上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告VIP

,旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告,城市别墅特征,位于城市主要区域或者快速发展区域。周边交通便捷、配套齐全，与市中心联系紧密。打造满足客户城市居住需求的第一居所。自然资源依托性一般，注重内部景观打造。物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。,别墅的生活空间与城市的生活氛围。,城市别墅特征,梧桐墅联排：3万,本案,金地湾流域双拼：3万/平,万科金色里程联排：3万/平,浦发博园联排：2万/平,森林都市联排：4万/平,协合紫薇园独栋：5万/平,大华蓝郡联排：2.6万,提香湾联排：2万/平,长城中环墅联排：2万,御溪独栋：6.5-7万万/平洋房：3万/平,御翠园独栋：5-6万/平米,水岸蓝桥均价：2.6-2.9万,中环别墅楼盘,橡树湾叠拼：3.8万/平,中鹰黑森林叠拼：3.5-4万,城市别墅分布,上海城市别墅主要集中在中环线附近，是上海距离最近的城市别墅圈。从其分布上来看，主要集中在大华板块、三林板块。从其均价来看，独栋别墅售价在5-6万元/平，联排双拼在2-3万元之间。,城市别墅的物业类型,联排与双拼为上海城市别墅主流产品。,城市别墅供应结构分析,在售项目主流面积集中在180-200与230-250两个区间段。,数据来源：上海网上房地产,城市联排与双拼别墅08年供应量为19万平米，共计915套。,整体销售分析,数据来源：上海网上房地产,08年联排及双拼别墅平均去化率在30%左右，月去化速度在2-3套左右。截止目前整体销售面积在7.4万平米左右，08年供应存量为11.6万平米。,主力面积销售分析,180-200m2,230-250m2,180-200m2面积段产品整体去化量略高。,月均4.6套平均销售率40%,月均3.4套平均销售率34%,数据来源：上海网上房地产,总价及销售率分析,城市联排及双拼别墅总价在400-700万之间。,以万科金色里程为代表的高品质产品及长城中环墅的低总价产品去化较快。,高性价比产品去化较快。,市场结论,城市别墅市场以联排双拼为主要供应产品类型。,联排双拼供应主流面积在180-200m2，230-250m2。,08年整体去化速度一般，月均2-3套去化量。,城市联排双拼别墅总价在400-700万之间，呈两极分化态势。,联排和双拼个案分析,万科金色里程,概况位于浦东新区三林地区整盘占地面积:70000平方米整盘建筑面积:104119平方米容积率：1.5产品包括：公寓、联排别墅联排别墅为4-6联，独立布置在小区的东南角。停车：别墅均为独立地下车库停车，附送一个地面停车位，地面人车混行,万科金色里程,建筑风格：纯粹古典的英式Tudor风格外立面典型特征哈同别墅般的老虎窗，只是增添了一步阳台的设计；沙逊别墅般的斜屋顶，只是将屋顶斜坡缩小了约15；丁香花园般的矮烟囱，只是将烟囱比例减小了三分之一；瑞金宾馆般的长窗，只是将三楼联墙不联窗的设计，变成雍容典雅的三楼联体长窗。,万科金色里程,户型252-256m2,阳光地下室地下室十分宽敞，可设置为娱乐室、此外还包括下沉式庭院和私家车库，与房屋主通道隔离，同时内设楼梯与一楼相连。,万科金色里程,一层典雅起居大面积采光客厅，起居室与餐厅相连；厨房宽敞，附带一个露台。,户型252-256m2,万科金色里程,二层父母房、客房、儿童房南面布置个卧室的大面宽，布局合理，连接两处露台，南北通透,户型252-256m2,万科金色里程,三层主卧套房主卧、衣帽间、书房自成一体，休息与阅读互不干扰，保持独享的私密空间。