某地下商业项目市场定位报告(PPT 98页).ppt

为东方大唐置业有限公司制作南京天启开启200908,湖南路地下商业项目市场定位报告,研究内容框架,第一部分南京现有地下商业归类分析第二部分地下商业与地上物业关系分析第三部分项目定位思考第四部分项目招商及模式思考,Contents,第一部分南京现有地下商业归类分析,1,2,3,地下商业租金、经营状况,南京地下商业业态分析,南京地下商业形态,地下商业分布地下商业形态,分布：地下商业主要集中在新街口、珠江路、鼓楼站,新街口,珠江路,鼓楼站,南京地下商业主要集中在新街口站，珠江路站和鼓楼站三个站点，其他区域商业零星分布。,形态：地下商业形成“点线块”的商业形势,莱迪,中央,商茂,新百,德基,大洋,东方,新街口地下已经形成了以大洋百货、东方商城、德基广场互补“点”状商业，以及各商业地下商业的“线”性商业，以及由莱迪时尚街区形成的“块”状商业形态。,美食,第一部分南京现有地下商业归类分析,1,2,3,地下商业租金、经营状况,南京地下商业业态分析,南京地下商业形态,莱迪时尚街区新街口地铁商铺德基地铁商铺大洋百货地铁商铺珠江路地铁商铺鼓楼地块商铺,莱迪广场商业体量约2万平方米，分地下两层。共有商铺862间，负一层分四条街区，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负二层分五条街区，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。店铺面积划分以12-15平米为主。,莱迪时尚广场商业主要以女性时尚服饰、饰品及餐饮为主，与地面商业形成错位,莱迪时尚广场：时尚服饰为主,莱迪经过后期调整，缩减餐饮比例，对业态进行分区，营业状况得到较大改善,负一楼：A区以饰品为主，C、D、E、F区为服饰、鞋区，P区为餐饮,负二楼：A区为形象空间，B-E区服饰区、鞋区，F区为混合区,新街口地铁商铺：地下商业以餐饮、饰品为主,南京地铁一号线新街口站的地下整体有三层，其中负一层、负二层为商铺，目前有66间在营业。由于该站转盘处为地铁一号线和二号线换乘的唯一通道，这里将成为人流大量聚集的地下商业区。负二层仅9间铺位，有5间在营业。,由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所以新街口地铁商铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。,德基地铁商铺目前在营业的共计12个铺位，主力面积为100平米左右。,德基地铁商铺：以餐饮为主,区域内商铺以餐饮为主。,大洋地下商业共15间商铺，主力面积在100平方米左右。,大洋百货地下商业：以餐饮为主，与地上商业形成互补,业态以餐饮为主，辅以药店、超市。餐饮以中段为主。,珠江路地铁商铺：目前在营业的共计17个铺位。,珠江路地铁商铺：以餐饮、服饰为主,区域内商铺以餐饮、服饰为主，同时有少量玩具商铺。,鼓楼地铁商铺：目前在营业的共计35个铺位。,鼓楼地铁商铺：以餐饮、服饰为主,区域内商铺以餐饮、楼盘展位为主,地下总体商业业态：服饰占整体43%,地下商业业态以服饰为主，占整体的约43%；其次是饰品，占整体的22%；第三为餐饮，占整体的13%。,第一部分南京现有地下商业归类分析,1,2,3,地下商业租金、经营状况,南京地下商业业态分析,南京地下商业形态,莱迪时尚街区租金水平最高,莱迪时尚街区负一层主力租金35-50元/平米*日，负二层主力租金30-40元/平米*日。,注：莱迪时尚街区管理费占主要比重，以1D56为例，面积10.4平米，管理费10500元/月，租金2500元/月；德基平均租金为15元/平米*日，物业管理费为70元/平米*月。,新街口站地铁负一层租金约35-40元/平米*日，负二层主力租金在8-10元/平米*日,德基地下负一层主力租金在20元/平米*日左右。,珠江路、鼓楼负一层主力租金在15元/平米*日左右。,经营状况：中、低档经营较好，中高档产品经营惨淡,不管是地铁沿线的小吃,还是莱迪的服饰、饰品等，或者是大洋、新百等地下餐饮等，这类中档、中低档次的商业经营情况都较好；而相对中高档的地下商业，以德基地下商业为代表，其经营状况则相对一般，部分物业则经营惨淡。,经营状况：餐饮、服饰经营状况整体好于其他业态,以地铁沿线的低档次餐饮、大洋、新百地下为代表的中端餐饮，经营情况较好；以莱迪为代表的服饰类商家经营状况也不错；而超市、工艺等其他地下商业经营状况相对一般。