国际企业大道地块产品规划设计建议(ppt 67页).ppt

BDA国际企业大道63C1地块产品规划设计建议,12.06.2020,第2页,思源顾问,第一部分产品规划设计建议第二部分扩初规划设计建议,12.06.2020,第3页,思源顾问,独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点,12.06.2020,第4页,思源顾问,本案产品组合化定位3000-6000平米及以上独栋办公,12.06.2020,第5页,思源顾问,本案产品组合化定位3000-6000平米及以上独栋办公,3500-4000平米,5000-6000平米,8000-90000平米,期容积率1.6-1.8,+,+,15000平米or30000,期容积率3.3,+,7-8栋,3-4栋,2栋,12栋,01-1,01-2,01-3,02,12.06.2020,第6页,思源顾问,本案客群定位,客群1：,客群2：,客群3：,客群4：,12.06.2020,第7页,思源顾问,本案产品规划设计建议,本案产品规划设计原则本案产品规划布局建议打造特色化办公空间产品规划设计技术指标配套设施建议,12.06.2020,第8页,思源顾问,总体规划设计的六大原则,标识性独立性展示性融合性灵活性生态性,12.06.2020,第9页,思源顾问,规划设计原则标识性,利用本案具有较大范围的沿街展示面、且作为低密度办公物业的优势，在设计中应体现本案建筑整体和单体的标识性，强调其昭示功能。标识性建筑的打造面向环岛部分打造标识性的城市景观；要求不局限于体量和高度上的突破，而应开发思路形成特色化建筑。标识性园区的规划该园区位于亦庄荣华路的最南端，整体形象的提升对亦庄区域有重要的影响。在园区规划设计中保持生态化的同时，要侧重于其可识别性。,12.06.2020,第10页,思源顾问,规划设计原则独立性,产品与产品之间的独立性利用现有资源和地块条件，保障每个建筑单体均有较好的昭示面和独立感。在产品层面上，独立性表现在独立出入口、独立大堂、独立冠名权。在交通组织上，要考虑车流、人流的分离与不同企业员工交通动线的相对分隔。商业、会所与办公空间的有效隔离强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业、会所等配套与企业办公空间有效隔离。不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业，但在动线、布局、外观等设计中均应强化企业办公的独立感觉。,12.06.2020,第11页,思源顾问,规划设计原则展示性,各单体外部的展示面最大限度地发挥沿街展示面，通过内外沟通、错位等手段多方面、多角度规划设计前后建筑单体的独立展示性。各单体内部的展示空间内部展示空间是本案产品区别于B地块现有产品的重点之一。内部功能设计需预留展示空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求。,12.06.2020,第12页,思源顾问,规划设计原则融合性,本案坐落于BDA国际企业大道的西北部，将为BDA国际企业大道营造高品位的半围合效果。因此，规划设计中照顾到整个园区的融合。A地块建筑排布应错落有致，不可过分单一。充分考虑B区现有产品的高度、布局等因素，建议将本案与B区整体考虑进行规划设计，照顾到整体的交融性。,12.06.2020,第13页,思源顾问,规划设计原则灵活性,产品内部功能设计需遵循灵活性的原则，使功能分区可灵活转换，给企业内部扩展留下充分条件。平面的灵活运用：是否采用了新的方式来重新组织空间平面；剖面的灵活运用：对剖面的划分是否采用了灵活的措施；预留部分的处理：预留部分在空间的处理上有什么特殊之处，在未来的改造上是否具有灵活运用的特点。