2017年陕西省房产估价师《经营与管理》：决策方法试题

2017年陕西省房地产估价师经营与管理:决策方法考试问题本卷共分为2大问题50题，回答时间为180分，总分为100分，60分通过。第一，选择题(共25个问题，每个2个问题，每个问题的准备选项中只有一个最合适的问题)1.以下关于假设开发法的表达中有错误的。【2006考试题。【】a:假设开发法是评价新开发完成房地产价格的成本法的逆算法b:使用假设开发法估算房地产项目开发的土地最大价格、预期收益和最大成本c:开发法适用对象包括开发中的土地、建设中的项目、不能改变现状的老房子d:假设发展法通常计算一次性价格盈馀e:工业土地监测点评价价格2.要评价住宅开发地2005年10月16日的价值，必须将今后要发生的支出和收入换算为2005年10月16日。该土地在2008年10月15日开发完成后，如果出售价格为3000万韩元，折扣率为12%，则3000万韩元应在2005年10月16日，即2005年10月16日房价实际上为()万韩元，予以优惠。A.2526B.2241C.2135D.29853、影响购房者购买行为的以下因素中心理因素是。答：生活方式b:教育水平c:购买动机d:磁图像e:贷款协议4、以下是对的：答：房地产估价师可以受雇于两个房地产估价机构b:客户和估价报告用户通常是估价利益相关者c:依法从事房地产估价活动要受到行政区、行业的限制d:房地产估价报告应由鉴定家个人发行e:工业土地监测点评价价格5，_ _是开发利润与总开发成本之比，初步判断房地产开发项目财务可行性的经济评价指标。A.发展利润率B.财务利润率C.项目利润率D.成本利润率6、买方有权在到达通知之日起_ _天内书面答复是否出库。A.11B.12C.13D.157、租赁合同到期，承租人应继续租赁，应在租赁期限到期_ _个月前提交。A.1B.2C.3D.48.某房地产交易，买卖双方在买卖合同中，买方同意向卖方支付2 625元/平方米，买卖涉及的税费全部由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖时卖方、买方要缴纳的税金通常为交易价的7%，5%。房地产的正常交易价格是人民币。答：2，000B: 2 200C: 2 400D: 2 500e:工业土地监测点评价价格9、不考虑其他因素变化，如果利率下调，房地产价值_ _。A.下降B.上升C.不变D.无法确定10、某商品的住房总价为98万元，首期付款为30%，其余为抵押贷款、贷款期限为15年、月等的利息偿还，贷款年利率为7.5%，自己的资金资本化率为8%的总资本化率。其综合资本化率为2007年考试题答：7.65%B: 8.75%C: 9.42%D: 10.19%e:工业土地监测点评价价格11.在我国设立了保险公司，注册资本的最低限度是人民币亿元。A: 1B: 2C: 3D: 5e:运行层的组织调整12，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定工业用地转让的最大年数。A: 50B: 60C: 70D: 40e:运行层的组织调整13、房地产投资决策分析主要由市场分析、_ _和投资决策工作三部分组成。A.价格分析B.项目财务评估C.产品分析D.成本分析14、土地资本化率、建筑资本化率和统一资本化率是三者之间的大小关系。a:b:c:d:e:工业土地监测点评价价格15、评估报告中规定的用途有限。答：估价原则b:评估方法c:评估目的d:评估对象情况e:工业土地监测点评价价格16、一位投资者展望了政府对大型公共设施的投资建设计划，并在附近进行了前期投资，取得了巨大成功，该投资者利用了房地产投资特性中的_ _ _ _。A.固定位置B.不一致C.适应性D.相互影响17、房地产业属于第一产业。a:一个B: 2c:三D: 4e:房地产估价机构必须加盖公章。18、以下风险不是房地产开发贷款的风险：答：政策风险b:市场风险c:实现风险d:财务风险e:贷款协议19.要判断哪些建筑物是犯法建筑，必须由房屋所在地_ _部门出具证明。A.城市房地产行政部门B.城市房屋拆迁管理部门C.城市规划行政部门D.城市建设行政部门20、某建筑物的建筑面积为200平方米，有效年数为12年，价格为800元/平方米，建筑物的经济寿命为40年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的现值。【2004年考试题。【】A: 10万2千韩元B: 11万0万韩元C: 11万3千元D: 11万5千元e:工业土地监测点评价价格21、开发经营期间的起点是假设。a:开始日期b:获得评估对象的日期c:取得待开发土地的日期d:完成开发的房地产开始销售的日期e:工业土地监测点评价价格22.主要是指政府发行债券筹集资金的借入行为。a:商业信用b:国家信用c:消费者信用d:民间信用e:运行层的组织调整23、根据近因原则，保险赔偿责任决定应根据_ _之间的因果关系来判断。A.被保险人和保险对象B.被保险人和保险对象C.保险事故和保险标的损失D.保险人和保险对象损失24、为了降低建设安装项目成本的风险，开发人员可以采取()的合同形式。A.固定价格协议B.固定费率协议C.成本和报酬合同D.转包合同25.一家公司购买了可以使用土地40年的房地产，无法更新，现在已经使用了8年。