业主收房流程、注意事项及常见问题处理方法

业主领取房子的流程、注意事项和常见问题的处理方法一、注意及时收到入住通知书1 .这是退房的第一步，必须注意期限。 一般来说，开发者约定的房间交货期限在通知书送达后的30天内，因此购买房间的人必须决定时间。2 .收到入住通知书后，必须首先判断开发者是否按计划提交房间。 过期提交房间的话，提出处理意见，根据开发人员的回答，决定是否去取房间，在通知约定的时间去取房间。特别提示：1 .要注意退房的期限，错过退房日很麻烦。2 .大楼日期不能提前延期。 实际的交栋日期超过合同约定的入栋日期的情况下，可以根据合同向开发者请求。3 .有特殊情况不能按时到达时，可以书面委托亲戚或律师，也可以与开发者联系，另外协商时间，书面确认。4 .购房者在约定的时间内未到指定场所办理相关住房手续的，法律上认为开发者实际将该房间交给购房者使用，购买者从通知书的期限日起承担所有的购房风险责任和税金。二、确定房屋是否达到交付条件1. 竣工验收备案表 最重要的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是现在房间里最应该注意的文件。 本表是建设部为规范工程竣工验收记录管理工作而制定的，设计、监理、建设部门和施工部门四方合格后，在工程竣工15天内向建设行政主管部门提交完成记录。竣工验收备案表中的项目，送交主管部门备案后，发展者必须对楼盘负责一生。 所以竣工验收备案表对房地产业者有严格的制约作用，按照有关规定，表中的所有项目都要向有关主管部门申报，缺少其中一个项目，这栋楼是“黑楼”，不能入住，购房者有权拒绝接受。2. 住宅质量保证书住宅质量保证书是开发者对房屋质量、保修期、范围的约定，作为购房合同的附件，必须具有与购房合同同等的效力。 因此，收容者要仔细审查其中的具体各项，特别注意保证期间。3. 住宅使用说明书住宅使用说明书是房屋设计、施工和检查中的具体技术指标，如抗震指数、墙结构类型等的说明和注意事项。4. 建设工程质量认定证书5. 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6 .实测面积登记表特别提示：1 .只有拿着上述文件，才能说明房屋具体交付的条件。 因此，退房时要对有关文件进行审查，确认房屋已具备交货条件，然后再进行退房、结算费用、交接钥匙等交接工作。 所以，我要重视这些文件，特别是看原件，而不是复印。2. 建筑工程竣工备案表是最重要的文件，退房时不能只看到开发者是否拥有这个备案表。 一定要仔细检查各项目是否记录下来. 那是收房子的前提，即使开发者做得更好，如果没有这张表，就有权证明没有收房子的标准，收房子。3 .关于这些文件，一方面要检查其有无，另一方面也要看到检查过的文件的正当性。4 .如果开发者拒绝出示这些证书或文件不完整，则根据购买住宅合同第11条要求开发者签字“关于卖方拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认书”。5 .注意： 住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，请拿去作为证据资料保存。6 .开发者无法提供上述相关文件的情况下，住宅购买者有权拒绝接收住宅，开发者负责延期交付由此产生的住宅。三、房屋检查要在退房过程中掌握“事先退房”的原则。 也就是说，住宅购买者必须检查住宅(包括检查住宅所需的文件)，确认没有错误，然后在住宅收据上签名。“事先接受”不仅符合商业惯例，也有法律依据。 住宅的等价报酬是住宅钱，消费者要支付住宅钱，或者按照合同的约定支付相应比例的钱，就能履行合同的义务，开发者应该支付住宅钱。 在房子交货之前，业主有权检查房子1 .检查房子面积：要求开发者发行实测面积测绘报告，根据住宅土地管理局所属的专业测定机构审定各住宅面积的实测面积，验证是否与销售面积有误差、误差率范围有多大的实测面积误差超过3%，就可以中止房间的收购。2 .检查房屋质量：购房者进行住房检查需要仔细检查商品房的质量，主要从以下几点开始房子本身的质量(二)景观绿化、园区补助、设施标准等辅助设施是否符合合同约定？(3)装修质量特别提示：1 .必须把握“事前收集”的原则。2 .