房地产开发经营与管理-2.ppt

房地产开发、经营和管理。第二章房地产市场。【本章学习目标】从认知点和掌握点出发，以本章技能点为最终掌握目标，掌握房地产、房地产市场、房地产市场细分和预测的相关概念、原则和方法。第二章是关于房地产市场。首先，房地产市场的概念，第一节是关于房地产市场的基础。第一，市场上种商品交易关系的总和。第二章是房地产市场，它有两层含义：狭义和广义。从广义上讲，房地产市场是整个社会房地产交易的总和。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。狭义的房地产市场是指房地产交易、出租、抵押和典当的场所。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资本、运行机制等因素构成的系统。房地产市场是房地产交易双方经济关系的总和，即房地产的整个流通过程。包括土地的出让、转让、抵押和开发，房地产的出售、租赁、抵押、信托和融资，以及与房地产有关的开发、建设、修缮和装修。第二章房地产市场(1)房地产市场(2)房地产市场的类型和一切以房屋为标的物的权益转让行为都是房地产市场。在这个市场上，交易是房屋所有权或使用权的法律文件。房地产市场包括由现货和期货交易、租赁、交换、抵押、典当等交易活动形成的市场。第二章房地产市场(二)房地产市场(二)土地使用权和转让市场。包括(1)一级市场，即土地出让市场；(2)二级市场、土地使用权转让市场；(3)三级市场，即土地使用者在租赁合同规定的期限内，按照合同要求，横向转让、转租或抵押其土地使用权。1.土地所有权市场，即土地收购市场。土地开发市场是通过投资和开发活动改变土地使用的原始性质而形成的，是土地开发市场。第二章房地产市场(3)房地产综合服务市场(1)房地产金融市场：通过信贷、发行股票和证券以及房地产专业银行等其他金融机构发展房地产储蓄业务和资本融资业务而形成的市场。2.房地产劳动力市场：为房地产开发、经营、管理和服务活动提供劳动力服务的市场。3.房地产技术信息市场：为各种房地产企业提供中介、技术咨询、房地产交易、行业形势预测分析及国内外相关信息的市场。房地产市场主体是指直接或间接参与房地产商品交易的各方。(1)房地产的主要供应商是房地产市场中的房地产商品供应商。(二)房地产需求主体是从市场购买或租赁房地产商品并取得房地产商品所有权或使用权的单位或个人。(3)房地产中介机构，即从事房地产中介业务的中介机构和经纪人，主要从事经营活动，提供信息和咨询服务等。(4)房地产融资主体是以资本投资保证房地产市场成功运行的一方。(5)房地产市场管理者在中国，房地产市场管理者主要指政府及其具体职能部门建设部、国土资源部和地方行政主管部门。(3)房地产市场的主体和客体，(2)房地产市场的客体()是指房地产交易的客体，包括房地产和房地产以及相关的服务和信息。第二章房地产市场，第四章房地产市场的特点，第十七章城市化，区域主义，供给管制滞后，供给的稀缺性和垄断性，第二章房地产市场，第二节房地产市场的运作。房地产市场运行机制1。市场机制指的是真正的科技的功能(1)供求机制，市场机制是通过市场供求关系的变化来驱动市场的运行，即供求关系会影响生产价格周围的市场价格的波动，这是调节房地产市场的核心。第二章房地产市场，一个完善规范的房地产市场，供求、价格和利率的变化是通过竞争实现的。房地产交易包括买卖双方之间的竞争，以及买卖双方之间的竞争。(2)竞争机制，(3)风险机制。房地产是一个高预期利润的行业。根据风险同酬的原则，风险肯定很大。在房地产市场中，买卖双方必须对利益和风险做出正确的衡量，并相应地调整自己的行为。规划机制，第2章房地产市场，第2章市场细分1。房地产市场细分的概念(1)市场细分(2)房地产市场细分2。房地产市场分割的原则(1)可测量性(2)可分离性(3)可达性(4)盈利性(5)稳定性，第2章房地产市场，第3章房地产市场分割的方法，(1)单变量因子法，(2)综合因子法，(3)主导因子法，(4)序贯因子法，第二章房地产市场，第四章房地产市场分割的基础，第二章房地产市场，第五章房地产市场分割的程序1。根据企业目标选择产品市场范围；2.列出潜在客户的基本要求；3.分析潜在客户的不同需求；4.放弃潜在客户的共同需求；5.进一步了解每个细分市场的特点；6.估计每个细分市场的规模。第二章房地产市场第三节房地产市场调查与预测1。房地产市场预测的概念和意义1。房地产市场预测的概念房地产市场预测是指在房地产市场调查的基础上，利用各种获取的信息和科学的方法和手段，对房地产市场的供求关系、发展趋势和相关因素进行分析和判断，为房地产开发和管理决策提供依据。第二章房地产市场房地产市场预测的意义1。市场预测是房地产企业进行投资决策的基础；2.市场预测是营销的前提；3.市场预测有助于提高企业竞争力；4.市场预测有助于企业减少操作中的盲目性和风险。第二章房地产市场。房地产市场预测类型1。商品等级1。单一商品预测2。商品预测合计2。时间等级1。长期预测2。中期预测3。最近预测4。短期预测2。房地产市场3。空间层面(1)宏观市场预测(2)微观市场预测4。属性层次(1)定性预测(2)定量预测(3)定性预测和定量预测的结合，第2章房地产市场，第3章房地产市场预测原理，一致性原理，类比原理，相关性原理，第2章房地产市场，第4章房地产市场预测内容，第1章。国民经济发展趋势预测2。国家政策带来的影响预测。房地产市场需求预测。技术发展预测。销售前景预测。产品生命周期预测。供应能力预测。市场价格趋势预测。市场竞争预测2。房地产市场。第二章。房地产市场。房地产市场预测方法1。德尔菲法，也称专家调查法，是指集体经验判断法，通过秘密手段向专家咨询意见，最终获得预测结果。时间序列方法是根据某个时间序列形