JGJ 47-1988 住宅建筑技术经济评价标准

中华人民共和国建设部部标准住宅建筑技术经济评价标准47月主编单位:批准部门实行日期中国建筑技术发展中心建筑经济研究所产华人民共和国988年2宅建筑技术经济评价标准的通知(88)建仿字第23号根据(83)城科字第221号文件要求，由中国建筑技术1988年10月1日起实施。在实施过程中如有何题和意见，请发展中心建筑经济研究所负责编制的住宅建筑技术经济评函告中国建筑技术发展中心建筑经济研究所。价标准，号本标准由中国建筑工业出版社出版，各地新华书店发行。中华人民共和国建设部1988年5月13日2一6一2目录第一章总则.第二章评价指标第三章评价指标计算第一节定量指标计算第二节定性指标计算一第四章评价方法第一节评价步骤和定量标准第二节相对权重442住宅建筑评价指标体系定量表本标准用词说明，一本标准条文说明高住宅建筑的设计水平和综合效益，层住宅建筑方案设计评价和工程评价。中高层、筑功能的可比性。评价方案和工程应墓本满足相同的功能条件，例如建筑面积标准、住宅类型、建筑层数等二、消耗费用的可比性。应包括建造阶段和使用阶段两部分的费用。三、价格的可比性。应采用同一的价格水平进行计算，尽盘消除人为的变动因素。四，如不具备以上规定，后进行评价。对于特殊情况的优质设计，允许另作申诉，宅建筑设计规范冷编制的。热)19邢声1名15安全性巧一皿指振 二吸指标一一一居室吐-.，.居宣面权!-，一二宅建筑功能，是指住宅润足居住者对于适用、安全、地可根据本地区的具体情况酌情增减，但必须做统一规定。居室数以多者为优。平均每套良好朝向的卧室、起居室面积一介以多者为优。良好朝向是指南向和东南向1东向为次好朝向，符合成接近国家或地方规定的面积标准者为优。平均每户面宽以小者为优。该指标系指住策劳宅底层两山墙外皮间的长度被首层成标准层套数除。在一般钻况下，适用于条式住宅。暖地区计算保温与隔热，炎热地区计算隔热。应按(民用建筑热工设计规程及民用建筑设计节能标准的规定计算，井评价优劣。若用评分法评价，按当地一般傲法解决保温、隔热问题者，给予2分，采取描施2应增加分值，未达到一般做法者，符合民用建筑隔声设计规范的规定。宅工程评价以设计预算为准。设计概算及顶算均应符合国家或地方规定的深度要求。平均每套造价系指一栋或一个标准单元的遣价平均值。包括墓础工程的工期。住宅工程评价，可用计划工期，也可用扣除不正常停歇天数的实际工期。修、悦金、资金利息、保险、能耗等，以小者为优。目前可根据各地具体情况确定(计算公式参见条文说明)。气、给排水、空调等能耗的总和。 松括现场用工和预制厂用工，按预算定顿计算。，所根据所采用设备的般最，布置合理程度以及采光、排气等评定分值，以高分者优。厨、吊拒、搁板等。以空间利用合理，使用方便者为优。条楼梯、走道以安全硫敬，栏杆设置、休息平台以方便锻运家俱等，作为衡量优劣的标准。户内走道应按联系方便，线路短捷，椒运家俱方便等坏分。置恰当，安全美观等评分。话管线、公用电视夭线、信报箱等，应以设置的合理怪度评分。间分配合理，功能分区明确，交通联系方便，私密性好等方面。以此评定分值。室的自然通风顺杨程度评定分值。体结构的稳定性程度评定分值。， 火、防盗、防坠落等措施，应以适宜程度评定分值。调协调，简洁明快，观感舒适等评分。例、立面、色调的谐调怪度评定分值。因创新而更好润足使用功能要求的，均应计人创新一项，给于4分。