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招商训练第一章，什么是商业房地产？商业土地和住宅土地的区别？一、什么是商业地？商业地产是与住宅类相当不同的房地产产品，如购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和办公楼的基础商店等。商业土地形式多样，规模也很大。 大规模的商业房地产，例如shoppingmall项目可以达到数十万平方米，小规模的商业房地产项目只不过是数百平方米，更小。 对于规模巨大的商业房地产，其经营采用整个开发人员的开发，项目多以统一经营管理、收取租金为投资收益率形式的模式，在小规模商业地区，许多项目仍然采用统一经营管理模式回收租金的方式，而小规模商业地区则采用住宅、 公寓、办公楼等项目的基础商、各种商业街、商品市场采用店铺销售、零散经营的模式。在现实生活中，我们最接触的是社区商业、大卖场和现在新兴的shoppingmall三种职业状态。二、商业地产和住宅地产有什么区别？商业地产和住宅前期计划有很大差异。 住宅是出售的东西，主要考虑区划卖给什么样的人，后期市场营销也很重视顾客。 大卖场的规划非常复杂，前期需要大量论证，考察国内外大量的shopingmall。 设计后招商，招聘主力店，寻找平均两万平方米以上的业者，基本上开发者自主联系。 决定主力店后，招募小专卖店，以各种形式的广告让销售店咨询销售现场。 主力店是SHOPPINGMALL最重要的因素，只要有一定的品牌，就能形成一定的客流量。商业土地和住宅：流通和直销的差异虽然全国各地开发了很多商业项目，但发展者没有认识到商业土地和住宅开发的差异。 如果说住宅开发是直销的话，商业地产是流通。 大型SHOP-PINGMALL的要点是主力店的招商，如果主力店不来或者等级不够的话招商就不会成功。国内发展商低估了这一困难，先进行计划设计，等计划设计完成后再去招揽或定价。 如果可以通过直接销售来决定家庭类型，如果客户说了合作的意向，每个层至少要有万平方米，离市中心的距离不能超过，幕后的比例请进行定制。 招商在前面走或者同步。商业房地产应该出售现居住宅和商店，一是为了居住，一是为了赚钱。 但是，百货商店的真正做法只有一个，是现在的房间。 据说现金对商人来说很重要，买商店是生意，买商店就能投资。 一个人买了住宅，想了很长时间，他希望有一个好的居住环境，也许一两年前就喜欢买了，他自己说，我现在买的话价格很便宜，以后买的话可能会涨价，或者我们买的方向不一定第二章什么是市场调查？ 如何进行市场调查呢？市场调查是商用房地产开发、经营企划的基础工作，“没有调查就没有发言权”这句话是真理。 商业房地产企划所需的商业、商圈、商业房地产的调查，与住宅、办公楼的房地产的市调和纯商业经营相比，调查的区域更有弹性、集中、内容更广、程度更深、相应的难度更大，因此就这个问题进行了主题性的探讨，和大家交流共享、宽容。一、市调分类 lY|； XGm房地产论坛商业房地产企划和前期市场调查根据目标、任务、规模、方式，可分为以下种类m，K(qb )UhcW1，按工作分类：基础调查、特辑调查、项目定位调查4 S E，HXdA:gOuE2，按工作规模：全面考察整个地区，典型代表调查，案例详细调查en-V Nk房地产俱乐部、房地产销售企划、房地产企划、房地产广告企划、房地产管理、房地产论文、房地产知识、商业房地产、建筑计划3，按操作方法：实地调查、问卷调查、采访调查中国地产商房地产论坛按房地产专业4，按考察形式：系统分工调查、集中快速调查、自由罗米Q:xY|#(o房地产俱乐部、房地产销售企划、房地产企划、房地产广告企划、房地产管理、房地产论文、房地产知识、商业房地产、建筑计划2、市调准备)e、j8O H Rd无论做什么样的市场调查，都需要充分的准备，有才能就放箭，提高效率，防止泄漏。