研究院.2012南京浦口创新特区控制性详细规划,1.绪论,2,规划解读及园区现状,规划解读园区现状问题界定,南京软件园（西区）位于浦口新城核心区域，与紫金（高新）科技创业特别社区、紫金（浦口）科技创业特别社区、浦口国际企业研发园相邻，规划面积约11.3平方公里，面临长江，背靠老山，与河西CBD隔江相望，紧邻国家级西江口湿地公园和正在建设中的青奥公园，水系发达，景色宜人。发达的交通体系，将为园区赢得发展先机。已建成纬七路过江隧道南京长江三桥南京长江大桥在建中地铁10号线纬三路隧道地铁3号线规划中长江五桥地铁11号线地铁4号线,11,南京再创管理顾问有限公司,2.规划解读及园区现状,2.1.1区位交通,南京软件园（西区）区位图,2.1规划解读,愿景,以软件园区的智能生长为核心，为创业者，技术研发人员，投资机构,多媒体提供以人为本的服务环境，注入低碳生态的综合技术，提倡自然环保的新型社区，实现产业、生活、娱乐和学习环境的和谐共生，激发各产业的互交性，引领先导作用的国际化生态智城。,2.1规划解读,12,南京再创管理顾问有限公司,SmartgrowthPeople-orientatedLowcarbonHarmonyco-existenceTrendleading,智能生长以人为本低碳生态和谐共生引领先导,2.规划解读及园区现状,2.1.2发展愿景,13,南京再创管理顾问有限公司,2.1规划解读,道路用地面积：403.42公顷比例：20.92%绿地及水域面积：489.16公顷比例：25.37%公共服务面积：170.72公顷比例：8.85%居住用地面积：119.68公顷比例：6.21%产业用地面积：745.3公顷比例：38.65%,2.规划解读及园区现状,2.1.3土地利用,南京软件园（西区）土地利用规划图,14,南京再创管理顾问有限公司,2.规划解读及园区现状,2.1规划解读,2.1.4功能配置,2.1规划解读,15,南京再创管理顾问有限公司,2.规划解读及园区现状,丰子河路沿街效果图,底层商业空间效果图,地标性建筑效果图,内部道路效果图,孵鹰大厦效果图,2.1.5城市设计,2.1规划解读,16,南京再创管理顾问有限公司,2.规划解读及园区现状,2.1.6开发时序,南京软件园（西区）开发时序图,17,南京再创管理顾问有限公司,一期开发包括以孵化器加速器为主的产业办公,配以测试平台，沿街商业和SOHO；二期为A地块沿路两侧的中试办公，商务办公和沿街商业以及B,C地块的中式加速办公；三期为以BCD三地块环型中心区的企业总部为主，配以培训中心，数据中心及相关金融支持；四期为居住，文化中心，大型商业体等公共配套的出现；五期为高级办公和酒店的双塔。,A产业成长带动型由外向内：孵化加速-中试加速-企业总部-大型公共配套,2.1规划解读,B总部经济带动型由内向外：企业总部-中试加速-孵化加速-大型公共配套,一期建设从四个地块内部环带进行，以企业总部办公，培训，数据，金融支持为带动体；二期建设A地块沿路两侧的中试办公，商务办公和沿街商业，以及B,C地块的中式加速办公；三期开发包括以孵化器和加速器为主的产业办公,配以测试平台，沿街商业和SOHO；四期进行居住，文化中心，大型商业体等公共配套的建设；五期为高级办公和酒店双塔。,2.规划解读及园区现状,2.1.6开发时序,2.1规划解读,18,南京再创管理顾问有限公司,通过差异化的产业定位，与其他软件园错位竞争南京软件园五大主导产业集群：软件出口及服务外包产业集群、动漫游戏产业集群、行业应用软件产业集群、电力及电信产业集群、电子商务产业集群。中国（南京）软件谷以通讯软件、基础软件及软件服务外包为主，主导企业为中兴、华为、普天、新华科技、东软、南大富士通等。江苏软件园以南瑞继保电气、国电南京自动化等企业为主的电力自动化特色产业基地。其他基地徐庄基地：IC设计、软件中小企业创新和企业信息化。鼓楼及江东软件基地：软件研发、服务外包。,2.规划解读及园区现状,2.1.7产业定位,2.规划解读及园区现状,2.1规划解读,19,南京再创管理顾问有限公司,2.1.8投资预算,2.1规划解读,2.规划解读及园区现状,20,南京再创管理顾问有限公司,2.1.8投资预算,21,南京再创管理顾问有限公司,2.2园区现状,2.规划解读及园区现状,2.2.1发展历程,南京软件园发展历程,22,南京再创管理顾问有限公司,2.2园区现状,2.