某文化商贸园项目课件(PPT 178页).ppt

浦东北蔡文化商贸园项目,2,本项目目标,完善区域功能改造人居环境提高生活质量提升区域品味,经济效益,社会效益,开发进程,总目标,一级土地运营，土地收益；合作开发，取得长期收益,分期分批出让，滚动开发,分解目标,诠释目标,安置、就业,引进目标客户,长期税收,重塑区域形象,区域增值,区域可持续发展,。,3,世博园,本项目,本项目规划为北蔡地区中心，位于浦东区三林世博功能区域内的东北侧,本项目规划为三林世博功能区域四个地区中心之一；位于三林功能区域内的东北侧,三林世博功能区,4,项目总占地49.1公顷，对外交通相对便利，四至道路仍待改善,四至北蔡地区中心基地位于高科西路以南、莲园路以北、莲溪路以西、博华路以东的范围，共49.1公顷；交通道路两条城市干道：沪南路、高科西路（四车道快速干道），其中高科西路东段为双车道支路为，交通拥挤；三条城市支路：博文路：双车道快速干道莲园路、莲溪路：双车道支路交通便捷度目前无轨道交通穿过，对外交通依靠公交体系,莲园路,沪南路,高科西路,博文路,莲园路,莲溪路,高科西路,沪南路通过地块中部，为贯穿浦东南北的交通要道,5,地块现状主要为工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西,基地内现状有部分工业仓储用地，分布在博文路以南，白莲泾、小腰泾两侧。目前部分厂区已完成拆迁工作；沪南路西、博文路（高科西路）南现状多为旧镇区。基地内沪南路东、博文路（高科西路）南现状主要是旧宅基地、白莲泾河道和已建莲溪新村居住小区；白莲泾河贯穿地块东西,宅基地,工业仓储用地，部分拆迁,旧镇区商业娱乐中心，已有拆迁意向,宅基地,年建居住小区，保留用地,年建居住小区，保留用地,北蔡医院、市政公司，部分保留用地,主要为大面积的旧宅基地，拆迁难度较大,6,项目背景及约束条件,将本项目打造为三林世博功能区的分区商业中心、公共服务中心；定位具备市场可操作性，3-5年内初见成效,地块内有大量的宅基地，尚未动迁，动迁成本很高；土地前期费用按600万/亩计算，则开发后至少要实现600万/亩的市场地价；地块现有的北蔡医院（约2公顷）、宏莲馨苑（02年建）、莲溪新村（约7公顷）需保留,客户目标,约束条件,在委托世联前，本地块已有两个初步的定位及规划方案，但由于没有解决远期定位与近期开发的矛盾问题，定位及规划被迫中止；世联的委托工作主要为解决项目整体定位、各功能准确定位、开发策略几方面内容,项目委托背景,7,目标条件分解一：世博功能区分区商业中心、公共配套中心意味着什么？,地区中心,根据三林世博功能区域规划，其规划公建用地约30公顷，规划公建建筑面积约45万平方米,公共服务中心配置大比例的公共服务设施，承担为整个区域提供公共服务的职能,商业、娱乐中心解决地区购物、休闲娱乐、商务办公的需求,形象、价值中心需高端定位，树立区域价值标杆，向外展示整个区域的形象,必须高端定位，同时有大比例的公建设施,8,目标条件分解二：3-5年内实现600万/亩以上的出让地价意味着什么？,488(06年),项目基地,2006年出让商业用地305万/亩,2005年出让综合用地270万/亩,北蔡近年出让地价300万/亩,出让地价600万/亩,现状,目标,3-5年内实现,意味着：,必须短期内大幅突破现有区域价值和区域形象；引入市场可实现的高盈利的项目；,9,核心问题解析,在周边区域发展落后、地块内部拆迁量大、公建设施规划比例大的情况下，如何在3-5年内实现600万/亩以上的出让地价？,Q2,本项目如何定位才能满足地区中心的功能需求，同时最大化实现核心区域价值？,Q1,10,在项目研究中，世联项目组就本项目所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究,实地调研与踏勘,调研内容：城市土地出让情况城市房地产开发情况不同物业发展现状地块现状及周边环境调研区域：花木文化商务区新国际博览区张江高科区三林功能区,访谈及查阅资料,市场调查问卷：发放问卷170份，回收156份有效问卷问卷共三部分，42道题专业人士：地产顾问5名城市规划1名商业地产5名消费者深度访谈10名查阅资料：浦东新区综合发展规划上海市标准城市居住区公共服务设施设置规定基准地价,国内外案例分析,参考案例20多个布林德利，伯明翰六本木，东京苏荷区，纽约曼哈顿昆西综合区，波士顿克拉码头，新加坡Templebar，都柏林叶巴贝那中心，旧金山标杆案例5个布林德利，伯明翰六本木，东京福冈博多水城，日本,地区商贸中心开发规律研究消费者行为研究区域发展开发模式研究地区中心区开发策略,专题研究,11,世联研究：旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系,KPI体系,引入品牌发展商参与区域更新,保证核心示范项目的优先建设,区域的城市价值挖掘：区域在城市发展中的机遇、使命和价值空间的充分挖掘，是区域最大的价值增值点,政府启动、推动更新计划,内因,外因,区域重新定位：充分挖掘区域的优势资源，寻找价值增值引爆点，提炼地区中心的核心特色,区域整体规划：通过案例借鉴和区域自身条件分析，提炼地区中心规划的价值增值体系,整体布局的最合理体现：充分考虑各功能的布局和组合要求，以特色、合理