,经营状况：由于莱迪定位明确，经营状况最好,第一部分南京现有地下商业归类分析,第二部分地下商业与地上物业关系分析,1,2,湖南路商业关系,新街口商业关系,第二部分地下商业与地上物业关系分析,第二部分地下商业与地上物业关系分析,1,2,湖南路商业关系,新街口商业关系,商圈地理位置：湖南路商圈西起山西路市民广场，东至中央路，已从1100米长的“黄金线扩大成了目前的1.6平方公里的黄金块。规模及业阐述：沿街200多家商店中，名牌、精品、专卖店已达83%以上，其繁华程度不亚于新街,口。湖南路商业圈是仅次与新街口商业圈的南京第二大商业圈。湖南路商圈有十多年的历史，此商圈的消费群体以本地为主，商家业态为接近年轻人的休闲品牌业。另外，湖南路商圈内形成了成熟的配套，如以服饰为主的湖南路步行街、以美食为主的狮子桥步行街、以娱乐休闲为主的山西路广场等。客群分析：南京人购物休闲的最佳去处之一，南京本地人均消费在四大商圈中位列第一。,湖南路商圈业态齐全，“小而精”特色突出,湖南路以购物为主，兼具餐饮和休闲娱乐；狮子桥以餐饮为主；中山北路以购物为主；,湖,南,路,中,山,北,路,北乐业路,狮,子,桥,湖,北,路,云,南,北,路,苏宁银河,军人俱乐部,百姓人家,苏宁环球,天狮百盛,狮王府,毛家饭店,南京大排档,凤凰台宾馆,莱茵达大酒店,太平洋百货,湖南路商场,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,湖南路的商业业态以购物为主，主要是服装、鞋类、化妆品、珠宝首饰等商品，档次为中高档；其中超过80为品牌专卖店，主要集中在湖南路的两端。在湖南路的中段有部分个人经营的店铺；品牌专卖店的面积较大，开间要求较高，需要广告宣传和形象展示；餐饮主要为特色小餐饮，面积较小，如南京特色小吃、奶茶、西餐等；休闲娱乐场所较少，主要苏宁环球购物中心等大商场内；另外湖南路集聚了多家银行；根据走访了解，湖南路门面房的租金为1万元/年/平方米左右。,湖南路多为品牌专卖店,苏宁环球购物中心湖南路百货商店上海红星眼镜公司新华书店通灵翠钻海澜之家,湖南路沿街店面日租金大多在25-40元/平方米,风凰台宾馆,苏宁环球,警备司令部,湖南路,1,丁家桥,2,狮子桥,云南北路,中央路,中央路,高云岭,中国工商银行,服装店、眼镜店日租金为20-35元/平米，如圣米采、萱喆、南京明亮眼镜等。,服装店日租金为20-30元/平米，如安踏本梵妮等。,服装店日租金为15-25元/平米，如鄂尔多斯,湖南路靠近中央路的租金略低,4,狮子桥主力业态为餐饮,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,狮子桥以餐饮为主，集聚非常高的人气；既有高档次的狮王府、毛家饭店等，也有中等消费的南京大排档，以及价廉物美的南京特色小吃，高中低档次都有，品类齐全；餐饮店面积大到五六百平方米，小的不足五平方米；受访者反映，狮子桥在南京几乎成了餐饮的代名词，狮王府、毛家饭店经常需提前预定；购物类型主要以烟酒、南京特色食品为主，也有服装等店铺在与狮子桥相交的小巷内；另有少量休闲娱乐场所，如KTV、足浴等；根据走访了解，狮子桥的租金起伏较大，长期租用，面积大的店铺较低；而小面积的门面房租金与湖南路相当；,狮王府大酒店毛家饭店南京大排档傣妹火锅粗茶淡饭狮子楼,狮子桥餐饮店的平均租金低于湖南路,湖南路,1,轻工大厦,2,狮子桥,北,湖,路,大中型餐饮店的日租金为10-25元/平米，如东北人家、一茶一座、粗茶淡饭等；奶茶店可立得的日租金达30元/平米。,微分宾馆,在狮子桥支路上的服装、饰品店的日租金约为10-15元/平米。,图:中山北路（湖南路至鼓楼）业态统计（N103）,中山北路沿街以购物为主,中山北路（湖南路至鼓楼）沿街分布了众多特色店铺，主要是服装，鞋包、婚纱摄影、婚庆服务等；在靠近湖南路一端有苏宁银河、苏宁电器、太平洋百货等多家综合性购物商场，属于中高档的购物商场；中山北路的婚纱摄影、婚庆服务已有一定的集聚效应；休闲场所主要在军人俱乐部内和购物商场内楼上；沿街餐饮店较少，为出售奶茶饮料的店铺；中山北路靠近鼓楼多为写字楼、政府机关、酒店等；中山北路两边的店铺租金起伏较大，其产权多属于机关单位，其中靠湖南路的那一侧属于拆迁房，因此租金相对较低，约为3千元/年/平方米；详细业态统计另见市场走访统计表,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,太平洋百货苏宁银河山西路百货商店吴良材眼镜海澜之家香榭丽舍品牌服饰折扣店,中山北路沿街店铺日租金为10-20元/平米,图:中央路业态统计（N12）,中央路生活配套缺失,中央路由于其为交通主干道，双向四车道，不便行人穿越，因此商业氛围较差；中央路除了与湖南路交叉拐角处的南京八佰伴、玄武饭店之外，其余均为沿街底商；沿街底商零星散布了服饰、食品、银行等