某房地产住宅价格制定策略(PPT 40页).ppt

住宅价格表的编制，战略中心技术资源部，2006年4月，一，价格目标二，定价一，公式(重点)二，取值(重点)三，步骤三，价格审查(重点)四，价格统计五，价格说明书六，实例演示，内容导航，中原君向我出售高价格房子已经买不起了！ 价格是太高还是太低，和发展者一样的客人必须接受，快点d卖钱。发展者、客户、代理店、快速合理的价格定价方法得到发展者的同意，目标、一、定价目标二、定价1、公式2、取值3、步骤3、价格审查4、价格统计5、价格说明书6、实例演示、内容指南、销售总额折扣前综合折扣实际收入平均=。 注意：折扣前销售总额不是平均价格的总建筑面积，而是单价折扣后单价折扣前=综合折扣， 单价折扣前的单位建筑面积综合折扣=不是总建筑面积，而是2种一般的方法、方法1、水平系数阶差法单价换算后=总价格建筑面积=(总价格建筑面积总价格赠送面积)建筑面积=(单价建筑面积单价赠送面积)建筑面积或=单价赠送面积(建筑面积换算后的赠送面积) 考虑的建筑面积= (估算价格(1水平系数)阶梯差-干涉(建筑面积赠送面积换算率效率) 建筑面积、修正基准和修正基准不统一的规律性不强，方法2、系数修正法、单价=平均价格综合系数=平均价格(1水平系数) (1垂直系数) (1附加价值系数)=平均价格(1水平系数) (1垂直系数) (1特殊系数) (1赠送面积换算率实用率建筑面积)、(推荐)式以来自市场比较法的平均价格为基准，对各影响因素一个一个地进行修正(要素乘法、非加法)系数的规律性更强的综合系数，直观地表现任意两个单位的价格差幅度的注意：综合系数需要将平均值恢复为1的处理， 参考：市场比较法的官方评价价格=参考物市场价格交易状况修正系数交易日修正系数地区要素修正系数个别要素修正系数，参数释义，平均值项目应实现的平均值。 水平系数反映了各家庭类型在同一水平(一般以中间层次为基准)上的价值差异。 包括家庭型、方向、景观、噪音、销售5个要素的垂直系数阶梯差反映了各家庭型的垂直价值差异。 包括景观、视野、通风、灰尘、噪音、害虫、安全、隐私、心理优越度、电梯利用度等。 特殊系数干扰反映了各家庭类型垂直方向的局部价值的急剧变化。 例如机械室、建筑物的遮蔽等干扰、带4、8层的风水的拘泥、非赠送面积的奇偶校验层的差异等。 附加价值系数反映了增加面积、装修等的附加价值。 例如，赠送出窗、入户花园、摊位、阳台等。 赠送面积容积率无部分的水平投影面积。 换算率反映了赠送面积的可用价值。 实用率等于用地内的建筑面积。一、价格目标二、价格制定1、式2、取值3、步骤3、价格审查4、价格统计5、价格说明书6、实例演示、内容导航、等级系数=加权值10100、操作：以中间基准等级为评分基准等级的10分制，分为5个阶段的项目销售商代表每个人分别打分，取平均分或最佳分数的权重，相当于本大楼评价项目中最差的价格差幅度的优点： 10分制比100分制直观且简单。只需取直接系数，调整更客观的权重，就能使水平系数合理化，需要调整分数值。 方法1 :直接系数，水平系数，方法2 :加权得分，(推荐)，评价：系数获取值和调整繁链，4个水平要素加权，景观，户型，方向，噪音，普通住宅，高级住宅，方向，南，北，东，西，1.5，- 2.5，1 上下1%，广东省节能标准窗户比东西0.45南方0.5，假设：相同户型大厅、房间、厨房护栏方向相同，水平系数各要素的差异幅度为参考，5种基本的垂直系数模式，矩形模式的应用，价格分布：价格分布梯形模式的应用，价格分布：降低低层和高层单价，降低高中单价的应用范围：小区外，景观视野差的小区。 低楼没有景观，价格不可高，高层没有景观，视野差，价格不可高，中层单位承担主要价格压力，承担倒梯形模式的应用，价格分布：提高高低楼和高层价格，降低中层单位价格的适用范围：看园林，看低层看园林可以提高其价格，中层景观一般，视野狭窄，价格不能高，高层没有景观，大楼距离小，应该降低价格(该曲线不合理)，椭圆模型的应用，价格分布：降低高中高层价格，降低中低层价格低层看小面积的庭园，价格适度，低层景观视野不差，价格不可高，高层视野高，高层视野高，没有景观，价格不可高，沙漏模式的应用，价格分布：降低高层价格，低层和高层价格适度应用低层看小面积庭园，价格适中，低层庭园价格高，中高层景观低，视野一般其价格低，高层视野采光好，价格适中，特殊系数有：因素：影响垂直方向局部价值突变的因素干扰：机械室噪音、建筑物遮挡、车库入口平台的影响、景观视野的突变层风水：带3、4、6、7、8、9层奇偶层的差异：非赠送面积的奇偶层的差异其他：复式尊敬感、空中庭园的共享等。 