房产面积测算

房地产测量-房产面积测算,第一节房地产面积内容,房屋面积,房产面积,房屋用地面积,房屋建筑面积,房屋产权面积,房屋使用面积,共有建筑分摊面积,房屋占地面积,丘面积,各项地类面积,共用土地面积测算与分摊,房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。分为使用面积、辅助面积、结构面积。房屋使用面积：房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确认。,房产面积的相关概念,房屋共有建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋占地面积：房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。房屋用地面积：房屋占用和使用的全部土地面积，以丘为单位进行测算。,一、面积测算的有关规定,（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件：（1）应具有上盖；（2）应有围护物；（3）结构牢固、属永久性的建筑物；（4）层高2.20m以上（含2.20m）；（5）可作为居民生产或生活的场所。,第二节房产面积测算规定与方法,(二）房产面积测算的一般规定,（1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算；（2）层高指上下两层楼面，或楼面与地面之间的垂直距离；（3）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器或工具；（4）各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定的限差之内，取中数作为最后结果；,（5）边长以m为单位，取至0.01m；在面积的所有计算过程中，取位至0.001，面积计算结果取位至0.01；（6）共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6位或6位以上。（三）房屋面积测算的精度要求2000年发布的GB/T17986.12000房产测量规范将房产面积的精度要求分为三级。,注：S为面积，D为测量边的边长m。,房屋面积和边长测量的精度和限差要求,界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点的间距误差：界址点坐标反算边长与实测边长较差公式：丈量房屋边长较差公式：D=0.004D（m）。,二、面积测算的常用方法,1、简述面积测量实施步骤,（1）收件：各房地产开发公司如果想给自己的房子办理预售许可证，那么他需要做的第一件事就是到房屋测绘部门申请房屋面积测量，只有拿到经认定的房屋的建筑面积数，房产管理部门才受理他的各项申请。在申请测绘时，需收取开发商的各种手续，这个环节叫做收件.,测绘之前需收取哪些资料呢？,首先，需要建筑物的设计施工图纸(规划局签竣工验收章)。其次，为保证建筑的“来路正”，还需收取国有土地使用证、城市规划许可证、有规划局签章的总平面图、建筑施工许可证、竣工验收证明、门牌证明。,（2）开始测量,通常两人一组，拿着图纸和激光测距仪（或钢尺等其他测距工具）到现场核实现场是否有变更。其中一人测量，一人记录。使用测距仪时将尾翼旋开，构成一个十字平面，测量时可保持与墙面垂直。测量的数据可以累加显示，也可以翻看之前测量的数据。,（3）测量的原则,该户型的面积如何测量，需测量几个长度？,（4）尺寸核对,内墙的抹灰厚度符合中误差为3cm的正态分布，所以，一般取中误差的2倍，即实测尺寸与图纸计算尺寸之间的差值为6cm时为现场尺寸没有变更的限差。注：内尺寸均比理论值小，而外尺寸均比理论值大。,（5）尺寸的变更,当实测数值与理论数值相差超过6cm时，视为现场与图纸不一致，这时有两种选择一、如果实测值比理论值大，那么按理论值计算。二、如果实测值比理论值小，那么按实测值计算。算小不算大原则,1几何图形解析法计算房产面积,当被测对象为规则的几何图形或可被分割成规则的几何图形时，可采用几何图形解析法。这种方法是依据实测数据按公式计算求得所需面积。常用的简单几何图形面积计算公式见p159。,测算方法详述,（一）直接量测法,2坐标解析法计算房产面积,原理：直角梯形面积代数和的绝对值。,通常一个地块的形状是一个任意多边形，其范围内可以是一个街道的土地，也可以是一个宗地或一个特定的地块。坐标法是指按地块边界的拐点坐标计算地块面积的方法。其坐标可以在野外直接实测得到，也可以是从已有地图上图解得到，面积的精度取决于坐标的精度。当地块很不规则，甚至某些地段为曲线时，可以增加拐点，测量其坐标。曲线上加密点愈多，就愈接近曲线，计算出的面积愈接近实际面积。,许多地块都会被图廓线分割，通常需要计算出地块在各图幅中的地块面积，此时应计算出界址线与图廓线交点的坐标，然后分别组成地块，并计算出面积。,已知多边形ABCDE各顶点的坐标为(XA，YA)、(XB，YB)、(XC，YC)、(XD，YD)、(XE，YE)，则多边形ABCDE的面积：=(XA+XB)(YB-YA)/2+(XB+XC)(YC-YB)/2+(XC+XD)(YD-YC)/2+(XD+XE)(YE-YD)/2+(XE+XA)(YA-YE)/2,其中Xi，Yi为地块拐点坐标。当i10时，X0Xn；当i1N1时，XN+1X1。