配套商业，商业配套总体不足；详细业态统计另见市场走访统计表,注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店,燕鹏宾馆宠爱人生玄武饭店沁园春雪,中央路沿街店铺日租金为10-15元/平米,通过联营合作形式，以扣点方式收取费用，包括水电费；苏宁银河装修和硬件设施比较好，人气较高，在湖南路商圈属于扣点比较高的；定位为中高档，进入商场的品牌首先要经过商场严格审核，避免日后更换，给顾客不稳定的感觉；珠宝、化妆品的扣点最高，在30-35%之间；女装、休闲装一般品牌约为30-32%，但是知名高档品牌的扣点可能仅20%；如ONLY和班尼路相比，班尼路的扣点高一些；由于鞋子都被几个大品牌垄断，如百丽、思加图、达芙妮等，很多都是一个供货商，扣点被谈得较低，大多在22-28%之间；男装20-25%；皮具22-25%；童装约25%；运动装的扣点要比普通服装低5-7%，即23-25%。,苏宁银河,苏宁环球购物中心,以扣点方式收取费用，无水电费和管理费；扣点的多少由商品类型与品牌知名度决定，如服装和鞋子扣点类似，而化妆品扣点要稍高。同种产品，品牌不同，扣点不同，一般品牌的扣点比知名品牌扣点高；不同楼层的扣点不一样，楼层越高扣点越少，由于各个楼层出售的商品不一样，扣点多的商品安排在人流量大的低楼层，因此等于是体现在商品上；同一楼层，位置不同，扣点会有差别，但是差别不大，因为这与其营业额有关，如果位置好的品牌营业额不佳，就会被调整到边角位置；另外，一次性签订的合同年限越长，给予的扣点也越低；苏宁环球的总体扣点情况和苏宁银河一致，在20-35%之间，都属于湖南路商圈较高的。,太平洋百货,通过联营的形式，以扣点方式收取费用，包含水电费，物业管理费（空调费）另收，每年约为500元；由于硬件设施和装修档次较低，太平洋百货的扣点要稍低于苏宁银河和苏宁环球；根据了解，珠宝首饰类为25-30，化妆品扣点大多为27%，一般品牌的服装为25%，箱包皮具为22%；具体的扣点情况要和商场招商人员详谈，涉及到给他们的回扣、变相计算进场费等。一般按月结算费用，但是很多都要2-3个月，有的甚至拖到半年以后商店才给结算；在走访中了解到，太平洋百货目前正在对柜台进行调整，三楼的服装柜台有空余。,山西路百货,同样是根据营业额进行扣点的方式，作为场地租用费，不再收取水电费和管理费，未提及进场费；商场按月来结算费用；进场之前要对品牌进行审核，如果是代理商的话，要看厂家的授权证明；对于知名品牌比较欢迎，愿意给予一定的优惠；山西路百货和湖南路商场的扣点类似，在湖南路商圈的扣点相对较低，但这里的招商人员表示并没有对各专柜确定要完成的营业额指标；平均扣点在22-25%左右，一楼的化妆品、珠宝首饰扣点较高，其次是二楼的女装、休闲装，三楼四楼的男装和运动装扣点相对较低，但是楼层位置也比较差。,特色地下商业温莎、温妮服饰广场,定位：“时尚、有品位”，突出个性主营中档女性服饰及其它女性用品商场商铺面积：8-15不等，可分割租金：约7-12元/天经营情况：人气相当一般，经营状况相对较差。,特色地下商业三福百货,定位：三福百货主营男、女休闲服装,兼营精饰品、化妆品、鞋、包、内衣等商铺面积：负一层、二层整体经营经营情况：店内商品，以中低端为主，具备价格优势，因此经营状况良好。,湖南路地下商业街开发进入实施阶段,项目日程表2003年，湖南路管委会进行开始包装推出2006年8月挂牌拍卖，竞得者为南京东方大唐置业有限公司2007年5月获得工程建设许可证2007年8月进行该工程项目监理及施工投标面积地块用地总面积为地下42290.1平方米，其中市政配套用地面积1596.9平方米，实际出让面积为地下40693.2平方米。范围西起中山北路、山西路与湖南路交叉口的地下过街通道，东至中央路地下过街通道，全长1030米，西端向北延伸至山西路市民广场。主体位于湖南路下方，建筑面积约70000平方米，地下深度控制在两层以内，总投资为6亿元。出让价格7700万元。功能定位商业及停车。经营面积预计为3万平方米。经营方向小餐饮，特色服装店，时尚用品，小商品等等。,湖南路地下商业街项目的机遇：1、湖南路人流量有保证；2、目前湖南路商业空间比较有限，难以满足商家的经营需求；3、原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而中央路端口人流量相对较少，地铁站的开通为中央路端口带来了人流量，弥补了不足；4、今年5月马台街夜市取缔，为模范马路工程让路；待湖南路地下商业街开发完成，原夜市部分经营者很可能进驻。5、受到地铁商铺销售价格走高等因素的影响，南京地下商铺的价格正持续上涨，湖南路地下商业街有望得到较高回报。