物业管理师《物业经营管理》.ppt

2020/6/9，1，房地产管理课件，2020/6/9，2，1，房地产管理概述2，房地产投资和地点选择3，房地产投资分析技术4，收益房地产价值评估5，房地产市场和市场分析6，租赁管理，7，成本管理.2020/6/9，3，1章财产管理概述，1节财产管理概念2节财产管理水平和工作内容，2020/6/9，4，考试考生财产管理和管理对象及工作内容等方面的知识。(a)考试目的，2020/6/9，5，主要：财产管理内容，收益财产类型和特性，财产管理水平和阶层之间的关系。熟悉：物业管理的战略工作内容和常规工作内容。理解：物业管理与传统物业管理的异同及相互关系。(b)考试的基本要求，2020/6/9，6，财产管理的性质和管理的房地产服务企业，专业房地产服务企业，综合房地产服务企业的区别财产管理类别财产管理工作内容，(c)核心说明，2020/6/9，7，第一，2020/6/9，8，强调物业管理、传统物业管理活动仅限于“住宅和配套设施设备及相关场所的维修、维护、管理”，向业主提供价值管理服务，以满足房地产投资收益或业务发展战略和主要业务发展目标的需要。2020/6/9，9，财产管理活动包括运营管理和资本投资决策、营销、租赁管理、成本管理、财产价值和业务绩效评价等业务活动，以确保资产的正常使用。2020/6/9，10，2，物业管理活动管理对象，收益财产，写字楼零售商业房地产租赁别墅或公寓，工业房地产酒店休闲娱乐设施等，2020/6/9，11，(1)写字楼，写字楼在国外，写字楼分为甲、乙、丙三个等级。办公室分类通常会考虑12个因素，包括位置、交通便利、名声或图像、建筑样式、大厅、电梯、走廊、室内空间布局、为租户提供的服务、建筑设备系统、财产管理级别和租户类型。2020/6/9，12，(2)优化零售商业房地产、优秀租户选择、零售商业房地产空间的零售商业类型组合，保持和持续提高其零售商业房地产对顾客的吸引力，增加商场流动，最终实现零售商业房地产所有者和投资者的收益目标。零售商业财产主要根据其建筑规模、经营商品的特性、商业复印领域的范围三个方面进行分类。2020/6/9，13，零售商业房地产分类：区域购物中心城市购物中心区域购物中心，住宅区域购物中心相邻服务商店特征点，广泛的内容，服务功能方面的复合性，运营管理方面的一致性，服务设施完整性，服务范围内面向上圈所有居民。，零售商业房地产的存在形式：仅经营零售的独立建筑或园区(中宇百货、北镇购物中心等)任何综合目的财产内的部分(国际贸易、时代广场等)，2020/6/9，14，(3)租赁型别墅或公寓，别墅：城市或大规模公寓：包含很多住宅单位的建筑，通常不为租赁或短期居住分割产权。(d)为工业财产、工业厂房、仓库用、高科技产业用房、研发用房等人类生产活动提供入住空间。2020/6/9，15，(5)酒店和休闲娱乐设施、酒店和休闲娱乐设施的差异(软、硬件设置和运营管理模式等):主要为人们的商务或正式旅行、会议、旅游、休闲、体育和体育娱乐活动提供入住的建筑。2020/6/9，16，3，物业管理服务的目标，从业主的角度，在房地产经济寿命的整个寿命内，继续满足租户的正常空间使用要求，在房地产各期间净利最大化的基础上，保持和提高房地产的市场价值和未来发展潜力。为业主或投资者提供的收益和利润，2020/6/9，17，4，房地产经营管理企业，房地产经营管理企业的发展过程，通常从房地产经营开始，逐步扩大，转换为财产管理和资产管理兼营的复合企业。房地产服务企业分为管理型、专业型、综合型三种。2020/6/9，18，托管：侧重房地产管理计划和计划、房地产营销和租赁管理、预算和成本管理、专业房地产管理服务采购和分包商管理、现金流量管理、绩效评估和客户关系管理。专业型：以专业分包或直接受业主委托的形式，具有清洁、安全、环境绿化、设备设备维护等一种专业管理能力。综合类型：具备物业政策管理和物业运营管理能力，在总公司设置管理人员，同时设置了多个专业化分公司。2020/6/9，19，房地产服务企业可以从管理层次分为公司管理、现场管理和现场工作三个层次。管理及综合型房地产服务企业也可以提供物业管理顾问及咨询等业务。2020/6/9，20，1，财产管理水平，2节财产管理水平和工作内容，财产管理：核心任务是房地产的日常维护和维护，为所有者提供服务，确保始终正常运行。设施管理：设施管理对象，主要是高科技企业房间、医院、科研教育设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等财产；服务对象通常是拥有房地产的非房地产企业或机构。2020/6/9，21，房地产资产管理：从房地产、设施和租户管理增加到雇用多个房地产服务企业和设施管理公司，同时管理多项财产。房地产组合投资管理：包括理解和执行房地产所有者的投资目标。评估资产管理公司的绩效。批准资产管理公司提出的更新和重建计划。以风险调整后的组合投资收益最大化为目标。适时购买和处置财产资产。2020/6/9，22，创造房地产投资利益的三个基本方法：在优越的条件下购买房地产(来自开发商或原所有者)。经营房地产，目标是在持有期间最大限度地提高现金流的现值。在适当的时候销售房地产。房地产经营管理公司代表个人投资者或机构投资者实现这三个目标，实际上起到了房地产所有者的作用。