江苏泰州永兴花园地块项目营销推广提案-72PPT-2009年.ppt

永兴花园小区项目，市场推广方案，2009年2月8日。在推广之前，我们共同面对项目实际营销中出现的许多问题。如何逐一解决这些问题？我们用20个问号列出了我们遇到的主要问题，并在这里提供了具体的解决方案！要站直，要出奇制胜，只有找到正确的问题，才能解决问题。对于我们遇到的问题，我们有什么解决方案？第一个问题：我们产品的特点是什么？产品特性分析表1:产品经济技术指标，产品统计分析，1。住宅(1)定位、照明和通风等。住宅朝向结合地形和环境南北向布置，根据地形建造，空间透明，采光和通风良好。(2)主要户型的形式和比例：主要为多层和小高层建筑，一梯两户。公寓类型主要是三室两厅两室两厅一卫。(3)单元尺寸范围：三室两厅两卫110-130平方米；两室两厅一卫，80-100平方米；五个房间，两个大厅，两个警卫，150平方米。(4)房屋类型特征：明厅、明卧、明厨、有一个景观阳台和一个朝北的服务台。顶层跳跃层上设有平台；卧室有大玻璃窗和低窗，从客厅到阳台有落地玻璃门。它有良好的照明和通风效果，并有一个美丽和透明的看法。(5)建筑立面、材料等。经典的三段立面设计，典雅和谐，色彩清新明快，风格现代，简洁大方，强调线条感和整体的透明与轻盈。外墙空调隐藏，确保美观。(6)建筑间距：45-50m。二。商业：沿街底层的商业建筑有两到三层，深度为13到15米。外立面既现代又美丽，塑造了城市的商业景观。产品特征总结，问题2:我们的位置在哪里，区域环境如何？表2:目前，该地区正在销售的项目(黄色区块主要是正在销售的竞争性项目)。1.市场竞争环境分析。总体而言，由于城南地区的发展日益成熟，该地区销售的项目除了部分拆迁房外，大部分属于别墅项目，属于台州中高档项目。在剩下的普通住宅项目中，苏苑花园、和盛花园都是小高层建筑，景泰花园都是高层建筑，而多层项目相对稀少。景泰花园和盛花园。和盛花园区域案例分析：项目的营销方式主要突出环境优势和大规模开发的理念，利用社区内部的品质和舒适的居住环境来吸引购房者的兴趣。居住区内部规划注重配套设施的结合，注重生态休闲。规划有20000平方米的生态景观水系，泰州新区CLD主城区，滨水地区有一个豪华的全功能休闲俱乐部。目前，住宅区已有房屋入住，其余的小高层建筑位于永兴路一楼的景泰花园，价格为8000元/平方米：该项目是目前开发区唯一一个正在销售的高层项目。该项目从产品的本质出发，从开发区域的环境、空间和功能的角度阐述产品的先进性。演绎未来趋势，倡导一步到位、无忧无虑的儿孙新生活方式，吸引购房者的注意力。高层住宅：3300 4000栋；永兴路商铺，100平方米以上，租金1元/平方米/天；售价为5500元/平方米；岭南南路的商铺面积超过100平方米，售价6000元/平方米。这是一个纯多层项目，占地52，800平方米，总建筑面积超过60，000平方米。产品为多层住宅建筑，面积80-90平方米。目前，销售已经开始，平均价格为3000元/平方米。这是目前在市区唯一出售的大型多层项目。三、市场竞争形势综述芙蓉中学(中学)、实验学校和外语学校离此不远。人民公园、人民广场、文化中心、四星级酒店、中轴线古楼南路等多层居住城市，休闲气质稀缺，直达市中心，交通便捷，高品质、低价格、高性价比。1.我们的优势是什么？除了农业住宅，东南部相对空旷，缺乏生活设施。地块狭长，社区规模有限，基本没有内部设施。永兴花园是一栋被拆除的住宅楼，已被占用在项目的东侧。质量和形象差的产品缺乏亮点来支撑自己。2.我们的缺点是什么？我们有什么机会？行政中心区的配套设施越来越成熟，地块的价值逐渐被认可为行政中心。政府今后将逐步加强在这一领域的投资吸引力。未来，配套设施将进一步成熟，和盛花园等大型住宅项目将陆续入驻，带动该板块的人气。