,湖南路地下商业街项目的挑战：1、地下空间开发成本较高，开发时间相对较长；2、开发过程中涉及到对周边商家的影响、停车及道路出行等问题；3、地下空间的先天劣势，空气、光线和压抑感等等都成为投资者、经营者和消费者的心理压力。4、地下商铺所经营的商品难以提升档次感，中低档商品为主流。,湖南路地下商业街机遇与挑战,湖南路地下商业街的机遇对于本项目同样是利好因素，且无上述不足。,湖南路地下商业街对本项目的影响,地下商业街,本项目,地下商铺所经营商品的档次相对较低不会吸引中高端品牌专卖经营服装、鞋帽、箱包的可能性较大可能会模仿新街口莱迪，走时尚前卫路线地下商铺不适合经营大型餐饮年轻时尚消费群体为主,可经营中高档商品吸引中高档品牌入驻靠近狮子桥餐饮步行街，适合经营餐饮可经营大型餐饮考虑到湖南路地下商业街面积较大，本项目应与其实施错位经营。,目录,第一部分商业供给现状,1,2,3,地块商业配套,湖南路商圈业态分布,南京各大商圈整体状况,3.1地块周边交通现状与规划状况3.2地块与南京其它商业网点距离3.3地块周边人流量与停车状况,公交线路密集，地铁五号线将设站点,湖南路商圈周边的公交线路十分密集，有十多条线路在周边设有站点。公交线路是到达湖南路的主要公共交通方式。轨道交通方面，目前经过湖南路商圈的地铁为1号线（玄武门站），规划有5号线（湖南路站），贯穿主城东南和西北。,新街口CBD3公里大行宫CBD4.4公里河西CBD8公里鼓楼广场1.4公里夫子庙5.2公里南京火车站3公里南京中央门长途汽车站2.6公里南京下关长途汽车客运站5.5公里南京长途汽车客运北站（浦口）9.5公里南京禄口国际机场40公里,与南京市各商业网点和交通站点距离,注：测量距离为直线距离,湖南路周边商业繁华，而且紧邻旅游景区,与南京市其它主要旅游景点距离,玄武湖景区小于1公里中山陵7.5公里总统府4公里梅园新村1.4公里雨花台风景名胜区7.2公里阅江楼3.7公里明城墙5.5公里鸡鸣寺2.2公里紫金山天文台5.5公里南京大屠杀纪念馆4.8公里,湖南路本身不仅是重要的商业网点还是著名的旅游景点,目前湖南路商圈停车位较为紧缺,按正常工作日统计，湖南路周边有半数停车场的使用率已达100，剩下的使用率基本在70以上；晚上停车场的使用率高于白天；在节假日基本上无处停放；停车场收费大多为7元/小时，有少数是按次计算，如10元/次；随着南京市私家车数量的急剧上升（连续三年保持50左右的高增长率），湖南路作为重要的商业街区，停车需求与供应能力矛盾将越发突出。,人流量,消费额,统计数据显示，2006年湖南路日平均人流量为14万人次，周末人流量为30万人次，节假日人流量达50万人次，。湖南路商圈人流量最集中一段是从山西路市民广场至丁家桥灯光隧道，以及狮子桥餐饮步行街，另外苏宁环球购物中心前面也是重要的人气聚集点。随着地铁一号线的贯通，湖南路靠中央路一端的人流量开始上升。未来湖南路地下商业街的经营也将会进一步积聚人气。,尽管湖南路和新街口接近百万的黄金周人流量相比有一定差距，但是人均消费额并不逊色。以十一黄金周为例，新街口、湖南路、中央门和夫子庙四个地区的营业额进行比较，新街口地区实现的消费金额占总消费金额的43.9，随后依次为湖南路地区占38.8，中央门地区占11.5，夫子庙地区占5.8。从湖南路商圈本身看，其周边地区云集了政府部门、事业单位、大型国企和高校，从学历、收入等各项指标看，湖南路商圈是南京本地购买群体质量较高的地区。,湖南路商圈人流量大，人均消费额高,研究内容框架,第一部分商业供给现状第二部分商业业态需求第三部分主要结论与建议附录上海类似商业项目,Contents,第二部分商业业态需求,1.1消费者群体特征1.2购物消费习惯1.3餐饮消费习惯1.4休闲娱乐消费习惯,湖南路消费者高学历白领比例高,图:受访者职业（N215）,高端消费者更年长,图:不同类型受访者年龄,六成以上受访者年龄在40岁及以下，普通消费者的年龄低于高端消费者，尤其是21-40岁这一年龄段差距较大。,不同类型消费者的家庭收入有较大差距，普通消费者中3001-4000元/月收入的最高，高端消费者的家庭月收入则比较平均，月收入10000元以上的达20.2%。,多数为本地居民,图:常住居民所属区县（N205）,徐州、扬州、镇江、浙江、福建、安徽等,家庭收入3001-4000元比例最高（34.9）年龄30岁以下超过60本科及以上学历为32.1职业类型比较多样，专业技术人员、服务业职工、学生、中层管理人员和办公室一般职员比例皆超过10。消费者多为南京市常住人口（包括南京户籍59.5%和非南京户籍35.8%），主要是城北和江北的各区，另外辐射苏北和安徽地区部分居民。