，2020/6/9，23，2，财产管理不同级别之间的关系，2020/6/9，24，财产管理三大责任，2020/6/9，25，3，财产管理战略任务，战略决策：然后通过买卖维护和改善投资组合质量决策标准：在各种市场条件下建立投资标准决策信息基础，包括市场跟踪、分析判断、现金流量、租金变动和基于市场交易的收益变化：建立足够的数据库对投资组合中的每个单位进行适当评价，保留信息分类的决策分析：投资决策主要取决于预期收益和风险水平。投资组合进展：2020/6/9，26，4，property management的典型任务，资产管理的主要内容实质上是对成本和收入的控制，主要包括房地产的物理形式和财务状况管理。现金流量和成本管理日常维护和维护未来维护，设施设备管理房地产保险管理，2020/6/9，27，1。强调向业主提供()服务，以满足物业管理及房地产投资收益或业务发展战略及主要业务发展目标的需要。a财产管理b设施管理c价值管理d投资管理，2 .办公大楼地理位置良好，建筑物理状态良好，建筑质量符合相关建筑规定或规范要求，建筑受功能老化因素的影响，自然磨损存在。这个办公室最有可能是()办公楼。a级b级c级c级d级2级，2020/6/9，28，3级，物业管理活动管理对象主要为()等。a办公楼b零售商业房地产c住宅是d产业财产e酒店和休闲娱乐设施，4、物业管理企业中可以向业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般为()。a托管房地产服务企业b专业房地产服务企业c投资型房地产服务企业d综合房地产服务企业e所有财产管理公司2020/6/9，29，5，财产管理活动中通过协调人和业务，使一个机构有良好的生产、办公环境成为主要功能的管理活动包括：a物业管理b设施管理c房地产资产管理d房地产组合投资管理，6，房地产管理各级房地产管理的主要责任()等a房地产开发战略计划开发b与租户保持联系和租赁c运营成本管理和财务报告保存d资本支出计划e财产维护和安全管理，2020/6/9，30，7，房地产管理战略工作中影响投资决策的关键因素包括：投资回收期预计收入回收能力风险水平a b c d ，8，开发中的房地产a旁边有小块土地，适合开发建设，但块排水系统存在问题，实际开发工作无法进行。作为房地产a的房地产经营管理企业，对这个区块的正确做法是。a防止其他人使用特定权利或对自己土地所有权的名称侵犯b在土地上设置房地产a的附属停车场，c确认土地的栅栏防护，确保相邻土地用户不侵犯土地d保证土地的等级和保险e定期审查土地，确认土地没有负面因素，2020/6/9，31，第二章房地产投资和位置选择，第一节房地产投资第二节，(a)考试目的，2020/6/9，33，掌握：房地产投资及其特点，房地产直接投资和间接投资的差异和联系。熟悉：房地产投资的形式和优缺点、房地产投资风险的种类、房地产位置的内容。理解：不同类型房地产投资项目位置的特殊要求。，(b)考试的基本要求，2020/6/9，34，房地产投资的目的和内容房地产直接投资的内容房地产开发投资信托基金运营方式房地产投资的主要特征和优缺点房地产投资市场风险与非市场风险的差距狭小和宽敞位置的差距，(c)核心说明，2020/6/9，35投资者进行房地产投资的主要目的是为了最大限度地提高其财富。获得房地产所有者的荣誉，获得高收益和资本增值，降低投资组合的整体风险，抑制通货膨胀的影响。2020/6/9，36，第二，房地产投资的形式，直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与相关管理工作。(开发投资和住房投资)间接投资：在与房地产相关的证券市场上投资资金的行为。2020/6/9，37，房地产开发投资：短期投资，从购买处开始建设住宅，开发利润，大风险，丰厚收益。房地产住宅投资：通过自身或租赁为建设财产进行长期投资，以获得收益、保存、增值和消费四个方面。(a)房地产直接投资，2020/6/9，38，房地产公司债券和股票投资为房地产投资信托基金(REITs):将资金投资于专业房地产投资经理运营的房地产投资组合。优点：收入比较稳定。流动性比较好。住房抵押支持证券购买，(2)房地产间接投资，2020/6/9，39，第三，房地产投资的特点，位置固定或不动寿命周期长适应性：适应市场环境变化的各向异性：位置、环境、建筑、临街情况等政策影响：土地供应、临街面状况。 相对高的收入水平容易得到金融机构的支持，如(a)房地产投资的收益抵消通货膨胀的影响(保留价值)，提高投资者的信用等级，(2020/6/9，41)流动性差的投资金额，(b)房地产投资的缺点，投资回收期长，需要专业知识和经验，2020 比预期收益增加的风险补偿部分表示投资回报率高于时间价值的部分，即：风险补偿=投资收益-时间价值(投资的基准利率)。(a)风险的定义，不确定性无法预测可能情况的可能性。(b)风险和不确定性，2020/6/9，43，(c)风险分析的目的，预计收益率是多少，发生的可能性是多少？与目标收益或资金成本或机会投资收益相关，发生损失或超过目标收益的可能性有多大？预计收入的可变性和方差如何？2020/6/9，44，房地产投资的风险主要体现在四个方面：投资资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性。风险分类：影响市场内的所有投资项目，只影响投资者无法控制的系统风险和市场内的个别项目，投资者可以控制的个别风险。，2020/6/9，45，第二，系统风险，通货膨胀风险：购买力风险市场供求风险：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化周期风险：房地产市场周期性波动发生风险：对商品兑现的愿望进行折扣带来