,户型252-256m2,万科金色里程,阁楼私藏赠送25平米私藏阁楼，独立的储藏室，静谧的休闲室。,户型252-256m2,万科金色里程,产品总结,规划：利用高层平衡容积率的同时，将联排面积最大化。联排排布较为规整，独立形成区域。建筑景观：建筑风格为纯正英伦风格，借鉴经典Tudor别墅的同时，并加以改良。别墅区中心位置有一小型集中绿化。户型：品牌开发商成熟户型，附加值高，赠送顶层25平方米阁楼和90平方米左右地下室。,品牌、建筑文化、成熟户型、附加值高,金地湾流域,概况,位于浦东新区三林地区总占地面积约12万平方米总建筑面积约18万平方米整盘容积率1.5产品包括：双拼别墅、6层小洋房、7+1大洋房、14层大平层以及14层小户型均为双拼别墅，全部布置在南面沿河的位置，别墅区内人车分流，采用室内地下停车的方式，停车比为1：2,金地湾流域,建筑和景观,现代简约风格以灰白色为主色条，淡雅精致着重简约时尚、优雅从容的视觉感受景观上以“多重原味庭堂院落”为主题，强调组团邻里化,实景图,户型,金地湾流域,地下层,一层,二层,三层,建筑面积253平方米大面宽，小进深近三个卧室的南向面宽客厅、餐厅、四卧南向客厅挑高双主卧起居室、家庭室分离三层豪华套房放大卫生间面积，带书房、衣帽和露台赠送50平方米左右阳光地下室南向花园、侧花园和露台,产品总结,金地湾流域,规划：别墅布置在南向沿河的独立区域，在区域内“纯别墅”，采用“人车分流”的静态交通方式，车辆直接入地下室建筑和景观：没有特别的亮点，乔木种植较密集，以庭院空间营造为主题户型:“大面宽、小进深“，客厅餐厅，所有卧室南向，布置“双主卧”，赠送地下室和南向花园作为主要附加值,品牌、城市双拼、大面宽、全南向、双主卧,实景图,大华梧桐墅,概况,位于宝山区真华路总占地面积约45000平方米总建筑面积约22820平方米区域容积率0.6产品包括：10幢联排、4幢双拼、11幢独栋布置在独立的区域，东面和南面临水，并邻近10000平方米的梧桐运动主题公园。联排别墅5-8联为主，地面停车位和地下停车位结合的停车方式，地面人车混行。,运动主题公园,大华梧桐墅,建筑和景观,建筑承袭赖特罗宾别墅的风格，坡顶、砖墙体现平缓的气质，最突出的是长排窗的设计。建筑以棕红色为主色调，材质、细节与空间的考量体现上海风情的精致与优雅。整体景观风格为欧式现代景观园林运用“大型开放式自由街区”的理念，用一条雕塑主题的景观带，连接主题活动公园、住宅带型花园、私密住宅花园，形成公共空间半公共空间私密空间的立体生活“三度空间”。,大华梧桐墅,户型双拼别墅B2,建筑面积237平方米小面积双拼别墅三房，可改为五房两个卧室面宽赠送地下室，约80平方米起居室、家庭室分离一层餐厅和两层起居室挑空，控制建筑面积三层主卧套房,地下层,一层,三层,二层,可作为卧室,可作为卧室,大华梧桐墅,户型联排别墅E4,建筑面积249平方米带内庭的经济型联排别墅四房两个卧室面宽赠送地下室，约80平方米三层主卧套房内庭三层高，面积较小，有压抑感,地下层,一层,三层,二层,大华梧桐墅,户型联排别墅E2,建筑面积204平方米带内庭的经济型联排别墅三房一个半卧室面宽赠送地下室，约70平方米三层主卧套房，放大卫生间面积内庭三层高，面积较小，有压抑感,地下层,一层,三层,二层,品牌、多样丰富、面积控制、经济,产品总结,规划：别墅布置于独立区域，形成“纯别墅区”，采用“人车分流”的静态交通方式，车辆直接入地下室建筑和景观：营造精致的上海风情户型:户型多样，均为经济型的独栋、双拼和联排联排别墅联排别墅均带内庭院，230平方米以下为一间半卧室面宽，230平方米以上为两间卧室面宽通过挑空控制建筑面积，控制总价主要附加值为赠送70平方米以上的地下室,大华梧桐墅,实景图,大华蓝郡,概况地处普陀区武威东路整盘建筑面积：15万平方米容积率：1.58产品包括：联排别墅、叠加别墅、多层电梯洋房和阳光小高层公寓。