,湖南路消费者特征,湖南路消费者主要为收入中等的年轻人群,图:到湖南路常用的交通方式（N215）,图:受访者是否拥有家庭用车（N215）,公交车是到湖南路最常用的交通方式,周边公交线路发达，乘坐公交车最为方便,来湖南路的相当一部分是周边居民，如鼓楼区、下关区,有相当一部分有车族没有开车来湖南路,购物频次,在外用餐频次,在外休闲娱乐频次,餐饮的消费频次最高,购物方面，高端消费者和普通消费者的频次接近；餐饮和休闲娱乐，高端消费者的频次略高于普通消费者。,消费者在购物上单次消费金额最高,图:普通消费者单次消费金额（N144）,图:高端消费者单次消费金额（N71）,购物时选择的商业区,图：休闲娱乐时选择的商业区,除湖南路和新街口外，部分高端消费者选择在河西商业区用餐和休闲娱乐,图:购物一般属于哪些情况（N191多选）,图:外出用餐一般属于哪些情况（N174多选）,图:休闲娱乐一般属于哪些情况（N148多选）,购物过程中更易产生其它类型消费,购物原因主要时由于自己生活需要，其次时在节庆假日里购物；在外用餐很大程度上时在逛街购物中顺便用餐及招待亲友；半数的休闲娱乐属于亲戚、同学或者朋友聚会。,有相当一部分消费者会同时进行购物、餐饮和休闲娱乐三种消费，其中购物与其余两者结合的比例更高。,与朋友一起购物，与爱人一起用餐，与恋人一起休闲,图:消费时的陪伴者（N215多选）,受访者与朋友一起逛街购物的比例最高（52.9），其次是恋人（11.4）；与配偶或恋人一起在外用餐的比例相对较高（26.8）；休闲娱乐时与恋人在一起的比例（32.7）最高，其次是朋友（21.8）。,逛街购物一般连续2-3小时的最多（37.1），超过半天的也有10.2。,目录,第二部分商业业态需求,2.1在湖南路购物状况及评价2.2在湖南路用餐状况及评价2.3在湖南路休闲娱乐状况及评价2.4接受度测试,服装是消费者在湖南路购买最多的商品,图:购买最多的商品（N205多选）,班尼路、美特斯邦威、真维斯、ONLY、啄木鸟、七匹狼、花花公子、梦特娇、鳄鱼恤、以纯、唐狮、雅戈尔、JackJones、艾格、鄂尔多斯、Kappa、杉杉、海澜之家,在湖南路购买最多的品牌：,老人头、金利来、皮尔卡丹、苹果、万里、森达、花花公子、千百度、达芙妮、红蜻蜓、星期六、贝吉、天美意、百丽、鳄鱼、锦美堂、BOSS、真美诗、富贵鸟,兰蔻、欧莱雅、玉兰油、ZA、美宝莲、妮维雅、旁氏、欧柏莱、玫琳凯、羽西、宝庆银楼、通灵翠钻、天王表、罗西尼、西铁城,耐克、361度、Kappa、李宁、阿迪达斯、Nikko、安踏、Puma、特步、百事、佐丹奴、恩宝、匡威、鳄鱼、美津奴,消费者更愿意在商店内购物,图:平时喜欢在哪里购买商品（N205）,图:一般会光顾哪些购物场所（N205）,首先，半数以上受访者（52.7）喜欢在商店内部购买商品，在沿街店铺中，愿意光顾专卖店的比例大大高于一般的小店铺；其次，在湖南路商圈，消费者光顾最多的是湖南路商场和苏宁环球购物商场，超过了湖南路引为特色的沿街品牌专卖店，湖南路沿街的小店铺的光顾率仅有13.2；由此可知，消费者更倾向于在商店内部进行购物。,停车不方便（30.0%）商品种类少（26.7%）商品价格不合理（23.3%）商业气氛不足（18.3%）交通不方便（11.7%）商品没有特色（11.7%）商品缺乏时尚感（8.3%）购物场所面积小（8.3%）,负面评价（多选）,交通方便（55.9%）商品种类齐全（46.9%）商品质量好（24.1%）商品价格合理（22.8%）购物场所面积大（13.8%）商品流行时尚（11.0%）服务质量好（10.3%）周边餐饮场所比较多（9%）,正面评价（多选）,购物者对湖南路最多的负面评价是停车不便,图:对湖南路商圈购物的评价（N205）,消费者认为在湖南路商圈购物的优点主要是交通方便，另外商品质量好、服务质量好和周边餐饮场所比较多都是比较突出的优点，在负面评价中提及比例很少；消费者对湖南路负面评价比较多的是停车不方便，另外商业气氛不足、商品没有特色也是湖南路需要改进的方面，基本没有受访者对这两点持正面评价。,图:希望湖南路商圈增加的购物场所,图:希望增加什么档次的购物场所,消费者希望湖南路增加的购物场所依次是超级大卖场、品牌折扣店和购物中心。超级大卖场的所要求的营业面积偏大，应综合考虑所在地块的体量限制，决定合适的购物场所；另一方面，普通购物者与高档购物者对于湖南路购物场所的档次需求有较大差别，商业项目对目标消费者需有明确定位。,高端消费者对于购物场所的档次需求更高,图:专程去新购物场所的可能性（N=205）,高端消费者更易受到广告影响,专程去新购物场所的可能性为96.6,高端消费者更多地通过各类广告获得购物信息；电视广告、网络广告和杂志对于高端消费者的影响更多。