房地产职业经理人的财税必修课(PPT 56页).ppt

房地产职业经理的财税必修课，前言-房地产开发流程中涉及财税的9个重要节点的介绍：集团负责政策中心，咨询中心，管制中心，标准，出口制度，流程监视：1，逃税税收返还谈判2，录用人员3， 财务制度、流程、融资、预售、清算、举办、立件三证齐全，四证提款甲提供了材料的土地分割抵押，1、制定销售流程，贷款偿还4、预售后税收风险上升5、预售资金投入最大化6、销售定价、企业所得税风险上升资本化企业所得税清算3、打包、交房、竣工、会计收入、成本结转，第三部分房地产开发流程税收管理，一、土地取得阶段【案例2-1】甲房地产公司在a市注册，在地方城市b市购买土地，面积7万平方米，土地转让合同土地净现值70000万，市政建设补助金约定同时向财政局支付有线电视补助金800万，土地转让合同总额71800万元，合同签订时间为2012年6月18日，合同签订时间为2012年12月18日。 2012年8月1日，甲方一次向财政局支付71800万元，财政局批发土地转让金收据。 项目公司乙方于2012.9.11日成立后，由甲、乙、国土局三方签订补充协议，购买地主体由甲房地产公司变更为开发该区划的项目公司的壳主体乙方公司。 当地土地使用费为5元/平方米年，权利税税率为3%。 1、合同签订、土地所有者的变更、收据的变更、合同印花税的转让、合同印花税的不支付、土地使用税合同的变更，2011年5月交土地，结果是2010年5月土地使用费什么时候交？什么时候停止？在异地取土地，土地使用费什么时候交？谁交？4 (二)过户的权利税如果土地的合计价格*3%是毛地的话，包括前期的开发费用，但操作中泄露了很多权利税，是因为管理不完善，自己经营的住宅的初产证明书不支付权利税，【情况2-2】，没有土地权的拆迁补偿免除营业税和土地增加、权利税借用莲花堤防的拆迁方案，免除权利税增加营业税，转让无形资产。 之后，发生违约金违约金，不能支付营业税吗？ 土增？ 【例2-3】A公司于2008年5月开发了一个项目(属于城中村改造)，该项目占地面积为21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可销售面积为29000平方米，其中配备村民的住宅面积为7 这个项目是在2009年5月完成的。 从2009年9月开始与拆除的搬迁地址交接手续的搬迁住宅面积为7900平方米。 2010年1月正式对外销售，当天所有销售都结束了。 该公司同期房地产的平均价格为7000元/平方米，销售额达到14770万元。 这个项目工程完成决算，开发成本6400万元。 其中土地征用费和拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施费1600万元，公共辅助设施费200万元，开发间接费用300万元，向某公司借款的利息为400万元(假定不超过金融企业的同期贷款利率)。 【情况2-4】甲房地产公司以转让方式购买土地，土地价格为20000万元，同时转让合同，该土地上有乙公司的建筑物5000万，甲公司需要支付财政局20000万的土地价款，乙公司建筑物的补偿金为5000万，乙公司的建筑物门票当地的权利税税率是3%。 问题：甲公司应该根据20000万还是25000万作为权利税计算的依据吗？ 【情况2-5】甲房地产公司将投资的工业用地变成商业，补充土地转让金10000亿美元，签订土地变性合同。二、公司成立的【情况3-1】甲房地产集团是在新加坡上市的房地产集团公司，2011年3月1日在a城市CBD地区(b町)拍摄土地，建设五星级酒店、商业、办公楼，投资总额为3亿美元。 成立项目公司乙方公司开发运营该区划，于2011年6月18日取得工商许可证，2012年2月1日总包开始入场，2012年12月1日预售获得第一笔收入。 1、税收返还2、举办期限根据国家税务总局关于“税收减免管理方法(试行)”的通知”(国税发2005129号第15条第(2)项规定：“新企业减免实行开始时期的生产经营日是纳税人获得最初收入的日子”。 有些人认为房地产公司成立期间以预定2012年12月1日上市获得最初收入为举办期间的结束，这一想法主要受工商企业纳税观念的影响。 根据国税总局在2010年04月27日的提问，企业开始生产经营的年度是企业各资产开始使用的年度，或开始对外经营活动的年度。 2012年2月1日总包开始入场被认为是举办期间的结束。 根据国税发1995153号，“专业开发经营房地产的外商投资企业，首次取得房地产开发经营项目之日，应当按照税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产，经营之日确定。 