(阅)_BA梦乐城招商手册(日本人做的招商手册)

,永旺梦乐城苏州,招商手册,永旺梦乐城（中国）商业管理有限公司,江苏省,江苏省人口:7,850万人(中高收入人口:1,500万人)面积:10.7万km2,苏南地区人口:3,255万人（总面积的41）(中高收入人口:1,000万人)面积:2.8万km2（总面积的26）,540km,440km,Source:BCGdatabase,文献調査,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,江苏省整体印象,苏州与周边城市的位置关系,车行大约25分钟,车行大约15分钟,苏州市面积：8,500K（东京都的4倍）人口：1,050万GDP：约1.08万亿,永旺梦乐城（中国）商业管理有限公司,吴中店,永旺梦乐城苏州吴中店,效果图,购物中心概要,开店计划：2014年春占地面积：114,000商业面积：118,000（总建筑面积）停车位：3,100台土地性质：商業用地商圈人口：14万人（5Km商圈范围内，随着未来的住宅开发预计将增加5万10万人）项目地址：苏州吴中区友新路（吴中区友新高架、天鹅荡路交叉口西北角）,项目区位1,永旺梦乐城,吴中市区部,滨湖新城地区,吴江北部地区,吴江南部地区,越溪地区,2,1,1Km,3Km,5Km,项目区位2,永旺梦乐城位于苏州市市政府规划的滨湖新城吴中区路段。将来吴中滨湖新城建立后,将分为4个区,其中一个区就是以永旺梦乐城为中心的永旺社区。,滨湖新城(吴中片),滨湖新城(吴江片),永旺社区,湾东社区,核心商区,湾西社区,沿湖生态景观带,苏州湾公共城市港湾,中央大道轴,东太湖路景观轴,项目商圈介绍及客源分析,永旺梦乐城,吴江,西环高架与南环高架的交叉口,5分钟车程,45%,江陵西路宽60米6车道,35%,5%,东太湖大道宽40米4车道,15%,苏州绕城高速,友新路宽80米6车道,此箭头标志是指各个方向的汽车流量占比,南环路以南,常台高速以西,吴江北部区域,石湖、越溪、临湖、滨湖新城区域,此箭头标志是指项目辐射商圈,项目周边情况1,友新高架周围房地产销售情况,永旺梦乐城,项目周边情况及车行人口,目标客户群,主要目标客户,20-40岁有孩子的家庭,项目周边人口情况,吴中区是苏州市区中人口最多的行政区，中心区域的本地居民比例较高。商圈内有学校集中的区域，存在年轻学生这一顾客群。购物中心前有主干道路，距离吴江中心地带较近，可以吸引吴江的顾客。,人口（万人）,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,工业园区,高新区,相城区,吴中区,金阊区,平江区,沧浪区,人口增长率（%）,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,增长率,6/13/2020,Note:人口增长率为2010年数据,人口结构-按收入水平（苏州市区：推算）中高收入人群的人口2015年预计将增长到50%左右,2015年,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,低收入,中低收入,中高收入,高收入,1号店商圏,2号店商圏,人口（万人）,138,148,68,105,82,93,人口(万人）,148（23）,175（28）,166（26）,144（23）,2010年,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,低收入,中低收入,中高收入,高收入,1号店商圏,2号店商圏,人口（万人）,116,128,57,95,69,70,人口（万人）,55（10%）,112(21%),162（30%）,206（39%）,（以收入水平调研得到的人口结构）,（以收入水平调研得到的人口结构）,Note2010年收入划分定义：每户可支配月收入：高收入10K，中高收入6.2K,中低收入4k,低收入2.5k2015年收入划分定义：每户可支配月收入：高收入12.3K，中高收入7.6K,中低收入4.9k,低收入3.1k,535,633,到2015年为止，2040岁年龄层的中高收入人群（收入7.6千元/月以上，以户为单位）有望达到