别墅产品居于社区东南面，紧靠原生态水系，东面是宽阔的中央轴景观带。别墅停车方式：地上地下结合，地面人车混行,建筑风格：别墅区整体建筑风格融合了时尚的现代主义以及典雅的泛欧风情。沿河联排别墅以现代风格为主，并增加了东南亚异域风情。中区排屋以简约、欧式风情为主。,大华蓝郡,户型,建筑面积199平方米四房，两个卧室的面宽宽度赠送60平方米左右地下室，带车库一层放大厨房面积客厅挑高，起居室家庭室分离三层豪华主卧套房,大华蓝郡,一层,三层,二层,地下层,户型,建筑面积317平方米大面宽户型（三个卧室的面宽宽度）四房，一层带2个卧室2个卫生间赠送地下室，带地下车库内中庭的设计，增加了中式传统的院落家庭文化韵味二层主卧套房三层仅供活动和观景,大华蓝郡,一层,三层,二层,地下层,产品总结,规划：别墅的位置在沿河以及小区的中心，相对独立。建筑景观：别墅区整体建筑风格融合了时尚的现代主义以及典雅的泛欧风情。户型：户型多样，根据位置不同，设置不同特色的产品类型，如沿河采用大面宽户型，将亲水的文章做足。前庭、后院和内中庭的设计，增加了中式传统的院落家庭文化韵味。附加值较高，赠送60平方米以上地下室。,大华蓝郡,品牌、户型多样、附加值较高,大华御品水岸（水岸蓝桥三期）,概况位于宝山区真华路口，北面为6万平米的行知公园。总建筑面积：22万平方米容积率：1.8御品水岸作为三期开发，位于小区北入口处，为3-8联联排。别墅停车方式：地上地下结合，地面人车混行,建筑风格：泛欧调性，简洁明快，温馨的暖色调外立面，兼具古典与现代气质。,大华御品水岸（水岸蓝桥三期）,景观设计：以水景为亮点。近1000米的水岸线，特有双活水水岸，享有两河一桥的景观资源。,大华御品水岸（水岸蓝桥三期）,户型,建筑面积174-176平方米经济型联排三房，一个半卧室的面宽宽度赠送约60平方米地下室一层客厅挑高三层为主卧套房,大华御品水岸（水岸蓝桥三期）,地下层,一层,三层,二层,户型,边套，建筑面积200平方米三房，两个卧室的面宽宽度客厅挑高赠送地下室，约65平方米三层为完整的主卧套房，带书房、卫生间、小型会客和露台。,大华御品水岸（水岸蓝桥三期）,可作为卧室,地下层,一层,三层,二层,产品总结,规划：在符合大盘中独立布置在水景边，利用水景资源建筑景观：别墅区整体建筑风格泛欧风情。别墅区周边双水岸景观。户型：均为经济型联排，但户型产品力一般，没有亮点。,大华御品水岸（水岸蓝桥三期）,品牌、水景、经济,长城中环墅,概况,位于浦东新区孙桥镇总占地面积约11.9万平方米总建筑面积约7.74万平方米容积率0.65产品包括：联排别墅320户、双拼别墅48户、商业街联排别墅以4-7联为主，地面（就近停车）和地下结合的停车方式，地面人车混行。,长城中环墅,户型双拼别墅F,半地下层,一层,三层,二层,建筑面积210平方米小面积双拼别墅四房，三层主卧套房两个卧室面宽，6.8米赠送半地下室，约43平方米客厅挑高，客厅5.4米层高,长城中环墅,户型联排别墅D,建筑面积165平方米小面积经济联排别墅三房，三层主卧套房一个半卧室面宽，5.4米赠送半地下室，约33平方米餐厅挑高6米，客厅调高5.4米,半地下层,一层,三层,二层,城市纯别墅项目，产品力一般。双拼和联排的面积都较小，联排别墅170平方米左右、双拼别墅210平方米左右。户型内部空间设计较为单一，联排别墅面宽约5.4米，双拼别墅面宽约6.8米。以赠送半地下室，客厅或者餐厅挑空作为主要附加值。