,12.06.2020,第14页,思源顾问,规划设计原则生态性,通过室内外生态的结合、邻里组团的构建、半室外空间的过度与衔接，全方位塑造风景中的办公空间。各企业具备私有独立生态办公空间的同时，园区内有公共的绿植、水系打造园区整体生态化。,12.06.2020,第15页,思源顾问,本案产品布局建议,单体20000m2,单体6000m29000m2,单体3500m26000m2,一期容积率1.6-1.8,二期容积率3.3,12.06.2020,第16页,思源顾问,创造CBD平层办公无法实现的办公空间展示性大堂、阳光中庭,每个独栋建筑单体要求设置独立的大堂，大堂面积在200m2300m2左右，满足其企业形象、展示等需要。大堂可同时结合企业形象墙、展示橱窗等设计；此外，引入生态设计理念，可考虑使用玻璃顶，形成阳光中庭。,12.06.2020,第17页,思源顾问,独立企业大堂，可挑空设计以提升企业气质，大堂内、外空间可做花园式绿化阳光式中庭花园，实现办公空间生态化和人性化,创造CBD平层办公无法实现的办公空间展示性大堂、阳光中庭,12.06.2020,第18页,思源顾问,创造CBD平层办公无法实现的办公空间室内绿化空间与室外景观的有机结合，实现庭院式办公,通过室内外生态的结合，塑造风景中的办公空间。充分利用景观资源，除平面庭院式绿化外，结合下沉式花园、屋顶花园实现空间立体绿化。,12.06.2020,第19页,思源顾问,创造CBD平层办公无法实现的办公空间独立空中花园式总裁办公区,顶层可作为公司高层办公区，突出大空间和私密性。面积约为400-500m2，位于楼宇顶层，四面采光，朝向景观均好，附带独立的卫生间、休息室及小型会议室、露台，体现尊贵感。,12.06.2020,第20页,思源顾问,创造CBD平层办公无法实现的办公空间跃层、退台、半室外空间,在空间设计上要灵活处理，考虑用跃层、退台等设计手段分割办公区，使办公区具有视觉上的美观和变化感。设计空中共享平台和半室外交流空间，满足人性化和高效率办公的要求,12.06.2020,第21页,思源顾问,建筑风格在生态性、独立性的基础上突出商务感,总体设计应适当区别于B地块的纯生态化产品，在生态性、独立性的基础上突出商务感。在建筑风格要求现代、简洁、有较强的昭示性，并在产品外形相似的前提下，通过多元化的外立面风格体现企业的独立性。外立面材料以玻璃和石材为主，突出建筑的现代气质。楼体预留LOGO位置，通过内打光形式映衬企业LOGO的辉煌醒目。建筑设计上要求体现生态化的特点，建造低能耗、环保型建筑。,12.06.2020,第22页,思源顾问,独立出入口设计,每个销售单元要有相对独立的出入口，每个出入口要确保较好的临路性和可达性，并尽量和相邻单元出入口隔开一定距离，形成独立企业形象。出入口设计无障碍通道，充分体现人性化。,12.06.2020,第23页,思源顾问,标准层面积、层高（净高）、使用率,一期产品标准层的建筑面积控制在500m2，二期产品标准层800平米左右，办公空间以敞开的大开间为主，并能兼顾大开间与小开间的灵活分割与组合，最大程度考虑办公空间的有效利用办公使用单元的进深尽量控制在10m12m之间,结合自然采光，充分满足各类商务客户的实用要求。楼层层高为3.9m以上，净高要求达到2.9m3.0m。本产品定位为独栋办公，核心筒和走道约占标准层总建筑面积的20%，办公使用率为80%左右。,12.06.2020,第24页,思源顾问,地下车库及功能创新,每万平米配备100个停车位。车库集中设置在地下，每个销售单元地上仅设置23个访客车位，可应用植草砖技术设计为绿化停车带。地下车库可与下沉式花园结合起来设计，增加地下车库的采光效果，提升地下车库的档次。在满足停车位的同时，可以考虑为用户设置双大堂，在地下设置下沉式副大堂。,12.06.2020,第25页,思源顾问,电梯、智能化、空调、供电,电梯：按建筑面积每3000-4000m2一部设置，每栋至少保证1部电梯，6000平米以上建议考虑观光电梯。