规划解读及园区现状,2.2.2招商现状,南京软件园（西区）启动区项目分布图,2.2园区现状,23,南京再创管理顾问有限公司,2.规划解读及园区现状,软件园孵鹰大厦工程现场,明发通达信息港工程现场,软件园孵鹰大厦工程现场,明发通达信息港工程现场,2.2.3开发现状,2.3问题界定,24,南京再创管理顾问有限公司,2.规划解读及园区现状,定位目标方面软件园（西区）在上轮规划中，确定了园区的发展愿景和主要区域的城市设计，但如何将愿景变成现实，还需要对园区进行战略定位。南京软件产业“一谷两园”的发展格局中，每个园区都应当仔细考虑自身的战略定位，从而进行差别化竞争，避免走以往各类开发区同质竞争的老路。软件园（西区）的战略定位应从客户定位、功能定位、竞争定位三个维度进行，通过三个维度的定位，为园区打造独特的竞争优势。发展愿景和战略定位确定之后，需要用目标来考量蓝图的落实情况，因此要从建设与投资规模、产业组织与招商、综合服务体系三个方面设定园区的发展目标。产业选择方面软件园（西区）发展规划中，已经对现有产业定位做了部分研究和设定，但是如果要将产业规划落实到现实的操作中，需要重新审视主导产业的选择，并对各主导产业产业链进行深入研究。产业选择是产业落地的前提，明确的招商方向则是产业落地的保障，因此需要对各主导产业内的重点企业进行调研，并在此基础上形成招商目录，为招商工作提供方向性指导。通过建立园区招商客户关系管理系统，提高招商工作效率，提高园区招商的成功率。融资渠道方面招商企业入驻，首先需要解决的是产业载体的问题，而各类型载体建设的前提则是有足够的资金支持。园区目前已通过银行贷款途径融入八千万元流动资金贷款，同时中小企业债和信托也在积极地对接之中。为保障后期项目顺利落地，园区可适当拓展融资渠道，从十二条路径中，发掘资金来源，确保园区开发建设顺利开展。综合服务方面明确的产业定位和招商方向，有助于园区紧扣目标客户，提高招商成功率。而高效的开发建设和广泛的融资渠道，则为产业落地打好了坚实的基础支撑。但是企业入驻园区后，为保障企业能够健康持久地发展，园区需要为入驻企业提供全面而细致的综合服务。软件园（西区）需建立政策落实、技术支持、金融中介等八大功能模块组成的综合服务体系。在此基础上，园区要推进智慧园区的建设，以保障综合服务水平，增大园区地产后期的增值空间。,3,愿景目标与开发策略,发展愿景战略定位总体目标系统开发策略,南京再创管理顾问有限公司,26,3.1发展愿景,3.愿景目标与开发策略,南京软件园的发展愿景是“以软件园区的智能生长为核心，为创业者，技术研发人员，投资机构,多媒体提供以人为本的服务环境，注入低碳生态的综合技术，提倡自然环保的新型社区,实现产业、生活、娱乐和学习环境的和谐共生，激发各产业的互交性，引领先导作用的国际化生态智城。”在此愿景的指导下，南京软件园要强调以人为本、生态环保的开发原则，在园区构建人性化的工作、生活环境，提供用全面细致的配套服务，打造吸引人才并留住人才的和谐园区。,未来决定现在，愿景凝聚力量,南京再创管理顾问有限公司,27,3.2战略定位,3.愿景目标与开发策略,南京软件园是江北重要的经济增长极、战略性新兴产业集聚和创新创业培育基地，将成为南京市软件名城建设的先锋园区，是南京软件产业“一园一谷两翼”新格局中的重要园区。南京软件园亦是江苏省重要的软件与信息技术服务产业基地，具有首位度的创新创业示范园区，将为江苏省创建创新性省份作出贡献。南京软件园（西区）的战略定位可以从客户定位、竞争定位、功能定位三个维度进行阐述。,南京再创管理顾问有限公司,28,3.3总体目标,建设与投资规模到2015年，启动区软件产业用地面积达到28.1公顷，总建筑面积达到78.9万平方米。园区孵化器、加速器及人才公寓等主体项目完成建设并投入运营。到2020年，完成软件园启动区全部项目建设，总建筑面积达到146万平方米，总投资额达到67亿元。产业组织与招商目标围绕六大主导产业，引进国际竞争力的龙头企业，扶持具有创新活力的中小企业，打造著名软件产品和服务品牌。到2018年，软件园东西区入驻企业达到300家，软件从业人数达到3.75万人，业务收入突破300亿元，培育1家年收入超过100亿元的软件企业，产生2到3个软件业务收入超过50亿元的企业。综合服务体系构建目标到2023年，软件园综合服务体系基本建立，实现园区内软件产业研发、测试等中间平台，基本商业设施、住宅及配套设施建设完成并投入运营，满足园区内企业及常住人才的工作及生活需要。