,川菜和淮扬菜最受消费者欢迎,图:通常就餐选择的风味（N=183多选）,川菜（57.1%）淮扬菜（44.8%）粤菜（16.0%）鲁菜（14.7%）东北菜（14.1%）湖南菜（12.9%）浙菜（11.0%）安徽菜（5.5%）,韩国料理（48.0%）巴西烤肉（42.0%）西式牛排（38.0%）日本料理（18.0%）美式快餐（16.0%）法式西餐（12.0%）泰国风味（4.0%）,喜欢的西餐口味（多选）,消费者在餐馆用餐多数选择中式正餐，其中川菜（57.1%）和淮扬菜（44.8%）最受欢迎；在选择西餐的消费者中，最喜欢的西餐口味是韩国料理（48.0%），其次是巴西烤肉（42.0%）。,喜欢的中餐口味（多选）,高端餐饮消费者光顾狮子桥比例更高,图:经常光顾哪些地方的餐饮（多选）,中餐（包括正餐和快餐）,西餐（包括正餐和快餐）,狮子楼、回味鸭血粉丝、南京大排档、毛家饭店、金陵人家、狮王府、烧鸡公、沸腾渔乡、艳阳天、百姓人家、新日村、天狮百盛、四川酒家、绿柳居、大娘水饺,经常光顾的餐饮场所：,韩国料理、大渔、史迪克牛排馆、里约人烤肉、肯德基、麦当劳、哈罗哈、豪享来、味千拉面、巴西烧烤、塔可墨西哥、权金城、亨利之家、常娜西餐厅、必胜客,一茶一座、悠仙美地、猫空、名典咖啡语茶,咖啡茶座,图:经常光顾哪些类型的餐饮（多选）,高端消费者最青睐高档次中餐,高端餐饮消费者光顾高档次中餐、特色西餐以及商务/休闲简餐的比例高于普通餐饮消费者。普通消费者则比较喜欢特色餐饮、特色小吃饮料这些餐饮类型。中档次中餐是所有受访者选择比例最高的，另外，西式快餐以其方便、卫生得到相当部分消费者的青睐。,图:对湖南路餐饮的整体评价（N183）,口味好（50.8%）方便到达（41.3%）价格合理（37.3%）餐饮种类多（33.3%）卫生状况好（32.5%）服务水平高（21.4%）周边方便购物（6.3%）档次高（3.2%）,正面评价（多选）,价格不合理（36.4%）不方便停车（20.0%）餐饮种类少（18.2%）卫生状况差（16.4%）不方便到达（12.7%）服务水平低（10.9%）口味差（9.1%）周边不方便休闲娱乐（9.1%）,负面评价（多选）,湖南路餐饮综合优势明显,68.8%,31.2%,消费者认为在湖南路商圈用餐的优点主要是口味好，另外方便到达、餐饮种类多和周边方便购物都是比较突出的优点，在负面评价中提及比例相对较低；消费者认为在湖南路商圈用餐的缺点提及率最高的尽管是价格不合理，但是也有相当部分消费者有相反意见。不方便停车则是比较突出的缺点，在正面评价中未提及，另外周边不方便休闲娱乐也是需要引起注意的负面评价。,不同类型消费者对于餐饮类型需求差别较大,图:希望湖南路增加的餐饮场所,总体来看，消费者希望湖南路增加的购物场所是中档次中餐和特色餐饮；高端消费者和普通消费者相比希望增加的餐饮场所有较大差别，高端消费者希望增加高档次中餐、特色西餐、商务/休闲简餐和西式快餐，普通消费者希望增加中档次中餐、中式快餐和特色小吃饮料的比例则更高。这与不同类型消费者的消费能力有关。,11.9%,13.7%,6.0%,11.9%,6.0%,7.3%,4.7%,2.0%,3.8%,口碑相传是重要的宣传途径,图:专程去新餐饮场所的可能性（N=183）,专程去新餐饮场所的可能性为95.1,图:获得餐饮信息的途径（多选）,消费者获得餐饮信息最主要是通过朋友推荐，其中普通消费者的比例更高；除了朋友推荐外，报纸、电视、网络等媒体广告对高端消费者影响更大，而普通消费者对户外广告、街头派送广告等印象比较深。,KTV是消费者最经常光临的休闲娱乐场所,图:通常光临的休闲娱乐场所,总体来看，消费者最经常光临的休闲娱乐场所是KTV、电影院以及茶吧/茶馆；高端消费者和普通消费者在酒吧和咖啡吧及室内溜冰场上有较大差距，高端消费者光临酒吧和咖啡吧更多，而普通消费者光临室内溜冰场比较多；不同类型消费者对休闲娱乐场所的偏好受其年龄、收入、爱好等影响。,16.0%,23.8%,12.3%,图:在湖南路光顾过哪些休闲娱乐场所,高端消费者去酒吧、美容健身场所较多,14.2%,15.5%,5.1%,6.9%,7.7%,湖南路区域的电影院，高端消费者去青春剧场的较多，而普通消费者去和平影城较多；卡乐门量贩式KTV是消费者去的最多的KTV，去米乐星世界的高端消费者比例要高于普通消费者；另外，光顾酒吧、美容、健身场所的高端消费者比例高于普通消费者。