第5章 房地产投资项目基础数据的分析估算.ppt

09.06.2020，房地产投资分析，第1，5章房地产投资项目的基本数据分析估计，房地产开发项目的总投资和总成本估算房地产投资项目的收益，税收估算和融资借款的本金偿还估计，09.06.2020，房地产投资分析，2，5.1房地产开发项目的总投资和总成本估算，5.15.1.1房地产开发项目投资和成本相关概念1。房地产开发项目投资与一般建设项目投资的区别在于一般建设项目的总投资是固定资产投资、建设期间借入利息和流动资金的总和。对于开发后租赁模式下的房地产开发项目，开发人员自行生成的固定资产大部分几乎为零，房地产项目的总投资基本等于房地产项目的总成本成本。09.06.2020，房地产投资分析，3，5.1房地产开发项目总投资和总成本估计，2 .房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和运营资金(见表5-1)。开发建设投资是在开发期间完成房地产产品开发建设所需的各种成本成本，主要包括土地成本、前期项目成本、基础设施建设成本、建设安装工程成本、公共设施建设成本、开发间接费用、管理成本、逾期成本、销售成本、开发期间税收、其他成本和不可预测成本(见表5-2)。经营者资金是房地产开发企业为日常经营使用的运营资本。09.06.2020，房地产投资分析，4，表5-1项目总投资估算表单位：万元，09.06.2020，房地产投资分析，5，表5-2开发建设投资估算表单位：万元，09.06.2020开发产品成本开发产品费用是指房地产开发企业在开发过程中发生的各种费用即开发项目产品建设时按照国家有关会计制度和金融制度规定转移的房地产产品的开发和建设投资，09.06.2020，房地产投资分析，7，5.1房地产开发项目的总投资和总成本估计，这些费用可以从财务角度按其用途划分：土地开发费用，住房开发费用，支持设施开发费用。此外，还分为土地成本、前期项目成本、基础设施建设成本、建设安装项目成本、公用设施建设成本和开发间接费用(管理费用、逾期费用、销售费用、其他费用、开发期间税、不可预测费用等)等直接开发费用。09.06.2020，房地产投资分析，8，5.1房地产开发项目的总投资和总成本估算，例如一家开发商开发了一个小区，总建筑面积为49781平方米，其中住宅部分为47561平方米，休业场所为1200平方米，综合商场为1000平方米住宅部分全部出售，休业所出租，综合商场自营。该项目总投资额为13057万元，其中开发建设投资额为13049万元，由开发产品费用1287万元和自营固定资产182万元组成。综合商场开发结束后，个体经营时要经营8万元，在项目结束前一次性收回。09.06.2020，房地产投资分析，9，5.1房地产开发项目总投资和总成本估计，上述开发项目总投资构成见图5-1。如上图表所示，如果没有个体经营者，则该项目的租赁部分，总投资不包括8万元的营业资金。其中建设投资也不是个体经营资产182万元，而是剩馀开发产品费用1297万元。此时，总投资等于开发建设投资和开发产品成本1297万韩元。开发完成后，如果是租赁销售项目，则项目总投资基本上与开发建设投资相同，等于开发产品成本(即总成本)。，09.06.2020，房地产投资分析，10，图5-1房地产开发项目总投资构成图标，09.06.2020，房地产投资分析，11，5.1房地产开发项目总投资和总成本估计，5.1.2房地产开发项目总成本具体估计1。土地成本估算土地成本是为取得房地产项目土地使用权而产生的成本。对土地费用的估计取决于实际情况。1)土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城市土地拆迁费。09.06.2020，房地产投资分析，12，5.1房地产开发项目的总投资和总成本计算，2)土地转让地价是指国家作为土地所有者，在一定时间内将土地使用权给土地使用者，土地使用者支付给国家的土地使用权转让金及其他金额。主要包括向政府缴纳的土地使用权转让金和应根据土地原情况支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或土地收购费等。09.06.2020，房地产投资分析，13，5.1房地产开发项目总投资和总成本估算，3)土地转让费。土地转让费是指土地转让人支付土地使用权的转让费。4)土地租金。土地租赁费是土地租赁方向上土地承租人支付的费用。