如果首次取得房地产开发经营项目的日期早于营业执照发行日期，则营业执照发行日期是税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产经营的日期，所以外资房地产公司的成立期限为“第一次取得房地产开发经营项目的日期， 如果第一次取得房地产开发经营项目的日期在营业证发行日之前，就把其营业证发行日明确规定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营的日期。 因此，在情况3-1下，举办期间以2011年6月18日取得工商执照为结束。 笔者有这种观点的同时，还在笔者操作的项目公司和新企业所得税法下新建了项目公司，税务机关对开设期的掌握有这种观点。 最有争议的问题是国税发1995153号是原外商投资企业所得税法体制下的辅助文件，严格来说没有法定效力。 三、设计和建设【情况4-1】香港设计公司乙社为甲房地产公司提供概念设计服务，甲社需支付人民币1000万港元，乙社共派遣了一次人员。 时间是2012年2月1日至2012年2月18日。 1、常设机构的判定和税管辖权协定税盾2、6个月如何计算？废除旧的，不说新的。 因为工程类的6个月的方法和原来的方法不同，所以原来的方法只用于派遣劳动者的6个月的判定。 外国企业为国内某个项目提供服务(包括咨询服务)，该企业从员工第一次到达国内实施服务项目的月份开始，到服务项目的员工最后离开国内的月份为计算期间，在此期间连续30天从事183如何计算、全部计算、判定纳税义务时如何计算在中国国内的滞留天数，需要计算并确定在中国国内的滞留天数，根据税法、协定或协定的规定判定中国有什么样的纳税义务时，该个人的实际滞留上述个人入境、出境、往返或者多次在国内外往返的日子，每天计算在中国的实际停留天数。二、关于个人入境、出境当天如何计算在中国国内的实际工作期间，在中国国内、国外机构同时担任职务，或者只在国外机构工作的国内没有地址的个人，根据国家税务总局关于在中国境内无住所的个人计算缴纳个人所得税若干具体问题的通知 (国税书简发1995125号)的第一条规定计算国内工作期间时国税发【2004】973、183日是仅限于同一公司同一业务的派遣劳动者吗？ 如果是类似业务的话，被认为构成了实体常设机构，所以全部征收。 如果是性质不同的业务，可以认为不构成常设机构。 4、常设机构有个人所得税，按147征收。 提供合同和外国工资证明书。 【案例4-2】甲公司是特级资质的建筑集团公司，注册地在n市h区，具有丰富的建筑经验，是许多著名地产经营者的总承包单位，在与房地产公司接触的过程中学习了房地产开发的间接经验，所以自己成立了房地产公司b公司进行了房地产开发。 从整个集团的水平来看，建筑商和开发商合为一体，同时建筑公司的管理能力强，很多部门都是两个品牌。 甲供材，四、融资【情况4-4】2011年房地产受金融限制的影响很大，融资困难，甲集团公司以集团公司的名义向银行贷款3亿，然后向乙房地产公司融资，同时从丙公司提取2亿用于乙公司。 当时，甲集团公司3亿流动贷款产生600万元的银行利息费用，甲集团公司和丙公司没有向乙公司索取利息。 甲、乙、丙三家企业所得税率为25%，也不享受税收优惠。 代理印花税系统，借统一的有关人员往来，有三个同行销售(均为逃税条款) (1)公司或者个人免费向其他公司或者个人赠送房地产或者土地使用权(二)公司或者个人自己建造建筑物后销售，并转让其发生的建设行为(3)有限产权吗？ 国税发【1993】149号，信托融资的分类1，股票融资2，债权融资3，收益权转让融资，5，销售【情况5-1】甲房地产公司成立了住宅俱乐部，每人交给会员5万元的入会金，楼盘预售，住宅购买者5万元的入会金可以购买10万元的房价2012年6月19日，甲房地产公司一次征收会员费1000万元，2012年9月19日，甲房地产公司取得预售证进行销售，800万元会员费因签订销售合同而代替房费申报纳税，同时返还了会员费200万元。 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同的收入，确认销售收入的实现因销售方式不同而不同，以收入批量全额存款方式销售开发产品的情况下，必须在实际收到货款之日或请求货款证明书(权利)之日确认收入的实现。 采用分期付款方式销售开发产品的，应当在销售合同或者协议约定的货款和支付日期确认收入的实现。 