的布局最大化实现地区中心的整体价值,开发策略的最优化实现：从地区中心旧城改造的规律出发，结合市场发展，从开发次序、开发模式等方面最大化实现地区中心的价值,12,我们的研究思路,研究思路,区域的城市价值挖掘,发展方向初判,成功案例借鉴,区域重新定位,最优化开发策略,第一部分发展战略,第二部分整体定位,第三部分项目规划,第四部分开发策略,汇报议程,旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系,各功能准确定位,功能布局,区域整体规划,13,第一部分发展战略,第二部分整体定位,第三部分项目规划,第四部分开发策略,区域发展背景解构,项目价值机遇分析,区域发展战略,14,位于两大新都市副中心周边和城市化发展主方向上的优势，赋予北蔡巨大的发展空间和稀缺的土地价值,上海正进入大规模快速都市扩张阶段，外环线内正形成五大都市副中心；北蔡位于都市扩张主方向上，紧邻建设中的两大副中心，具备了巨大的区域发展空间,上海的都市扩张：单中心-多中心发展,花木副中心,五角场副中心,真如副中心,徐家汇副中心,世博副中心,北蔡,上海的都市扩张多中心发展格局,外环线,都市扩张背景下,15,北蔡将吸引大量上海城区人口及周边产业高素质人群，实现区域人口升级转换,三林世博区承接中心城区人口，是上海人口主要流动方向之一；目前，北蔡区域内新推出的楼盘已吸引了大量新上海人（主要为年轻白领、一次置业者）、张江高科园区等周边高素质产业置业人群,2005年三林世博功能区现状居住人口60万,上海大都市人口扩散模式,随着上海的快速城市化，大量中心城区人口迁往城市近郊及远郊，北蔡所在的三林世博功能区是上海主要的人口流动区，目前正吸引大量城区人口置业,2020年三林世博功能区规划居住人口100万,北蔡引入的城区人口,北蔡区域内新推出的高品质楼盘吸引了大量新上海人、年轻白领及张江高科等周边高素质置业人群,郊区,近郊,都市扩张背景下,16,北蔡拥有巨大的地价升值空间，未来可形成与徐家汇等持平的土地价值圈层,上海目前正形成以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心的地价圈层；北蔡具有巨大的地价升值空间；随着都市的扩张发展和区域价值的被感知，近年三林世博功能区的地价巨幅上涨,390,447,1290,徐汇区,黄浦区,北蔡,37682500,15001200,3457,487,以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心，向外形成地价递减圈层,305271,北蔡现状地价仅为300万元亩，有巨大的地价升值空间,数据来源：上海房地产开发决策咨询系统,三林、北蔡等区域与徐家汇处于同一地价圈层区位，随着快速城市化发展，将达到与徐家汇同一的地价水平,2006-2007年北蔡周边地价圈层（万/亩）,2003-2007年三林世博区域土地出让价变化（万元亩）,2007年,1290万元亩，轨道号线浦江耀华站地块,都市扩张背景下,17,以世博会为契机，北蔡地区将发展为上海重要的现代化宜居城区和第三产业示范区,都市发展融合背景下，北蔡将成为上海重要的现代居住、第三产业示范区,世博功能区规划,在新的发展规划中，北蔡融合入三林世博功能区，依托会展旅游、国际贸易、文化休闲等三大主体功能，建设一个现代服务业集聚、居住商贸综合的现代化宜居城区，不断体现“城市，让生活更美好”的主题,资料来源：三林世博功能区域规划（调整）,“城市，让生活更美好”,都市扩张背景下,18,大规模重大项目开发将快速推动北蔡实现突破性的区域发展和价值提升，打造上海的“新北蔡”,云集上海市重大开发计划：浦江两岸综合开发、世博功能区开发、花木文化行政中心,浦江两岸综合开发：位于浦江两岸开发的重点地区，会展、文化休闲、商务、贸易、生态居住的功能定位，将使其快速融入都市核心区,世博功能区的集中投资建设：世博园区直接投资将达到30亿美元，由此带动约150300亿美元的产业结构调整、交通、商业以及旧区改造等延伸领域的投资,世博会效应：本届世博会预计带来7000万消费人流，2010年与世博会相关消费预计达100亿元，将快速拉动区域的跳跃发展,“新北蔡”,一体化的交通体系建设：将建地铁线3条、快速轨道线2条、轻轨线2条、“3桥5隧”的越江交通、轮渡线4条、公交和有轨电车线l8条,现代的,活力的,都市的,宜居的,示范的,都市扩张背景下,19,区域发展背景总结,北蔡的发展现状是否符合“新北蔡”的价值、形象与功能？本项目在其中具备怎样的机遇、价值与使命？,在上海大都市扩展融合的背景下，以世博会为契机，北蔡地区未来将成为现代服务业集聚、居住商贸综合的现代化宜居城区，演绎“城市，让生活更美好”的主题北蔡地区拥有广阔的发展空间和实现区域价值突破的重大机遇正重大的机遇，“新北蔡”,都市扩张背景下,20,80-90年代发展的集镇中心是北蔡最早的商业及公共服务中心，人口档次较低，业态较落后,北蔡集镇中心为北蔡发展的起始区，是北蔡最早的商业及公共服务中心；集镇区内人口档次相对较低，居住小区及商业配套等均存在形态落后、混乱等问题,区域发展格局,项目地块,培花新村,绿川新村,北蔡镇域,北蔡集镇区,北中路,北蔡镇的发展由高科西路博华路镇中心路川阳河范围内的集镇中心区起步，集中在8090年代建设。