09.06.2020，房地产投资分析，14，5.1房地产开发项目总投资和总成本估算，5)土地投资折扣。房地产项目土地使用权可以由房地产项目的一个或多个投资者直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金来支付土地使用权取得费用，但通常需要土地使用权评价的值。09.06.2020，房地产投资分析，15，表5-3土地成本估算单位：万元，09.06.2020，房地产投资分析，16，5.1房地产开发项目的总投资和总成本估算，2。转移项目成本房地产项目的转移工程成本主要包括开发项目的转移计划、设计、可行性研究、水文、地质调查和“t-1平成”阶段的成本支出。09.06.2020，房地产投资分析，17，表5-4之前项目成本估算表单位：万元，09.06.2020，房地产投资分析，18，5.1房地产开发项目总投资和总成本估算，3 .基础设施建设费基础设施建设费用是建筑物2米以外和项目土地规划红线内各种管线和道路等项目的费用，主要表示供水、供电、供气、下水道、绿化、道路、路灯、卫生设施的建设费用，以及各种设施和市政设施干线、干线、干线、干线、干线、公路等的接口费用。一般估计为实际工程数量。09.06.2020，房地产投资分析，19，表5-5基础设施建设费估算表单位：万元，09.06.2020，房地产投资分析，20，5.1房地产开发项目总投资和总成本估算，4 .建设安装工程费建筑安装工程费是指住宅建筑建设带来的建设工程费用、设备采购费用、安装工程费、室内装饰家具费用等。建设安装项目成本估计可以根据单位估计方法、单位索引估计方法、工程数量近似选项、估计指标估计方法、预算定额方法或类似的工程经验进行估计。09.06.2020，房地产投资分析，21，表5-6建设安装工程成本估算表单位：万元，09.06.2020，房地产投资分析，22，5.1房地产开发项目总投资和总成本估算，5。公共设备建设费公共设备建设费公共设备建设费是为住宅区内居民服务而建设的各种非营利公共设备(也称为公共建设设施)的建设费用，主要包括居民委员会、派出所、托儿所、幼儿园室、锅炉房、厕所、公共卫生间、停车场等。通常根据计划指标和实际工程数量进行估计。，09.06.2020，房地产投资分析，23，表5-7公共支持设施建设费用估算表单位：万元，09.06.2020，房地产投资分析，24，5.1房地产开发项目总投资和总成本估算，6 .开发间接费用开发间接费用是房地产开发企业所属的独立会计单位在开发现场组织管理中发生的各种费用。主要包括工资、福利费用、折旧费用、修理费、销售费用、工资费、工资费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。09.06.2020，房地产投资分析，25，5.1房地产开发项目的总投资和总成本估算，7 .管理费用管理费用是房地产开发企业的管理人员为组织和管理房地产项目的开发和运营活动而产生的各种费用。管理费可以按项目投资或上述15个直接成本的一个比率计算，该比率一般为3%。09.06.2020，房地产投资分析，26，5.1房地产开发项目的总投资和总成本估算，8 .财政费用金融费用是房地产开发企业为筹集资金而发生的各种费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、金融代理费、外汇净损失和企业融资中产生的其他金融费用。09.06.2020，房地产投资分析，27，5.1房地产开发项目中的总投资和总成本的估计，1)长期借入利息预计年度应计利息的粗略计算公式为：年度应计利息=(年度借款累计今年借款2)年度利率(有效年度利率)2)流动资金借款部分为年度利息。利息包含在财务费用中，每年相应支付，期末返还一次。3)利息以外的费用一般占利息的10%左右。09.06.2020，房地产投资分析，28，5.1房地产开发项目的总投资和总成本估算，9 .销售费用销售费用是指房地产产品销售过程中房地产开发企业发生的各种费用、特别销售机构或委托销售代理的各种费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、出差费、销售机构的折旧费用、修理费、材料消费、广告费、宣传费、委托费、销售服务费和预售许可证申请费等。整合：1)广告和营销成本，通常约为销售收入的2%到3%。