|2m.YRwK； 的准备通常是n Osy4)n1、明确任务-明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求明确p*v ju、hjzyk房地产论坛2、团队分工-团队(工作错误)的人员构成、工作分工和合作关系三、工作计划-Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm )z._EU4，资料预热-调查城市布局(商业圈、项目文件、报纸、网站等公开信息和内部资料；r7HzV房地产俱乐部，房地产销售企划，房地产企划，房地产广告企划，房地产管理，房地产论文，房地产知识，商业房地产，建筑计划5，维修工具-调查表，问卷调查，采访纲要，公司资料，数码相机，相机枪等:SWiJ$O4SGb房地产俱乐部、房地产销售企划、房地产广告企划、房地产管理、房地产论文、房地产知识、商业房地产、建筑计划6、考察路线-考察地区对象的交通工具、入口、步行方向、重要节点、出口等的预测、判断和分工安排u、W St3Q？ 0v7，日程-考察市调时间段的日程(工作日、周末、节假日、白天、晚上)、时间长度的估计、项目、地区的日程等。 0F6_1w:v，hIdP房地产论坛三、基本概念的理解和应用在市和商业地的企划中，需要以下基本用语、名词、共同的定义5Yk.k 7足球俱乐部Bu房地产俱乐部、房地产销售企划、房地产企划、房地产广告企划、房地产管理、房地产论文、房地产知识、商业房地产、建筑计划1、地区、板块、商圈、商业中心、地区、节点、地标4RN-.Z6N这是地理学、规划学、商业和房地产业常用的相互关系的概念。c#uSkth%lY7F|房地产论坛地区具有综合的规划学术语，是指某个经济、政治、社会活动所占的位置，位于某个城市(地区)的空间位置。板块住宅房地产开发、营销常用的词汇，一般指住宅区相对集中开发的城市地区，沿着交通干线多，如华南板块、罗溪板块、广园东板块、工业大道板块等。-On6x； V%G-ef！ u，gP商圈零售学术语，现在的商业房地产开发也借用了这个词，意思是商业圈和商业圈，指在一定时间内达到了购物和消费频率的顾客群，以其最远的距离为半径，划定一系列的圆形和方形的区域，简单地说，优先消费在某商店和商业集聚中心。 商圈一般分为核心商圈(最接近消费地，吸收总量的50-80%的顾客范围)、子商圈(吸收15-25%的顾客范围)、边缘或辐射商圈(吸收5-25%的顾客范围)。 房地产俱乐部、房地产销售企划、房地产企划、房地产广告企划、房地产管理、房地产论文、房地产知识，显然“商圈”现在的两种用法是正式的零售业的用法，重点在于吸收对象客户分布空间范围。 另一个是现在流行的房地产开发和媒体借用后的歧视性用法，把重点放在业者聚集的地区、地区。 我们使用的时候，必须根据需要指定商圈的正确意思。商业中心计划学术语与商业功能区同义，接近一般的“商圈”称呼法，一般分为市级、区级、社区、附近4级。T*sg； ce房地产论坛地区传统商业中心的商户分布在街、路、干线道路两侧，所以商圈、商业中心可以进一步细分为某些地区，房地产开发中也经常使用这个术语。4QLB)Zz$b房地产俱乐部、房地产销售企划、房地产企划、房地产广告企划、房地产管理、房地产论文、房地产知识、商业房地产、建筑计划节点规划学术语指观察者、行人的出入、经过的焦点，基本上是十字路口、交通转换所、十字路口、建筑形态的转折点等，这些是某种功能和建筑特征商业区(步行街)多以休闲广场、饮食店、电影院、交通广场、著名的地标式建筑为节点。 房地产俱乐部、房地产销售地标和节点构成了城市空间和商业中心的另一种基准点，观察者一般不能进入内部，只具有外部主观、抬头、眺望的视觉需求。 如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。rH0S kb)H$MJ应用程序：上述概念很常用，所以必须熟练地把握、区分，明确地定义市调范围7.dS/s0RtuSa中国地产商房地产论坛为房地产专家提供基于房地产开发、营销、规划、销售和规划设计、房地产管理、行业内交流等的在线讨论和交流服务。 上述概念的空间范围，除了不同的商业形态、行业的商业圈有一定的伸缩性之外，基本上从大到小，必须根据特定的任务选择市调区域。 %c$Q(6fUx:L )正式书面报告时，必须使用准确的学术用语。 