智能化：采用“提升式地台”设计，灵活满足企业办公自动化的要求，预留智能化扩展空间。空调：采用中央空调，预留管道接口，客户可根据自己的需求自行安置供电：采用双路供电系统，全部暗埋线路、安全开关及插座，保证消防、电梯、关键设备、机房等重要负荷电力供给不中断。,12.06.2020,第26页,思源顾问,会所会议中心、商务中心,公共商业配套与企业办公区独立，服务于本项目办公人群，同时可辐射到亦庄其它区域的办公人群。在地块的中央位置建一座会所，建筑面积：地上3000m2，地下3000m2左右，主要业态为员工餐厅、会议中心、茶餐厅、便利店、银行。设计出租型会议中心，可考虑与多功能厅结合设计，面积在500m2左右，需要保证其可灵活拆分组合，满足内部展览、宴会、发布及可能的商务办公的可能性。另设100m2的会议室1个，50m2的会议室2个。商务中心一个500m2左右。,12.06.2020,第27页,思源顾问,员工餐厅、茶餐厅、健身房,员工餐厅：建筑面积在2000m2左右，以快餐形式为主。茶餐厅：可视具体情况建若干茶餐厅，总面积不超过1000m2，考虑不同档次、种类的搭配,有一定的地面停车位。满足职员日常健身需求，健身房面积约300m2。,12.06.2020,第28页,思源顾问,银行、邮局、便利店、小型超市,银行、邮局：位于商业会所底层，满足办公企业需求，面积500m2-1000m2。便利店、小型超市：面积不宜太大，200平米左右即可。,12.06.2020,第29页,思源顾问,第一部分产品规划设计建议第二部分扩初规划设计建议,12.06.2020,第30页,思源顾问,结合产品核心竞争力，并参照企业选址标准、北京甲级写字楼标准、市场独栋办公产品标准等指标，对产品硬件设施提出建议,企业选址标准甲级写字楼标准北京独栋办公物业设计标准BDA目标客户人员标准BDAA区扩初设计硬件设施标准建议,12.06.2020,第31页,思源顾问,欧美企业选址“4M”标准,在选址方面，很多欧美企业遵循一个“4M”的标准：把一次性成本降到最低，包括地产成本、搬迁成本和建筑成本等；把持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等；把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、恐怖袭击和电力供应等；把机会最大化，即要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。,12.06.2020,第32页,思源顾问,甲级写字楼（GradeAOffice）硬件标准-1,12.06.2020,第33页,思源顾问,甲级写字楼（GradeAOffice）硬件标准-2,智能化系统：达到5A级标准；,12.06.2020,第34页,思源顾问,郊区办公楼配置参考1总部基地,智能化设施-电信及宽带综合布线系统-安防系统-智能消防及自动灭火系统-停车场自动管理系统-微小蜂窝数字无绳电话系统-有线电视系统-公共广播及背景音乐系统-一卡通系统-电子地图及电子信息发布系统设备配套-户式中央空调系统-中水处理系统-供配电及自控系统-照明配电及应急照明网络系统-防雷接地系统-每栋楼独立电梯1-2部结构层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米标准层面积：200平米（6层）、500平米（10层）,12.06.2020,第35页,思源顾问,独栋办公楼配置参考置地星座1,A座写字楼经济技术指标：建筑面积：6797.94平方米（地上）楼体高度：约30米建筑层数：地上8层、地下2层层高：首层4.9米、2-8层3.6米标准层建筑面积：800余平米（其余楼座以500平米为主）标准层地面荷载：200公斤/平方米功能分配：地下二层：车库及设备用房地下一层：商业配套、管理及设备机房（产权归属华润）地上一至二层：大堂及底商地上三至八层：办公面积,12.06.2020,第36页,思源顾问,独栋办公楼配置参考置地星座2,机电设备：电梯：日立电梯两部，梯速2.5m/s，荷载1000kg空调系统：特灵中央空调，每层设2台新风机组，新风供应量为3.6立方米/秒。