,北蔡发展分析：80-90年代,人口构成：主要为80年代中心城区的动迁户、户籍农民、小规模工业聚集的外来人口。,集镇内大多为80-90年代建造的居住小区；集镇中心区形成了北蔡最早的商业及公共服务中心：小商品市场、超市;电影院、KTV等娱乐设施；北蔡医院、小学、新华书店；酒店、旅馆等。存在档次低、布局混乱等问题,21,2000年后北蔡价值被感知，集中开发了大量大型现代居住社区和高端现代公共功能，产业及人口开始升级,2000年后北蔡开始跳跃式发展，开发了大规模的现代居住社区和高端现代公共设施；开始了产业及人口结构的调整升级,项目地块,北蔡镇域,北蔡集镇中心,万邦城市花园,朋大别墅,文化馨苑,六里现代生活园区,浦东干部学院,文化公园（规划）,地杰国际城,北蔡工业园,北蔡发展分析：2000年后,随着快速城市化扩张、北蔡区域价值的被感知，北蔡区由原集镇中心向四周发展；,品牌开发商入驻，开发大规模的现代居住小区：大华锦绣华城、万邦城市花园等；,规划、建设高等级的现代公共设施：浦东干部学院、文化公园、北蔡工业园、和平汽车城等；,人口构成：由于品牌现代居住社区的开发及产业结构的调整，引入了中心城区及张江高科等高素质人群,22,北蔡地区形成价值盆地的格局，原有集镇的商业及公共配套中心成为的价值低谷,北蔡集镇中心的功能业态及档次不能满足周边现代化功能的发展需求；形成了价值盆地的格局,北蔡镇域,现代生活园区,工业基地区域,浦东文化中心,落后、分散的商业及公共配套中心,档次递减,北蔡集镇中心,23,由于区域商业及公共配套的落后，不能满足新的发展需求，北蔡新开发社区均须配置大体量配套以吸引购房者,北蔡新开发的现代居住社区均已大规模的社区商业、公共配套为主要卖点，以弥补区域配套落后的不足；区域配套落后成为制约地区房地产发展、吸引新型人口的重要因素,大华锦绣华城,地杰国际城,规模：占地330公顷；配套：商业：40000多m2的乐购锦绣生活购物中心；200米欧洲街，集购物、休闲、娱乐于一身；公共配套：逾20万m2的中央森林公园：湿地公园、运动场地、露天剧场等；中小学、幼儿园、邮电局、银行、医院,规模：占地100公顷，总建筑面积110万m2；配套：商业：25万m2的超规模欧式商业街区新御城，包括商务中心、四星级酒店、大型公园等；2700m2的文体中心、6700m2大型室内综合市场及12300m2沿街商铺；公共配套：1所30个班的中学、1所30个班的小学以及3所幼儿园,北蔡地区新开发的现代居住社区，入驻的品牌开发商实行了大规模的“造镇”计划，自我完善配套以吸引购房客户,24,区域人群普遍看好北蔡的未来发展前景，但配套不足的问题突出,消费者对北蔡镇的发展预期,被选择答案中，消费者选择最多的前三项为未来前景好（39.1）、郊区（28.8）、配套不足（11.5）。,25,消费者普遍认为在旧城改造、周边区域经济及政府规划的带动下，北蔡地区未来发展潜力巨大,消费者对北蔡镇的发展预期,对北蔡镇的预期，排在前四位的是市场有需求但无场所、旧城改造有升值潜力、周边带动区域发展、政府规划好，未来商业气氛好，分别占应答样本的29.5、26.9、19.9、18.8,26.5,29.5,19.9,18.6,1.3,1.3,26,缺乏代表新北蔡时代发展的价值形象核心,冲突,北蔡,北蔡缺乏统一的区域形象，缺乏强势代表“新北蔡”的价值形象核心,浦东文化中心：浦东图书馆、国际文化交流中心、现当代艺术博物馆、时尚中心；浦东干部学校,上海现代居住示范区,落后、分散的商业及公共中心：小商品市场、平价超市、旅馆、低端的KTV、足浴、迪吧等休闲娱乐设施；,发展潜力巨大，消费者普遍看好北蔡的价值,配套不足，郊区的现状,27,北蔡区域人口升级演变模型本项目将成为“旧北蔡”转向“新北蔡”的转折点，与区域互动发展,自然发展,关键举措,大规模社区开发：锦绣华城地杰国际城海上国际花园,人口结构,本地居民上海及外地投资客户部分张江及浦东白领,本地上海居民外来打工、经商者,区域形象,近郊的中档居住区社区内配套较完善，但区域环境差、配套落后,落后、脏乱、是农村；心理距离远,本项目区域核心强势打造,文化的、娱乐的、活力的、特色的,浦东白领、上海一次置业者；部分中高档置业者投资客户本地居民比例减少,区域功能完善、升级高档楼盘开发,浦东及上海的年轻白领为主；浦东的高素质人群；投资客户本地居民比例减少,文化的、品位的、活力的、宜居的中高档现代生活园区,吸引,树立,28,作为北蔡地区历史及规划中的核心，本项目至少应当承担三大使命,1、区域的价值标杆和领跑者，“新北蔡”的形象代表,3、增强城市人的精神归属感，现代都市生活理念的示范,2、“新北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善,29,第一部分发展战略,第二部分整体定位,第三部分项目规划,第四部分开发策略,发展方向初判,成功案例借鉴,发展方向初判,消费需求特征,项目优势条件,30,项目周边产业将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群,在距北蔡地区中心3-4公里（车程约20分钟以内）的范围内，围绕着六大浦东新兴产业组团：北侧以文化、商务、创意、会展、高科技产业为主；南侧为现代都市工业和现代专业市场特色商圈；六大产业组团初步成型，为浦东新世纪的重大功能项目；将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群,资料来源：浦东规划院提供资料,项目优势资源,31,地块位于两大城市发展轴上，高科西路连通陆家嘴及东西两大新兴产业区,城市南北主干道、东西主干道,项目优势资源,往张江高科,往世博会展区,往南汇周浦,往陆家嘴,北蔡地区中心,沪南路浦东的门户通道,高科西路连接浦东东西两大新兴产业区的廊道,32,位于龙阳路交通枢纽附近，建设中的地铁7号线将通过项目地块,上海地铁7号线是目前上海市正在建设中的重大工程。