第十一章 城市内部地域结构2013.ppt

第十一章城市内部地域结构,1、均质性和均质度2、均质地域与均质地域的划分方法,第一节城市地域结构模式,一、均质性和均质地域,城市地域内，与各种功能活动相应的地域分异和功能区在空间上的组合。,二、伯吉斯的同心环（圆）模式,城市的中心是商业汇聚之地，农民初进城市时，为了找工作方便，便居住在中心商业区附近，后来以零售和服务为主的商业中心区向外膨胀，市民也向外迁移。环绕商业中心的外围是早期建造的旧房子，其中一部分被零售商业所侵占，一部分为低级住宅、小型工厂、批发商业及一些货仓的过渡地带，这一带也是新来移民居住地区。再外围的第三带，是工人住宅区。再向外第四带是较富有的中产阶级住宅区。最外围地带是富人居住区，散布着高级住宅，密度低，房舍宽敞。由于他们需要驾车人市工作，故又称通勤人员住宅区(commuterzone),3,芝加哥案例,伯吉斯从人类生态学角度得出的同心环模式，忽略了人类除了生物属性之外尚有文化属性，所以把人类的竞争行为比作生物群落的竞争，后来城市研究学者虽然沿用伯吉斯提出的同心环模式，但却赋予土地经济学的新解释。,7,伯吉斯同心环模式的土地经济学解释,赫德(Hurd)、黑格(Haig)和李嘉图(Ricardo)等土地的经济地租是指利用土地所得报酬，减去成本后的剩余。经济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地的生产力之差，最差条件的土地经济地租为零。以城市商业为例，中心商业区条件最佳，所以其产生的经济地租最高，离开中心商业区一段距离之后，由于交通不便，顾客不多，所以其土地没有作商业用途的价值，其经济地租为零，中间地段所产生的经济地租介于两者之间。,8,9,由于不同的功能所要求的交通条件不同，在完全竞争的条件下，每一功能即每一土地利用区所产生的经济地租递减曲线是不同的(图113)。,10,零售业的经济地租曲线梯度最大，其在市中心所能产生的经济地租却为各功能之冠。服务业、轻工业和批发业的经济地租曲线梯度较零售业小。住宅用地：多层楼房用地利用率高，每单位面积所能产生的价值较低密度的平房为高，所以其经济地租曲线的斜度也较平房大。农业的经济地租曲线梯度是各类经济活动中最小的一种。,11,若把上述各功能的经济地租递减曲线重叠(图114，10-8)，可知道各地段产生经济地租最高的是什么功能。,12,伯吉斯的同心圆理论没有考虑交通干线对城市空间结构的影响。巴布科克，提出了轴向同心圆的城市地域结构模式，认为城市主要活动沿交通干线分布，商业中心区有沿放射干线延伸形成星状形态的趋势。,交通线的影响,三、霍伊特的扇形模式,霍伊特(HomerHoyt)认为，均质性平面的假设太不现实，因而他于1939年提出了扇形模式或楔形模式。在他的模式中，保留了同心环模式的经济地租机制，加上了放射状运输线路的影响，即线性易达性和定向惯性(directionalinertia)的影响，使城市向外扩展的方向呈不规则式。他把中心的易达性称为基本的易达性，把沿着辐射运输路线所增加的易达性称为附加的易达性。,14,轻工业和批发商业对运输路线的附加易达性最为敏感，所以呈楔形，而且不是一个平滑的楔形，它可左右隆起。住宅区，贫民住在环绕工商业土地利用的地段。中产阶级和富人则沿着交通大道或河道，或湖滨，或高地向外发展，自成一区，不与贫民混杂。当人口增多，贫民区不能朝中产阶级和高级住宅区发展时，也会循不会受阻的方向作放射式发展，因此城市各土地利用功能区的布局呈扇形或楔形。,16,四、哈里斯和厄（乌）尔曼的多核心模式,基于伯吉斯、霍伊特等的城市内部结构模式均为单中心，而忽略了重工业对城市内部结构的影响和市郊住宅区的出现等等，哈里斯和厄尔曼在1945年提出较为精细的多核心模式。,19,20,模式假设城市内部结构除主要经济胞体(economiccells)即中心商业区(CBD)外，尚有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成城市前，中心地系统内各低级中心地和在形成城市过程中的其它成长点。这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输网、工业区或各种专业服务业，如大学、研究中心等的发展而发展。其中交通位置最优越的最后成为中心商业区，其它中心则分别发展成次级或外围商业中心和重工业区。哈里斯及厄尔曼还考虑到，易达性所吸引的商业、工业或贫民，本身便有排斥高级住宅的倾向。因为后者的区位因素之一便是要远离这些有碍环境的土地利用。介于两者之间的是中级住宅区。,多中心形成因素,某些活动的特定区位要求相近活动会集聚一些活动会相互排斥付租能力,22,评价：这一模式虽较为复杂，但仍然基于地租理论。