控制性详细规划 (2)

王婷,控制性详细规划,控制性详细规划的地位与作用,（1）是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观上接总规（分区），下接修详（设计）；从定性到定量控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部控制指标细化、分解、落实；控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。,（2）是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理依法行政的依据；从规划到实施控制、引导、监督。控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。,（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维平面控制与空间控制的结合；从规划到设计规划要求与设计条件的结合；从消极到积极控制与引导的结合。控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。,（4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。从个体到群体利益协调的平台；从分歧到统一公共政策的具体化。控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。,（1）通过抽象的表达方式落实规划意图。落实共性控制内涵；提供个性设计空间。控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。,控制性详细规划的基本特征介乎于土地管理与建筑管理之间内涵丰富。,（2）具有法律效应和立法空间。具有法律效力而不是法律；具有成为法律法规的可能。控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。,（3）具有相当的综合性各纵向系统的设计综合；各专项内容的横向汇总。控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。,（4）刚性与弹性相结合的控制方式规定性与引导性的结合；通则式与判例式的结合；动态控制与相互转化的可能；强制性内容的提出。控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。,控制性详细规划的编制内容与方法,1、编制程序（1）任务书的编制（2）编制过程项目准备现场踏勘及资料收集方案设计成果编制审批,自然条件、现状土地使用情况、土地权属、现状基础设施、现有建筑质量、周边环境、历史文化情况等等,方案设计阶段,方案比较方案交流方案修改意见反馈,成果编制,1、编制内容确定不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计导则。根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。,根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。制定相应的土地使用与建筑管理规定。,2、规划图纸内容与深度要求（1）规划图纸1）位置图（比例不限）：反映规划范围及位置，与城市重要功能片区、组团之间的区位关系，周围城市道路走向，比邻用地关系等。2）用地现状图（1：10001：2000）/（1:2000-1:5000)：标明自然地貌、各类用地范围和产权界限、用地性质、现状建筑质量等内容。3）土地使用规划图：（1：10001：2000）标明各类用地细分边界、用地性质等内容。土地使用规划图应与用地现状图比例一致。4）道路交通规划图：（1：10001：2000）标明规划范围内道路分级系统、内外道路衔接、道路断面、交通设施、公交系统、步行系统、交通流线组织、交通渠化、主要控制点坐标、标高等内容。,5）绿地景观规划图：（1：10001：2000）/（1:2000-1:5000）标明不同等级和功能的绿地、开敞空间、公共空间、视廊、景观节点、特色风貌区、景观边界、地标、景观要素控制等内容。6）五线规划图（1:1000-1:2000）。标明城市五线：黄线、绿线、蓝线、紫线、红线的具体位置和控制范围。7）各项工程管线规划图8）城市设计相关图纸9）其它相关规划图纸：根据具体项目要求和控制必要性，可增加绘制其它相关规划图纸，如开发强度区划图、建筑高度区划图、历史保护规划图、竖向规划图、地下空间利用规划图等。,（2）规划图则1）用地编码图：（1：20001：5000）标明各片区、单元、街区、街坊、地块的划分界限，并编制统一的可以与周边地段衔接的用地编码系统。2）总图则：（1：20001：5000）各项控制要求汇总图，一般应包括地块控制总图则、设施控制总图则、“五线”控制总图则。3）分图图则（1：5001：2000）规划范围内针对街坊或地块分别绘制的规划控制图则，应全面系统地反映规划控制内容，并明确区分强制性内容。,2、人口指标推算法通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总量与人均用地指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率。3、典型实验法4、经济测算法5、类比法,规定性控制要素,土地使用环境容量建筑建造城市设计引导配套设施行为活动以上6个方面通过相应的控制指标加以落实，分为规定性指标和指导性指标两类。规定性：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高、建筑后退红线、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他公共设施。,土地使用控制,用地面积指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积用地边界是用来界定地块使用权属的法律界线，通过用地边界的清晰界定，将城市用地划分成各个地块，便于规划控制管理。,用地性质对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途，大部分用地的使用性质需要通过土地上的附属建构筑物的用途来体现。土地使用兼容性用地性质的确定要有一定得弹性，要制定土地兼容规划某一类性质的用地内允许建、不许建或经过某规划部门批准后许建的建筑项目。,注：适建不适建由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。,环境容量控制,对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量做出合理规定容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。容积率=总建筑面积（地上）/建设用地面积建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积）100%着重于平面二维的环境需求，保证一定了空地率、绿地率绿地率绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该用地面积的比例，是衡量地块环境质量的重要指标。（不包括住宅用地中的绿化用地和树冠覆盖其他用地的面积）,容积率的相关问题,（1）容积率与城市开发的关系（2）与永续发展的关系（3）容积率的奖励（4）与建筑密度、建筑平均层数的关系容积率=建筑密度建筑平均层数（5）建筑面积的计算方法对容积率的影响（6）容积率与地下空间开发的关系,建筑建造控制,建筑限高一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度建筑后退退线距离指建筑物后退各种规划控制线（包括：规划道路、绿化隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带）的距离；退界距离是指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。,避免城市建设过程中产生混乱保证必要的安全距离保证必要的城市公共空间和良好的城市景观,建筑间距,（1）日照间距（2）侧向间距（3）消防间距（4）通风间距（5）生活私密性间距（6）城市防灾疏散间距,从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护方面提出控制规定,行为活动控制,交通活动控制,（1）交通运行组织（2）交通出入口方位、数量距大中城市主干道交叉口的距离，自道路红线交点量起不应小于70m；距非道路交叉口的过街人行道（包括引道、引桥和地铁出入口）最边缘线不应小于5m；距公共交通站台边缘不应小于10m；距公园、学校、儿童及残疾人等建筑的出入口不应小于20m；当基地通路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路连接；与立体交叉口的距离或其它特殊情况时，应按当地规划主管部门的规定办理。,（3）公共交通组织市中心区规划的公共交通线路网的密度，应达到3-4km/km2;在城市边缘地区应达到2-2.5km/km2大城市乘客平均换乘系数不应大于1.5；中、小城市不应大于1.3。公共交通线路非直线系数不应大于1.4市区公共汽车与电车主要线路的长度宜为8-12km；快速轨道交通的线路长度不宜大于40min的行程。（4）配建停车位（5）其他交通设施,公共服务设施设置控制,城市公共服务设施配置要求（1）高中及其他教育设施36班高中用地一般为3.0公顷（2）图书馆（3）影剧院