到2023年，园区内各类公共设施建设完成，八大综合服务体系（政策落实服务、建设工程服务、技术支撑服务、金融中介服务、知识产权服务、人才培养服务、其他商务服务、生活配套服务）构建完成。,3.愿景目标与开发策略,规划统领规划先行、规划即法空间、产业规划融合产业引导空间规划,多元融资充分利用土地融资争取财政资金支持拓展信贷融资规模支持证券融资方式采取项目融资方式,高效建设积极引入多元主体采取甲方合同管理科学安排开发时序推动近期重点项目,招商运营招商引资策略园区合作共建运营模式设计产业进退机制,统筹管理开发公司角色定位事业部治理结构,南京软件园的开发是一项复杂的系统工程，需要全面考量开发的全过程。根据国内外软件园区的开发建设经验，未来南京软件园的开发，应按照“政府主导下的市场化、系统化开发”思路，实施“五位一体”系统开发策略（规划、融资、建设、运营、管理），具体包括规划统领策略、多元融资策略、高效建设策略、创新招商策略、统筹管理策略。在系统化开发思路指导下，通过五大开发策略的实施，科学、有序推动软件园高效益、高效率的开发。,规划,融资,建设,运营,管理,南京再创管理顾问有限公司,29,3.4系统开发策略,3.愿景目标与开发策略,南京再创管理顾问有限公司,30,苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立。多年来园区主要经济指标年均增幅超过30%，取得了GDP超千亿元、累计上交各类税收超千亿元、实际利用外资超千亿元、注册内资超千亿元“四个超千亿”的发展业绩，综合发展指数位居国家级开发区第二位。园区开发之初，就借鉴新加坡和国际先进城市规划建设经验，坚持“规划先行”，历经一年多、花费3300万编制完成富有前瞻性和科学性的总体发展规划，并先后花费数亿元制定了300余项专业规划，形成了严密完善的规划体系。所有规划项目严格实行招投标制度，重点区域和重要景观项目规划设计面向全球公开招标。在园区“规划即法”，任何人不得凌驾于规划之上，正是树立起了规划的“铁权威”，使园区的行政管理层不能干预正常的规划审批，技术管理层无权更改通过法定程序确定的规划。目前，园区开发现状与17年前的总体规划蓝图依然保持基本一致。,案例：苏州工业园科学规划的典范,3.愿景目标与开发策略,苏州工业园用地规划图,3.4.1规划统领策略,3.4系统开发策略,在园区的规划过程中，应将物质空间规划与产业经济规划相结合，将实现空间的“体“与经济的“魂”合二为一，避免经济、空间各说各话，魂不附体、两张皮的问题。南京软件园自1999年成立以来，已经历多轮发展战略规划及空间规划。软件园（西区）作为新开辟的软件发展高地，目前也已经完成园区的控制性详细规划及城市设计。空间的构想如何落地，需要从产业层面考量本园区的建设是否能够满足软件产业的发展需要，需科学计划园区的开发时序，对园区开发进行资金平衡策划，从而保障其顺利开发。,总体规划,土地利用规划,详细规划,城市设计,单体设计,规划体系,经济社会发展总体规划,产业发展规划,投融资规划,项目策划,区域（功能区）战略规划,物质空间,产业经济,南京再创管理顾问有限公司,31,3.愿景目标与开发策略,3.4.1规划统领策略,3.4系统开发策略,南京再创管理顾问有限公司,32,南京软件园（西区）在规划编制顺序上，应牢固树立“产业规划”引导“空间规划”的理念，首先进行产业规划，即明确未来做什么。在此基础上，再进行空间规划，包括土地利用、总体规划、控祥规划、城市设计和单体设计。按照这一顺序，有利于明确空间规划的目的性，有利于产业规划的空间落实，有利于招商引资落地。,3.愿景目标与开发策略,3.4.1规划统领策略,3.4系统开发策略,南京再创管理顾问有限公司,33,产业引领科技，产业规划可引导招商工作；预期吸引投资，要用预期收益，吸引资本入驻。通过设计开发公司的收入来源，为园区的开发建设与运营管理带来融资的可能性。软件园开发公司在具体运作过程中，应将自身角色定位为软件产业园开发商和综合服务提供商，努力实现项目的三层收入来源，确保实现资金平衡，提高自身造血能力，避免走一般投融资平台重投资建设、轻资金平衡的老路子。,3.愿景目标与开发策略,3.4.2多元融资策略,3.4系统开发策略,收支平衡是软件园能够顺利开发的前提。