集宁房地产调研报告

精选文件乌兰察布市集宁区房地产调查报告前言：此次调查通过对乌兰察布市旧城区和新城区房地产现状、价格、产品、市场营销进行了详细调查，并对板块特征、发展趋势和潜在项目进行了分析。一、乌兰察布市整体房地产市场分析一、乌兰察布市整体概况区位：乌兰察布市位于中国内蒙古自治区中部，全市辖1区，托管1市，托管4旗、5县，共11旗县市区，总人口约272.87万人，总面积5.5平方公里。 乌兰察布市属于呼包银经济区和京津塘经济带的结合部，区位优异，东距首都北京320公里，西距呼和浩特130公里，南靠煤炭同100公里，北接蒙古，距中国北方最大陆路口岸的二连浩特300公里，距国境线104公里交通：乌兰察布市交通发达方便，京包、集二、集通、大淮4条铁路贯穿全市，集张高速铁路紧张建设中，全市开通总里程约7000公里，形成了以市区为中心，110国道、208国道和京藏高速、呼满大道为中心的道路交通网络。 乌兰察布市是国务院批准的对外开放城市，是自治区东进西出的“桥头堡”、北开南联的交叉点，是连接东北、华北、西北三大经济区的交通中枢，也是中国通往蒙古、俄罗斯和东欧的重要国际通道。 张家口到集宁的铁路于2011年4月28日开通，近年来，内蒙古经济发展进入高速公路，内外开放不断深化，地区间经贸往来日益频繁，对铁路运输提出了新的高要求。 从张家口到集宁铁路是中国中长期铁路网规划的重点项目，是京兰大通道的重要组成部分，2006年5月1日开始建设，线路东西走，全长178.08公里，建设等级为一级双线电气化铁路，设计时速160公里，预约200公里的条件，货物运输能力为年1.3亿铁路建成后，从集宁到张家口的列车运输距离比以前缩短了126公里，旅客列车运行时间缩短了23.5小时，为自治区和京津冀地区的经济文化交流提供了便利的通道，为缓解自治区中西部地区物资运输的紧张情况，显着增强以呼包颚为中心的沿线交通干线经济带的竞争力和辐射推进作用有重要意义2010年9月9日，从准凝胶起步兴重负荷高速公路项目，内蒙古淮兴重负荷高速公路是自治区“十一五”规划重点工程和西部大开发重点项目，中国第一条也是世界上最长的重负荷高速公路，项目西起鄂尔多斯市准凝胶路，东止乌兰查布市兴和县公路采用高速公路标准建设双向五车道，公路建设后年通行能力达到15000万吨，有效缓解了内蒙古西煤东运的交通压力，成为西北五省通往北京、河北及环渤海地区的能源大道。 准兴重负荷高速公路项目是国家能源配置运输的现实需求，为扩大西煤东运输路径，加快了自治区能源开发，具有重要的战略意义。 准兴路建成后，将缓和现在的京藏高速公路、110国道等交通路的输送力的紧张。 准兴重负荷高速公路的建设不仅对自治区能源开发、运输具有重要意义，而且在乌兰察布市构建煤炭物流平台，促进现代物流业发展，更好地发挥区域交通优势，发挥重要推进作用。教育：乌兰察布市现在的高等学校分别是集宁师范学院、乌兰察布职业学院、乌兰察布医学高等专科学校，都在乌兰察布市内。 随着乌兰察布市经济的发展，高等教育水平也在不断提高。旅游：乌兰察布蒙语意为“红山口”，这5.5万平方公里的土地以其浓郁的民族风情、独特的自然景观、悠久的历史文化、众多人文古迹、优秀的交通区域优势，成为吸引国内外游客的著名品牌。 目前，乌兰察布市四子王旗杜尔伯特生态草原景区和神舟着陆场、凉城岬冲山水风景景区、观右中旗辉腾锡勒高山草草原景区、兴和苏木山人工森林野生动物景区、观右后旗火山岩地形考古景区、观右前旗黄旗海旅游度假区等，都是吸引国内外游客旅游避暑休闲的主要目的地矿产资源：乌兰察布市矿产资源丰富，已发现的矿产种类达到68种，明确了储量，矿产资源储量平衡表上的矿产种类有36种，根据地质部门的推算，全市调查发现的矿产资源的潜在经济价值达到408.34亿元。 全市被列举为优势矿物的有铜、铁、金、萤石、结晶石墨、石膏、膨润土、硅藻土、饰面用辉石、石灰石、煤等。 银、铅、镁、二氧化硅、花岗岩、大理石、芒硝、稀土类等的开发前景也很广阔。经济发展： 2010年，全年地区总产值567.6亿元，按比较价格计算，比上年增长11%，增长率比全国快0.7个百分点，比全区慢3.9个百分点。 财政收入占GDP的比例比去年上升了0.5个百分点。 