某项目产品规划建议报告(PPT 46页).ppt

深圳世联行地产顾问股份有限公司重庆直辖地区SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD,CHONGQINGMUNICIPALITY,中航童家院子项目产品规划建议报告,项目基本概况说明,地块区位,项目地块地处重庆市轨道交通3号线童家院子站；目前为北部新区开发建设范围；紧邻机场高速路、内环高速，交通环境优越。,重庆承南接北区域，住投价值优秀,主要经济指标,轻轨上盖、阳光二/三小，产品丰富；以经济型中等居家和投资型产品为主；,童家院子施工交通示意图,A地块施工通道,B地块施工通道,C地块施工通道,地块现状,A地块紧靠融创御锦，有高差,c地块,轻轨两旁,轻轨两旁,B地块地势平坦,B地块地势平坦,轻轨出站广场外围有高差有高压线环绕,轻轨出站广场,目前唯一车行入口,融创项目,A,C,B,东面：融创紫枫郡，已入住项目,南面：机场高速路与通往民心佳苑的市政公路立体交叉形成，同时有高压线环绕。,西面：融创御苑，高层+叠拼在售项目，目前唯一的车行入口，远处为火风山山地城市公园,北面：融创御锦，已入住项目,融创竣爵堡,融创竣爵堡,民心佳苑,民心佳苑,融创御锦,目前产品配比情况形态,复式体量约33万方，总占比39.6%，可售占比49.3%；商业体量2万方，总占比2.4%,目前产品配比情况房型,三房总体量占比64%复式三房户型套内面积比平层三房大10左右,项目规划目前问题聚焦,项目目前经过多轮的设计论证：我方认为需要在此基础上从市场角度来验证项目整体可实现销售度和项目价值问题。总体而言聚焦到项目规划的3个方面：1、复式产品总体量占比问题项目体量中占比最大形态，其体量比与市场接受情况，直接影响项目后期去化速度与价格走势。2、“三房占比”与“三房面积”问题项目体量中占比最大房型，其占比与面积控制直接关系到项目是否能够快速销售。3、“商业体量”问题项目目前商业体量在80余万方的整体项目而言，相对较少，是否有可以扩展的空间，为未来商业性质公寓赢得价格空间。,一、复式产品总体量与市场现状分析,通过对近两年市场复式产品的分析我们可以看出，该类产品在都市中心区分布较少，主要集中在城市成长板块非核心区域，且在市场中相对存量与之前相比有较大程度减少。,复式产品目前主要分布于“城市成长板块”,复式产品市场,东原D8公馆,协信星都会,保利江上明珠,华辰财富广场,中庚城,中航项目,首创光和城,中航MYTOWN,融创金贸时代,城市核心板块,城市成长板块,童家院子,复式产品市场,2013年重庆主城区主力复式产品成交情况,地段优势，江北核心洪恩寺公园旁；约30万方商业，SHOPPINGMALL、华润万家、星美国际电影城、超大真冰溜冰场等配套,奥园大社区依托+基金支持+团购政策支持+商业配套,低单价+地段巴南核心商圈,实得单价低+教育配套+品牌企业,速度：2013年重庆主城区复式产品平均月均去化2500，最高月均去化8583。溢价：对比周边同面积产品，复式产品溢价在1000-2000元/左右。相对于平层产品，复式产品建安成本更高，将抵消部分溢价空间。,复式产品年去化量约25万方，单项目最高约7万方，以总价吸引为主本项目33万方复式产品，参照市场成交现状，理想估计约需4.7年完成销售,轻轨穿过商业,轻轨旁,轻轨旁,VS,市场特征：一般由传统镇乡发展而来，存在较大量旧改项目。经过3-5年发展，形成板块聚集效应，但整体发展程度仍偏低客户特征：复合人群整体需求相对简单对价格敏感度更高即：“复式产品客群占比相对偏高”,市场特征：一般位于城市核心区域及其外延发展带。见证中国房地产发展完整里程，开发成熟度及整体发展程度较高客户特征：复合人群客户构成及需求多样化，整体层次较高具备较高鉴赏力与专业度，物业居住属性偏弱，强调附加值及舒适度即：“复式产品客群占比相对偏低”,“核心板块”客群因为更成熟，所以其复式客群占比相对偏低,城市成长板块,城市核心板块,复式产品市场,世联观点,本项目位于城市成长板块与核心板块的过渡区域，其主力客群中，复式产品客群比例低于城市成长板块。按照2013年复式产品单项目最高年去化量7万方，本案复式产品3.5年销售周期预估，童家院子项目复式产品总体量建议控制在25万方以内。,二、关于三房比例与面积问题,世联将此问题分化为两个问题来论证与探寻:1、三房比例问题2、三房面积问题,三房占比问题项目区域项目成交房型统计,1,2013年龙头寺&照母山板块高层产品房型成交体量比例,目标区域三房占比45%，与两房成交体量结构比为1.33：1本项目三房体量占比63%，高出市场平均水平约18个百分点。,三房占比问题一般典型项目产品配比一览,1,万科锦程高层项目产品配比，两房产品是绝对的主力,万科高层项目作为现金流产品的代表，其2房产品配比往往高于3房产品。如万科锦程3房体量占比38%；万科城3房体量占比约38%。