从上海西北部穿越繁华的市中心至上海东南角。跨越宝山、普陀、静安、徐汇、浦东新区。2005年11月开工，预计09年底试运营；,地铁M7（规划）,龙阳路交通枢纽,北蔡地区中心,500米,地铁站,33,地块北侧的上海文化公园是本项目最大的优势资源，将吸引大量文化艺术高端人群,时尚中心,国际文化交流中心,图书馆,现当代艺术博物馆,关键文化元素：时尚、艺术、交流,总用地67.04公顷（1006亩）；文化公园47.49公顷（714亩）,吸引人群：艺术工作者、新闻媒体、文化学者、时尚人群、高素质市民等,项目地块,项目优势资源,34,位于白莲泾旅游带上，尺度适宜的河流贯穿地块，将大幅提升项目地块的价值,滨水资源对商业区的价值提升旧工业厂房,项目优势资源,35,在现代知识经济、休闲经济的大发展下，现代人对文化与休闲等精神层面的需求不断凸现,精神需求与生活文化品位的提升,休闲经济的爆发：发达国家将进入休闲，生命中50%的时间用于休闲；目前我国城市居民休闲时间已占25%。随着人们生活中休闲时间的增加,娱乐、运动和文化活动等形式的休闲产品和服务的需求突出，休闲消费成为时尚和人们最大的精神需求。,知识经济：居民对子女教育和个人教育文化科技水平逐步上升的重视程度不断提高使居民教育费支出大幅度上升;,生活消费需求,文化与休闲的需求,36,上海消费结构显著变化：教育文化、娱乐医疗等支出大幅上升,1995-2005年上海城市居民家庭人均消费支出构成变化,1995-2005年间，上海居民的消费结构有着显著的变化：吃、穿、用支出比例明显下降；教育文化、娱乐服务、交通通讯、医疗保健支出大幅上升；,教育文化娱乐服务占居民消费总支出的16.5%，比95年上升7.9%，成为上海居民的第二大消费支出,05年上海居民医疗保健支出占5.8%，上升3.9%,37,在被调人群统计中，北蔡区域人口呈现了年轻化、教育程度较高、有一定购买能力、多为三口之家的特征,北蔡镇人口统计特征,年龄统计特征：被调查对象年龄多集中于2029周岁之间，占样本容量的51.3。,个人收入特征：被调查对象个人收入多集中于2000-6000之间，占样本容量的68，6000元以上占总容量的16.8。,教育程度特征：被调查对象学历多为本科，占样本容量44.9，教育程度在专科以上为72.4。,家庭构成特征：被调查对象多为三口之家，占样本容量的60.5.,38,区域人群对家庭成员教育、休闲娱乐、人际交往及医疗保健等需求旺盛,消费者消费习惯调查,消费者在工作日下班时间喜欢在家散步和逛超市（在被选答案中分别占76和43），在双休日喜欢在家、逛超市和去大型购物中心，（在被选答案中分别占76、43和30）,消费者对家庭收入支出（除去家庭日常生活费用）倾向于购物、家庭成员教育和休闲、娱乐与旅游，占总样本的比重分别为49、45、25。,39,大部分区域群体突出希望北蔡区域发展具综合一站式体验的购物中心及文化艺术设施,为改善区域环境，消费者认为：首先应该加强的是大型购物中心（54.2）；其次是文化艺术设备（42.6）和大型超市（34.2）。,消费者调查,40,地区核心的功能由单纯的商业中心演变为综合文化、服务、社交等精神层面的精神家园,地区核心功能演变,商业中心,购物餐饮娱乐,酒店商务交通商业会展公寓,生活中心,商业服务教育文化医疗社交,精神家园,41,本项目发展方向,充分挖掘文化主题特色及滨水空间特色，打造独特体验的融合购物、娱乐、办公、酒店、公共服务等综合功能的区域核心,优势资源,区域使命,消费趋势,本区域的发展方向为：,42,第一部分发展战略,第二部分整体定位,第三部分项目规划,第四部分开发策略,发展方向初判,成功案例借鉴,项目整体定位,价值增值、成功打造KPI,发展方向初判,43,我们研究了20多个国内外的地区公共中心，从中寻找对本项目的启示,大规模区域发展旧区改建为地区核心功能区城市文化中心,重点考察案例六本木Templebar,初步考虑案例：布林德利，英国伯明翰市上野商业中心，东京浅草商业中心，东京六本木商业中心，东京町田商业中心，东京CoinStreetArea，英国泰晤士河南岸苏荷区，纽约曼哈顿昆西商业综合区，波士顿克拉码头，新加坡新加坡河Templebar，都柏林叶巴贝那中心，旧金山,标杆案例六本木,大规模区域发展旧区改建为地区核心功能区滨水多功能区,重点考察案例布林德利日本福岗博多运河城新加坡河,标杆案例新加坡河布林德利,44,曾是储运中心的新加坡河现在改造为集居住、商业、娱乐、休闲、商务、旅游的多功能综合区域,新、旧生活方式的演变。摩天楼与城市遗留的历史建筑并存。