在追求经济发展数量的同时，质量也有了改善。 从进展情况来看，第一季度比上年同期增加13.7%，上半年增加11.8%，第三季度累计增加9.9%，全年增加11%。 分产业看，第一产业增加94亿元，增加7.6%的第二产业附加价值296.7亿元，增加12.6%的第三产业附加价值176亿9000万元，增加10.4%。 全年城市居民人均可支配收入14202元，增长10.4%。 城镇居民家庭人均收入中，工资性收入增加10.1%，转移性收入增加8.5%，经营净利润增加15%，财产性收入增加4.5%。 农村居民人均纯收入4451元，增长7.4%。 其中，工资性收入增加了8.1%，家庭经营纯收入增加了7.9%，财产性收入增加了1.6%，转移性收入增加了5.8%。 城乡居民收入增长幅度差异从去年的7.5%缩小到今年的3%，收入差异逐渐缩小。 目前，全国经济正处于从恢复向稳定增长转变的重要时期。 处于经济崛起的重要时期。 以经济发展方式的转变为主线，继续按照生态立市、工业强市、商贸兴市和法律实施市的策略，加快新型工业化、城市化和农牧业现代化进程，着力构建“三个基地”(建立绿色农畜产品的生产加工基地，建立土豆之都)。 建立化工原材料工业体系，建设化工原材料基地，构建自治区重要碳汇基地，构建风电之都，建设“三个中心”(将集宁引进区域中心城市、区域商贸物流中心和区域草原文化旅游中心)。 调整工业经济结构优化，强化规避政策和市场风险的能力，加快新型工业化进程。 利用区域优势大力发展现代服务业，特别是现代物流、商贸、旅游等产业。土地供给： 2011年度全市计划供给建设用地(包括工业园区)为5168.665公顷，其中工矿仓库用地为2883.925公顷，占供给地总量55.8的住宅用地为758.2354公顷，占14.7， 其中保障性住宅用地和中小夹克型住宅用地占住宅用地87.61公顷，均有计划地提供土地的公共管理和公共服务用地710.1752公顷，占供给地总量13.7公顷，均有计划地供给的交通运输用地475.4669公顷占9.2公顷的商业用地为261.6587公顷，占总量5.1公顷的水利设施用地为20公顷，特殊用地为34.1335公顷。 其中，集宁区和工业园区供给量大，面积1083.78公顷，占全市建设用地供给总量的20.9。 其中，随着我市经济建设和城市建设进入发展高峰，特别是各地招商活动呈现势头，对建设用地需求量激增，2011年的建设用地供给计划总量比2010年的供给地总量增加了826.8593公顷84%。2、集宁区房地产建设现状中心语：旧市街改造经过调查，根据乌兰察布市近年的计划，集宁区从2011年开始建设，预计2013年保障性住宅约增加3.43万套，并且公务员小区约4208套，2012年到2013年新建设的商品房项目约78个总投资约202亿元，新建总套数约8.2万套，2013年常住人口约34万人，人均住宅面积29平方米。 由于乌兰察布市的城市进程加快，政府大范围拆除了城市破损严重、一般健康的平房。分析：全国城镇人均住宅面积为26.11平方米，乌兰察布市集宁区人均住宅面积处于较高水平。 供给超过需求，市场在买方市场，但住宅质量和质量差，住宅类房地产质量有很大提高的馀地。3、集宁区房地产需求情况中心语：被动需求、刚性需求每年大量的旧城改造和危险的旧房改建，都会产生大量的被动需求。 但是，由于集宁区的拆迁政策，这些拆迁公司基本上建在原来的地方，基本上拆迁公司通过拆迁获得一到两套商社，这些被动需求转化为刚性需求。 目前，市场的主力购买力由三部分组成由于旧市街改造，拆迁力增大，市场对住宅的刚性需求增加(取而代之虽然解决了一定量的刚性需求，但不能满足家人的成人，独自生活的刚性需求在周边县尤为突出)。改善型购买和投资(改善型购买也逐年上升，位于集中宁中高端的项目销售良好。 (请参见。)周边旗县(分化严重，一部分是中高端购买的主力，一部分是低收入者，对房价敏感，主要选择旧市区周边项目或新地区项目)。4、集宁区房地产的现状和特征乌兰察布市房地产市场起步较晚，市场上多层产品仍然占主导地位。近年来，随着乌兰察布市房地产的快速发展，地方开发者不断进步，虽然小高层、高层所占比例逐年上升，但刚性需求的客群仍具有抵抗性(电梯安全、电梯费用、摊位等)。