,13,14,15,16,7,9,11,12,8,6,5,4,1,2,3,幼儿园,别墅,平层产品楼栋与复式产品楼栋比为：3：2,三房占比问题一般典型项目产品配比一览,协信星都会1/3楼栋为复式产品,1,高层跃层平面图,复式三房占比问题一般典型项目产品配比一览,1,协信星都会复式楼栋体量：43%平层2房，57%复式2+1房,世联观点,而本项目复式三房套数占比严重超出市场平均水平。调整整体三房的占比比例，参考区域市场3房与2房的成交数据看：比例基本在1.33:1，三房占比约45%。,二、关于三房比例与面积问题,世联将此问题分化为两个问题来论证与探寻:1、三房比例问题2、三房面积问题,三房面积问题复式产品市场主流成交面积,复式产品市场主流面积段为套内50及以下，主力总价在70万以内。本项目总体量约30万方的复式三房产品，套内面积71-75，实得面积80-85以上，相对偏大。,市场主流,本项目,2013年重庆主城区主力复式产品成交情况,2,三房面积问题典型项目分析(复式),典型项目分析之复式协信星都会,协信星都会地处照母山板块核心区域，由洋房地块、高层别墅地块组成，联合协信星光天地，打造78万方协信大社区。,2,高层跃层平面图,三房面积问题典型项目分析(复式),典型项目分析之复式协信星都会,2,偶数层为A户型，奇数层为B户型,三房面积问题典型项目分析(复式),典型项目分析之复式协信星都会,2,户型跃层设计，赠送面积大主卧面积大，约14.5，居住舒适度高产品设计不合理，次卧私密性较差，客厅狭长,套内65实得88,套内67实得91,三房面积问题典型项目分析(复式),典型项目分析之复式协信星都会,2,套内51实得60,套内49实得58,户型设计紧凑，浪费空间少阳台面积大，户型可变性强产品设计不合理，主卧私密性较差,三房面积问题典型项目分析(复式),典型项目分析之复式协信星都会,2,蓝光COCO一期产品为全平层三房，套内面积40-61,三房面积问题典型项目分析(平层),典型项目分析之复式蓝光COCO时代,2,户型点评：优点：紧凑设计，热销户型；功能分区齐全，赠送较大，高性价；缺点：尺寸较小，舒适度不足；,赠送面积,套内面积：约40赠送面积：约19实际面积：59,三房面积问题典型项目分析(平层),典型项目分析之复式蓝光COCO时代,2,赠送面积,套内面积：约52赠送面积：约10实际面积：62,户型点评：优点：紧凑小户型设计面积适中，总价较低；双生活阳台赠送，赠送面积较大；缺点：部分采光不足；户型紧凑，舒适度不足,三房面积问题典型项目分析(平层),典型项目分析之复式蓝光COCO时代,2,户型点评：优点：面积适中，总价不高；功能分区齐全，赠送较大，高性价；书房赠送，可改成卧室；缺点：尺寸较小，舒适度不足；,赠送面积,套内面积：约61赠送面积：约13实际面积：74,三房面积问题典型项目分析(平层),典型项目分析之复式蓝光COCO时代,2,世联观点,不论是平层还是复式，住宅套均面积缩小化是目前市场的主流。将复式三房的套内面积从70以上压缩在60-70之间，控制总价在70万以内，是实现项目能够在市场中赢得竞争力的重要保障。,三、关于项目产品配置问题,产品配比,配比制定原则：调整范围：针对A、B地块共计约42万方可售住宅体量调整产品；复式与平层产品占比：根据2013年市场走量情况，建议复式产品控制在25万方以内，余下17万方为平层产品，复式产品与平层产品体量比约1.47:1；两房与三房产品占比：按照市场平均值，两房与三房体量占比为1:1.33，建议两房产品体量18万方，三房产品体量24万方；面积控制：平层两房60以内，三房70以内；复式两房50以内，三房60以内，以10赠送面积预估，为复式产品最大限度争取溢价空间。,结论推导下的产品优化建议,项目世联打造定位：北部新区轨道舒居低密物业,三、商业体量问题,世联将此问题分化为两个问题来论证与探寻:商业体量增加的必要性商业体量增加的可能性,商业体量增加的必要性减轻公寓产品压力,1,2013年主城区套内50以下产品非商业产品年度成交155万方，套内均价9377元/，单项目最高成交4.14万方本项目24.8万方公寓产品，参照市场成交现状，理想估计约需6年完成销售,世联观点,公寓面积段产品线项目众多，市场竞争压力大，按照常规销售方式，将严重延长本项目销售周期。通过将部分公寓体量转换为商业业态体量，降低公寓产品溢价压力，对于实现公寓产品低价快跑，具有非常重要的战略意义。,三、商业体量问题,世联将此问题分化为两个问题来论证与探寻:商业体量增加的必要性商业体量增加的可能性,商业未来人流构成与人流总量分析,项目商业平均人流预估:项目商业体量的承受量预估,1、常规情况下按照项目社区商业配比占项目总体量的4%-5%计算.可实现近3-4万方体量的商业。2、从轨道3号线上下客人流量计算,每天项目站口近3000人次上下.加上项目未来自身居住超过10000人.按照商业比例0.8:1计算。2万余方的面积能满足常规需求。,轨道3号线,2,项目商业可实现空间区域确定,项目四至限制使得项目商业昭示面三方受限,直临机场高速路，另有高压线走廊阻碍,融创奥园项目与项目之间有“较大高差围挡”使得其北侧没有商业昭示面,2,项目商业可实现空间区域确定,现有商业规划，均为轻轨集团所有。,项目商业可实施空间:交通性与昭示面综合考虑因素,2