,具有魅力的滨水环境；适合人们居住、休闲、娱乐；旅游热点，观光船接载游客游览沿河的著名景点；著名企业机构的办公地点，如FullertonBuilding,BankofChina,OCBCCenter,CliffordPier,ChangeAlley,RafflesPlace,AsiaInsuranceBuilding,andTelokAyerMarket,新加坡河划分为5块:RafflesQuay,CollyerQuay,BoatQuay,ClarkeQuay,RobertsonQuay.,新加坡河,45,MerlionPark,Esplanade,Theatres-on-the-Bay,RafflesLandingSite,TheFullertonSingapore,BoatQuay,LiangCourt,RiversidePoint,通过水上观光线路，整合购物中心、酒店、娱乐设施等资源，构成著名的多功能特色景点,新加坡河,46,克拉码头：新加坡最出名的码头，传统的商业与现代多样的业态结合，并引进大型机动游戏，打造亮点项目吸引购物和观光游客,重建5个街坊，特色店、纪念品店和古董店。原来的60家仓库和办公室已改为200多间特色的餐厅、酒吧、娱乐场所、商铺。跳蚤市场，每周日10am6pm开放，超过40个货摊，出售古董、收藏品、手工艺品等。新加坡最刺激的G-MaxReverseBungy(蹦极弹跳机)。管弦音乐会，反映当地传统和Clarke码头的魅力。,Present:,Past:,ClarkeQuay坐落在新加坡北岸，在19世纪一直是商业中心、造船和修船中心。,由仓库改造的餐厅、酒吧等,滨水餐饮,传统和现代的完美结合,船上餐饮,新加坡河,47,特色的街坊商业,跳蚤市场特色街步行系统风味小吃,新加坡河,48,BoatQuay：延续昔日的商业气息，保留和翻新沿岸的商铺，打造华美的建筑物，形成多姿多彩的区域适合商务人士消遣,高档饭店、露天餐厅、酒吧，由于靠近商业金融中心，这里成了时尚上班一族的好去处。以前，按照中国风水，南岸凹地像鲤鱼腹部，聚集了许多商铺。现在完好保存了沿河的一排商铺。驳船观光:原本用作运货的驳船现在运载旅客参观新加坡河。,Present:,Past:,100年前，BoatQuay是贸易基地，每天上演着起货卸货的忙碌情景。19世纪60年代，3/4的海运业发生在BoatQuay。这里是新加坡昌盛的源头，也是早期开拓者的娱乐场地。,colourfulfacades其次为大型超市（3.5分）；对品牌店、特色商店、专卖店、百货、商业街的接收度均较高（3.3-3.5分）,休闲娱乐,77,对购物中心的室内购物环境偏好最高，对车程20分钟左右的购物中心需求旺盛,得分（满分为5）,区域消费者对购物环境最偏好的为室内空调环境（3.72分）；对露天及地下的购物环境接受度均较高,对购物中心可接受的车程为20分钟之内。,消费者商业消费偏好的调查分析,78,未来周边将有35万体量的商业供应，本项目应形成特色，差异化竞争,本项目周边未来规划有多个商业中心，除满足区域居民生活之外，另具主题功能，包括：以商业办公为主；以会展游憩为主；以产业配套为主等本项目应与周边商业中心形成特色差异化，特色发展,塘桥地区商业中心商业办公、酒店、文化休闲、教育培训、社区服务等；5万m2左右,1,花木地区商业中心以完善周边社区居住配套为主，兼顾游憩、会展配套，10万m2左右,2,三林上南商业中心以满足居民的生活消费、休闲娱乐为主，15万m2左右,3,三林北蔡地区商业中心以满足居民的生活消费、休闲娱乐为主，10万m2左右,4,张江中区商业中心为产业配套，与商务办公、酒店、文化、休闲、娱乐等结合，5万m2左右,5,资料来源：浦东新区商业发展“十一五”规划,周边同级商业供应,未来邻近将有35万的中心商业体量,北蔡周边规划的地区商业中心,79,市场分析结论,北蔡商业现状远滞后于区域发展的要求，不能满足区域消费者的需求，存在扩大商业发展的强烈需求；,分析发展现状，通过城市经济商业形态模型的判断，和消费者调查分析，得出：,本项目发展具购物、休闲娱乐一站式体验功能的综合购物中心的可行性高：需求旺盛；区域市场空白；城市经济发展水平支持,服务区域人群的主题一站式购物中心,80,将白莲泾河引入购物中心，形成滨水特色购物体验,在购物中心内建设一条人工运河，引天然河水进入人造运河；,本项目购物中心,案例：日本福冈博多水城,81,建筑主题化、特色化，观光与商业结合，形成购物中心的特定磁场,本项目购物中心,82,特色的中庭与休憩广场是购物中心成功的重要因素之一,本项目购物中心,83,多项高规格的体验式娱乐设施，成为其核心功能,本项目购物中心,84,业态包括多元一站式购物、餐饮、休闲、娱乐、商务服务等,区域级购物中心的内部组合通常为：百货、精品超市、专卖店、服装和家庭装饰用品店，以及电影院、饮食街、游乐场等休闲娱乐设施,主力店阵容豪华-经营成功的有效保障大卖场-世纪联华眼镜:茂昌百货-友谊百货钟表:亨达利家居-特力屋娱乐:好乐迪运动休闲-迪卡侬儿童游乐:汤姆熊精品超市-屈臣氏服装:耐克优衣库家电卖场-永乐餐饮-KFC麦当劳味千星巴克巴黎贝田面包必胜客避风塘,以上海长宁区西郊百联购物中心为例：,85,本项目一站式体验购物中心的业态配比,现代通行的区域购物中心的功能配比大概是：购物：52%餐饮：18%休闲娱乐：30%,上海长宁西郊百联购物中心：购物：50%餐饮：14%休闲娱乐：36%,北京金源购物中心：购物：67%餐饮：12%休闲娱乐：25%,本项目购物中心业态比例约为：购物：50%餐饮：20%休闲娱乐：30%,86,本项目一站式体验购物中心的规模可为8-9万,根据上海区域级购物中心的体量规律，及本项目30万常住服务人口，本购物中心的总体规模约为8-9万平米,50%,20%,30%,2020/6/13,87,WORLDUNION,Plan1.