成都龙湖天街系金楠天街金楠时光个案解读正

龙湖金楠天街金楠时间，正合地产顾问有限公司2014年8月，成都市东城根街95号成都证券大厦2，9 fchengdusecuritiesbuilding 2，9上街，ChengduDongchengrootNo.95F，内容纲要，1区位解读，2项5总结项目区域的解释，区域和交通区域的相关区域的房地产结构区域的房地产现状，【区域和交通】项目位于2.5环-3环、外双楠区域、近享地铁七号线和多条城市干线，项目位于外双楠区域，位于城市西2.5环3环之间，西邻武侯国际新城、北接光华和外浣花区域交通条件：主要交通干线道路：晋阳路、2.5环、3环轨道交通：地铁7号线(依赖2.5环)，预计2015年开通，2环、【地区相关资源】区域教育、医疗、公园相关比较完善，等级中等，公园等休闲设施比较远，项目3公里以内的教育、医疗、 公园关联完善的生活便利性教育：果堰中星幼儿园、青苹果幼儿园、晋阳小学、太平小学、晋阳中学、西南财经大学医疗：晋阳医院、省妇女儿童保健院、康骨医院、成都市第三人民医院双楠医院、省人民医院公园：清水河公园、浣花溪公园、永康森园公园是周边居民的主力收入等级邻近项目区域辅助等级为中低级邻近项目的果堰中星幼儿园是旧居民区辅助幼儿园，晋阳医院是社区卫生服务中心，辅助等级为中低水平。由于条件限制，没有建设项目和高级住宅区的条件，“地区房地产结构”地区主要由本案的质量住宅区、古川藏沿线的商贸地区和人民南路武侯工业区的商务办公室地区组成，本案的商业布局沿着老川藏路线， 商务办公室主要有人民南路和武侯工业园区的地区是质量住宅区，主要发展高质量住宅，合理发展商业和商业【地区房地产现状/住宅】地区人口庞大，但收入水平低，住宅潜在刚性需求巨大，西部智谷、女鞋之都、住宅建材、汽车交通、 表：地区主要产业人收入情况，1，5大花园中下端居民聚集的地区，【地区房地产现状/住宅】地区大型居住地区聚集，项目邻近地区社区水平低，周边以中高级和高级成熟居住地区多的2，武侯国际新区中高级居住区，3，双楠传统中高级住宅区，4，高升桥， 肖家河传统中高级居住区，5、汽车贸易汽车、住宅建材、鞋类贸易专业市场、【地区房地产现状/商业】周边商圈以中低级商业为主，职业态综合功能性弱的潜在商业体积大，未来竞争激烈，地区内形成了金沙子-光华、双楠-红牌楼两个成熟商圈， 商圈内的商业复盖购物中心、商场、大卖场和社区的基础商业，等级以中低级品为主，经营成熟现在，商业项目都开业时间快，体重小，零售业占绝对主力，职业态综合功能性弱。 未来的商业供应量为66.5万元，大悦城，初信汇，国际金花城，世纪百合，11122222222222652，但地区商务办公需求旺盛，在租赁/销售办公楼市场上表现良好，图：地区内办公房地产入住率状况表，70%， 整体拆迁状况良好，月平均没有1300-3700/月，表1 :租赁办公室房地产等级表，整体以b级为主，等级低，表2 :销售办公室房地产销售情况，【地区总结】， 休闲不足，住宅刚性需求显着，商业市场竞争激烈办公室房地产市场机会大，项目分析，项目基础信息项目定位项目区划4项目区划条件项目整体规划产品分析，【项目基础信息】晋阳路综合性大盘，集体住宅，商业办公室一体化，金楠天街金楠时间效应图【项目定位】城西中产阶级的质量生活中心沿袭天街系的风格，代表地区市场，偏重商业产品价值的挖掘，整体定位城西中产阶级的质量生活中心，西南成都的核心商业坐标时尚生活模板，商业产品的定位城西核心一站式购物中心的生态景观体验型购物街区，住宅产品的定位，明亮的天街上的城市华宅， 展示性最强，西南通达性弱，不受欢迎，北继中央花园三期，人气很高，计划道路、计划道路、千盛百货、晋吉北路东临千盛百货是受欢迎的重要展示面，铁路离项目约100米，对项目居住有噪音影响尚未开通的中央花园三期、区域条件区域主展面的加油站区域边的铁路断裂是区域的硬伤，但地价在成本方面是有利的，区域的东北角、晋阳路与晋吉北路的交叉点，人的主要集合区有加油站，这里是商业的主力展示面，区域的发展西南铁路把项目与外部地区隔离开来。 【整体计划/金楠天街】十字分割，整体布局为3住宅组1商业组风情商业街公寓SOHO，项目总占地面积145亩，总建筑面积55万平方米，其中带防脱落机构的商业部分为13万平方米。 产品线复盖高质量住宅、大型购物中心、峡谷风情商业街、临街底商、星级酒店(被称为五星级)和SOHO办公室等行业。项目区划分为四部分，形成了商业街区和外部城市道路相交的8个街角开放广场，吸引人流的面积与足球场的中心景观广场同等，提供9个城市的公共开放空间，将人流从周围空间聚集到中心广场，形成mall、2街、9中心的灵动结构“整体计划/金楠天街”峡谷风情商业街连接了三大中庭景观节点，但没有完全实现人车的分流，园林景观，“整体计划/金楠时间”分为两部分，各个住宅和商业协调的人车实现分流的两个大中庭景观节点位于各部分的中心。 