软件园（西区）启动区预计总建设面积146万平方米，总投资额达到67亿元（其中未考虑开发时序和资金成本），为实现项目收支平衡，达到经济可行性，必须基于收入来源，打造园区盈利模式。因此，按照项目系统平衡的思路，对本项目的所有收入（B）和支出（C）进行梳理，按照土地整理、资源开发和产业运营对园区的收支结构进行分层。,南京再创管理顾问有限公司,34,3.愿景目标与开发策略,3.4.2多元融资策略,3.4系统开发策略,南京再创管理顾问有限公司,35,第一层面：土地整理包括园区内土地拆迁整治、基础设施建设、公用设施建设等项目。软件园作为准经营性项目，应当通过政府补偿手段，来平衡第一层面的资金需求。第二层面：资源开发包括园区内的载体办公区、商务休闲区及人才公寓等的打造。一般以物业销售及物业租赁收入来平衡项目开发资金缺口。第三层面：综合运营包括园区内的产业投资、商业运用等的运营，应当通过产业的综合运用收入来平衡园区的运营成本，如管理养护、基础设施、公共设施的维护成本等。,3.愿景目标与开发策略,3.4.2多元融资策略,3.4系统开发策略,南京再创管理顾问有限公司,36,3.愿景目标与开发策略,调整用地性质，最大程度获得土地级差科学设计开发时序，最大程度获得土地价值,应加强项目包装，积极协调国家、省、市发改、财政、经委、科委、建委等相关部门，争取中央和省市财政对软件园及企业的贷款贴息、技改和补助等资金。,加强银政、银企合作，积极争取商业银行贷款加大园区项目策划和包装力度，争取政策性银行信贷融资方式的利用对自持物业项目（房地产项目）或基础设施项目的包装设计，形成“项目包或资产包”，实现基础设施开发或房地产项目开发的信托融资方式,鼓励企业通过发行中小企业债、中期票据、资产支持票据等方式，打通直接融资渠道。,积极推行基础设施建设的BT模式积极推行公共设施项目的BOT模式,企业债券市政债券,私募公募,土地收入,政策性银行商业性银行信托融资租赁融资银团融资,债券股票,BOT、TOT、BT等,土地融资,信贷融资,证券融资,项目融资,财政资金,贴息、补助等,软件园开发资金来源,软件园的融资策略可以从土地、财政、信贷融资、证券融资、项目层面融资等五大层面进行考虑。结合软件园自身资产状况、管理运营状况，本报告将针对软件园启动区的开发建设选择12种融资渠道。（见第四章融资部分）,3.4.2多元融资策略,3.4系统开发策略,软件园开发建设量巨大，若仅靠政府投入，会造成巨大的资金负担。因此，在建设主体方面，除了政府外，应通过各种形式和渠道，鼓励社会资本的投入，引导多元化的建设主体，包括产业投资商、房地产投资商等。开发项目中，基础设施项目以政府投入为主，部分项目可以通过市场化途径完成，如一些市政项目可以通过特许经营方式实现市场化建设；产业投资类项目以招商引资为主实现建设；城市功能类项目中，除了政府项目外，建议通过吸引社会资本完成。如上海紫竹高新技术产业开发区创业中心则是由闵行区政府、大学和紫竹高新区三方合作共建，由紫竹创业投资有限公司作为主体管理机构负责日常运行。,37,南京再创管理顾问有限公司,3.愿景目标与开发策略,3.4.3高效建设策略,3.4系统开发策略,我国借鉴FIDIC土木工程施工合同条款，由国家建设部、国家工商行政管理局联合发布建设工程施工合同，主要由协议书、通用条款、专用条款三部分组成，并附有三个附件：承包人承揽工程项目一览表、发包人供应材料设备一览表、工程质量保修书。,38,南京再创管理顾问有限公司,3.愿景目标与开发策略,3.4.3高效建设策略,3.4系统开发策略,FIDIC条款通过业主和承包商签定的承包合同作为基础，以独立、公正的第三方（施工监理）为核心，从而形成业主、监理、承包商三者之间互相联系、互相制约、互相监督的合同管理模式。FIDIC通过制定、发行8种合同范本，致力于解决工程咨询行业面临的问题。,FIDIC条款,39,南京再创管理顾问有限公司,3.愿景目标与开发策略,3.4.3高效建设策略,3.4系统开发策略,40,南京再创管理顾问有限公司,3.愿景目标与开发策略,3.4.4招商运营策略,3.4系统开发策略,建议以北京、广东、浙江、上海等沿海地区政府、国家级软件园、战略投资者和中央直属企业等为主要合作共建对象。,合作共建方建议,建议南京软件园（西区）在开发过程中，根据具体情况，选择“区中园区模式（独资模式）、托管园区模式（合作模式）、共管园区模式（合资模式）”，与发达地区进行合作共建。