龙湖紫都城一期外架拆除前总结-文档资料

龙湖紫都城一期外架拆除前总结,目录,1.0项目概述和建筑指标1.1项目各期交付时间1.2总体管理思路1.3制度的指导作用1.3.1停止点检查制度1.3.2样板带路与技术先行制度,1.4需改进和总结方面1.4.1开发顺序对交通和场地的影响1.4.2外墙滑架方案制约外墙砖进度1.4.3地库开工节点滞后给场地布设和工程进度造成困难1.4.4地库主体结构遗留部分成为影响整体交房的关键因素1.5值得提倡方面1.5.1自上而下的流水段整改方案1.5.23.2倒逼机制对工程进度作用1.5.33.3实测实量与分户验收提前介入1.5.43.4施工界面与装修做法梳理1.5.5配套工程提前施工避开了世园会的影响1.5.6各部门的团队配合与补位意识1.5.7团队成员的持续战斗力,1.0项目概述和建筑指标,1.0紫都城项目概述鸟瞰图,1#,6#,3#,5#,4#,2#,9#,10#,11#,8#,7#,1.1项目各期交付时间,11号楼,7号楼,8号楼,9号楼,10号楼,6号楼,3号楼,1号楼,2号楼,4号楼,5号楼,地库1,地库4,地库3,地库2,大丰曲江真境,星悦荟,曲江大道,1.1紫都城各期交付时间,1.2总体管理思路,1.2、管理思路的梳理给交房前的各项工作奠定了良好的基础,1、为了清晰管理思路，将整个一期交房前的各项工作分为“四面一线三重点”：（1）“四面”是指：A、住宅楼内：地暖、公区精装及其它扫尾工程；B、住宅楼外：外墙砖、屋面、百叶窗等；C、地下车库内：材料拆除与清运、回填土、砌体、抹灰、刮白等；D、室外：地库防水与回填土、小市政、园林景观等。（2）“一线”：消防工程（贯穿住宅楼与地库）。（3）“三重点”：地库剩余的主体结构、设备房（换热站、配电站、水泵间）、中控室（消控室与监控室）。2、管理思路的指导作用：（1）针对性排布了详细的倒排计划，责任明确，面对压力，才不会方寸大乱；（2）便于配备资源，化解风险，使事态发展始终处于可控状态。,1.3制度的指导作用,1.3.1制度的指导用作停止点检查制度,1、有效解决了人员更换的移交风险：项目工程经理更换频繁，工程管理思路不统一，停止点检查制度给项目理清了思路、规范了基本动作。2、避免系统性风险出现：停止点检查制度对项目实施的各个阶段的基本管理行为和风险做了详细指引，能够对工程质量、验收、交房风险采取相关分析和预控，避免系统性风险的出现。3、弥补管理人员素质差异：停止点检查管理办法作为管理工具，明确了流程、责任人和节点，规范了管理动作，同时也减少了项目部管理成员及施工单位因经验、经历等不同背景带来的管理遗漏。,1.3.2制度的指导作用技术先行与样板带路制度,1、技术优化方面：（1）车库顶板排水方案优化：结合重庆、成都公司和本地区实际情况，将滤水板优化为排水暗沟和碎石滤水层，基本解决大面积车库积水和排水不畅现象。（2）车库基坑回填土：本地区为湿陷性黄土，回填区局部深度达7米，原设计为素土无法保证回填质量，且容易造成管道拉裂漏水、道路沉陷等问题。经优化改为2：8灰土回填，有效解决黄土的湿陷性问题。2、样板带路与工序交底制度：样板带路可以建立标准，确保工程质量；对收尾阶段各工序的梳理及交底，尤其是地暖、门窗、栏杆、阳台、公区装修等，可以明确穿插施工时间，提高效率，便于成品保护。,1.4需改进和总结方面,1.4.1需改进方面开发顺序对交通和场地的影响,背景复盘：在08年经济危机时，因拆迁和场地移交影响，一期1#、2#、4#、5#楼位于西侧外围，须最先开工销售，交房后对整个项目交通组织造成困难，园林景观也被隔离，不紧凑。应对措施：交房后及时（9月份）开通2号通道，解决3#、8#、9#、6#、7#楼的施工道路问题。