随着土地价格的上涨，小高层所占市场比例逐年上升，多层住宅退出主导地位。乌兰察布市的市场主力家庭类型是80-100平方米左右的两家，消化速度也最好。由于发展阶段和气候的影响，在很多项目的景观绿化等质量住宅意识淡薄的同时，也给了一些高级定位的项目机会。该地区多层产品的一层作为车库销售，销售良好，售价也很高(3700元/平)。多层住宅的房地产费在0.58元1元左右，小高层住宅的房地产费现在市场上还没有具体的费用。五、综述乌兰察布市房地产市场供给充足，远远超过现在市场的消化能力，供给超过需求的市场关系仍然是集宁区最显着的特征，同时很多开发商推出了高质量的大楼，其地理位置、交通环境、辅助设施、建筑结构、房地产服务具有非常高的竞争力，而且价格低随着市场的增长、规范化，以单一价格带动竞争演变成多样性综合市场竞争局面。二、乌兰察布市场结构和区域板块分析1、集宁区房地产板块划分乌兰察布市房地产市场现状发展为三大板块、城市板块、新城板块、桥西板块。2、乌兰察布市房地产板块特征城市板块板块特征：传统居住、商业和文化中心板块优势：该板块地区优势明显，乌兰察布市旧都市区，环境成熟，生活整齐，旅游方便，生活、工作方便。板块劣势：基础设施陈旧，改造难度大。 现在旧市街的改造只以危险的旧住宅为对象，旧市街的样子没有本质的变化。板块发展：由于后期储备开发用地不足，未来基本围绕着旧市街改造建设，几乎没有开发建设。项目特征：旧城改造项目，伴随着一定的提取任务。板块价格：多层主要是取，小顶点的主力价格在35004200元/MMM。新城板块板块特点：行政中心、文化体育中心板块优势：市、市委和主要行政机关都位于该地区，随着市图书馆、体育馆、博物馆、集宁师范学院、集宁一中相继完成，该地区拥有比旧市区板块更高的发展平台，未来发展潜力巨大。板块劣势：目前生活配套不完善，公共汽车路线少，旅行不方便，生活、工作不方便。 居住气氛还处于培育阶段，地区对客户认知度不足。板块发展：新城第一期基本没有空地，第二期土地储备充足。 随着人气的逐渐培养，地区价值继续表现。项目特征：政府行政机关多，政府主导下公务员成为了地区的主要购买力。 目前地区内销售项目多，竞争压力大，小上层、上层的比例比旧市区的板块多。 周边旗县的购买比例也在增加。板价：多层25003500元左右，小高层、高层平均3800元左右。桥西板块板块的特点：危险的旧房子的改造板块优势：接近旧市街，价格优势板块劣势：地区周围没有大型商业集，设施古老，当地人对该地区认识度低，地区农村气氛浓厚。板块发展：地区现在没有正式销售大楼，但潜在的排放量很大，随着宁房地产价格的持续上涨，该地区作为价格盆地的魅力逐渐变得明显。项目的特征：性价比很强。板块价格：区域为一尾盘项目多层价格2300元/3、乌兰察布市房地产板块代表项目分析老城区板块项目名称：屹宏中央广场开发者：内蒙古屹宏房地产开发有限公司建筑物类型占地面积建筑面积容积率绿化率交房标准户型面积区间上层十一万美元32万美元2.840%空白符号98180地址：新体路北侧电话： 04742210555用途：住宅交房时间： 2013年12月库存： 4栋高层，约4万平方米的销售周期： 4万/年住房平均价格： 3900元/M，最低价格： 3300元/M最高价格4400元/M。畅销书类型：二居(100120 )优惠：一次打9.5折，再减少80元/平方米贷款9.5折周边套餐：新体路小学、光明街小学、星幼儿园、建行、中行、龙廷洗澡、中心广场、春大厦、奥威购物中心客户特征：公务员、旗县、周边居民、中高收入集团。项目的评价：优势：宏屹中央广场位于老城区中心，毗邻光明街、新体路等城市干线道路。 上层的小上层，由商业组成。 内置3000平方米的俱乐部屋、羽毛球馆、门场等，社区内计划开设幼儿园、社区医院、超市等。 小区景观设有6000平方米的中央景观喷泉。 周围很整齐，离市繁华的商业中心很近。 户型丰富，平层有跃层，项目2012年住宅展览会前以比市场价低3600元/平米的价格占据了市场，在展览会中交易量居首位。劣势：项目属于拆迁配置项目，周边环境居住人口密度大，交通拥挤、拆迁范围广，拆迁多，在一定程度上影响项目的进展，并随着业主的需求增加时间成本和不确定性。项目名称：虎山新城开发者：内蒙古宏城房地产开