第四康评价方法件一节禅价沙脸和定皿标抽策二节定性相标计算策室的平面尺度适宜，门窗位显(采暖地区尚须考虑散热器位置)于灵活布置家俱的程度评定分值，以高分者优。定设备布星合理，空间利用及通风排烟良好评定分值，以高分者优。按下列步味进行:括计算值和分值)策定f*是定性指标进行定性指标根据住宅建筑的技术特征，按附录二臼住宅建筑评价指标体系定规定评分。”.值均为1分。“。”分为淘汰标准，有一项指标出现“。即分，方案即被询汰，不再参加评比.1”分为羞本标准线，表示指标达到最低合格标准. “3”分表示使用功能递增的分值。“通”分为创新标准，表示指标所反映的内容有独到之处的效果。2 第二节相对权，算权重为一级与二级权歇的乘积，即:。1二。厂第云项评价指标的一级权重毛鱿422条第3据具体情况酌情增减一。一级权重固定，班2b,振噩9二级权宜(m;1A8(m7针界权宜(气，I Q, 23413 平均每套卧宜、起居蜜盆27平均每套良好朝向卧室、:哥1】:， 833名2遇风盆:。一。，一，佩沮储热)2S:一:脚声:。一19!:2:注:严寒地区。标有寒冷地区。es r ml z 二二二二二资一竺口，兰兰竺了二二13 64竺】加d: I k =o O1公!二炭币优用，1.6二一一件!二、社会劳动消耗指标体系评价指数数列，以数列中之最小数除以数列中各数，得到一组不小于1的指数值。评价指数。评价指数乘以相应的权重值，为各项评价指数的加权指数。别为该评价指标休系的绘合指数。用公式表示如下:今二王1寿厂“。又:=。“()式中寿,社会劳动消耗指标体系的绘合指数，二1, 2,3，”一月)，建筑功能指标体系中第=1，2，3)，i=1, 2, 3n).。，评价指标的权重值(亡二1,2，3.,. 7”终表现为建筑指标体系的绘合指数与社会劳动消耗指标体系的综合指数的比值。比值相对大的方案为较优方案。久了a。了，(中日住宅建筑技术经济综合效果.1出方案成工程的选用宜见，先是对评价指标的坪分值或计算值进行指数化运算。按建筑功能和社会劳动消耗两类指标分别进行。应以大者为优，若不同方案同一评价项目所形成的数列，以小者为优时，经转置后进行指数化运算，应以小者为优，若不同方案同一评价项目所形成的数列，以大者为优时，转置后进行指数化运算，形成以小者为优的指数数列。数列中大数与小数相加之和，减去所求数，即得到转置后的新数列，见附录一。按以下两种情况分别处理。一、建筑功能指标体系评价指数数列，以数列中之最大数除以数列中各数，价项目被评价的住宅设计方案或住宅建筑工程。二、对比标准为了对评价项目进行选优而设置的比较依据。用新的住宅建筑方案(工程)代替旧方案(工程)时，旧方案(工程)程)比较，从中选优。则全部方案(工程)均互为对比标准。三、大小值求补法大小值求补是一个数学上的撅念，用它可以解决大数与小数的转置问题。具体做祛是将数列中大数与小数相加之和，减去所求数，即得到转置后的新数列。举例如下:有甲、乙、丙三个住宅建筑方案，平均每户面宽分别为:转置如下:=而得到转置后的新数列为: 寻架是尽公一份钻雌琴勺条辉国召刃屹令苏1节袱影积名运斌六塑名灵扣一、丝书子一、权名命聋划撅恻二区括公翻必冲影若瑞侧锌汾公穿年七矽究林三一一一一一一一一一一一一一一一一写之嵘兮二粉干一、书卜分藉9玛喊扛瓷!