,纯别墅、小面积,产品总结,长城中环墅,明园森林都市,位于闸北区共和新路总占地面积约27万平方米总建筑面积约49万平方米分三期开发。一期以高层为主，二期是townhouse，三期为商业、会所、酒店式公寓。别墅区独立布置在高层住宅的东面，规划最大限度地保留基地内的树木，结合原有道路骨架，以避让树木的原则进行建筑布局，形成活泼、有序的空间形态。,概况,明园森林都市,单体设计独特四联内院住宅通过公共空间到私密空间的逐步过渡，形成了形体与空间组合富有趣味的住宅组合体。空中叠加内院住宅，形成了与自然对话的空间庭院。外立面极富现代感退台模块穿插干净利落面积段为250300平方米,新颖、创新,恒盛提香湾,概况,位于普陀区靖边路总建筑面积约20万平米容积率1.60产品包括：小高层公寓、花园洋房和联排别墅，商业别墅区均为6-10联的联排别墅，区内采用地面停车的方式，地面人车混行,建筑和景观,现代简约风格，外立面面砖贴面。整体景观风格为现代景观园林，以水景取胜。,恒盛提香湾,实景图,恒盛提香湾,户型C,建筑面积227-230平方米带内庭的经济型联排别墅三房客厅挑高，起居室和家庭室分离一个半卧室面宽三层主卧套房，但参股昂不佳带内庭院，但小面积三层高的内庭院空间压抑,一层,三层,二层,恒盛提香湾,户型E,建筑面积182-185平方米小面积经济型联排别墅三房一个半卧室面宽三层主卧套房，但采光一般多功能厅挑空,一层,三层,二层,水景、经济、户型多样,产品总结,恒盛提香湾,规划：别墅以水景分隔形成独立区域建筑和景观：以水景作为亮点，建筑没有特别亮点户型:户型多样，有带内庭的、有客厅挑空的，均为小面宽大进深的经济型联排别墅，183-260平方米以赠送南向入户花园和顶层南向露台作为附加值,浦发博园,概况位于浦东新区三林地区整盘占地面积：5.47万平方米整盘建筑面积：8.7万平方米（其中地上面积7.1万平方米）容积率：1.30产品包括：15栋联排别墅、6栋小高层构成。别墅区布置在沿河及中心地块，以68联为主，共106套。停车方式：室内地下车库，地面人车混行,浦发博园,户型建筑面积187m2,赠送地下室，约70平方米设置三层高中庭，空间压抑一个半卧室的面宽主卧布置在三层，但南向采光受露台影响，且面积没有二层次卧大，配置也不够齐全,地下一层,二层,三层,一层,产品总结,规划：典型的复合产品社区，小高层包围联排别墅，别墅自带地下车位。建筑景观：现代风格东侧沿河景观户型：经济型联排别墅，户型设计一般，产品力略落后，主要以赠送地下室为附加值。,浦发博园,经济、产品力一般,城市联排别墅总结,布局,城市内的别墅一般都不会是纯别墅区，而是与小高层、高层、洋房等组合形成复合型社区，但是别墅区域与其他产品区域都会用道路或绿化或水系分隔开布置，形成较为独立的区域。,城市联排别墅总结,主力面积,由于城市的土地价值高，因此城市别墅一般采用较为规整的外形，户型都没有太大的特色，都以节约用地，提高单位土地价值为前提，主力面积都有所控制，多为180-230平方米。,户型,以经济型联排别墅为主以190平方米为分界线，以下户型都只能做到1个半卧室的面宽，以上可以做到2个卧室的面宽。大部分客厅均有挑高设计，但不会很高一层均不设卧室，主卧都在三层，保证有两个卧室朝南,停车方式,大部分采用地下和地面结合的停车方式，带有室内停车，少数只有地面车位,附加值,多以赠送地下室为主要附加值，部分赠送阁楼或者内庭院配备一般的智能化系统，没有什么特别的亮点,城市双拼别墅总结,布局,双拼别墅比一般的联排别墅产品要高一个档次，因此一般布置社区中位置较好的区域。,城市双拼别墅总结,主力面积,主力面积比联排稍大，但也控制在较经济的区间，一般在210-270平方米之间，由于要节约用地，占地面积也不会太大。