,1求积仪法计算房产面积,求积仪是一种专供在图上量算面积的仪器。优点是速度快，操作方便，适用于各种形状图形的面积量算，能保证一定的精度。,KP-21C求积仪,KP-90N求积仪,（二）图上量测法,求积仪测定法、方格计算法、三斜法、坐标计算法,2方格法在透明板材上建立起互相垂直的平行线，平行线间的间距为1mm，则每一个方格是面积为1mm2的正方形，把它的整体称为方格网求积板。,abmn为要量测的图形，可将透明方格网置于该图形的上面，首先累积计算图形内部的整方格数，再估读被图形边线分割的非整格面积，两者相加即得图形面积。,3CAD软件测算面积,有了实测数据后，利用CAD软件作图，再直接查询面积。,及时校核，及时平差，保证各级面积与上级控制面积吻合。,第三节房产面积测算基本知识,（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件1、应具有上盖；2、应有围护物；3、层高在2.20m或2.20m以上；4、结构牢固，属永久性的建筑物；5、可作为人们生产或生活的场所；6、具有明确的归属；7、建筑物的构成具有合法性。,房屋面积测算注意事项,计算房屋建筑面积时应分别对待。,1房屋面积测算-计算全部建筑面积的范畴,永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。,（二）计算建筑面积有关规定,尺寸的变更最容易出现在住宅楼的地下室，此时若某间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明显是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却，可以直接按照现场丈量的尺寸计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。,与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。,属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,2计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3不计算房屋面积的范围层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于220m的地下室和半地下室等。,突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。,骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。,房产面积测量出新规建筑面积计算更明确建设部进一步明确了如下几种情况建筑面积的计算规定：一、房屋层高。计算建筑面积的房屋，其层高均应在2.2米以上（包含2.2米，以下相同）。二、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙的厚度按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙参照玻璃幕墙的有关规定处理。,三、斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结构，即坡屋顶的，层高2.2米以上部位计算建筑面积。四、不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。五、变形缝。与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝均应计算建筑面积。,六、非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.2米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。七、楼梯下方空间。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否可以利用，均不再计算建筑面积。,八、公共通道。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。九、两层及两层以上的房屋。两层及两层以上的房屋建筑面积均按房产测量规范中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。,十、与室内不相通的建筑。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、廊檐的建筑，均不计建筑面积。十一、室外楼梯。室外楼梯的建筑面积按其在各楼层水平投影面积之和计算。另外，房屋套内具有使用功能，但层高低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。,第四节共有共用面积的分摊,1、基本概念,套内使用面积：室内实际能使用的面积，按结构墙体内表面尺寸计算。套内墙体面积：自有、共有、借墙。套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。共有建筑面积：产权主共同占有或共同使用的建筑面积。