商业计划：特色体验一站式商业中心,体现滨水及文化主题特色的地区级购物中心,针对文化公园及张江等周边高素质人群文化、休闲、娱乐需求的临水特色商业街,满足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的价值,88,沿白莲泾河北侧弯曲布置；打造亲水、开敞、可步行的临水特色商业街：形态丰富，自由灵动,针对文化公园及张江等周边高素质人群的休闲购物需求，沿白莲泾河北侧弯曲布置的临水特色商业街,底层临水商业街,亲水步行开敞休憩,2020/6/13,89,滨水特色商业街,工艺品店酒吧茶吧手工艺品店琴行,艺术文化的经营主题,艺术文化的街头小品,自由与个性,文化与艺术,2020/6/13,90,WORLDUNION,Plan1.商业计划：特色体验一站式商业中心,区域型商业,体现滨水及文化主题特色的地区级购物中心,针对文化公园及张江等周边高素质人群文化、休闲、娱乐需求的临水特色商业街,满足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的价值,2020/6/13,91,WORLDUNION,Plan1.商业计划：社区商业,92,社区商业,社区商业街业态选择要素：满足社区居民日常生活需求。同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。,社区商业业态,93,资料来源：城市居住区规划,根据城市规划指标，社区商业规模可确定为5千平米左右,公共服务设施控制指标(/千人),本项目住宅建筑面积约15万平米，按浦东新区城镇人均居住面积16.7平米（上海政府网统计资料）计算，预计居民约9375人，预计常住人口约9500人，属于小区级别；按小区级别规划指标，商业面积应控制在450-570平米/千人9.5人=43005500平米之间,社区商业规模,2020/6/13,94,WORLDUNION,Plan2.公共设施计划：,文化体育中心,标志性功能、建筑，现代人的精神家园,重大活动聚集地，身边的艺术与文化重要空间交换节点,改善区域的健康医疗需求，提升区域地位及价值，尤其提升周边住宅价值,95,北蔡区域内现有文化体育功能落后，分布零散，不能满足周边消费者生活配套需要,新华书店：营业面积500平米左右经营范围仅为中小学教材及其他书籍,北蔡图书馆：现有馆舍面积215m2少儿图书室、成人报刊阅览室、成人外借室3个对外窗口,文化体育配套设施等级低，功能落后；目前已不能满足周边居民增长的文化生活需求周边较为缺乏供居民健身运动的综合场所,现有文化体育设施,工作日人气亦旺盛，以老人为主，文化氛围浓厚,仅有的小规模书店不能满足当地的需求,公共体育设施极少；现仅有的小规模休憩健身公园极受欢迎,96,区域人群对文化、建设需求旺盛，对功能完善的文化体育健身中心有较高的需求,消费者的文化体育需求调查,泛目标群关注个人健康，最喜欢光临的健身场所是设施齐全的体育中心（占应答样本的37.2），男性对健身中心的偏好高于女性。泛目标群每星期的健身频率是1.52次.,97,上海同类地区级文化中心均设置了独立的多功能文化艺术中心；政府主导，市场运作，确保公益,浦东康桥文化中心,集歌舞表演、电影、图书为一体的镇文化中心借助该工作室的人文资源和品牌资源来提升文化服务档次，同时改革原来文化站的运作方式,徐汇区西南片的文化艺术中心集学习、健身、休闲、娱乐等功能于一体,徐汇长桥文化艺术中心,上海同类文化中心,98,龙岗文化中心,占地5万平方米，总投资5.5亿，建筑面积10万平方米，历经8年建成。是由政府投资的大型公益项目多功能综合场馆，有A、B、C、D、E、F六个互相连通又相对独立的建筑区，4万平米纯公益性质。A区：有1200座的剧院，另有600座的高档音乐厅；B区：文化馆；C区：设备用房、书城、屋顶花园；D区：藏书100万册图书馆E区：独立地下停车库；F区：配套服务楼采取市场化经营，实行“分块承包、市场竞投”方式确定经营者，引入社会资源进行经营管理。,涵盖基层公共文化服务、文化产业经营、配套服务三大模块是市民演出、展览、会议、购书、读书、绘画、艺术培训等文化娱乐的理想场所,深圳龙岗文化中心,99,满足现代人培训、艺术文化学习交流、运动健身、娱乐休闲等精神需求的文化休闲中心,定位文化休闲中心不仅使居民享受到便利的“一站式”文化服务，还提供表演休闲舞台，带动社区文化活动。