,合作共建园区的核心所在是建立起区域间利益共享合作机制。建议合作共建期间，土地开发收益，双方按议定比例分成；引进项目投产后新增的增值税、所得税地方留成部分，双方按议定比例分成；地区生产总值等主要经济指标按比例分别计入合作双方作为地区。,41,南京再创管理顾问有限公司,3.愿景目标与开发策略,3.4.4招商运营策略,3.4系统开发策略,42,南京再创管理顾问有限公司,区中园区模式（独资模式）,实施“旌旗招商”计划，坚持引进科技型、环保型、外向型的大企业、大项目，带动相关配套企业和上下游的落地，形成完整产业链和产业集群。在现有开发园区内划出部分土地，建设区中园，按照统一规划，由开发方（包括沿海地区政府、开发园区、战略投资者和中央直属企业等）负责规划、投资开发、招商运营和经营管理等工作。这一模式的代表是江苏省内苏南苏北共建园区，如苏州宿迁共建园，由苏州工业园区负责规划、投资开发、招商运营和经营管理等工作。共建园的新增增值税、所得税省、市、县留成部分，全部由省、市、县财政补贴给区中园，用于区中园滚动发展。省财政对用于园内基础设施建设的贷款进行适当贴息。对共建区的符合国家产业政策、能源节约和环境保护规划要求的企业生产用电，自投产之日起连续3年给予补贴。区中园区模式中，东道主地区控制权缺失，开发风险较大，但这一模式的优点权责清晰，协调成本低，只要合作方实力强，则能够迅速见效。,园区合作共建模式参考,托管园区模式（合作模式）,委托方将开发区整体或开发区内划出一块园区，托管给具有管理、资金和产业基础等优势的受托方（包括沿海地区政府、开发园区、战略投资者和中央直属企业等），全权委托其进行总体规划、开发建设及统筹管理，或某一环节如招商和统筹管理。同意受托方获得园区前期开发所有收益（一般为5年），后期收益由合作双方按比例分享。这一模式的代表是，铜陵开发区将4000亩土地委托给恒天集团进行招商和统筹管理，建设纺织工业园。芜湖机械工业园设立专业化的合作园，通过浙江玉环、乐清的合作方，面向浙江特定区域进行“打捆招商”，取得了巨大的成功。根据协议，委托方提供相当于到位投资的千分之五至千分之八的奖金给予受托方，或将招商项目产生的地方税收的一定比例给予受托方；受托方则按照合作园的总体规划及产业规划要求，负责招商运营工作。仅2004年，玉环县转移的汽摩配企业就有53家；2005年，乐清转移的矿山机械企业超过10家。这种模式适合欠发达地区与产业集群成熟的特定地区开展合作，委托方在承接相关产业转移方面能够收到事半功倍之效。,共管园区模式（合资模式）,在现有开发区中设立共建园，交由合作双方成立的合资股份公司管理，公司负责园区规划、投资开发、招商运营和经营管理等工作，收益按照双方股本比例分成。目前，江苏与上海主要采用这一模式进行两地合作共建开发园区，如外高桥启东的合作就是采用这一模式，上海外高桥保税区联合发展有限公司和启东滨海工业园开发有限公司双方共同成立合资公司，注册资本3.2亿元，上海、启东各占股本60%和40%，税收等收益按照64分成，一期近5万平方米标准厂房已建设完毕，正开展面向日本、韩国、美国等的招商工作。这一模式由于引入了股份合作制，运作规范，有利于调动双方积极性。此外，还有综合运用上述模式的。如上海盐城的合作既通过双方成立合资股份公司来共同建设区中园，收益按股本结构分成；又采用产业招商的模式委托上海方开展招商，对于通过上海方引进的项目，受托方除享受相关优惠政策和奖励政策外，5年内还可对所引项目产出的新增增值税、所得税地方留成部分获取40%的分成。,3.愿景目标与开发策略,3.4.4招商运营策略,3.4系统开发策略,入园企业和项目必须符合工业项目建设用地控制指标、全国工业用地出让最低价标准等政策文件，主要标准包括投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标，并试行部分土地只租不卖。,产业政策准入标准,用地控制准入标准,环境保护准入标准,能源节约准入标准,土地产出准入标准,入园企业和项目必须符合最新的产业结构调整指导目录、鼓励外商投资产业目录、当前优先发展的高技术产业化重点领域指南等产业政策，以及南京软件园（西区）的产业定位。,入园企业和项目必须符合中华人民共和国环境影响评价法、建设项目环境影响评价分类管理名录等政策，严格执行相关环境保护标准，并按照分类标准，严格进行项目环境影响评价。