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文档简介

.,我国房地产企业SCP分析,彭心悦20130501024,.,分析思路,1产业背景2市场结构3市场行为4市场绩效5小结与思考,.,1.产业背景,1.1房地产业链1.2供给影响因素1.2需求影响因素,.,1.1房地产产业链,土地资源,政府部门,施工企业,配套产业,资金来源,购房者,房地产企业,市场,.,1.2供给影响因素,土地供给：供给总量、土地结构开发资金：资金量大、融资成本高价格：供给积极性预期：价格预期、产业政策预期,.,2010年至今国家级政策梳理,.,1.3需求影响因素,人口：人口总量、家庭规模、人口年龄结构可支配收入：购买力信贷成本：首付比例、贷款利息率价格：自住需求、投资需求预期：潜在需求、现实需求,.,2.市场结构,2.1市场集中度2.2产品差异化2.3进入壁垒,.,2.1市场集中度,销售金额集中度,销售面积集中度,数据来源：中房网,.,市场集中度偏低的原因：,房地产市场的区域性阻止形成全国统一的市场,.,2.2产品差异化,.,2.3进入壁垒,高土地壁垒高资金壁垒低技术壁垒,.,土地壁垒,我国土地政策：土地有偿、有期限使用和耕地保护制度；集体土地强制征用；国家垄断土地出让（拍卖、招标和协议）。,.,资金壁垒,房地产企业资金特点：高负债经营资金来源多样化,.,2013中国房地产综合实力TOP10资产负债率,资料来源：中国房地产测评中心、和讯网,.,2010-2013年上市房企百强资产负债率均值,数据来源：中房网,64.79,64.82,.,2013年房地产开发企业各季度资金来源情况,单位：亿元,资料来源：中房网,.,一个项目的资金周转,.,房地产企业资金壁垒的实质是融资能力壁垒,.,技术壁垒,.,3市场行为,3.1价格行为3.2非价格行为,.,3.1价格行为,房地产商定价法：成本加成法：成本+利润+税金市场定价法：以市场类似房地产价格为参考定价需求导向法：根据买方的需求强度定价,.,.,2013年全国35个大中城市房价收入比偏离度排名,数据来源：上海易居房地产研究院,.,3.2非价格行为,主要是指广告行为各种营销手段无所不用：线上电商和线下拓客；以塑造形象为主，渲染品味和意念；展现楼盘的综合优势；体现楼盘和谐舒适生活；直切消费群生活心态。,.,4市场绩效,资料来源：和讯网,.,房地产行业赚的“钱”去哪儿了？,资料来源：申银万国行业分类信息,A股申万20个行业2013年前三季度及2012年全年的净利润率排名,.,增收不增利,.,税负及地价重压,A股房地产上市公司2013年税负占利润总额的比例平均水平为40%；房企扎堆抢滩一
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