附加值系数(换算率)，要素：赠送面积统一价格口径的凸窗：正凸窗、假凸窗、凸窗所占功能区域的面积比率，必要性换算为阳台：室外、室内、景观、必要性、隐私摊位：景观、方向、噪音、必要性、隐私入口花园：景观、方向、噪音看不见封闭的壁橱：占某个功能区域的面积比率，必要性三明治：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。 附加值系数=赠送面积换算率实用率建筑面积)、单价折扣住宅地板地价r单位建安成本(1 40)(1利润率)换算率=单价住宅地板地价单位建安成本(1 40)(1利润率)住宅地板地价r单位建安成本(1 40)=住宅地板地价单位建安成本(1 40 )参数单位建设成本参考(多层1100、小上层1600、上层2100 )， r综合=(R一次性p贷款p贷款) (r关系p关系1-P关系) (r前期p前期1-P前期)=(0.9615 % 0.9885 % ) (0.9910 %1- 10 % )=0.9790 %1- 40 % )=0. 9770.9990.9880.964 综合折扣支付方法和优惠(例):批量支付： 96折(r批量)，15%(P批量)的银行贷款： 98折(r贷款)，85%(P贷款)的关系人： 99折(r关系)，10%(P关系)的销售前期： 97折(r前期)，销售率为40%(P前期) 价格目标二、价格制定1、式2、取值3、步骤3、价格审查4、价格统计五、价格说明书6、实例演示、内容指南、步骤、水平系数、垂直系数、附加价值系数、特殊系数、综合系数、折后单价表、折后价目表、折后单价分析、折后单价分析、折后单价分析折后单价=平均价格综合系数折后总价格=折后单价建筑面积，折前总价格=折后总价格综合折扣系数：一，价格目标二，价格设定1，式2，减价3，步骤3，价格审查4，价格统计5，价格设定说明书6，实例演示，内容指南， 面积：各单位的建筑面积、套内建筑面积各栋的建筑面积、套内建筑面积总建筑面积、套内建筑面积方法：项目群和销售栋代表对照各单位面积的分店汇总，横向核对检查员报告的分店的汇总面积和总面积。 检查价格：单元格的引用是否正确(特别是奇偶校验层面积)。 在用函数SUM求和时，请注意不要包含不应该求和的隐藏单元格。乘法除法运算时是否要用函数ROUND四舍五入。 将准确性审查、价格审查、标准级别的综合系数用平面图表示，价格审查、合理性综合系数、价格审查、合理性单价、各单位的排名合理吗？ 同一单元的不同层的价格差合理吗？ 有由于错误操作引起的明显错误吗？ (曲线突变)销售人员掌握价格规则，容易引导客户。 注：如果有竞争对手的价格，加入比较，平均价格为5000小区内外价格壁垒，价格审查，合理单价，1、2、3、6、5、7、4、8，平均价格为5000小区内外价格壁垒，平均价格位次合理吗？ 平均价格的差额合理吗？和对方相比价格有竞争力吗？ 各单位的最低价格是合理的吗？ 每个单位最低价格的差额是否合理竞争单位的差额是否合理？ 和对方相比价格有竞争力吗？ 了解各家庭型单价区间的数量分布，为制定销售方案提供了依据，平均价格为5000小区内外价格壁垒，9，平均价格为5000，价格审查，合理性合计价格，各单位排名合理吗？ 同一单元的不同层的价格差合理吗？ 有由于错误操作引起的明显错误吗？ (曲线突变)销售人员掌握价格规则，容易引导客户。 注：如果有竞争对手的价格，比较，价格审查，合理性总价格，小屏障：区内外3房97-102，1、2、3、4、5、6、7、8，无屏障：水景3房和园林31102 13210，小屏障：园林2和路端3房78 各户型的最低总价格和差额合理吗？ 各户之间的竞争度设计合理吗？ 和竞争对手一样的产品有竞争力吗？ 投资性房地产的租金比月薪大吗？一、价格目标二、价格制定1、式2、降价3、步骤3、价格审查4、价格统计五、价格说明书6、实例演示、内容指南、整体统计、结构统计、给项目组和大楼销售人员提供各房间类型的价格水平一、价格目标二、价格制定1、式2、降价3、步骤三、价格审查4、价格统计5、价格说明书6、实例演示、内容导航、价格说明书一、式和系数取得值的说明1、式2、系数取得值的说明(包含水平、垂直、特殊、附加价值四个系数和综合折扣系数) 整体统计(折扣前和折扣后的价格表的销售额、平均价格统计) 2、结构性统计(折扣前的价目表的各房间类型的面积、套餐数、销售额、套餐平均价格、套餐平均单价) 3、价格分析1、平均等级折扣后单价分析(各单位综合系数模式平面图、各单元平均价格分布图、各各房型单价区间封套数分布图、合理性分析) 2、平价折扣后合计价格分析(各机组合计价格区间模式图、各房型合计价格区间的封套数分布图合理性分析) 3、竞争对手和价格竞争力分析4、投资性房地产的投资收益率分析4、附表1、水平系数评分表