反思：1、开发前期要高度重视销售策略与开发顺序的综合效益一致性。2、充分认识到启动会的重要性，站在工程角度透彻地想清楚20%关键性问题，并提出对总图、研发、营销的指导性意见。,1#/34/22/-1,2#/34/-1,3#/29/30/-1,4#/34/-1,5#/34/-1,6#/34/-1,7#/34/-1,8#/34/34/-1,9#/34/34/-1,10#/34/34/-1,11#/25/-1,运营分期：紫都城项目一组团总承包施工单位（1#、2#楼）：陕西第三建筑工程公司总承包施工单位（4#、5#楼）：江苏江都建设工程公司,存在问题：一期外墙脚手架为爬架，该方案一定程度上加快了主体结构施工进度，但在工期极其紧张的装饰装修阶段，外墙砖无法上下同时施工，给其它工序及交房造成一定压力。应对措施：及时从下而上搭设落地脚手架，确保外墙砖上下两个作业面同时施工，加快外墙砖的施工进度。带来的负面影响是：落地脚手架不拆除，无法给园林景观提交完整的工作面。启示：紫都城3#、8#、9#、10#、11#楼预留悬挑脚手架所需的预留孔与预埋件，确保在后期敢抢工期时，能够上下全面铺开施工，加快施工进度。,1.4.2需改进方面外墙滑架方案制约外墙砖进度,1.4.3需改进方面地库开工节点滞后给场地布设和工程进度造成困难,背景复盘：由于涝池、场地交通、总体布置等原因，一期交房范围内的车库开工较晚，进度缓慢，给住宅楼的装饰装修阶段的现场交通与正常进度（尤其是车库内的消防工程）带来较大影响。应对措施：2010年底，公司层面与两家总包单位谈定了地下车库的抢工计划，并设置奖励措施，确保车库主体结构在2011年春节前夕封顶，给春节后的防水、回填土等工程创造了条件。启示：1、有高层住宅楼和大型集中车库项目，要创造条件，尽早确保车库封顶节点，有利于装饰装修阶段的现场布置，为小市政与园林工程插入施工提供工作面。2、借鉴一期教训，已和施工单位书面约定了剩余车库进度节点：中天段在4月15日前封顶，8#楼南侧在4月底封顶，8#楼北侧在6月底封顶。封顶后及时防水、回填，给市政与园林留足充裕时间和场地。,1.4.4需改进方面地库主体结构遗留部分成为影响整体交房的关键因素,背景复盘：1#楼北侧地库因受施工电梯影响，在施工电梯安装和基坑支护阶段未能采取有效措施，致使该段车库坡道、通道主体结构未能在春节前封顶。对1#楼施工场地布置、进度及小市政施工带来极大影响。应对措施：春节后及时和基坑支护的设计、施工单位的专家研究讨论边坡支护方案，并咨询集团技术部黄总，在不拆除施工电梯的前提下对其加固，采用砖胎模的方式进行车库主体结构施工。该段车库可在4月20日封顶。启示：1、在启动会和工程前期阶段，要充分论证施工电梯、塔吊的布置，避免对后期工程造成影响。2、地库的附属结构（尤其是车库的坡道、通道等）应和主体结构一起竣工，否则会影响回填土、市政与园林工程施工。,1.5值得提倡方面,1.5.1需提倡方面自上而下的流水段整改方案,背景：装饰装修阶段住宅楼内所剩工作量很大，对交房前的工程进度、工序衔接、所需达到的质量标准无法有效掌控。困难：1、实施过程中的抗性：从年前开始推行，直至3月末第一流水段才全部整改完成。第一个流水段完成后，对后续工作起到重要指导意义。2、工序衔接的无序：推行前期阶段，对一些工序复杂部位的工序梳理不是很到位，各单位何时穿插施工不是很清楚，例如阳台的给排水管、推拉门、反坎、防水、保温、外墙砖、栏杆、收口等。效果：1、全面掌握了楼内所剩工作量以及完成这些工作所需的时间、人力与物力等资源，及时和影响进度的总分包单位一把手磋商解决方案，消除了相应风险。2、梳理清楚了各项工作的工序衔接，使得各个施工单位明确了工序穿插的时间、移交与反移交制度、标准，不会打乱仗。