,户型,以经济联排为基础，扩大使用面积和附加值一般都做到2个卧室的面宽，部分大户型可以做到近3个卧室的面宽。大部分客厅均有挑高设计少数户型一层设卧室，主卧均在三层卧室数量在3个以上，并且保证3个朝南,停车方式,大部分采用地面和地下结合的停车方式，部分品牌楼盘采用全地下停车,附加值,以赠送地下室为主要附加值通过挑空控制建筑面积和总价，实际挑空空间可以改为卧室品牌开发商通过”双主卧“，增加停车位增添附加值配备一般智能化系统，没有特别的亮点,对于本项目的建议,关于布局综合考虑市场上的城市别墅，建议本项目可以在北面布置部分多层或者小高层平衡容积率。关于户型配比参照万科金色里程和金地湾流域，都为较大面积和较高总价的双拼/联排项目，建议本项目的联排别墅主力面积控制在230-250平方米之间，占总户数比的80-85%。参考市场上去化较快的别墅产品，建议在位置较差的区域布置180-200平方米的户型，占总户数比的15-20%。关于户型主力面宽在6.8米以上，客厅挑高主卧建议布置在三层，一层可不做客卧，面积较大户型布置双主卧除地下室之外其余楼层均布置卫生间，主卧内卫生间面积要放大赠送地下室面积宜在60平方米以上关于停车建议采用地下停车,万源城御溪个案分析,万源城御溪,布局万源城御溪作为万源城六大街坊之一，内部规划水岸64席独栋别墅、阔景104庭花园公寓。依托地势高差，强化西高东低的自然地形走势，错落布局，增加居住空间的私密性。停车方式：别墅自带地下车库,建筑风格：秉承西班牙建筑风格，红瓦白墙、拱窗小院、阳光地下室，对细节的精雕细琢，演绎纯粹的奢华。每幢的建筑立面、石材纹理都不一样，不可复制。披盖红色波形陶瓦的缓坡屋顶，泥土烧制，一瓦三色渐变，一个屋顶三种品类，质感分明。STUCCO纯手工白色墙体，改建超过10次，坚持手工涂抹，多达近几十道工序。,万源城御溪,万源城御溪,独栋别墅产品总价较高，达到每平方米7万元。其花园洋房产品在总价上与城市联排别墅产品产生竞争。,花园洋房产品面积配比,别墅户型536m2（地上321m2+地下215m2）,地下一层户内电梯娱乐休闲多层次功能布局带下沉庭院和工人房半地下双车位设计，遥控自动车库门,万源城御溪,别墅户型536m2（地上321m2+地下215m2）,一层会友宴客，双客厅设计客卧错层设计，精致套房、步入式更衣间，卫生间,万源城御溪,别墅户型536m2（地上321m2+地下215m2）,二层双主卧豪华套房,万源城御溪,别墅户型528m2（地上315m2+地下213m2）,地下一层户内电梯休闲娱乐功能丰富带下沉庭院半地下双车位，遥控自动车库门工人房、洗衣房独立布局,万源城御溪,别墅户型528m2（地上315m2+地下213m2）,万源城御溪,一层会友宴客，双客厅设计客卧错层设计，精致套房，更衣间、卫生间、露台三个入口，从各个方向入户,别墅户型528m2（地上315m2+地下213m2）,二层6.6米超大主卧开间双套房、步入式更衣间、豪华卫生间,万源城御溪,别墅户型517m2（地上303m2+地下214m2）,地下一层户内电梯下沉式庭院半地下双车位，遥控自动车库门工人房、洗衣房独立布局，卫生间宽敞透亮,万源城御溪,别墅户型517m2（地上303m2+地下214m2）,一层卧室错层设计，与活动空间分离会客宴友，双客厅设计,万源城御溪,别墅户型517m2（地上303m2+地下214m2）,二层双套独立卧室步入式更衣间、豪华卫生间,万源城御溪,别墅户型586m2（地上362m2+地下224m2）,地下一层大面宽家庭活动室可随意布置半地下双车位，遥控自动车库门工人房、洗衣房独立布局,万源城御溪,别墅户型586m2（地上362m2+地下224m2）,万源城御溪,一层卧室错层设计，与活动空间分离会客