它假设付租能力较高的高密度住宅倾向于接近中心点和其它主要经济胞体，但最接近这些胞体的空间却被批发商业和轻工业所占有。由于哈里斯及厄尔曼的模式并没有假设城内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大小也不一样，其空间布局图是非常富有弹性的。,五、城市土地利用三模式的发展,上述三个城市内部结构模式，虽然有地租理论的支持，可是由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其它国家的现实性，连霍伊特本人也指出，不一定适用，必须加以修改。,25,曼(Manna)提出了一个典型的英国中等城市的模式。该模式是伯吉斯和霍伊特两模式的综合。由于英国位于西风带，城市的西部为上风带，多为高级住宅所占有，而城市的东部为下风带，工业和贫民多被迫于此。,1、曼的模式,26,麦基(Mcgee)的模式是在殖民地和发展中国家城市的应用。由于这些地区存在着二元经济，所以有两组不同的商业中心。其一为西式商业中心，其形态和西方城市的中心商业区相仿。以国际贸易为主，零售商店出售的也以进口高档货为多。另一类为外来移民的商业中心，从事当地的货品买卖为主。介于其间的是混合性土地利用，工商业住宅兼有，互相混杂。,2、麦基发展中国家模式,27,在外来移民的商业中心的前面为港口区，后为住宅区，而住宅区的发展呈楔形或扇形。在西式商业中心后面的是高级住宅。而在混合性土地利用后面是当地居民居住区，不过密度不如前者，也无工商业。部分混合土地利用地区由于商业中心的扩展而改为商业用途。再后为新发展的高级市郊住宅区和十分贫穷的木屋居民区。两者可能距离颇远，但亦可能近在咫尺，而生活水平悬殊。再后为城郊农业带。新建的工业村则多位于旧城以外的空间。,TheAfricanCity,LatinAmericanCity(Griffin-Fordmodel),30,垂直模式,所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差异。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。,在不少欧洲城市，富人往往不一定住在远离城市的市郊，也喜欢住在商业区及其邻近地区。在美国，近年来新的豪华公寓陆续在中心商业区边缘落成，吸引了不少喜欢城市中心生活的中产阶层移入，所以，在中心商业区边缘也不一定是破落的贫民窟、小工业和批发业地区。这是美国城市土地利用功能区的新发展绅士化。,1、同心圆扩张2、星状扩张3、带状生长4、跳跃式生长,第二节城市中心商务区,CBD,CBDCentralBusinessDistrict,CBD，是CentralBusinessDistrict的缩写，中文多译为“中心商务区”。CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同心环模式”中提出的。伯吉斯认为城市的中心是商业汇聚之处，主要以零售业和服务业为主。,纽约曼哈顿,伦敦金融城,东京新宿,北京,上海陆家嘴,CBD具有九方面特征,（1）地处区域中心地带（2）具有最高的可达性和拥挤程度（3）具有最大的信息和人际交流量（4）具有最高的土地价格（5）具有最集中和最高档的零售业（6）具有高度集中的服务业（7）强烈的外向性（8）高度的集聚性(9)具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观,可达性是CBD最基本的特征。包括交通的可达性和信息的可达性两方面。东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3，纽约曼哈顿更达到37.5。,A高可达性,由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值点所在。,B高地价,CBD内峰值地价与物业承租能力模型,五十年代初哥本哈根的地价图模型,C高密度,高密度包括三层含义。首先，建筑密度高。首尔市CBD的核心区，容积率一般在10以上。新加坡CBD的容积率在825之间，远远高于住宅容积率的1.54。其次，人流密集、昼夜人口差别大。“911”前纽约世贸中心每天有14万人进出，伦敦CBD白天人口达到150万人，夜晚人流稀少，昼夜间人口数量变化大。第三，商务空间最高聚集度。城市的商务办公设施高度集中于CBD。据统计，纽约、芝加哥、旧金山等城市CBD的办公面积占全市的一半以上。,纽约中心商务区容积率,D动态性,CBD的动态性指其功能结构在不断变化，位置也在不断迁移。由于CBD的本质特征是集聚城市发展阶段的最高级别的产业，因此，城市最高级别的产业中心即是未来的CBD。