3、对照销售合同，完善了装饰装修做法，规避了交房风险。,1.5.2需提倡方面3.2倒逼机制对工程进度作用,背景：集团制定了完善的倒逼制度；紫都城一期地库主体结构和住宅楼装饰装修阶段的工期紧张，给公区精装修、小市政、园林、消防等工程带来较大压力。困难：因现场条件限制：地库主体结构、回填土进度与质量、外架拆除、施工场地等因素影响，无法一一如期为公区精装修、市政、园林、消防工程提交作业面。利好：1、有利于制定交房前各个分项分部工程的倒排计划与施工界面。2、有利于发现暴露问题，及时采取措施，解决影响后续工序的制约条件。3、有利于尽早为市政、园林与消防工程提交作业面：市政工程已进场施工，园林可于4月15日进场施工；消防作业面已于4月5日移交消防单位。,介入背景：1、一期于8月30日交房，但至2月底，仍有大量室内抹灰、刮白、地暖、门窗、公区精装及室外车库顶板防水、回填土等未完工程；2、为了减少分5月10日正式分户户验收时暴露大量质量问题，避免返工，统一标准；3、面对巨大压力，物业公司抽调人员，及时前介、补位，推动了整个施工进度。措施：1、抽调人员，及时召开分户验收启动会，提前进行实测实量与分户验收工作；2、每晚组织项目部、物业、监理、总分包单位召开流水段整改会议，通报当日完成工作，协调总分包工序，安排第二天工作。效果：1、梳理清楚了一期剩余工程量，也使各个单位清晰了龙湖的交房标准；2、截止4月10日，2、4号楼第三流水段（23层以上）、5号楼第二流水段（27层以上）、1#楼第一流水段（31层以上）整改完成并达到分户验收条件。,1.5.3需提倡方面3.3实测实量与分户验收提前介入,1.5.4需提倡方面3.4施工界面与装修做法梳理,背景：1、装饰装修阶段工序复杂，施工单位多，穿插施工频繁，相互制约相互影响，成品保护难度大，工效低；2、施工图与销售合同、龙湖物业要求交房标准存在差异。措施：1、将销售合同附图、附件与施工图、交房样板详细对比，拟定统一的总分包工作界面与做法标准。2、多次召开设备用房、物业用房、客服中心装修标准专题会，及时调整施工。利好：1、有利于理顺总分包施工界面，便于工程质量管理与进度管理；2、有利于统一交付标准，规避交房报事风险；3、有利于及时发现未明确的材料与分项工程，避免漏项。,1.5.5需提倡方面配套工程提前施工避开了世园会的影响,背景：因世园会在4月28日开幕，所有占道手续在4月10日起将停止审批（除特殊情况），市政配套工程的接口施工难度非常大。措施：1、提前预控，积极办理相关市政配套工程的审批手续与占道手续。2、克服场地狭小以及环保、执法等部门轮番检查等困难，抢在4月15日前将自来水、弱电、天然气、雨污水等配套工程的接口全部施工完成。利好：1、有利于避开世园会期间相关手续无法办理，配套工程接口难易施工的困境；2、有利于推进各配套工程的进展，进而带动一期其它分部分项工程的进度。,一期交房前抢工阶段：1、其它部门（研发、客服、造采、物业等）对一期交房的高度重视与支持：研发及时提供技术方案（例如地库划线、石材封样等）；客服推动了销售附图与实际工程的核对，降低了交房风险，避免做了无用功；造采客服重重困难，多次考察、谈判，推动了土方、碎石、机械停车位、电缆等的认价与招标；物业派驻大量人员，会同工程部大力推进流水段整改与分户验收工作，不分你我。2、公司领导的大力支持与亲力亲为：面对工期极为紧迫的局面，韩总、姚总多次和各个单位的一把手磋商，魏总亲自出面与三建董事长洽谈人员与进度问题，人力资源在人员招聘上及时到位。对交房前抢工起到决定性作用。3、工程部人员放弃休息、加班加点，深入一线，发现暴露问题，相互配合协作，推进各项工作顺利进行。目前各项工作尚在可控范围内。,1.5.6需提倡方面各部门的团队配合与补位意识,1.5.7