付款方提前支付的情况下，在实际支付日期确认收入的实现是以银行贷款方式销售开发产品的情况下，通过销售合同或协议约定的货款确定收入额，其第一次支付在实际收到的日子确认收入的实现，剩馀的钱在通过银行贷款进行转账的日子确认收入的实现。佣金和手续费的扣除，企业委托海外机构销售开发产品的，海外机构的销售费用(包括佣金和手续费)不超过委托销售收入的10%的部分，根据事实允许扣除。 企业委托海外机构销售开发产品的是与关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知 (财税200929号)第一条第二项“其他企业：具有合法经营资格的中介服务机构或者个人(不包括交易双方及其员工、代理人和代表等)签订的服务合同或者合同中确认的收入金额的5海外机构帮助国内房地产企业销售国内房地产的业务，为国内企业提供劳务，按照规定房地产开发企业支付海外销售费用的，应当预扣营业税的5%，企业所得税的10%。 以前的接待费怎么办？各省不同。 福州市国税局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法 (国税发200631号)的补充意见，在2008年1月1日之前新设的内资房地产企业的广告宣传费和业务接待费未结转的，可按照原来的规定(国税发200631号)结转，2008年1月1日以后没有收入的接待费的处理和广告费和业务宣传费不一样。 25、广告和业务宣传费如何处理？ 1税法规定(2) (条例)第四十四条符合企业发生条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分超过允许扣除的一部分，允许纳税年度结转扣除(3) 关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知 (国税) 202号)第一条企业计算业务接待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售(营业)收入视为实施条例第25条规定的销售(营业)收入额。 (4) 关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 (国税函200998号)第7条：企业在2008年之前在原政策规定中发生但未扣除的广告费，2008年实施新税法后还未扣除的剩馀金额加上本年度新发生的广告费和业务广告费后，再加上新2会计规定：广告费和业务宣传费取决于列支敦士登。 想一想：预售收入如何成为接待费、广告费的基数，如何填写？ 作为视图销售，通过在附表的三收入中进一步减收，可以在将视图销售作为三项费用的基数的同时，真实地还原收入。 想一想：当年的预收/存款的转换收入和上一年的预收/存款的转换收入在预计利润率中支付的所得税是如何处理的？想一想：调整增加，调整减少的是什么？想一想：预缴时的调整手法构成了逃税国家税务总局关于企业未按期预缴所得税加收滞纳金问题的批复 (国税函发1995593号) :根据税收征收管理法第20条和企业所得税暂行条例第15条的规定，纳税人未按规定的缴纳期限预付所得税的，应视为拖欠行为，并命令限期缴纳税金，此外，还按规定缴纳滞纳金国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函 (国税税：企业所得税是以“按年计算、分期付款、按年度结算”的方式征收的，预付是为了保证税金均衡而入库的手段。 企业收入和费用的列支敦士登在企业会计年度结束前无法正确计算。 平时的预付款，无论是根据纳税期限的实际数量预付，还是根据上一年度的应纳税收入的一定比例预付，或者用其他方法预付，都存在着无法正确计算本期的应纳税收入的问题。 因此，企业不应该把提前缴纳的税金作为逃税来处理。 【案例5-2】2011年末，随着金融限制越来越严格，甲不动产公司决定增大购买住宅的优惠力，提出了给购买住宅送奔驰智能的活动。 合同规定，总价格超过200万元的房主，每人一辆奔驰智能车，市价20万元。 总计销售回收资金10000万人，奔驰智能汽车50辆，市价1000万元。 【例5-4】甲房地产公司是专业高级高级住宅的房地产开发商，开发的住宅a大楼只完成了硬件部分，空调、厨房的购买成本为2000万，不附带床、桌椅等可移动家具。 但是，四家示范屋为了表现展示效果，购买了床、桌椅、家电、软件等，购买成本为120万人。 2012年房屋销售全部完成，签订住房销售合同发行房地产销售发票。 假定空调、厨房柜台、床、桌椅、家电、软件等市价与购买成本相同。【例5-5】T房地产公司与客户签订了住宅购买保证书的合同，客