,根据产业发展实际情况，针对不同产业，从单位面积工业总产值、单位面积税收进行考核。,入园企业和项目必须符合中华人民共和国节约能源法、固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）等，严格执行节能评估审查。,43,南京再创管理顾问有限公司,3.愿景目标与开发策略,3.4.4招商运营策略,3.4系统开发策略,运营模式是园区稳健发展的关键要素，将为软件园内企业带来独特的客户价值，提升软件园的收益水平，以规范化的运营机制提高软件园的管理效率，聚集软件园的关键资源并最大化发挥其作用，从而打造园区的核心竞争力。,政策扶持通过提供孵化、加速载体，优惠扶持政策，为企业提供运作空间和良好的政策环境；平台支撑通过专业技术支持平台、综合公共服务平台，为企业降低运营成本，提高运营效率；投资体系通过天使投资、风险投资、股权基金投资，以及与其他创业扶持基金的合作，解决企业资金难题，助推企业高速成长。导师辅导通过专业导师的一对一辅导，为企业提供先进的研发与管理经验，帮助企业度过创业艰难期。,44,南京再创管理顾问有限公司,3.愿景目标与开发策略,3.4.4招商运营策略,3.4系统开发策略,45,南京再创管理顾问有限公司,新竹科学工业园区是世界上最成功的科学工业园区之一，也被认为是世界十大科学工业园区之一，是台湾高新技术产业的“摇篮”和“龙头”，世界高新技术产业的重要基石之一，被美国商业周刊称为“亚洲的硅谷”。新竹科学工业园成功的关键因素之一就是其“严格的企业审查监控机制”。为了保证台湾当局对新竹园区规划设想得以实现，保证园区的高科技品质，保证园区在台湾产业升级中扮演的重要角色，管理当局对进入园区的企业进行较为严格的审查和监控。严格把关的直接效益是进入园区的企业发展迅速，产业特色很快形成。首先，园区内的土地只租不卖，以保证园区管理局对园区厂商管理的主动权。其次，园区引进的厂商必须符合三个原则，一是“两大、两高、两低”原则（即市场潜力大、产业关联效果大；高技术、高附加值；低污染、低能源密度）；而是必须有一定的投资强度；三是必须符合产业规划。最后，投资计划实施后，凡未依经营计划经营或未经核准延期者，撤销其投资案并迁出园区。定期检查中，对不符合要求者，限期整改，若无起色，一个月内令其迁出园区。至1991年，园区累计共撤销52家厂商，其中包括许多未入园区即被撤销资格的厂商。,3.愿景目标与开发策略,3.4.4招商运营策略,3.4系统开发策略,软件园开发公司不同于政府，在承担园区开发建设任务的同时，也要考虑到自身的可持续发展。开发公司的可持续发展，依赖于园区运营能够产生持续的现金流。未来，园区应调整观念，打造专业的“软件产业园开发商和综合服务提供商”，推动园区管理运营模式由“土地招商”（地主模式）向“土地招商+自持物业+产业投资+综合服务”（房东模式）转变。软件园开发公司的任务应当是为园区开发产业载体和服务平台，保障产业的入驻并提供全方位的综合服务。开发公司在具体运作过程中，应突破仅依赖土地出让收益的原始收入模式，争取园区开发中土地整治、资源开发、综合运营三层收入来源。应高度重视投资项目盈利模式的构建，确保实现资金平衡，提高自身造血功能，避免走一般投融资平台重投资建设轻资金平衡的老路子。,46,南京再创管理顾问有限公司,公司定位的改变带来盈利来源的扩大,3.愿景目标与开发策略,3.4.5统筹管理策略,3.4系统开发策略,建议南京软件园后期发展成熟、规模扩大以后，创新体制机制，用事业部制合理优化园区治理结构，构建强大、系统的软件园开发运营体系，形成土地一级开发、市政公用设施、科技地产开发经营、多元化服务等四大支撑板块，并成立相应的事业部。同时，根据“规划、融资、建设、运营、管理”五大环节，开发公司下设规划部、财务部、建设部、招商部、管理部五大职能部门。对于软件园开发公司“软件产业园开发商和综合服务提供商”的定位，未来软件园应实施“科技地产开发为主体，积极培植科技设施经营，强化科技企业股权投资”的发展战略。,47,南京再创管理顾问有限公司,3.愿景目标与开发策略,3.4.5统筹管理策略,3.4系统开发策略,4,建设融资与项目管理,项目投资计划项目开发模式融资渠道设计开发项目管理,4.