运营方式采用市场运作方式，通过招标形式进行经营管理,本项目休闲中心,2020/6/13,100,标志性建筑，形成强烈视觉冲击及视觉焦点，展现文化中心的动感、活力，成为区域地标运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所,本项目文化体育中心区域标志性建筑,2020/6/13,101,成长天地,大众体验培训交流动感生活,文化展示的平台艺术交流的舞台,2020/6/13,102,音乐文化广场人流聚集节点,入口广场与特色商业街共同组成区域商业中心的地区级公共空间，形成区域名片,广场空间与周边商业相融合，并形成居民休憩与交流的空间,入口主广场通过大面积的音乐喷泉、绿地等突出整体形象,2020/6/13,103,露天剧场假日书市假日展览古玩交易市场广场街角小咖啡厅,104,北蔡镇医院现有规模不能满足区域需求，建设地区医疗中心，满足现代居住人群的医疗需求，提升区域地位及价值,北蔡镇卫生院作为担负整个北蔡地区医疗卫生的医院，承担的压力较繁重。部分民营性质的医院的建造，并未能成功造成分流，板块内急需在此方面得到提升,医疗配套,北蔡镇医院：占地约5000平米左右，为一级甲等医院核定床位数90；实际开放102个共5栋楼，分别设置住院部、门诊部、西药房及行政部门等基本功能较齐全,功能目标：应建立向多个社区共同服务的二级以上综合性医院根据居住地区级公共服务设施设置标准，医疗中心建筑面积控制标准为4570m2/千人，用地面积70100m2/千人。区域直接服务人口20万，则需用地面积2万平米左右，建筑面积1.5万平米左右建议本项目可将原北蔡镇医院分别向西、北扩，形成地区性中心医院（如图示）,2020/6/13,105,WORLDUNION,Plan3.酒店计划：主题体验、文化品位；自由经济,106,北蔡酒店分布特征明显：集镇中心内大量低端旅馆，培花组团为经济型酒店，沿城市主干道高科西路、沪南路发展中档星级酒店,主要分布于集镇中心及新博览中心附近，特征明显：,培花、万邦,集镇中心,北蔡大酒店,北蔡大酒店,上海申花酒店，经济型,北蔡假日之星，经济型,浦东会展大酒店，准四星,上海吉侬宾馆，二星,新国际博览中心,世博会馆,北蔡工业园总部基地,凤都之星旅馆,创锋、星达、悦舜旅馆,107,几乎所有酒店及旅馆均经营良好，会展带来巨大的需求；北蔡区域发展酒店空间广阔,北蔡酒店类型构成示意图,目前北蔡酒店以低端的旅馆为主；经济型酒店2家，二星级酒店1家；准四家酒店1家,规模,出租率与客户构成,北蔡酒店平均房价,北蔡酒店整体出租率较高，客户以参加新国际博览中心的会展客户为主，部分自浦东机场的,108,根据现代酒店消费趋势,人性化和专业酒店文化化和主题酒店社会化和多功能酒店特色化和特色酒店,现代酒店消费趋势,本项目的优势资源,品味提升需求多元化,酒店个性突破竞争差异化,杭州第一家艺术主题酒店,国际酒店主流,中国酒店热点,本项目发展具有文化特色的主题酒店的条件,紧邻文化公园周边分布世博园区、高科园区、国际会展中心、创意产业园区自身资源：尺度适宜的河流穿过地块，位于旅游带上,外部资源,内部资源,109,本项目的酒店计划：星级文化主题酒店与经济型酒店的组合互补,四星级文化主题酒店使区域特色形象突出，最大化提升区域价值；经济型酒店吸引人气，与主题酒店形成互补；利润率均较高,110,一、四星级文化特色主题酒店,大堂社交文化,音乐主题酒店,城市文化主题,名人文化主题,111,二、经济型酒店,经济实惠,自由个性,简约舒适,2020/6/13,112,WORLDUNION,Plan4.商务办公计划：现代、自由、创意办公,113,区域周边依托于商务、会展及工业园区形成了较为集中的办公物业组团，北蔡三林镇域零星分布,周边办公现状分析,东莲大厦,康琳大厦,海博大厦,华南大厦,东辰大厦,由由国际广场,永达大厦,康桥国际广场,中电绿色科技园办公楼,114,会展需求和商务需求为龙阳路周边区域带来一批高品质综合商务写字楼,龙阳路以北凭借上海博览中心会展服务需求和花木和塘桥地区商业需求，周边分布有高品质综合商务写字楼世博园会展区域由于世博园的直接辐射和周边较成熟的商业聚集优势和交通优势，商务办公需求较旺胜,周边办公现状分析,115,三林北蔡区域由于历史成因等因素只有零星的品质较低的办公物业，市场上基本未形成区域性的办公集聚区域,三林北蔡镇域作为传统工业及居住区，区域内现状分布着功能品质较低的少量办公楼康桥工业园区作为康桥工业园区中心，配置有为工业相关商务服务的综合商务办公楼，形成区域商务聚集区,周边办公现状分析,116,现状小结,北蔡镇域市场上并无真正意义上的写字楼，仅有的东莲大厦为商住两用楼,北蔡镇域周边商住楼二手房价格与周边普通住宅物业相当,新建办公物业多集中于工业园区内，如北蔡镇工业园区、中电绿色科技园等,117,区域传统服务业的升级改造及周边的都市工业的成熟将对办公物业形成一定的刚性需求,在区域传统服务圈层内对传统服务业的升级改造过程中必然形成对办公物业的一定刚性需求；都市工业圈层区域内的企业和新引进的项目将向园区集中，在产业升级改造过种中也将形成一定办公需求,资料来源：三林世博功能区域规划,需求分析,浦东新区产业发展特点：高科技和高增加值产业增长迅速，现代服务业比重持续增加2005年北蔡镇社会总收入完成130亿元，全镇第三产业社会总收入完成68亿元，占全镇总量52%。,产业背景,产业分析,118,客户定位,119,物业发展建议,参考区域周边办公写字楼的供给规模，建议本项目发展3-4万平方米写字楼物业;,根据目标客户定位，建议本项目发展标准中高档写字楼物业（含LOFT精装小户型办公）,2020/6/13,120,多样性,外观现代、挺拔,自由组合,开放性空间,临水LOFT,2020/6/13,121,WORLDUNION,Plan5.