4.我们的威胁是什么？周边地区包括整个城区，如唐生花园、东方名门、苏苑花园、西湖翠园等竞争项目。未来的市场竞争形势不容乐观。定位与支撑：(1)台州新城热区；(2)行政中心、文化中心、舒适之家；(三)靠近人民广场，占地200亩；(4)高匹配、低价格、高性价比。(5)台州人的整体生活习惯强调慢节奏、休闲和舒适的品味。1.市场形象定位。2.产品核心价值的定位。位置值。行政中心区。景观价值。广场、公园和建筑之间的宽阔空间。休闲价值。文化中心区。产品价值是有成本效益的，是稀缺的和多层次的。问题6:产品卖给谁？(1)目标客户群分为行政区、事业单位、普通员工、新城企业、普通员工、周边私企业主、大学园区、教学人员、工业园区、企业员工、部分老城区买家等(如周边高岗、姜堰等地的购房者和房地产投资者)，(2)主要目标群体为行政区、事业单位、普通员工、新城企业、普通员工、周边私企业主，年龄25-45岁。大多数首次购房者属于中等收入群体。它们对价格敏感，对性价比要求很高。他们大多数是上班族。他们对购买对位置、交通和配套设施依赖性很强的房屋没有明确的看法。他们注重亲戚朋友的声誉。他们对开发商的开发细节、质量和品牌的心理关怀视而不见。他们有购房的心理特征。总价格需求低于300，000和25%。30-450，000 60%；45万以上15%的心理单价：2800元以下40%；2800-3300元45%；3300元以上15%，心理价位，三室两厅55%；第二个房间和第二个大厅为25%;四房两厅10%；其他10%，家庭需求，初级和二级匹配需求，超市，食品市场，医院，银行，公共交通，学校，公园，其他休闲和健身班，问题8:我们有什么价格策略？价格定位和策略1。价格定位：中低价；2.住宅部件平均价格建议(市场横向比较法)；注：上述平均价格考虑了影响产品价值的各种参数因素；参考竞争项目中住宅建筑的平均价格，通过加权法最终得到项目的基准价；在此基础上，小高层建筑的平均价格建议为3000-3200元，多层建筑的平均价格建议为2800-3000元。3.对部分社区企业平均价格的建议(市场横向比较法)。4.以低价实施策略和快速资金回笼为导向。适度升值，同时最大化利润，有利于隐性促销折扣；每个家庭一个价格，每个商店一个价格，价格合理。我们将用什么样的形象来敲开市场的大门？晋升方向和案例名称建议1。住宅的核心价值是促进绿色家园和人文家园的定位。占地200亩的绿色广场是我们家的后花园文化艺术中心，是陶冶我们心灵和休闲之家的博物馆，是品味高雅的四星级酒店，是休闲广场上的舒适之家。温暖的家是中等规模，价格适中，性价比高。2.核心价值需求要点产品定位价值管理中心商业生活第一住宅景观价值160，000 M2广场绿色家园休闲价值文化中心休闲生活领导者产品价值经济实惠舒适公寓投资价值新城稀缺多层住宅建筑；2.商业零件核心价值的提升与定位；1城市配套类型：新城休闲商业街；2城市功能类型：物流中心、汽车美容、装饰街道；3社区生活类型：中小型超市、百货商店等。和4。格式指南：以艺术为导向的酒吧、咖啡馆、健身房等。328国道穿过城市南部，有潜力成为物流中心。目前，有一种集中的商业模式的氛围，如汽车零部件和蒸汽装饰。3.案例的名称暗示了案例的方向：(1)符合情节的特点，体现了新城市中心的概念；(2)注重文化中心和行政中心的环境优势；(3)拉开永兴花园拆迁安置房低端形象的距离，赋予其新的内涵，树立新的形象，赢得更多的市场关注。城市的春季案例名称支持符合景观特征和地块特征。与城市住宅形成一个系列。这个城市的发展将在一个繁荣的地方逐渐成熟。“城市之春”行政中心舒适景观住宅楼，“城市之春”行政区中心、舒适家园、二级案例名称：绿色英佳苑锦绣蓝天万佳袁昕绿色尹杰、备选案例名称：史明住宅、傅佥花园、广绿肖春、问题10:我们的推广主题是什么？