,电影院,KTV,溜冰,美容健身,酒吧,图:对湖南路休闲娱乐的整体评价（N156）,服务态度好（33.3%）方便到达（33.3%）休闲娱乐设施好（26.1%）价格合理（25.2%）娱乐项目有特色（16.2%）娱乐场所规模大（15.3%）周边方便购物（10.0%）周边方便用餐(6.3%),正面评价（多选）,娱乐项目没有特色（26.5）不方便停车（20.4%）娱乐场所规模小（12.2%）价格不合理（12.2%）服务态度差（12.2%）没有什么有名气的场所（10.2%）节目不够时尚新颖（10.2%）档次低（6.1%）,负面评价（多选）,67.9%,32.1%,消费者认为在湖南路商圈休闲娱乐的优点主要是服务态度好和方便到达，另外休闲娱乐设施好、周围方便购物和用餐也是比较突出的优点；消费者对湖南路负面评价比较多的是有了娱乐节目缺乏特色和不方便停车。,湖南路的休闲娱乐项目缺乏特色,图:希望湖南路增加的休闲娱乐场所,消费者希望增加的场所与经常光顾的一致,14.1%,14.1,10.8%,12.3,8.7%,16.2%,11.2%,高端消费者和普通消费者相比希望增加的休闲娱乐场所有较大差别，高端消费者希望增加酒吧、咖啡吧、美容中心、桑拿/足浴/按摩，普通消费者希望增加KTV、电影院、室内溜冰场的比例则更高。尽管目前消费者光顾健身场所的人数不多，但无论是高端消费者还是普通消费者希望增加健身中心的比例都比较高，说明对这方面的潜在需求较大,5.5%,图:专程去新休闲娱乐场所的可能性（N=156）,专程去新休闲娱乐场所的可能性为95.5,受访者对于新消费场所的兴趣度都较高,图:对于各商圈停车条件的评价（N=74）,注:满分为5分,河西商业区的停车条件好可能是高端消费者愿意去的原因,无论是购物、餐饮还是休闲娱乐，消费者对河西商业区的停车设施条件评价最高。一方面，河西商业区尚没有老城区商业中心的人气，另一方面，作为后起之秀，其意识到了停车条件对商业中心的重要影响，做了较好的规划。在各个商圈中，消费者对购物、餐饮和休闲娱乐场所各自的停车条件的评价没有显著差别。有车族关注的是整个商圈的停车条件。消费者对湖南路停车条件的评价与新街口、夫子庙和中央门接近，且评价都比较低。除河西外，各个商圈停车条件的得分都不足3分（满分5分），消费者对停车设施条件还有很大的提升要求。,目录,第二部分商业业态需求,3.1不同业态经营者目前店铺状况3.2对未来店铺期望3.3经营者对本项目的看法,餐饮和休闲娱乐对于店铺的要求高于购物,商铺面积：餐饮和休闲娱乐的经营者大多要求200平米以上的面积，而普通购物经营者对于面积需求集中在50平米左右；层高：餐饮和休闲娱乐要求层高至少不低于2.4m，高者达5m，购物无特别要求；配套：餐饮和休闲娱乐对于停车位要求较多，一般的购物商铺则无此考虑；此外，餐饮还需排污、管道、供电等设施到位。,深访语录,如果好一点的店堂肯定要装中央空调，如果是普通一些的话都还无所谓，大概三米就差不多了，如果是装中央空调的话，可能还要再高一二十公分，这样装了空调才不给人压抑的感觉，不要人家手一深就能到空调的顶端了，那肯定人觉得不舒服。王丽我个人来讲，酒吧的面积大概500平方左右，但你要看是做什么，是轻吧还是迪吧哪种，迪吧面积更大。张雷卖服装的话50平米足够了，卖服装不需要什么仓储的地方，要的就是周转快。面积小的话比较灵活。邓静,租金与地段密切相关，租用时间和面积也有影响,地段不同是影响租金价格的主要因素，湖南路和新街口商铺的租金是其它地段商铺的数倍，但业态的差别对租金的影响不明显；商铺的面积会影响租金单价，面积越大，单价相对越低，如餐饮和休闲娱乐的需求面积较大，单位面积租金较低；租用时间会影响租金，如餐饮一般租期达510年，休闲娱乐的租期更长，其装修成本比较高，因此租金相对较低。,业态：,地段,1015元,5元以下,租金（元/平方/天),湖南路商圈,其它商圈,新街口商圈,510元,15元以上,新街口商圈,湖南路商圈,湖南路商圈,新街口商圈,其它商圈,经营者对地段的要求最高，其次是面积,地段：经营者普遍高度关注的是店铺地段；对于地段的关注点集中于：1）是否为闹市区，人流量是否大；2）是否位于交通干道；面积：尽管经营者对不同的经营项目都有理想的面积要求，但对面积的要求会因地段的改变而有所变化，为了在好的地段经营，宁愿牺牲面积。,所以铺的面积比较大。但是如果在湖南路、新街口这样的商圈，首先它寸土寸金，我们不可能铺那么大的面积，而且它那个地方可能人流量比较快一些，就是速度，翻台率会比较高。王丽（湖南路的地段）那肯定要好，不是一个档次的，如果我能挤进来，我打个比方来说我那边（新门口）是五百（平方米），我宁愿到湖南路来搞个两百或者是三百平方米的，这样的比较好一点。刘海平,深访语录,经营者认为湖南路商圈发展潜力大,商业定位：南京的第二大商圈，中高档商品为主。商业形态较为成熟，有公认的强势业态（餐饮、品牌专卖）和有影响力的品牌形象（无假货、文明街）。消费群体：消费群体整体比较稳定，并且有较高的消费水平和购买潜力。