开发者拒绝事先房间后，办理其他交付手续时，买方可以在开发者批准“卖方拒绝检查室的责任确认书”后，中止手续。3 .购房者必须理解公营面积和相关知识，防止开发者被侵占。4 .发现质量问题时，开发者必须按时修理。 住宅购买者必须要求开发者签订书面信。 因此业主逾期入狱的，开发者必须承担违反合同的责任。5 .如果不支付房款，购房者就按合同约定完全履行了合同义务。 开发者必须无条件地移交住宅。 否则，开发者应视为违反合同，开发者不交付住宅的话，必须承担逾期交付住宅的责任。 开发者没有权限以“没有支付相关费用”等理由拒绝交付房间。6 .试制房间的标准不能作为现实标准。 开发者没有根据样品间的标准在合同中明确相关的装修标准。四、新建检查的最终结果1 .房屋检查没有问题时：在实际检查情况下填写验房交接表等相关文件。 在本记录表上，一个一个地记录检查状况，不记录不能确认的事项，或者写“不明”“不能认定”等。 发现问题时，如实记录，要求发展者限期处理。2 .不满意的，提出意见填写验房交接表，发展者未准备有关文件作为书面依据的，买方应另外以书面方式向发展者提出意见。3 .发现问题时，买卖双方可以协商解决。 如果是可以修改的内容，必须协商修改修理文件，约定下次的检查时间(一般不超过30天)。4 .把发现的问题详细地写在检楼表上，如果确实属于不能接受的楼层，就要详细地写明不能接受的楼层的原因，并要求开发人员签字、盖章。特别提示：1 .检查后必须坚持的原则：如果发现问题，不论大小，都要记录在有关文件和文件中，不论开发商伴随的收容者使用多么巧妙的语言，楼盘没有准备检查登记书的话，必须准备纸笔，一个一个地记录。2、房地产公司的行为不能代表开发者(除非有明确的书面认可)，所以不得就房屋质量问题与房地产公司签署文件。3、检查房屋发现问题时，必须由开发者盖章确认，约定处理方案。4、如果开发者拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要拿到证据，并不是买家没有按时领取房子，而是要证明开发者交货不符合合同约定或法定条件。注意事项以下问题经常出现在购买者购买房子或租房的过程中，特别是遇到这样的咨询问题，列出重要的注意事项，注重消费者，注意保护自己的权利。一、关于购买房间的税金(1)买卖商社应缴纳以下税款：一、权利税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4 .公共服务基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花税7、票工本费税金问题特别是根据法律的规定和购买住宅合同的大部分约定，支付公共修理基金、权利税等费用，不是作为开发者提供住宅的前提。1 .权利税权利税是所有者取得产票时向国家支付的税。缴纳时间：权利税只能在过日缴纳特别提示：除税务机关以外，任何机关都没有代收权。实施：业主入住时，无需向开发者支付权利税，直到房屋能处理权利书为止，直接去税务局处理。2 .公共修理基金该基金不同于房地产管理费，只用于住宅共用部、共用设施设备保修期结束后的修理、更新、改造。税率：房价的2%。特别提示：开发者、房地产公司无权领取修理基金，或无权领取。 这个基金必须提交给园区。 如果把修理基金交给开发者的话，可能不会回来。3、面积测量费面积测量费的征收原则是“谁委托，谁支付”，住宅购买合同规定了开发者向住宅购买者提供面积测量数据的义务，费用应该由开发者支付。4、房地产费一年的房地产管理费、房地产管理费、水道保证金特别是，普通小区支付一年以下的房地产费并不违反。物业管理服务的费用应实行明码价格，费用项目和标准和收费方法应在经营场所或收费场所公布。5 .产权代理费所有者完全有权自己制票，开发者没有权利强制所有者收取其费用。二、面积问题面积问题是消费者最关心的内容之一，购买房屋者购买房间，特别是购买希望房间时，考虑到合同面积和实际面积可能产生误差的问题，在签订合同时必须通过追加条款来防止。(1)存在的问题：1 .商社的合同面积和实测面积有误差，这一直是焦点问题。消费者经常因面积问题出现问题而处于被动状态，购房者详细约定购买住宅合同中可能发生的问题，建议保护自己的权益。2 .开发者有时可以利用摊位和面积测量夺取住宅购买者的合法利益，很难被发现。