,E经济性,CBD是区域、城市的经济枢纽。在市场经济条件下，经济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司集中的地域，从而使CBD成为经济枢纽机构。,F提供高级别的服务,CBD提供的商务、商业、娱乐服务均是城市乃至地区、国家内最高层次的商品和服务，所从事的交易和交流都是最高档次的。,一般来说，CBD的空间位置大都居于城市的地理中心或几何中心，典型的城市如华盛顿特区、休斯敦、亚特兰大、伦敦、蒙特律等，但是由于自然地理约束(如港口城市和沿海岸、湖岸发展的城市)的原因，城市空间发展往往并不是从中心商务区沿各个方向均衡、对称发展，比如多伦多、芝加哥、克里夫兰、哥本哈根等城市。但无论CBD是否位于在城市地理中心，其交通网络可达性和就业可达性都是最高的。CBD并不是静态的，而是动态的。100一150年前，它不仅是城市重要的商务和零售中心，同时也是城市住宅、工业、政府管理的中心。随着时间推移，CBD的商业和零售用途也就变得越来越集中。,广州的CBD,二、CBD的界定,1954年美国学者墨菲（Murphy）和万斯（Vance）提出了一个比较综合的方法，即将人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为CBD。此方法必须建立在对城市的土地利用进行很细致的调查基础之上。,墨菲和万斯认为地价峰值区（thePeakLandValueIntersection，简作PLVI）是CBD最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地，其中包括:零售和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业（因为它对商业的影响远大于对制造业的影响）。但不包括批发业、铁路及其枢纽站点、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。他们在对美国9个城市CBD的土地利用进行细致深入的调查后，提出下面的界定指标：,中心商务高度指数（CentralBusinessHeightIndex，CBHI）,CBHI1,中心商务强度指数（CentralBusinessIntensityIndex，CBII）,中心商务用地建筑面积总和100%总建筑面积(CBII50%),将CBHI1，CHII50的地区定为CBD。,一、CBD的界定,然而，各国城市中心商务用地的划分是不同的。戴1962年对格拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切，在墨非和万斯的分类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开始弥补这些不足。,1959年戴维斯（Davies）在其对开普敦的研究中认为，墨菲和万斯定义的CBD范围太大，应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外。他提出了“硬核（HardCore）”的概念：即CBHI4，CBII80的地区为“硬核”，也就是真正具有实力的CBD，其余地区则称为“核缘（CoreFringe）”。,戴维斯(Davies)的修正,提出了中心商务建筑面积指数比率（CentralBusinessFloorspaceIndexRatio，简作CBI）的概念，将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用更精确方法界定CBD。许多学者，如卡特和罗利（Rowley），1966年在对英国加的夫市的研究中，均将CBHI、CBII和CBI三指标综合使用，收到了较好的效果，为后续研究奠定了基础。,赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）的修正,三、CBD的内部地域结构,墨菲、万斯、爱泼斯坦等将CBD内的商务活动以圈层划分第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档购物商店为主，它们围绕着PLVI分布；第二圈是零售服务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级商场等需要大面积低价土地的商务活动。,他们还进一步指出，CBD内部的结构还可以更细致分析：百货店倾向于聚集在一起；文具店及办公用品商店与办公事务机构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻法院；低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装店在CBD边缘互相竞争相对优越的区位。