（年轻人和本地人）湖南路发展蕴藏潜力：整体档次的逐步提升，原有消费群体的保留和对新群体的不断吸引，强势业态对周边其他业态的辐射和带动。,购物吧，购物和餐饮，要讲最强可能是餐饮吧，因为这边广告也做的也比较多。周梅（湖南路）应该算是中档到中高档，还没有完全是很高档的，没有。因为一条街都以吃的东西为主，如果你盖个娱乐、餐饮于一体的大型的活动中心的话我觉得还是可以的。桑薇我就觉得湖南路的消费群体是比较年轻化一点，新街口相对比较老百姓、大众化一点，集中型一点。吃喝玩乐，中高档，都可以在这边，而且这边比较健康，相对来讲比较健康一点，它的KTV也好、什么也好，大众消费比较能够承受，比较健康。管文娟,深访语录,经营者对本项目信心足，兴趣度很高,项目信心：经营者皆对本项目表示看好；关注动向：大多数经营者愿意继续关注本项目，希望及时得知本项目有关信息；租购意向：除少数考虑转行和不扩展业务的受访者外，都对本项目有较强的购买或租用意向。,经营者最佳推荐业态为餐饮,不仅餐饮经营者首选餐饮，购物和休闲娱乐的经营者也看好餐饮，认为餐饮是最稳妥最有利的选择，理由主要有：1）湖南路的餐饮远没有饱和；2）餐饮是湖南路的强势业态，已形成气候；3）湖南路现有的餐饮档次一般，类型（以中餐居多）比较单一。,湖南路这一带还有待于开发，我现在看中的是它现在没有大型的餐饮，你看现在餐饮龙头也不过是狮王府，狮王府太单调了一点，它就是光餐饮，相对来说它的配套设施不是很齐全。刘海平做吃的能打出名字来，一说做吃的地方人家都知道湖南路，像玩的地方人家都去1912，这样一个概念，要能形成概念。纪慧最好搞餐饮。南京人喜欢淮扬菜，这边缺少扬州菜。这块的本身档次高，可以发展高档餐饮。魏耀鑫,深访语录,目录,第二部分商业业态需求,4.1投资者目前所投资店铺的状况4.2选择店铺的标准和租金回报期望4.3投资者对本项目的看法,我如果再买的话，会买再小一点面积的，20平方米左右，地段要比较好，总价不会太高承受不起。像这么大面积的店铺比较方便出租，经营什么项目也比较灵活。洪娴要是有2个25平米的和1个50平米的店铺，我会选前者，这样风险比较小。倪波,我买的那个店铺是一排房子，有一千多个平方，我们拿的是中间一个大概两百多个平方，它对面就是黄鹤家园，是一个新的小区，还有来凤小区等等很多小区，所以它的发展也是很好的，这是我们当初考虑的一个原因。孙丹丹,个人投资店铺面积有限,在湖南路、新街口等已成熟的商圈中，个人所投资的地段较好的店铺，面积多在50平方米以下，主要原因是单价较贵，个人的承受能力有限。,另一方面，受访者认为小面积的店铺这样的店铺租金单价会比较高，经营的项目也比较灵活，更容易出租。,购买面积较大（100平米以上）的店铺的个人投资者多在专业市场或新建的住宅区附近。,这两种情况下，商铺价格相对较低，有较大的上涨空间，但是投资者在憧憬未来丰厚利润回报的同时也需要承担一定的投资风险。,个人投资者,机构投资者,海外基金在投资之前会进行评估，它们只会选择大城市的最优和最好地段，像写字楼、公寓、商铺等整体或整层购买。朱喜平现在南京不让卖产权式商铺了，失败的例子很多，容易引起经营纠纷，苏宁银河（的商铺投资者）都吵着要退铺子。戚建林,投资者皆倾向于投资成熟商圈中的店铺,要是再买的话，我会买再比较成熟的商圈，像湖南路这边（店铺）肯定不愁租，而且这个地段我有信心的，这个房子、商铺的价格还属于上升期。因为上海我也知道，那个价格已经高的不行了，还在往上涨，北京也是、深圳也是，然后我朋友刚刚去过香港那边，主要那个地方全都是弹丸之地，地太紧了，那个价格不得了。倪波,无论是个人投资者还是机构投资者皆表示更愿意购买投资成熟商圈中的店铺，风险小；在店铺形式上，个人投资者首选的是沿街的门面房，独立店铺，这样可以独立出租；机构投资者倾向于投资成熟商圈中的写字楼、公寓、商铺，多为整幢或整层购买。,期望投资回报为每年710%,开始租给他（经营者）的时候比较低，现在租金每年上涨10，我觉得10年可以收回投资吧。最重要的是，本身这个铺子已经涨了很多了。倪波（对于产权式店铺）如果每年7的租金我觉得应该还可以，但是长远来看，对投资者不是很有利的，因为房价在涨，房租也在涨的，但是我考虑比较稳定一些，也可以接受。洪娴,投资回报,品牌,个人投资者在购买商铺时会认开发商的品牌，如南京当地对于苏宁、金鹰、万达的品牌比较认可，认为其实力雄厚、信誉好。愿意由这些开发商来进行整体经营，以获得稳定的投资回报。,毕竟苏宁它也是个品牌，其实不难看出有很多人是冲着它这个品牌来的。如果我在那边搞个金鹰，那它的售价肯定能比它原来的还要高，如果我在那边搞个新百那有可能持平差不多。孙丹丹,受访者所投资的店铺租金回报约为每年710，店铺本身也在不断升值；认为湖南路尽管目前租金比新街口低，