正确测量房子面积是专家的工作，一般的住宅购买者无法完成。 其次，面积测量的人工操作的特点，正常的误差是不可避免的。 有些开发商由于人为的偏差，很容易把购房者的面积占一两米。 此外，由于缺乏消费者知识，在购买住宅的过程中信息变得不对称，开发人员很容易改变支柱，把非公营的面积放入公营店。(2)如何解决面积误差？面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更导致实测房屋占地面积或建筑面积(包括公营面积)与住宅买卖合同约定面积不一致的，按合同约定处理。 合同没有约定或者约定不明确的，(1)面积误差比的绝对值在3%以内(包括3% )，按合同约定的价格实际结算房款(二)面积误差比的绝对值超过3%，住宅购买者可以要求退房。 开发者在购买房间的人退房之日起30天内退还提交的房费，并支付已支付房费的利息。 住宅购买者同意继续履行合同的情况下，住宅的实际面积比合同约定的面积大的情况下，面积误差比为3%以内(包括3% )部分的房价由住宅购买者约定的价格弥补，面积误差超过3%部分的房价由开发者负担， 所有权属于购买者的住宅的实际面积小于合同约定的面积时，面积在3%以内(包含3% )部分的房价和利率由开发者返还给购买者，面积误差绝对值超过3%部分的房价由开发者返还给购买者。特别提示：1 .想测量你买的商社的真正面积，首先住宅购买者要求建筑竣工图纸，让专家根据图纸计算。2 .签订合同时应该细分条款，在实际面积和产权登记面积发生误差的情况下应该约定处理方式。 合同没有约定处理方式的，面积误差比的绝对值超过3%时，住宅购买者有权退房。(3)关于分配面积公共建筑面积分配原则：1、商社公共建筑面积的分配以栋为单位。 分配的公共建筑面积是本栋内的公共建筑面积，未连接本栋的公共建筑面积不得分配给本栋内。2、为整个商品房服务的公共建筑面积，在该建筑物各套商品房分配的一部分范围内服务的公共建筑面积，由有利的各商社分配。 多次分配公共建筑面积时，分别计算分配系数。 各商社应该分配的公共建筑面积是各自分配的公共建筑面积之和。3、公共建筑面积分配后，各商社不分割建筑面积的具体部分，但任何人不得侵占或变更原始设计的使用功能。分配的公共建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备之间、公共大厅和通道、地下室、值班警备室、其他功能性地为整个建筑服务的公共房间和管理房间的建筑面积2 .夹克(单元)和公共建筑空间间隔壁和外壁(包括山壁)壁的水平投影面积的一半。 作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不得计入公共建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不得计入公共建筑面积。不应该进入的公共建筑空间：1、仓库、汽车仓库、非汽车仓库、车道、暖气锅炉等，作为人防工程的地下室，独立具备功能的独立使用空间。2、销售店的自营、自营的房子。3、为多栋房屋服务的警备室、管理(包括物业管理)用的房间。4、关于半地下室，不管采光井的结构如何，都不计入建筑面积。特别提示：1 .签订合同时，必须明确约定公营的具体项目。2 .销售店公司在销售店铺前，必须把销售店销售店的面积测量报告书提交给销售店销售管理部门。 如果预售商社的设计方案变更与预售住宅面积有关的话，重新提交面积测定报告书。销售部门销售(事先)商社时，必须根据销售合同(包括补充协议)明确商社的销售面积、分配的公共建筑面积和公共建筑部位。3 .其他购房者受益的其他非营利住宅，需要分配的，必须在销售合同中注明住宅名称、应分配的总建筑面积。三、审查销售广告发生问题“我们区的绿化率是我们区有小学、幼儿园、会所”住宅购买者往往被上面优美的辞藻所迷惑，但实际上关门时才发现远离现实，在现实中虚假的宣传、改变住宅区计划也是一些开发者的惯用手段，而且装修标准不满足合同约定和开发者的承诺。 房间里的一个要点是开发者如何实现曾经的承诺。(2)解决办法1 .必须注意平时的证据收集。买房时大楼的书、广告一定要保存，有条件购买房间时要拍大楼卖场的沙盘，关闭房间时要根据小区的平面图看环境。 根据有关司法解释，此类广告作为申请，在法庭上作为证据出示，要求