在实际中，相对便捷性（距PLVI的距离）只是影响CBD内部结构的一个重要方面，不能包揽全部，其它一些因素，如地形的复杂性、铁路、绿地等均是影响因子。,1959年，斯科特（Scott）对澳大利亚6个州府的CBD进行了研究。他认为CBD的内部结构可分为三大功能圈，即（1）零售业内圈，以百货店和女装店集中为特征；（2）零售业外圈，以杂品店、服务业等专业化较弱的零售活动为主；（3）办公事务圈。其中，零售业内圈总环绕PLVI，而零售业外圈并不总围绕第一圈，办公事务圈则总在CBD一侧发展。1970年，斯科特还运用“竞租（BidRent）”曲线概念说明CBD内部零售业的空间分布。,CBD的内部结构,1972年，戴维斯为CBD的零售业布局提出了一个结构模式。此模式假定零售业主的区位决策受三个相互独立的便捷性而不仅仅是受距离一个因子的影响。传统的城市中心购物活动受一般便捷性（GeneralAccessibility）影响最大，因而常常与顾客的分布相关，呈圆形以体现其等级状况及相关的潜在利益；其它商务，如汽修厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道紧密相关，即受干线便捷性（ArterialAccessibility）影响最大；一些特殊的功能，如娱乐设施、家具展销店等的区位与场地、历史背景或环境条件相关，即受特殊便捷性（SpecialAccessibility）影响最大。,图10-17戴维斯提出的CBD中零售商业布局模式（顺序从左到右）,四、CBD的演变,墨菲、万斯和爱泼斯坦于1955年提出了一种“短期空间调整过程”理论，即CBD可以在某些方向向前推进，即同化作用圈层，而在其它方向则衰退，即退化作用圈层。典型的同化圈层位于城市中、上层居民住宅区附近，以新颖别致的商店、汽车展销厅、办公机构总部及新饭店的集中发展为特征。反之，退化圈层常邻近工业和批发业，与铁路及下层居民住宅区靠近，且以当铺、廉价服装店、廉价餐馆及汽车站密集为特征。,1971年，鲍登（Bowden）通过对旧金山CBD的研究，提出有三种增长方式影响CBD的空间结构变化。第一种是在人口增长缓慢的情况下，通过“周边增长（PeripheralAccretion）”方式，即通过新增加功能圈层或已有圈层向外围的发展来实现。第二种是“爆发增长（Burst）”方式，即在城市快速增长时期，CBD在短期内迅速扩张，这种扩张主要发生在同化圈层，其功能变化的典型过程为：从金融区开始向服装业区扩展，再向旅馆业区扩展，如此循环以达到新的动态平衡。,第三种是“分化（Separation）”方式，若城市在一定的时间内保持较高增长速度的话，在此情况下，每一主要功能将向市中心拥有其运作优势的特定区位发展，零售业可能随着市场的扩展而变化，而商业和公共管理机构及批发业留在原区位，从而造成不同功能圈层的更大的空间分化。在多数城市，随着时间的推移，这种分离的状态改变很慢。在特大城市，这种分化的状态将是CBD的固定形态。,案例：曼哈顿,曼哈顿是纽约的市中心。1615年荷兰人占领了曼哈顿岛的南端。此岛处于哈得孙河(Hudson)和东河(East)之间，两侧为开阔的水面，为货物装卸提供了便利条件。早期的仓储业和批发业自然而然地聚集在这小小的三角地带，同时，为航运人员服务的金融保险业也在此发展起来，到1776年美国革命前，这儿已发展成纽约的市中心。,案例：曼哈顿,约在1880年，许多金融业托拉斯开始在曼哈顿设立办事处。这些办事处未选在市中心的金融区及其北面人口稠密的高楼区，而是选在曼哈顿米德敦(Midtown)的豪华居住区内。随后，其它许多非营利的办公机构，如工会、研究院、专业团体、政府机构等均集中于此在其周围许多相关的专职事务所，如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集，原先设在市中心的保险业及银行业也被米德敦良好的环境吸引而来。与此同时，专业商店也日益壮大。,本世纪70年代中期，曼哈顿的市中心区迅速形成，即从南边的巴特里(Battery)到第61号大街，面积约为全岛的25。自1900年以来，市中心区已出现明显的北移趋势。大百货商店逐渐从金融区的北部边缘转移到第34号街，豪华的专业商店则转向第42号街北部。而二战后，一些诸如“百事可乐”等的新的大型企业总部则设在第46号大街与第59号大街间的帕克(Park)大道。,60年代初，在西区新建了许多建筑，如林肯表演艺术中心等，使市中心向北扩展。70年代，由于城市规划委员会号召对米德敦西部进行改建，因此，市中心出现向西扩展的趋势。