建设融资与项目管理,概述,启动区开发时序,项目投资计划,启动区投资任务,项目层面融资,公司层面融资,建设项目关键环节,关键环节风险控制,重大项目,项目开发模式,本项目从建设融资角度来看，应将软件园的项目进行拆分，为各类项目选择合适的开发模式、开发主体和融资渠道，同时结合开发项目的过程管理，保障园区的资金平衡，实现园区合理有序开发。项目投资计划。从时间维度，启动区的开发时序通常根据规划中的时序，但实际上根据招商进度进行调整，因此将启动区的开发建设体量调整为167万平方，分为4个阶段，逐步培育启动区产业氛围，从资金维度，将启动区92.5亿的投资体量拆分为13个单体项目。项目开发模式。启动区的项目可以分为基础设施、合作开发、土地出让三大类项目。根据项目分类，采取不同的开发模式和主体。启动区开发运营中，软件园既要出让部分土地，引入符合规划要求的企业，同时也要在合作开发的基础上，开发部分持有型物业，保障园区后期持续的盈利能力。融资渠道设计。基于软件园融资的五大层面，有针对性地从项目融资层面和公司融资层面设计12条融资渠道，并研究每条融资渠道中，软件园成功融资的重要参考条件。开发项目管理。园区的开发建设可划分为从前期立项审批到后期物业管理的六大环节，本章将研究园区开发在这六大环节中可能面临的风险点和应对措施。,融资渠道设计,开发项目管理,49,南京再创管理顾问有限公司,4.建设融资与项目管理,4.1项目投资计划,50,南京再创管理顾问有限公司,4.1.1投资总量及构成,投资计划源自产业需求。预计到2018年，软件园（西区）将支撑起3.75万人的就业环境。园区产业氛围将随着产业发展而变化，区内各类物业的投资面积则要根据产业发展的预期做适时调整。,办公133.6万方，住宅13.1万方经测算，2018年启动区建成后办公用房总面积133.6万平方，人才公寓总面积13.1万平方。2018年，3.75万人就业，1.13万人有居住需求预计到2018年，启动区就业人员将达到3.75万人，预计其中30%，即1.13万人将有在本地人才公寓居住的需求。2018年，园区可容纳6.68万人办公以人均20平方米办公用房来测算，2018年，启动区办公用房可以满足6.68万人的办公需求。2018年，园区仅可容纳0.66万人居住以人均20平方米居住用房来测算，2018年，启动区人才公寓仅能满足0.66万人的居住需求。因此，需增加人才公寓供给。,4.1.1投资总量及构成,4.1项目投资计划,3.75万,4.建设融资与项目管理,50,南京再创管理顾问有限公司,4.建设融资与项目管理,52,南京再创管理顾问有限公司,第一阶段2013-2014南京软件园孵鹰大厦明发通达信息港一期明发通达信息港一期中企联福青科创中心卡内基梅隆合作办学项目人才公寓,现阶段启动区孵鹰大厦、明发通达信息港、中企联福青科创中心等三个项目已经动工；卡内基梅隆大学和人才公寓项目已处于规划设计阶段；其他土地出让项目，预计于2015-2016年，陆续启动。预计至2017年，启动区产业分为初具规模，届时新宝龙CBD金融中心将启动建设。,第二阶段2015南京安防大厦软件园儒商科技大厦泽天科技产业园,第三阶段2016泰华投融资大厦中国移动IDC数据中心清华同方产业园,第四阶段2017-2018南京新宝龙CBD金融中心,4.1.2项目开发时序,4.1项目投资计划,4.建设融资与项目管理,4.2项目开发模式,53,南京再创管理顾问有限公司,注：项目投资额为出了土地成本以外的其他所有费用。,将南京软件园（西区）可将所有开发项目划分为基础设施、合作开发项目和土地出让项目三种类型。基础设施基础设施的经济特征是自身收入无法平衡投资额，投资和管养过程中需要政府投入或者提供补偿机制。此类开发主体以软件园开发公司为主，与雨发等专业公司合作开发此类项目，开发模式以BT、BOT、TOT为主。合作开发项目目前软件园已通过BT形式自建孵鹰大厦，作为区域标志和前期主要载体，已通过建后回购形式委托建设福青科创中心。同时也出资10%，与明发合作共建明发通达信息港。随着项目的建成，园区将获取相应的持有型物业，以保障自身具备持续的经营能力。土地出让项目软件园以土地出让的形式，引入卡耐基梅隆大学、南京安防大厦、泽天科技园等项目，园区将获得土地出让金返还，从而补足其他合作项目的开发资金。,4.建设融资与项目管理,54,南京再创管理顾问有限公司,4.3融资渠道设计,4.3.1概述,4.建设融资与项目管理,4.3融资渠道设计,融资方式南京软件园可争取土地一级开发贷款。