60%70%,苏州市区的竞争店,平江区,滄浪区,高新区,呉中区,1,RSC1号店,RSC2号店,園区,Note:未開業施設名仮称,1,南蘇州生活中心,中潤麗豊購物中心,2,呉中区,3,世茂广场,湖東,湖西,獅山,呉中,越渓,石路,観前,南門,3,1,2,4,5,6,7,1,3,2,3,従来商圏,新規商圏,中央公園,星海広場,東方之門,時代広場,鐘南街,塔園路,宝帯東路,渓翔南路,2,3/4号線乗換駅（予定）,4号線駅（予定）,斜塘鎮,3号線駅（予定）,1号線駅（開通済）,4,4,亿象城,濱河路,開業済,项目SWOT分析,优势：1、项目差异化、集合化定位、集大型超市、购物、餐饮、休闲娱乐、服装百货为一体的大型购物中心。2、项目建筑设计：大型封闭式购物中心、动线设计合理、简单；设施人性化、能为顾客提供舒适、惬意的购物环境。3、项目区位：位于吴中市中心、毗邻吴江至苏州主干道友新路，交通优势明显4、配套设施：提供3100台免费地上、地下停车场5、招商运营：运营购物中心40多年经验，有强大、专业的招商、运营团队劣势：项目属于湖滨新城区域，目前周边住宅较少威胁：1、客户消费意识习惯2、商圈内商业项目客户分流机会：完美的建筑设计；项目优势性定位；完善的配套设施；专业运营经验定能使AEON-MALL成为吴中客户消费首选。,业态分布-1F,快餐饮食,服饰、杂货,大型主力店,JUSCO,1F,业态分布-2F,服务类,大型中式餐饮,服饰类主力店,时尚服饰、杂货,服务类,大型中式餐饮,服饰类主力店,时尚服饰、杂货,2F,业态分布-3F,儿童娱乐,美食广场,童用、男装、杂货,休闲娱乐,JUSCO,电影院,3F,永旺梦乐城（中国）商业管理有限公司,园区店,永旺梦乐城苏州园区店西门,完成效果图,购物中心概要,开店计划：2014年中占地面积：99,300商业面积：113,000（总建筑面积）土地性质：商业用地停车位：3,800台商圈人口：29万人（5Km商圈）项目地址：苏州园区钟园路、锦溪街交汇处西北角,312国道,现代大道,苏胜路,金鸡湖大道,独墅湖大道,星湖街,星华街,钟园街,地鉄号線2012年4月開通,30%,30%,10%,20%,10%,永旺梦乐城园区店,项目周边情况,此箭头标志是指各个方向的汽车流量占比,1号线钟南街站,项目周边交通流量,40%交通量、人流量,30%交通量、人流量,30%交通量、人流量,本购物中心有东,西两门.西门因靠近地铁出口所以步行者的利用较多.东门因离中环高架出入口较近,所以私家车的利用者较多.,人流、车流示意图,完成效果图,永旺梦乐城苏州园区店东门,目标客户群,主要目标客户,20-40岁有孩子的家庭,年轻人,项目周边人口情况,园区是苏州市区中人口增长率最高的地区，特别是户籍人口以外的常住人口比例高工业园区内企业密集，2030岁的年轻上班族特别多人口密度与市区相比较低，所以开车购物的比例会相对较高,人口（万人）,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,工业园区,高新区,相城区,吴中区,金阊区,平江区,沧浪区,人口增长率（%）,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,6/13/2020,增长率,6/13/2020,苏州市区的竞争店,平江区,滄浪区,高新区,呉中区,1,RSC1号店,RSC2号店,園区,Note:未開業施設名仮称,1,南蘇州生活中心,中潤麗豊購物中心,2,呉中区&高新区,3,新地中心陽光百貨,湖東,湖西,獅山,呉中,越渓,石路,観前,南門,3,1,2,4,5,6,7,1,3,2,3,従来商圏,新規商圏,中央公園,星海広場,東方之門,時代広場,鐘南街,塔園路,宝帯東路,渓翔南路,2,3/4号線乗換駅（予定）,4号線駅（予定）,斜塘鎮,3号線駅（予定）,1号線駅（開通済）,4,4,乐天玛特,濱河路,開業済,竞争店的优势劣势,竞争店,商业面积,停车位,优势,劣势,圆融广场,51,（万）,（辆）,4,000,商业面积在本区域内最大客户群范围广由当地政府主导开发,主力店久光主要只针对高收入人群没有GMS（综合百货超市）类型的食品,欧尚2号店,6,600,本区内唯一的大卖场附近有楼盘,专