在西部建了许多办公大楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。随后，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路，世界贸易中心，1.5万套公寓1,000多平方米的办公机关。在这些扩展的地区中，为了为拥挤的市中心分担压力，规划机构很重视交通运输网的建设，如把新建办公机构集中在地铁的上面与其它铁路的连接处，同时把人行道和商店设置在地下并与地铁出入口直接相连。,CBD形成演变的几个阶段,为了进一步分析CBD的演变，戴德胜等将大多数城市CBD发展演变划分为“传统商业中心（商业办公业混杂）-商业、商务逐渐分化-现代专门化商务办公中心-多商务中心网络形成”这样一个由初级向高级过渡的几个阶段。,CBD形成演变的几个阶段,1、商业和办公混合：CBD往往蜕变于传统商业中心区。其功能演化先是制造业和零售业、批发业共存，后来制造业退出CBD。商业零售和批发业为主，出现了大型零售商业设施、行政、商务办公与商业混合，形成传统概念意义上的CBD。大多数大中城市中心区的发展属于此阶段。2、CBD和商业中心分化：随着城市规模的扩大，商务活动沿着有限的道路网络围绕一些分离的节点扩展，形成分区。这些分区共同构成一个CBD区域式集中结构。,3、CBD和商业中心相脱离：功能上从原有的中心区分离，形成专门化的商务区，并且区位上经常脱离原有的城市中心，一般分布在交通和通信较为发达的城市外围，或沿交通走廊延伸（如上海陆家嘴），形成专门化商务办公位特征的CBD，经常是区域性或全球性的商务中心。4、CBD网络的形成：形成多个CBD，即网络状结构。如纽约、东京、伦敦、巴黎等。这种发展阶段在结构上一般有双核结构和多中心结构。双核结构是在原有CBD基础上会形成区域+新核，如巴黎的拉德芳斯。多中心结构往往是规划的结果，如东京规划了新宿等3个CBD副中心。,20世纪CBD功能演化阶段表,西方大城市CBD大致经历了(1)以商业为主功能混合，(2)专业功能分区的综合功能，(3)商务功能升级并逐渐向综合化、生态化发展三个阶段。,国外对CBD的改、扩建做法,一是多极扩散式，即规划若干个次级CBD中心，各级中心相对独立，如莫斯科市CBD规划、东京CBD规划。二是在原CBD基础上引出新的中心。新CBD与原CBD拉开一定距离，但又紧密相连。这里又有两种：是尽量巧妙地利用与原CBD相联的河岸、水面、滩涂，使城市CBD复苏，其典型实例有伦敦道克兰改造。是由于历史建筑保护需要原有CBD沿城市轴作轴向延伸，在适宜的地段开发CBD新区，如巴黎的拉德方斯。,城市游憩商业区（RBD）的概念,RBD最初由斯坦斯菲尔德和里克特（1970）提出，他们在研究旅游区的购物问题时提出了游憩商业区这一概念，并将其定义为“为了满足季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区”。,史密斯（1990年）将RBD定义为：“建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定的零售商业区”。,现在比较受认同的游憩商业区（RBD）概念为：城市中以游憩和商业为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域。,RBD与CBD关系,CBD具有最高的中心性、可达性和拥挤程度、人际和信息交流良、土地价格，最集中的最高档的零售业，以及最高的服务集中性。在区位选择上，CBD通常由商业价值、土地价格、可达性和经济地租的相互作用决定，一般位于城市的中心地段，拥有地价峰值地段，而RBD的区位则常取决于自然或人文景点或历史街区，可能位于城市边缘，如海滩、大瀑布、国家公园入口处，没有地价峰值地段。在功能上，两者之间存在十分密切的联系，RBD与CBD可能是重叠的，甚至是重叠的。在形态上，相对于CBD是城市零售设施高度集中的区域，大部分RBD都是成长条形的，以步行街形式设计。,RBD与CBD的空间关系,RBD形成原因,主观上，随着城市居民收入水平的提高和闲暇时间的增加，一方面使其在基本生活需要得到满足后，需求层次不断提高，产生了对游憩休闲的精神需求，游憩成为有效支配闲暇时间的方式之一；另一方面购物观念的变化促使人们将购物作为一种休闲方式。同时，外地游客在停留时间有限的情况下同样要求购物休闲化和高效化。因此，人们的游憩需求和购物需求构成了RBD形成的主观需求。客观上，城市RBD的形成能充分挖掘旅游者的购物潜力，促进购物旅游和旅游城市化的发展，进而促进城市商业、游憩业和旅游业的发展。因此城市游憩业的发展也需要RBD的形成。所以，城市商业、旅游业、游憩业发展的需求构成了RBD形成的客观需求。,城市RBD提供了不同于城市其他功能的活