住宅计划：城市意向、多元居住,122,北蔡是上海最新的住宅开发热点区及示范区,浦东新区是目前上海商品房销售量最大的区域；位于世博功能区那的北蔡镇是浦东当前及未来最主要的商品房供应片区;新政显效背景下，北蔡镇集聚上海热销楼盘，市场认可度高，市场信心足。,2005年上海外环内各区商品房销售情况（万平方米）,世博功能区新推楼盘37%集中于北蔡镇,区域住宅市场分析,123,北蔡区域住宅市场认可度高，房价受宏观政策影响最小，价格逐年稳步上升,上海及北蔡板块近5年同期房价增长率,增长率,年份,平均增长率22.25%,平均增长率12.83%,受市场刚性需求的影响，北蔡镇近年整体房价表现稳定，受宏观调控影响相对较小。,自2006年，北蔡板块住宅均价于上海市均价持平，世博功能区住宅均价略高于上海全市住宅成交均价，；05年调控后，北蔡镇住宅均价保持上涨趋势，比上海全市均价更为稳定,2004-2006年北蔡区域住宅交易均价变化,元/m2,平均增长率16.83%,124,北蔡市场住宅市场接受度高，月均住宅市场交易量高于全市各区域平均交易水平,单位：m2,2005-2007年第一季度北蔡区域月均住宅交易量,2005-2006北蔡板块住宅市场的月均成交面积和套数均高于全市平均水平，市场消化快，接受度高,单位：套,125,北蔡板块典型楼盘一：锦绣华城公园纪,北蔡住宅地产现售楼盘盘点,车位价格：12万/车位,126,北蔡地区典型楼盘二：海上国际花园,北蔡住宅地产现售楼盘盘点,127,北蔡地区典型楼盘三：地杰国际城,北蔡住宅地产现售楼盘盘点,128,受旧城改造及当地居民二次置业影响，北蔡地区二手房市场活跃,北蔡二手房盘点,北蔡集镇中心多以区居住型社区为主,多数为配套动迁房。二手房价格7500-8000元/平米之间,129,北蔡地区住宅市场进入建设期，市场存在刚性需求,市场刚性需求将吸引更多的开发商进入,1,2,4,3,开发商特征：北蔡地块的开发商均为大型开发商，其选址多在区域边缘的未开发地带，“造城”概念应用广泛。,客户构成：购房客户多为居家客户，呈年轻化趋势，未来由丁克家族转变为三口之家，购买实力将进一步增强,建筑形式与户型：楼盘的建筑多为高层和小高层，高档住宅的比例小于市场均值，酒店式公寓在本地区缺失。户型多为两户或三户，建筑面积较大，小户型供应量较少,市场特征：一手房市场销售略小于同期水平，但二手房市场销售火爆，证明市场存在刚性需求，但现行产品与消费者预期存在差异。,北蔡区域发展阶段已进入建设期,北蔡地区住宅市场总结,住宅供应量将快速增加，小区档次提升,130,未来北蔡将成为上海城区人口主要的居住地之一，住宅需求旺盛,三林世博区承接中心城区人口，是上海人口主要流动方向之一。未来片区人口密度高，仅次于上海CBD陆家嘴功能区，城市化程度高。北蔡镇作为世博功能区一部分，伴随着城市化过程中的人口密度提高，住宅的需求量将大速增加。,1994-2002年，浦东新区的人口密度以2.1%的年均速度增长；三林世博功能区是上海主要居住片区，作为世博功能区一部分的北蔡镇将是是人口流动的主要方向之一。,2020年三林世博功能区规划人口1.15万人/km2，人口密度仅次于陆家嘴功能区,北蔡板块住宅地产未来预测,131,预期未来三年北蔡板块住宅市场将有约18万平方米的供给缺口,北蔡板块住宅地产现市场保有量约13万平方米,按现有开发速度，北蔡板块三大开发商未来三年将向市场提供70万左右的住宅量。,受宏观调控影响，开发商取地更加困难。北蔡地区未来用于住宅开发的只有北蔡镇陈桥村110宗地段（约3.6万平方米）。,+,受城市郊区化的影响，按现市场需求增长速度，预期未来三年北蔡板块至少能消耗105万平方米的住宅量(数字来源于第一房网),-,北蔡板块未来将缺少18.4万平方米的住宅量,132,本项目可开发以小高层为主的住宅物业，树立城市意向,本项目地块位于区域中心地带，为有效利用土地资源，建议不建设别墅等低容积率的物业。本项目在已有规划的条件下，假设项目区域的整体容积率不小于1.8，不大于2。由于高层（19-33层）的容积率为2.8-4.5，容积率过高，在本地区不适合建筑。土地成本按600万元/亩计算。各类物业的容积率假设：中高层（12-18层）：2.2小高层（8-11层）：1.8多层（6-7层）：1.6,中高层、小高层及多层占地面积比例为a、b、c；构建模型a+b+c=11.8=2.2a+1.8b+1.6c=2最后根据各种物业类型占地面积比例，计算不同容积率下的建筑面积。,计算结果：0=a=17、50=b=100、33=c=67。考虑到小区的整齐性和视野的通透性，项目组建议小区以小高层为主。,北蔡板块住宅地产物业类型测算,133,综合区域内的供需情况，本项目设置酒店式公寓物业,北蔡板块酒店式公寓公寓供应分析,12,会展、商务、文化公园等大型功能将带来巨大的酒店式公寓需求；北蔡板块内酒店式公寓物业形态缺失。浦东新区共建成酒店式公寓17处。世博功能区内有酒店式公寓2处。,本项目拟建设3万建面的酒店式公寓可行。,世博功能区内酒店式公寓占浦东区总数的的12,金桥酒店公寓,东晶公寓,134,项目设置酒店式公寓约3万平方米,酒店式公寓市场容量估算,市场容量的保守计算：Q=M*P*T*S