外商投资房地产方式、限制及流程教学提纲.ppt

中国加入世贸组织后，随着人民币开始升值，外商投资房地产的方式、限制和过程、背景以及中国的良好经济表现，迅速成为国际资本的首要竞争目标。国际资本圈甚至有一句名言，“购买所有人民币资产，包括垃圾。”房地产业作为中国经济的支柱，吸引着越来越多的外资。统计显示，在外资购房高峰期，2005年北京高端房产购买中，外国人占到20%。外资已成为支撑北京和上海等一线城市高房价的“新生力量”。然而，从2006年开始，对于外资来说，中国房地产市场的“靓汤”不容易“品尝”2006年9月，“171”文件出台，为外商投资房地产开了红灯。从那以后，这项政策为外国投资房地产行业搭建了一系列“大门”。外国人在北京购买高档建筑的比例也从2005年的20%大幅下降到2007-2008年的2.1%左右。外商投资房地产是指外国投资者通过新设、并购、再投资等方式投资房地产，从事房地产开发和管理活动。外资在房地产行业的投资主要包括：新设、并购和再投资。一种新的方式，外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。新建立的模式是外商投资房地产最基本的投资模式。遵循商业存在原则和项目公司原则。外国投资者在中国投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则。即外国投资者应首先申请在中国设立外商投资企业，经政府有关部门批准并办理相关登记后，方可按照批准的经营范围从事相关业务。简而言之，商业存在原则要求根据需要“从事房地产开发活动”和“设立房地产开发企业”，并在核准登记后的核准范围内从事相关活动。2、项目公司的原则，外国投资者在中国境内从事房地产开发和经营，应遵循“项目公司”的原则。也就是说，外国投资者申请设立房地产公司，必须事先取得土地使用权和房地产建筑物的所有权，或者已经与土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物的所有人签订协议，预先转让或购买土地使用权或产权。换句话说，项目公司要求“从事房地产开发活动”才能“设立房地产开发企业”，否则，审批部门不予批准。“从事房地产开发活动”和“创办房地产开发企业”这两个原则之间的关系是相辅相成的。“设立房地产开发企业”是基于“从事房地产开发活动”的前提和条件，但同时，“设立房地产开发企业”也是“从事房地产开发活动”的前提和条件。两者互为条件，缺一不可。(一)业务范围的规定。2007年版规定，外商投资房地产的有限范围是：(1)开发地块(限于合资和合作)；(二)高档酒店、别墅、高档写字楼和国际展览中心的建设和运营；(3)房地产二级市场交易和房地产中介或经纪公司。此外，2007年版还规定“高尔夫球场的建设和运营”为禁止外商投资项目。(2)注册资本和总投资的限制，(1)房地产开发企业注册资本最低限额为100万元人民币(地方政府可能有更高的要求)；(二)投资总额低于300万美元(含300万美元)的，注册资本不得低于投资总额的70%；(三)投资总额在300万美元至300万美元之间(4)外汇管理，(1)从2006年9月1日起，外国机构和个人必须用自己的资金一次性支付全部转让资金，用于收购国内房地产企业或通过股权转让等方式收购合资企业中的中国股权。否则，外汇局将不办理外汇过户登记。(二)外商投资房地产企业的中外投资者不得在合同、章程、股权转让协议等文件中订立保证任何一方固定收益或变相固定收益的条款。否则，外汇局将不办理外商投资企业的外汇登记或变更登记。(3)从2007年5月23日起，外商投资房地产企业在以下两种情况下不能办理结汇手续。未完成商务部备案手续的；b)通过外商投资企业联合年检。新设立外商投资房地产开发企业流程图(p89)、并购方式、外商投资房地产企业并购，即外商通过股权或资产并购境内房地产企业，变更设立或新设立外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。并购是外国投资者投资房地产最常见的方式。并购：1。股权并购股权并购，即外国投资者购买境内非外商投资企业股东的股权或认购境内公司的增资。结果，国内工商部门变成了外商投资企业。2.资产并购外国投资者收购土地使用权或房地产开发项目，并在中国境内设立外商投资房地产企业，开发经营所收购的土地或项目。外资并购境内房地产企业的特殊限制：(一)转让资金支付期限的特殊限制外国投资者通过股权转让等方式并购境内房地产企业，必须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照签发之日起3个月内用自有资金一次性付清全部转让资金。(二)禁止并购主体不得允许不良记录的境外投资者在中国境内进行上述股权并购和资产并购。(三)投资特别限制(一)投资总额低于300万美元(含300万美元)的，注册资本不得低于投资总额的70%。(二)投资总额在300万美元至420美元之间的，注册资本不低于210万美元；c)总投资超过420万美元(含420万美元)的，注册资本不得低于总投资的50%。外资收购境内房地产企业的特殊限制，(4)房地产开发资产收购领域对转让项目的资产收购限制，是指下列房地产不能转让：1)以转让方式取得土地使用权的，不符合下列条件：a)土地使用权的所有转让费用已经支付，并按照转让合同取得土地使用权证书；b)按照转让合同进行投资开发，属于住房建设项目，已完成开发总投资的25%以上；属于成片开发用地，形成工业用地或其他建设用地条件的；房地产转让时房屋已经竣工的，还应当持有房屋所有权证。(二)司法机关、行政机关依法作出裁决或者决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。(三)依法收回土地使用权。(四)未经其他共有人书面同意，共有房地产的。5)所有权有争议。6)依法登记领取权属证书。(七)法律、行政法规禁止的其他情形对于外商投资再投资境内房地产企业的特殊限制，在鼓励和许可范围内再投资房地产业的外商投资企业，应直接向投资公司所在地的登记机关即工商行政管理机关提出申请