某楼盘开盘前营销推广方案PPT幻灯片.ppt

新方新怡园2011年3、4季度营销推进方案-青岛华之星企划营销有限公司，CONTENTS，目录，一，项目基本信息二，营销战略三，促销计划四，准备工作，前言，2011年坊子新区市场拉开帷幕新方新怡园项目作为坊子新区板块内最受瞩目的项目之一，如何使项目在年内保持良好的销售势头，完成集团公司安排的年度任务，打好地区市场领先地位，打好品牌基础，打好势头通过总结前几天的销售情况和客户积累情况，发现现在现场的来客渠道比较单一。 为了改善现状，改善储蓄势头，持续良好地保持今后的销售，我公司根据目前本项目的销售情况，根据市场可以预见的情况和季节的淡淡情况，在2011年3、4季度制定了系统、合理、可行的营销推进计划另一方面，项目基本信息、项目四期的附带房间源： b区11#-、12#、13#、14#、15#、16#、合计6栋、292套房源多层： 11#、12#、13#、14#、合计150套、店铺10套11# :合计2单元20套房源、面积125 12# :合计4个单元40套源，面积86.0110套，98.5913210套，97.2620套。 13# :总共5个单元50套源，面积88.2210套，82.8613210套，83.1930套。 14# :共计5单元50套源，住宅面积80.13的40套，店铺面积58.05的10套。 小高层： 15#、16#； 住宅源共计132套15# :共计2个机组66套房源，面积107.122套，80.4322套，969322套。 16# :共计2个机组66个套房源，面积107.122套，80.4322套，969322套。 一、项目基本信息、项目SWOT分析优势分析1、新品牌在潍坊影响力大1、前期客户资源多、保持客户关系好2、一、二期已经入住，呈现出项目的生活气氛。 3、市场营销推动力大，有良好的市场形象。 4、多层、小高层两种建筑形态的供给选择。 劣势分析1，多级批量支付，购买资金成本太高。 2、项目周围配套相对不完整3 .交通便利性差。 机会分析1、没有制定限制购买政策，增加一部分有能力改善居住环境的购买需求。 两三期交房，业主资源增加，生活气氛更好。 三、三期销售良好，客户对小高层的消费观念和抗性威胁分析一、提高了银行贷款阈值，控制了部分购买需求。 2、网板购买者的规模有限，上市项目和开发量一直很大，竞争压力很大。 一、项目基本信息、客群分析、二、营销战略、根据目前的项目节点和整个项目操作盘，华星是年前最大化的保证项目的销售和偿还，完成年度销售任务的四期捐款，是寄售这一重大的销售节点在推进四期贴近的同时，形成了“新方新怡园”品牌形象，巩固了我的项目在坊子新区的市场地位和“新方”实际负责的房地产品牌形象，在短时间内形成了高市场关心度，结合现场的现状，真正地为客户提供了项目确立自己的优势，有效地为销售积累更多的客户，是整体营销战略的关键。 同时确立了项目差异化优势，形成了坊子新区第一宜居市场地位。二、营销战略、战略目标一、保证项目继续受欢迎二、增加客户量三、打好品牌基础，形成潜力，推动今后更大程度的销售四、为后期销售做铺垫五、解决目前客户存在的访问途径单一问题， 开拓新的客户来源六、加强购买业主满意度七、提高项目在市场上的地位、形象二、营销战略、战略原则全面形成细分市场、定位推进的项目品牌，“广、深、 “高”战略，采用项目服务升级，广告依赖服务出现，客户引进的幅度涨价，稳步前进，二、营销战略，高次谐波出现，强烈普及，活动起爆，节点控制，现场体验，项目形成项目的居住和居住舒适性，以重点力量推进项目质量升级，为形成后期项目的“质量社区”提供品牌支持，确立无形的项目高度。 全面扩大坊子新区现有媒体渠道，同时不影响项目形象，对目标市场进行了硬、邮件、派遣和大规模客户开发。 利用精心安排的抢险活动、新楼部开放活动、新产品的市场进入活动引爆市场，形成焦点和舆论的话题，成为全城人的话题。 在景观示范区和项目现场体验，形成自己的质量适合社区居住的形象。 (做好现场卫生清洁工作)在时间节点确定预约活动和寄托活动的同时，将各阶段的优惠措施引入销售活动，形成持续的兴趣。 中秋，以交房为契机，保持旧的客户关系，赠送礼物，充分利用和发挥现有的客户资源。 高次谐波登场，大力推进，活动爆炸，现场体验，节点控制，二，营销战略，面临的营销抵抗力为1，市场开放量迅速增加的为2011年第二季度1666套，成交面积为151416.4，潍坊6区的靠近量排在最后一位，可以看出网板上半年的开放量很少，主要消化了原来的库存，同时说明了住宅源在家新区的保有量高的同时，将来也会迎来市场比较集中的开放量。 2、项目地区的影响不能否定新方新怡园的地理位置。 坊子新区可能不理想，购买者对地区非常敏感，具有强抗性。 3、购买习惯影响坊子新区板块购买者的应该是很多现实主义者，家的质量、华丽动人的广告并不是特别的感冒，现场体验对他们有说服力和魅力，而项目卖场和景观绿植的形象是项目新源的质量升级4、周边客源不足的增加部分要继续挖掘老客户资源，开拓城市客户，充分挖掘老客户。 