该综合房地产在当时的正常情况下，第一年获得6万元，此后年净利润增长2%，从8年开始，净利润保持稳定，该综合房地产的报酬率为7%。该房地产目前的进口价格为一万元。(说明：建筑物的经济寿命未明确说明，确定收益期限的依据不足)答：85.45B: 87.16C: 88.50D: 88.90e:工业土地监测点评价价格2个以上的选择题(共25个问题，每个问题的2分，每个问题的对比选项中2个以上，至少1个错误)。错误的选择，这个问题不能分割；选择较少，每个选择的选项都是0.5点)1、耕地占用税是征收的一种税。a:占用耕地的单位和个人b:从事其他非农业建设的单位和个人c:占用耕地的单位不包括个人。d:从事其他非农业建设的个人不包括单位e:从事其他非农业建设的单位不包括个人2、如果某办公楼的建筑面积为8万m2，出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该办公楼出租单位的建筑面积为_ _万m2。A.5.2B.6.4C.6.8D.7.63、房地产开发项目建设过程意味着_ _的持续时间。A.房地产开发的全过程B.土地收购后完成所有项目C.从项目开始到整个项目完成D.从项目开始到项目租赁完成王某花50万韩元购买了某房地产，预计目标收益率为10%，但从投资第一句开始就发生了风险损失，该财产第一年的实际收益可能为1万韩元。A: 2B: 3C: 4D: 5E: 65、物业管理的基本特征如下_ _A.社会化B.专业化C.市场化D.国际化E.规模6、拆除不补偿。答：需要拆除的非法建筑物b:托管住房c:产权纠纷住房d:住房抵押贷款e:超出批准期限的临时建筑物7、在实际评估中，评估目标范围的定义包含_ _的定义。A.物理配置范围B.权益范围C.空间范围D.时间范围E.影响范围8、租赁方案开发工作内容主要是_ _ _ _。A.选择租赁B.选择宣传手段C.租赁日程D.广告设计和准备E.决定租赁价格9、房地产开发企业不能采取销售商品房的方式。a:分期付款b:售前开单c:收到首期付款d:返回本价e:运行层的组织调整10、处置部队为评价审查向原评价机关提出申请的评价机关，应当从收到书面审查评价申请之日起答复。A: 5天B: 7号C: 10天D: 15日e:运行层的组织调整11、按照有关规定，必须通过拍卖、投标或上市转让的随身物品。答：商业土地b:观光地c:娱乐场所d:商品房用地e:低工资住宅用地12、甲、乙的财产2008年10月价值共1100万元。预计2009年10月，1200万韩元，1000万韩元的价值为50%，b财产价值为1300万韩元，900万韩元的可能性也为50%。a、b房地产投资风险比较结果如下：(2009年考试问题)答：a房地产投资风险B: b房地产投资风险C: a，b两处房地产的投资风险相同D: a，b很难判断房地产的投资风险大小。e:贷款协议预计13、甲、乙两种资产2005年10月为1000万韩元，甲财产2006年10月为1100万韩元，900万韩元的价值各为50%，乙财产2006年10月为1200万韩元，800万韩元的价值各为50%(2005年考试问题)答：a房地产投资风险B: b房地产投资风险C: a，b两种房地产投资风险相同d:无法判断e:贷款协议14.制定比较标准通常统一房地产的范围。具体来说_ _A.将可比较的房地产实物范围合并为评价对象的房地产范围B.将可比较负债部分合并到评估对象的房地产范围C.将可比较的房地产位置情况并入评价对象的房地产范围D.将可比较案例中的非房地产成分合并到评价对象的房地产范围15，城市房屋拆迁管理条例表示，拆除范围确定后，属于拆除范围的个人不得_ _ _ _。A.住房转让B.出租房屋C.旧帐户D.住宅新建、扩建、重建E.变更住房和土地用途16、以下与统计学基础相关的表达中_ _ _ _不准确。A.随着研究目的的变化，整个统计数据和整个单位可以相互转换B.反映整体单位属性或特性的统计术语称为指标C.调查对象是调查和访问的特定单位。D.调查单位和报告单位可能匹配，也可能不匹配E.相对指标是社会经济现象两个联系指标的比率17、房地产需要专业评价的基本条件是房地产具有_ _特性。A.独一无二、有限的供应B.独特性和价值很大C.流动性大，价值大D.不可移动性和用途各不相同18、网络图形方法经常用作建设项目管理中的_ _方法。A.质量管理B.成本管理C.进度控制D.合同管理19、票据贴现期间不能超过_ _个月。A.2B.4C.6D.820、一栋建筑的总建筑面积为10000平方米，房地产的总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王先生拥有这座建筑物的一部分，这部分建筑面积为250平方米，房地产价值为150万元。按土地价值划分，王先生拥有的土地的股份是。A.1.67%B.2.33%C.2.75%D.3.33%21、我国现行建筑安装工程费用由四部分组成。答：直接费用b:制造费用c:收益d:税e:税22、以下市场趋势分析方法中属于时间系列分析的是_ _ _。A.指数平滑法B.市场因素扣除C.德尔菲D.销售人员意见合成法23、直接资本化法的优点是_ _ _ _。A.不需要预测未来几年的净收益，一般只需衡量未来第一年的收益B.明确指出房地产的价值是未来期间净利的现值之和，这是期待原则最形象的表现，考虑到资金的时间价值，逻辑严谨