综合布线：每层强电竖井内设照明配电箱，末端及管路做最低限度预留预埋。每层弱电竖井设卫星/有线电视箱，沿四周预留约15个电视插座接线盒。网络系统：中国电信提供多种宽带接入服务,并设有手机信号增强系统。通信系统：预留约500对电话外线条件，预留光缆入楼条件，每层预留120个语音及数据点位接线盒。保安监控系统：松下570线黑白摄象机；图雅利480线电梯专用摄象机；精工镜头。装修标准：外立面：组合干挂石材、干挂GRC板、玻璃幕墙、铝合金幕墙及局部金属装饰外窗：采用断桥氟碳喷涂铝合金低辐射中空玻璃窗，局部设开启扇外门：采用无框钢化玻璃门或金属钢化玻璃门公共道路：主要路面及景观柱为花岗石内部配套：开放式露天下沉商业广场位于置地星座建筑群中心，设一部360度室外全景观光电梯；G座、H座下裙房设有四部广日牌自动扶梯；错落水景及艺术雕塑分布于观景休憩花园。设会所（包括游泳池及健身房）、餐饮等商业配套。,12.06.2020,第37页,思源顾问,BDA办公设施标准计算依据,第一步:根据工作类型或工业审视办公使用状况独栋办公通常顶层作为高层行政办公层、首层独立大堂，设备会议室等面积，空间利用率比公共办公低很多。创意、研发等部门需要更多工作空间。第二步：估计每个雇员平均占用空间（美国10年前工业标准办公室雇员空间=23.2M2通常市内写字楼一般人均标准15M2）根据对BDA一期已入住企业调查统计，主要客户办公区1000平米30人30平米因此本案设施标准人均办公面积30平米为宜,12.06.2020,第38页,思源顾问,样本选取依据：新开盘销售型甲级写字楼独栋型甲级写字楼郊区办公物业4、另选取一栋市场顶级写字楼佳程广场，作为参考,专题研究,目前项目处于扩初设计阶段，与前一阶段初步设计阶段工作内容不同主要在于设计深度增加，该阶段要细致明确项目所采用的建筑材科、建筑结构、暖通水电等的系统构成。下面就这些方面展开专题研究。,12.06.2020,第39页,思源顾问,（一）强电指标参考,双路10KV供电，建议设计负荷100W/M2，可增容至150W/M2。完全满足甲级标准及郊区独立办公需求。,*甲级标准：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上,12.06.2020,第40页,思源顾问,（二）新风量指标参考,项目定位为生态办公，新风量按高于国家一般标准设计，建议做到40立方/人.小时，实际设计时应多考虑人均办公面积，以节省初始投资和运营能耗。,*甲级标准：新风量30（立方/人.小时）以上,12.06.2020,第41页,思源顾问,（三）电梯指标参考,建议见下页，即可完全满足本案办公需求,*甲级标准：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于5000平方米/部,候梯时间不超过30秒钟。,12.06.2020,第42页,思源顾问,电梯标准建议,建议服务标准为4000平米/部。3500-4000平米的楼配1部电梯，5000-7000平米的楼配两部电梯，8000平米以上的电梯配三部电梯。6000平米以上建筑物中建议考虑观光电梯。电梯配置选用合资品牌，梯速达到1.5m/s。电梯运行时4层（含4层）以下的建筑部分不考虑电梯停留。实际选型时，细致计算侯梯时间这个硬指标。,*佳程广场虽然每部电梯服务面积达到了7000平米以上，但其采用了迅达700型高级大高度电梯，并且分区设置，低区梯速3m/s，高区梯速3.5m/s，严格达到了国际甲级写字楼侯梯时间不超过30秒的硬指标。