横断线，整体分为两部分，各部分住宅和商业两个景观节点位于各部分的中心，横断线和横断线，人车实现了分流，、产品分析/住宅金楠天街住宅面积区间70-130厘米，金楠时间面积50-110厘米等。 主力面积区70-90超过6成，金楠天街的住宅面积区70-130，主力面积区占70-9067 %的金楠时间面积50-110，主力面积70-90达到61%【产品分析/住宅】户型评价，优势客厅为3.6米劣势客厅和卧室没有阳台，展望效果差的客厅和餐厅面积浪费严重，卧室面积小，不赠送任何影响舒适的这个户型，性价比低，主要的床和厕所形成对比，隐私差，因风水而禁忌的厨房整体优势合理，进入玄关保证个人隐私的客厅和二次卧铺上，为了保证通风和采光，起居室通风窗开3米左右的u型厨房充分利用空间，操作方便劣势户型只有一侧采光，主要是全暗户型，采光差，面积浪费严重没有赠送，成本性能低的户型未配置阳台，展望效果差，【产品分析/住宅】户型评价(现在销售精品产品)，优势户型透过，布局紧凑，2个房间成为3个房间，空间浪费率低的动作区分明显，彼此劣势这个户型什么也不赠送，优势整体合理，独立进入玄关保证隐私的超宽敞客厅，与展望阳台一起，保证展望效果的劣势这个户型什么都不赠送，79三室两厅，90三室两厅，【产品分析/商业】金楠天街商业面积区间30-501，主力面积70-90，金楠的时间面积为6-170，主力面积段30-501，主力面积段70-90占约20%的金楠时间面积6-170的面积段70- 图1 :金楠天街商业面积所占，图2 :金楠时间商业面积所占，基本上30-50，【产品分析/商业】项目集中在商业上共计13万方，采用带自制机构的经营方式，现在确定了一部分类型的主力店，经营方式：带自制机构的经营方整体规模： 13万方(2.5个双楠伊藤) 主力运营商：目前吸引外资达到70%，签约的主力店有星巴克、永辉超市、西弗兰、恋爱珠宝、新餐厅、常乐足道、德仁堂美容养护馆、CGV4D电影院。 【产品分析/商业】采用峡谷式风情商店街3-4层，日本难波城峡谷式商业理念，退楼，增加购物环境的体验，建设园林景观，退楼，开放的商业空间，重视体验型购物消费。 连廊设计使各地区的交通更加优化、顺畅、提高到达性，增加了购物的趣味。【产品分析/SOHO】SOHO产品是临晋阳路的显示性好，面积控制在33的小规模投资产品，都是33平方米左右的面积，临晋阳路的显示性好的SOHO产品是单层的34户，共有4台电梯，商务厅， 公共部分完工均为33平方米的小户型，户型方正，没有公共厕所，每户确保上下水的位置单层面积约1200平方米，1-3层为商业，4-20层为soho公寓，产品定位： soho公寓，酒店式公寓【细节】金楠时间，22项精致细节的关怀，全面体现了龙湖舒适精致的生活，营销推进，目标客群定位营销节奏和推进现场展示，【目标客群定位】商店主要面向地区店铺和龙湖品牌的追随者前提：项目区划属性是商业区划，与部分住宅兼容，住宅要求90平方米以下的家庭类型在70%以上。 建设住宅是首次产品客群：周边人口基数大、收入低、潜在刚性房地产需求巨大，项目住宅产品客户被周边地缘性居住群和区域流动群锁定。 住宅、前提：小面积低总价格客户：低总价格能承受的人很多，能吸引各地的投资者。 前提：投资价值高，58年固定租赁，起始收益率为5%的客户：为了让城西商人买自营，同时有龙湖品牌影响力的投资者。 222222222222222222652强烈强调了龙湖地产的品牌影响力、天街产品的市场口碑和双楠区位的超大整体三个卖点，核心卖点：龙湖“天街”系双楠超大综合体、网络媒体工作：报纸硬广/公交站/软新浪乐居等网络媒体在购买优惠线上的推进活动：城西和城市群集区的小型展示和派单，开始日程【市场营销现场展示】建设了质量感很强的销售部，在样板之间强调了广泛的大厅和角窗的展望效果，有魄力，销售部的外景横滨大厅、景观水平、主要横卧角窗、市场表现、本项目的测量价格表现本项目的客户情况竞争市场，本项目的价格虽然高，但上市后，各房地产类型数量相当大，市场接受度高，销路：住宅月平均6700/。 每月，店铺月平均价格2196/月：平均价格高，住宅和SOHO单价超过9000元/ACACMM，价格高，销路高，“项目客户的情况”以城西地缘性客户为主，占近60%，图1 :项目客户的情况1200000000000航空航空航空航空653与武侯国际新区相比，虽然价格没有优势，但在区位条件更优秀的外双楠领域内，龙湖品牌效应更占优势。 注：数据来源于统一数据库和踏板数据，“竞争项目表现/商业”卖得很高，龙湖天街系的品牌效应和地域优势，金楠天街吸引了很多龙湖追随者，竞争品主要集中在武侯新区，金楠天街占地域优势，主力面积大，总价格高，但卖得很好买商店的人一般经济基础很好，更重视未来商业的投资价值，人们对龙湖天街系商业的投资价