土地一级开发贷款是指银行向政府授权土地储备机构发放的，用于对城市规划区内的国有土地、农村集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿及相应市政配套设施建设的贷款。土地一级开发贷款适合作为软件园在土地整治的过程中的初期融资方式。融资要求南京软件园在争取土地一级开发贷款时，应当从三个方面满足银行政策要求：1.收储计划项目是否列入当地政府当年的土地储备计划，土地储备计划中的项目面积及范围是否与申报情况一致；2.贷款规模同级政府财政部门是否批准了当年贷款规模文件，申请人目前贷款余额情况，分析如园区收到贷款后余额是否超过财政部门批准的贷款规模；3.实施方案是否通过了同级人民政府或政府有权部门批准的项目实施方案，审查了解项目立项、规划、用地等具体情况；了解地块范围内需要拆迁的企业、居民情况；了解项目工程实施计划与上市安排。除通过实施方案了解项目基本情况外，还应通过审查具体的立项、规划、用地等政府文件来验证实施方案所述内容。对收购国有用地的，一是要提供有权机构批准收购的文件，对收购国有土地中含国有农用地的，还要提供农用地转为建设用地的批准文件；二是具备条件的要提供与原土地使用权人签订的收购协议。对征用集体所有用地的，应根据中华人民共和国土地管理法规定，提供有权审批部门批准农用地转为建设用地、集体所有土地征收为国有土地的批复文件。应重点关注土地转用、征收手续是否符合中华人民共和国土地管理法规定，是否存在国务院关于深化改革严格土地管理的规定（国发200428号）和国土资源部关于印发深入开展土地市场治理整顿工作实施方案的函（国土资函2004154号）提到的土地分拆审批等越权审批行为，确保用地手续合法合规。若贷款拟收储地块原为有可能造成土壤污染的化工、制药、有色金属冶炼等地块，要关注环保部门意见，防止地块由于受到污染不能顺利出让对贷款行带来负面影响。,55,南京再创管理顾问有限公司,4.3.2土地一级开发贷款,4.建设融资与项目管理,融资方式南京软件园可争取固定资产贷款，即银行向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。其中的“固定资产投资”沿用了国家统计部门的口径，包括基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资以及其他固定资产投资四大类。固定资产贷款适合卡内基梅隆“1+3”项目、南京安防大厦、泽天科技产业园、软件园儒商科技大厦等土地出让项目，由投资企业为主体，以建设的资产为抵押物进行融资。融资要求1.借款人依法经工商行政管理机关或主管机关核准登记；2.借款人信用状况良好，无重大不良记录；3.借款人为新设项目法人的，其控股股东应有良好的信用状况，无重大不良记录；4.国家对拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的，符合其要求；5.借款用途及还款来源明确、合法；6.项目符合国家的产业、土地、环保等相关政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序；7.符合国家有关投资项目资本金制度的规定；8.银行要求的其他条件。,56,南京再创管理顾问有限公司,4.3.3固定资产贷款,4.3融资渠道设计,4.建设融资与项目管理,融资方式南京软件园在基础设施、公共设施类项目的建设过程之中应争取政策性银行贷款，是指园区向中国国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行政策性银行申请相关贷款，以支持园区的基础设施、电力、现代服务业、教育，以及高科技创业项目的发展。政策性银行贷款适合卡内基梅隆“1+3”项目、南京安防大厦、泽天科技产业园、软件园儒商科技大厦等土地出让项目，由投资企业为主体，以建设的资产为抵押物进行融资。融资要求1.经省政府及有关部门批复同意的园区总体规划；2.符合建设部关于基础设施建设的相关规定要求；3.项目建设用地经国家有权部门批准；4.符合国家环保相关要求；5.满足银行的其他相关规定。,57,南京再创管理顾问有限公司,4.3.4政策性银行贷款,4.3融资渠道设计,4.建设融资与项目管理,融资方式经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验