5、项目形象已经固定，广告战略需要调整项目1、2、3期的定位推进形成市场认知的定型，为了提高和完善产品质量，需要及时调整广告战略，影响我们4期的客户群6， 可能影响销售的主要因素的产品水平和销售策略不协调：从我们的产品本身来分析，多层目前的住宅源多为小面积，设计当初应该考虑的客户水平不高，应该面对的刚性需求客户，符合我们的资金要求的客户在需求面积上有矛盾，客户群规模有限， 后期没有销售能力，建议对现在的要求进行适当的调整，认为以优惠奖励为主，不应该停止客户的购买需求。 三、推进安排在整体战略上，大楼的推进形象和靠拢是否成功很重要，在此期间建设的产品和公司形象关系到未来产品的销售，靠拢前的推进力和投入是销售周期中最大的，之后的推进是品牌形象和产品的销售提高别人对我们项目的关心，提高产品价值，成为市场的热点，在保证项目开始时成功的同时，还获得良好的市场口碑、品牌认可！ 推进的目的、三、推进的安排、推进构想1、蓄水阶段、项目的产品优势和预约优惠信息应作为项目的宣传主题，这个时期，各种媒体资源合理有效地使用、安排，形成高市场暴露度和关注度，项目质量的升级和对市场的捐赠2、寄盘期间，应以在此期间项目的寄盘马上和爆炸为主要宣传，在市场上创造畅销舆论，引导更多客户的关注和访问，拉动销售。 主要推进媒体以报纸、单页、电视、邮件为主。 3、发展时期，提案开始后，建议改装大楼。 现在大楼的形象与项目本身的市场形象不一致。 作为项目的形象窗口，客户影响产品质量和价格的判断，不利于销售，提出装修建议。 制定“老新”政策，组织小客户活动，保持客户关系，保证项目宣传的地区和投入的正确性。 三、推进的安排、阶段一：势头爆炸(2011/92011/9月末)目标：全面开展项目信息的传播，形成项目品牌爆炸市场的强销售主题：项目预约项目的开始手段：全面垄断推进途径： 电子邮件、单页分发等活动：旧手机新1 .目的：保持“旧手机新计划”，维持旧业主关系，利用口碑营销，挖掘旧客户的潜力。 2 .构想： 1、分发谢礼，邀请老客户到大楼，分发礼物，宣传四期产品的升级和寄售信息。 开盘节日1、目的：衬托开盘祝贺的气氛，吸引眼球，促进开盘销售。 销售安排：协调四期住房来源卖点的总结和演讲整理项目的预约，开始资料设计和制作活动的组织、安排、三、推进安排、媒体安排、三、推进安排阶段2 :升级(2011/102011/10月末) 目标：加深一般印象的新怡园质量升级主题：感受到更好的新怡园手段：大楼的装修入口和广场的绿化改造推进路线：硬、广范围的大楼信息传递活动：新大楼的开放礼物发布1 .目的：让大楼更符合新的怡园形象大楼的形象决定了客户进入现场时大楼价值的判断，形成了合理的心理价格，目前大楼的形象很低，不合季度质量升级的形象，不能有效地引出客户的心理价格，反而对销售的潜在隐含产生一定的抵触，产生一定的装饰2、建议改造景观道两侧的植物，增加灌木，移植更粗的树，给客户带来良好的绿化视觉感觉。 销售安排：实施外出战略，跟踪进行单位访问和单页分发的目标和意向的顾客三期客户交接登记。 三、推进的安排、媒体的安排、三、推进的安排阶段3 :保温(2011/112011/11月末)目标：提高顾客满意度、提高市场关心度的继续销售主题：享受完美生活质量的新的感谢人们电影夜晚的手段：口碑营销宣传文艺节目等形式活动：电影之夜1 .目的：让顾客感受到开发者的关怀2 .构想： 1、3期交货后，大部分顾客进行改装阶段，工作结束后，很多顾客到项目现场，企划电影，委托顾客收看，负责业主的开发者的关怀2 .插入新方集团、新怡园广告。 3、准备凳子、水果、点心，赠送礼物，以客人到场的积极性。 销售安排：总是有新政策的制定。 场外电影的放映地点决定工作。 跟踪目标和意向的顾客。 电影放映后的跟进报道、宣传。 电影广告和部分资料的准备。三、促销安排、媒体安排、三、促销安排、阶段四：提高促销(2011/122011/12月末)目标：提高促销形象：感谢的优惠手段：打折旧磁带的新促销旧磁带的新活动：促销1 .目的：持续销售势头2 .构想： 1、进入销售淡季以年末元旦节日为契机进行促销。 2 .给老客户送元旦的礼物。 出版(代替日历) 1、目的：提高开发者形象2、构想：1.谈新方集团的发展历史和社会贡献2 .新方新怡园项目区划的前身、计划理念、设计理念、服务理念等。 销售安排：总是带着新政策跟踪目标和意向客户。 宣传资料的设计和制作。 三、推进的安排、媒体的安排、三、推进的安排、各营销阶段的工作日程表、三、推进的安排、部分画面、四、准备工作、一、围墙的包装更新时间： 2011年9月的主要内容：主要展示项目的生活气氛、场面等，项目的2、寄售宣传资料的设计和制作时间： 2011年9月上旬的主要内容：以新方新怡园寄售为主，以提高项目质量、四期预约、寄售为主，要求一定的质量感。 3、捐赠活动流程和节目确定时间： 2011年9月上旬的主要内容：事先选定节目，安排节日流程。 4、制定激励老客户新客户的刺激政策。 5、大楼卖场装修的确定时间： 2011年9月下旬的主要内容