,12.06.2020,第43页,思源顾问,（四）LOFT与价值提升,根据调研，loft的价格约是平层价格的1.232倍之间，但以洛克时代为例：loft6.6米3.3米*2层，后期物业费只按一层收费。针对投资客，自用一层外租一层基本只需要首付，即可依靠租金还月供，且后期运营物业费降低，这是loft除了价格外，吸引客户的主要原因。,12.06.2020,第44页,思源顾问,LOFT设计参考洛克时代,12.06.2020,第45页,思源顾问,LOFT参考意见,该设计充分利用了层高条件，给销售和购买方都带来了好处，市场反应很好。但是可能涉及一些规划审批问题，如果开发商能让规划顺利通过，对提高产品价值很有利。,？,建议采用！,12.06.2020,第46页,思源顾问,（五）外立面材质,12.06.2020,第47页,思源顾问,外立面案例参考1华远H.I.P,采用法国圣戈班特力单层干挂式陶土幕墙，方型陶土百叶及明框玻璃幕墙，保温节能。,12.06.2020,第48页,思源顾问,外立面案例参考2华远首府,LOW-E保温隔热玻璃幕墙及横栅（740公分等距高质铝体遮阳板），除美观外，解决立面玻璃幕墙带来的高能耗的负面影响。,12.06.2020,第49页,思源顾问,外立面案例参考3德胜尚城,仿古城墙砖立面以灰色调为主，高档次铝合金门窗。与玻璃幕墙虚实结合。,12.06.2020,第50页,思源顾问,外立面案例参考4兰华国际,LOW-E中空钢化玻璃幕墙。,12.06.2020,第51页,思源顾问,外立面案例参考5恒通广厦商务花园,雀巢,京东方,APC,ABB,12.06.2020,第52页,思源顾问,外立面参考意见,通过对上面部分独栋办公物业案例来看，现在建筑的外立面采用形式多种多样，玻璃幕墙是流行，但从恒通商务花园案例来看，APC公司从嘉里中心搬至恒通，以及雀巢、ABB等公司长期驻守此处，也可以看出外立面对于此类企业，并不是起到决定性作用的因素，因此建议考虑控制成本，做出特色。本项目高层建筑多采用玻璃幕墙，增加商务感，多层建筑多采用实体外立面，更好的保温节能，做出特色，并以变化和赋美感的建筑符号来体现标志性地位。,12.06.2020,第53页,思源顾问,（六）首层架空,兰华国际大厦在设计中采用的非直线几何轮廓。兰华国际在北京率先实现首层架空。首层5.6米的开放空间,可以形成较宽阔的地面广场。多层光庭空间，使西北角的广场亦有日照。兰华国际主建筑由南北两部分组成，中间以空中连廊为连接空间。,案例参考1北京兰华.国际,12.06.2020,第54页,思源顾问,首层架空案例参考1北京兰华.国际,12.06.2020,第55页,思源顾问,首层架空案例参考2成都置信城市会所,底层架空约4100平米；楼体内连廊约430米；部分层高约4.5米或6米，大面积架空，将公园景观直接接入建筑内，形成开放的生态休闲商业空间，负一层栽种了大量的优良树木，沿着绿意盎然的缓坡便可惬意进入三、四层的水休闲中心，建筑内通过均具有良好的通风采光及景观效果，大大提高了各层的商业价值。,12.06.2020,第56页,思源顾问,首层架空案例参考2成都置信城市会所,12.06.2020,第57页,思源顾问,首层架空设计参考意见,首层架空设计的应用有明显的地域气候条件，而北方地区由于节能保温的要求，架空设计的应用受到较大的限制。本项目出于层高限制、停车位等因素，考虑首层架空也是可行的，目前北方也有许多项目在尝试这种方式，例如前面的两个案例，以及天津的天江.格调等。架空空间的具体设计上，第一应注意架空空间的尺度，层高太高，易显得空旷、不够亲切，层高太低，易造成压迫感，一般以34.5为宜；第二应有环境意识，注重细部设计，注意建筑群落中风环境；第三考虑大堂设置，办公人员出入交通组织问题。另：在裙楼屋面上，高层塔楼的结构转换层以较高的层高架空，结合裙楼屋顶平台进行环境设计，对裙楼