,2、确认共有建筑面积,包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，均指水平投影面积的计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（含山墙）水平投影面积一半的建筑面积。不计入共有建筑面积的范畴：独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房及作为人防工程的地下室等。,应参与分摊的共有建筑面积,整幢建筑物的共有建筑面积=（整幢建筑物的建筑总面积-整幢建筑物各套套内建筑面积之和-独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房及作为人防工程等建筑面积），房屋共有建筑面积的分摊应以“幢”为单位进行，仅限于本幢房屋内的仅为本幢服务的共有建筑面积。,3、共有建筑面积分摊方法,住宅楼共有建筑面积的分摊方法：以幢为单元，依照公式下，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。,商住楼共有建筑面积的分摊方法：,（1）按不同使用功能依比例，全幢共有建筑面积=住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积+商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积；（2）住宅总的共有建筑面积=住宅部分分摊的幢共有建筑面积+住宅部分本身建筑面积，再类比住宅楼分摊方法进行分摊。（3）商业总的共有建筑面积=商业部分分摊的幢共有建筑面积+商业部分本身建筑面积，再按各层套内建筑面积依比例将其分摊至各层，加上各层共有建筑面积后以住宅楼分摊方法分摊至各套。,商业部分各权属单元的面积分摊细则,层分摊面积=层套内建筑总面积层分摊系数（k1=（商业部分分摊到的幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积）/（商业部分套内建筑面积+商业部分各层共有建筑面积）；各权属单元的分摊面积=权属单元套内面积权属单元分摊系数（k2=（层分摊面积+层内共有建筑面积）/层内各权属单元套内建筑面积之和。,多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：,多功能综合楼共有建筑面积的分摊，先确定各功能区域范围，再参照商住楼的分摊方法进行分摊。,例1,某住宅楼实测尺寸如下表所示，其中首层101,102房间套内建筑面积均为54.89，二层如201,202房间套内建筑面积均为52.18，三至九层01,02房间套内建筑面积分别为52.18，53.45。试计算各套房屋建筑面积。,例题详解,1、计算出住宅分摊系数K;2、计算出共有面积分摊及单元总面积；3、利用公式为：K=功能共有面积和/功能套内面积和=109.68/953.55=0.115，共有面积分摊=各套内面积K。首层各单元面积,3-9层各单元面积,2层各单元面积,分摊余数=117.787+116.36+122.40-1063.23=-0.01,合住户建筑面积分摊,例：该户套内面积75.56m2，建筑面积为88.40m2。1户的套内面积34.04m2，2户的套内面积31.61m2.两户共用过道和厕所面积9.91m2，1户占2/3比例，2户占1/3比例。共同分摊的其他公共面积为12.84m2。,思考题,有一商住楼#1首层，二层为商场，首层商场未分铺，二层分为18个铺位，#3门牌3-26层为住宅，消防中心、水箱间、配电室、水泵房为大楼共有，测量结果参见下表，请计算商场各铺位、住宅各套房屋建筑面积。,解题提示：1、先求栋分摊系数K0=栋共有面积和/（功能套内面积和+功能共有面积和）2、#1第一层商场分摊系数K1=#1一层商场共有面积分摊和/#1一层商场功能套内面积和3、#1第二层商场分摊系数K2=#1二层商场共有面积分摊和/#1二层商场功能套内面积和4、#3住宅分摊系数K3=#3住宅共有面积分摊和/#3住宅功能套内面积和,房屋用地面积测量,1、用地面积测算范围以丘为单位房屋占地面积、丘面积、其它用途的土地面积测算、各项地类面积测算房屋占地面积:房屋底墙的外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同,2、不计入用地面积的土地无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河涌、水沟、排污沟；已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，作市政建设的用地。按规定不计入用地的面积。,3、共有共用用地面积的分摊一丘内有权属分割文件或协议，按文件或协议分摊；无权属，按当地有关规定分摊；以上都不具备，按比例分摊：应分摊面积=（共有共用用地总面积/各房屋建筑面积之和）*该户房屋建筑面积一幢多户该幢房应分摊面积=（该幢房屋使用总面积/该幢房屋建筑总面积）*该户房屋建筑面积,面积测算精度,1.坐标解析法：坐标解析法是根据房屋用地界址点或丘边界点的坐标计算房屋用地面积或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。面积中误差；界址点规定的点位中误差；多边形对角线长度。,2.实地量距法实地量距法是在实地使用仪器如全站仪、测距仪或卷尺丈量图形的边长计算出图形的面积。实地量距法是目前房