主题1: 3000元/M2，我能有什么？3000元/M2，能有吗？和16万M2人民广场零距离，3000元/M2，能有吗？与100亩文化艺术中心面对面，主题加深了家对文化艺术中心的依赖，让心灵能更好地看到艺术。占地200亩的绿色广场是M2人民广场16万人口的家园后花园。窗户被推开以看到绿色。每个家庭都有一个风景优美的行政中心、文化中心和居住中心。主题2:温暖的地方，舒适的家，温暖的地方，舒适的家。200亩的绿色广场是这个家的后花园。温暖的地方，舒适之家门口的博物馆是孩子们心灵的大学。问题11:我们的促销内容是什么？我们的营销使命是什么？什么是营销策略？如何推广它？整体营销战略分为第一和第二发展阶段。住宅销售将提前开始。商业销售将暂时保留，住宅销售将在短时间内完成。住宅销售将推动商业销售。短的启动期是“短的”，销售期是“短的”。我们将在平坦的基础上遵循中端产品系列，“平坦”人民的价格，“平坦”在较低的价格。推广的速度很快，资金回报也很快。营销执行策略地面营销，低层次营销：主动抢占市场，以户外，销售网站，DM调度等地面广告和低层次营销。低价营销：在新城市以最低的起价吸引目标人群的注意力。活动营销：充分利用活动节点营销，如文化艺术中心开工、公共交通线路开通、附近有大型酒店、市政配套项目进展、项目封顶、入住率等。促销活动：贵宾卡预订、开幕奖金销售、向老业主介绍新业主的奖励活动、日终促销等。公关(客户友谊)营销：创造热点，吸引注意力，形成销售热点，创造口碑效应，如发送贵宾卡，开幕酒会，中秋节晚会等。问题14:如何安排促销节点？项目和营销节点，附：项目和营销进度表，问题15:推广的速度如何？w推广的步骤是什么？分阶段推广计划1)准备阶段(2007年2月-3月)推广策略形成，VI和应用确认草案2)形象介绍，建立，初步客户积累和第一阶段预热阶段(2007年3月-5月)的销售预热3)第一阶段热卖阶段(2007年5月-7月)开业推广，销售控制和快速去工业化，4)第二阶段预热阶段(2007年6月-8月)形象提升和第二阶段客户积累，销售预热5)第二阶段热卖阶段(9月11日和快速淘汰6)商店促销期(2007年12月至2008年2月)主题促销，等待机会，并考虑到投资促销7)结束期(2008年3月)结束促销，完全淘汰，带有：显示分阶段促销实施进度的图，第17个问题：我们用什么方法来促销？ 直接有效地使用媒体策略：以达到目标客户群为目标，通过最直接的媒体达到最有效的传播。以地面为基础，充分考虑：户外，DM，销售网站为基础，结合活动节点营销，有针对性的宣传。有序热点大起大落：根据项目节点和推广步骤有序进行宣传，为每个节点创造宣传高潮，达到销售目的。立体进攻：充分利用电视、房展会、新老业主口碑等有效媒体。并在空中和地下进行全面的网上宣传。2。主要应用媒介是户外：形象承载的宣传是主要部分，包括项目的主要部分，如灯杆旗、灯箱、现场广告牌、现场围栏、大型城市立柱、公交站牌、车身等。1000人的到达率很高，而且有针对性。DM:主要携带形象推广和节点推广信息，主要在开业和推广期间分发。宣传面广，针对性强。销售中心：开展项目品牌形象宣传、产品信息宣传、服务形象宣传等。它是目标人群最直接的媒体接触场所，针对性和有效性强。电视：配合重要节点如开播期的辅助媒体，时效性强，宣传面广。问题18:推广整个过程要花多少钱？广告预算(包括公关和推广费用):常规广告预算约为总销售额的1%，即(1.5亿 2亿)1%=150万 200万，中值约为175万。以下是各种介质的成本比例和数量。具体数字仅供参考，以实际实施为准。问题19:销售是如何组织的？带状销售，分阶段推广：第一阶段多层和小高层建筑，然后第二阶段多层和小高