2)销售代理佣金，一般约为销售收入的1.5%至2%。3)其他销售成本，通常约为销售收入的0.5%到1%。作为上述项目的总和，销售成本大约占销售收入的4%到6%。09.06.2020，房地产投资分析，29，5.1房地产开发项目的总投资和总成本估算，10。其他费用的其他费用主要包括临时土地费和临时建设费、工程成本咨询费、一般合同管理费、合同公证费、建设许可证费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图准备费、工程保险费等。这项费用按当地有关部门规定的费率计算，一般占投资额的2-3%左右。09.06.2020，房地产投资分析，30，表5-8其他成本估算表单位：万元，09.06.2020，房地产投资分析，31，5.1房地产开发项目的总投资和总成本估算，11。开发期间税费开发期间税费是指与项目负担的房地产投资相关的各种税金和地方政府或相关部门征收的费用。各种税金应按照当地法规标准计算。09.06.2020，房地产投资分析，32，表5-9开发期间税收估计表单位：万元，09.06.2020，房地产投资分析，33，5.1房地产开发项目总投资和总成本估计，12。不可预测的房地产项目投资估算要考虑适当的不可预测成本。计划外成本基于项目的复杂性和前面提到的成本估算的准确性，计算为上述成本合计的3%到7%。开发完成后，如果是租赁或自营项目，还应估计以下费用：13.运营费14。修理费5.1.3房地产投资估算各种报告，09.06.2020，房地产投资分析，34，5.2房地产投资项目的收益，税金估算和融资，5.2.1营业收入估算1。租赁销售计划的决定租赁销售方案通常包括：1)项目销售、租赁或租赁销售吗？销售面积与租赁面积的比率是多少？还有整个项目中的哪些销售，哪些租赁，哪些个体户？2)可销售面积、可租赁面积、自己的面积和可共享建筑面积以及建筑物内的各个位置；3)确定销售和租赁时间表以及一段时间内租赁面积的数量，并考虑租赁期间房地产市场可能发生的变化对租赁数量的影响。4)确定销售价格和租赁水平；5)确定收款方法和收款计划。可以通过在实际操作中参考表5-10、5-11、5-12、5-13来完成此过程。09.06.2020，房地产投资分析，35，房地产开发项目销售计划和收款计划表5-10个单位：建筑面积(1321)，销售收益(元)，09.06.2020，房地产投资分析，36，房地产开发项目租赁计划决定租赁价格1)房地产开发产品定价方法房地产开发项目经济评价方法规定：租赁价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择位置、规模、功能和等级的可比交易实例，通过交易价格分析和修改最终获得房地产项目的租赁价格。这个定价过程是市场比较定价方法的应用。09.06.2020，房地产投资分析，40，5.2房地产投资项目的收益、税金计算和融资，2)市场比较方法价格确定过程交易实例收集选择比较案例，房地产建立房地产价格比较标准，比较和修改确定相应房地产的基准价格，09.06.2020，房地产投资分析，房地产投资分析营业收入测算事业收入是指社会出售、房地产商品租赁或个体经营时的货币收入。房地产投资项目的营业收入主要包括房地产产品的销售收入、租赁收入、土地转让收入、配套设备销售收入(以上统称租赁收入)和自营收入。09.06.2020，房地产投资分析，42，5.2房地产投资项目的销售，税收测算和融资，5.2.2税收测算，目前我国房地产开发投资企业缴纳的主要税金如下：1.营业税及附加税、附加税、附加税，主要是营业税、城市建设维持税、教育费的增加(也称为2岁1个费)。目前销售税的税率是5%。城市维持建造税的税率，纳税人所在地为县、镇，税率为5%。附加到教育费的税率一般为3%。09.06.2020，房地产投资分析，43，5.2房地产投资项目的收入、计税和融资，2 .土地使用税土地使用税是房地产开发投资企业在开发和运营过程中占有国有土地时必须缴纳的税。3.财产税财产税是投资者持有房地产时要缴纳的一种财产税。对租赁的房地产，以房地产租赁收入作为计税标准。对于没有租赁的房地产，一次降低房地产原值10%到30%，然后根据税金计算缴纳余额。4.企业所得税企业所得税是对企业生产经营收入及其他收入征收的一种税。，09.06.2020，房地产投资分析，44，5.2房地产投资项目的销售，税金估算和融资，5 .土地增值税(va