房地产俱乐部、房地产销售企划、房地产企划、房地产广告企划、房地产管理、房地产论文、房地产知识、商业房地产、建筑计划s$F#B； l，m2、职业态、职业种类中国地产商房地产论坛为房地产专家提供基于房地产开发、营销、策划、销售及规划设计、房地产管理、业内交流等的在线讨论和交流服务。 0y$syn)r_ l零售商业术语现在也被零售消费的各店铺使用。 vMb a%|.Xoq4行业是面向某一种类的目标客户，细分购买水平和习惯的商店的营业形态，其特征是“会有怎样的变化”。 现在中国有10种以上的零售业形态，日本有20种以上，美国有40种以上。啊！ d？ |MD/行业是指面向顾客某一用途的店铺营业的种类，以“销售什么”为特征。 现在国内的零售消费市场可以细分成数百种行业，海外发达国家很多，数不清。xv7o4ue5A.sF，市调内容和考察顺序F%E sPpvE(V商业地产发展(定位)规划，最常见的市调是基础调查，全地区重点调查，其次是专业调查(商业状态、行业、房地产类别)，再次进行定点调查(类似项目、竞争项目、新兴和特色项目)，前者一般独占后者，所以前者为例房地产论坛D$CG！ ey)市调有两个前提，一是实地调查前判别区域对应的功能，是商业地区还是商业居住混合区还是商业功能区，后者分为市、区、社区、附近的四级商业地区，实地试验主要是实证和具体的详细理解，二是区域、板块、商圈内的面、线、点gJ7？ /_I商圈的基本功能、定位、等级、气氛、交通、客流等主要通过“面”进行观察。 房地产俱乐部、房地产销售商业种类的集聚、等级、气氛、建筑形态和专卖店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等通过“网络”进行观察。 啊！ B(J2F！ o 3PS购物中心、大卖场、特色店、新店、大型饮食、娱乐、休闲广场等通过“要点”进行观察。C1tDedd1p的调查过程和内容根据当时的要求进行了详细划分，但调查结果都反映了以下内容： INa商圈范围、行业构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、质量、产地、品牌、重点商户的经营概况商业竞争倾向(同质还是互补、同级还是过剩或不足，主要竞争手段)房地产论坛，q客流量、购物消费者的特征(年龄、性别、职业、来源、目的)、消费热情和消费水平(瞬间客户密度、收银台人数、集团人数、客户单价、包包率、相关消费幅度、可停留时间)SuOleg中国地产商房地产论坛为房地产专家提供基于房地产开发、营销、企划、销售和规划设计、房地产管理、行业内交流等的在线讨论和交流服务。 道路街的根数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度、代表性店铺的出入口宽度、进深、间隔、建筑外立面招牌、霓虹灯、路灯、路面用材料、绿化、小物品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间隔、道路街的步行、购物、休闲的舒适、安全度、面交通干线道路和出入口、消费者基本交通工具、巴士线和快速交通线的对外连接区域、停车场数量、泊位及其相当性、便利性、汽车秩序和对行人的干扰性% %nMBoK房地产论坛商圈办公楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、观光地、政府机关、重点住宅群等相关机构、等级、服务对象、经营情况与购物消费场所的关联度中国地产商房地产论坛是房地产专家商业3xf2Xx 建设和建设大型商业性房地产的案例、城市建设计划的重点、街区改造和重点支援对象、政府管理平等。|1EC/ m : TV-si1r5h 5，市调方式的中国地产商房地产论坛为房地产专家提供房地产开发、营销和政策现在，我们主要采用简便实用的方法N#s V G R 房地产俱乐部、房地产销售企划、房地产企划、房地产广告企划、房地产管理、房地产论文、房地产知识、商业房地产、建筑计划1、实地观察法dL m，PE$R0HkO9M！ eE通过目视、