彭舞招目斌二邺轰国甲不理剑洲起宋和/趣霎9场理钾姿长李扣协盆胜仁感性朗李理妮匕搜卜侧吹哪占、七澎旧裂妇洲窿泪湃白困裂留帐卜报张州川表召粳细9写瘫习洲烈恤来镶软侧尝侧夕胜粉书军喇胜纽卜退坦澎棍长吸一、七望绍女仗护勺二，长书絮产贾从9州味旬熟州姆厄卜盛侧么眺阶把毕塑，大和临却叙园彭即匪翰送缪餐肠发刃叫曰早彩旧犯压甲权刊蛋驻豁翻翔妞娜转七耸书宋衬状冰一卜耸丢书探籍名理以士犯不靶叫倒拐朵拜石、二处性不，书翻积宕喇吐十望把坛，之织州一衷众斟队石龟瞬司琴兰习节俐神曰侧醉汝娜咪创润烹一饭柑照目森娜班佘一已侧娜容启娜车兰画升酬巾创创怜塞织 古娜召脸搜鹅计钾爱趣，膝酬倪四谧拭盆工召的到况，叭伟担坛长连犷侧名场娜奸卿亚尔以娥茜把后杨樱奥超华呆只袱击泛尝担翻下.以暇任盆。/T卜彭翔名粕址上迢名获初产l圳叼影旧拓洲娜唠介彩圈琪侧柳浦显卜椒生娜时习峨塑即衫，圈如娜岛众彩旧娜囚尔毅称位翻军叫姆旧阵侧如否召胜计硬更迪，月叨级娜州到，侧刘乏洞巾民州吸幕回侧犁酬绷洲曲橄翎母呀哪里创创石礴哆锚创掩肥叭落神州帐旧脚，串侧云坦尽不王酬注煞任习绍水韭医坛妇脚叹岌召撼乡坦拭峰拱纽尧启给冷配七通如险担叫姆拿练后担邀生橙妈谛哥搜盆州惶长盆盆习!召，二恺险矛般比般丫钊9沼班护脚立众八彩豁占 卜、1获副一彩旧暇佃未半理侧只洲哗泪洲白洽坦粗绷区吸，川月盗肠概申书断叫撅，积吠塑梢冷 险担丫聪呼东截阴澎名拼澎嫂华一践巾史侣余殊冷二君翻积名切耽士望拐长种拭二云盈军1，习翻籍名尽皿上书塑台只彻孟、芬处监子1/居驶当杀希价姆卑迎到赓到拐冲把暇如烤祷姗创电如吸硬琴甘担侧洲理超洲卜布月娜侧瑕洽葱旺蒸应杯娜城，掣班川洲钧班创|峨杨创裸卜粥汉侧翻雌，勺书翻华名理转七帜书余红书立+处雄尹1几件翻积绍目转七澎彬华臼假形酬相瞄耸始积令法堵姻却坦11格盆岔次。叫9车姻创或卜书写拭革七目长，易醛侧拍橄厄拐侧卜寒斌浓坦巨侧长侧林职使委足探如止吩匆冷于协后嫌哥月幻呻汽丫侣乐职性十普公荟旧侧扭州分搜粗逆侣脚限阁鲜甘书以刚派缎粼妞交隆叫专冲弓傲国妇少斤班迪石二1鉴职彩厄恺华+召一一一一.!一一一一一一一一一一一一一一一一勺则鱿冷叫划知二吧鉴佃洲侧醚泪乞妇味族唇州训1吠岁1毯早1蕊妞1研惬弱一洲命艇连一1.(簇注聕肤创裸厦州引州姆嫂留创晓助心公件翻睽彩启田恻彩谊嫉翻驻矽刃。卜眠记石毖亘侧厄卜堤书圈翻喇书北己烈侧份理搜书暇翻叫怜驻错 .!形召洲亩召吞咙超拉吩公价.!.标准川词说明为便1一要求严格程度小同的月1词，人示很严格，11这样作不可的用F: 须”:反而词采川“严禁”。2. &,r:严格，应这样作的用词:”应”或“不得”。3表I 将意见1气接途筑技术发I京街十九号)。木召条文说明标准采用了评分法。挤用指数法消除了指标的不同计量0层住宅、高层住宅、由价指标和权重的差异不大，而评价方法、指标计算完全扣同，因此，在评价时可参照执行。正确评选枝术经济效果好的方案设计，对丁提高住宅投资效果有着首要的意义。因此，本标准二可用评价的方爽或I:程和对比标淮之间必须其有共同的比较条件，以保证评价的果不具备这些条件，后进行比较。例如，若需对二个住宅设计方案进行选优，其层数分别为四层和六层，就必须修正由于层数不同引起造价上升的差异。据分析，四价约可降低3合评价中的实际情况，本标准从建筑功能条件、费用范围和计算依铝二个方面对可比条件做了规定。即统建筑标准;全寿命费用统定11,i:建筑, ， 我国城r!能满足城镇居民的转七7;样大4的代建 1必力和资源。因此名要从r. I;使川等齐个阶段开相应提出衡甲厂亡述筑技术经济效果的标准。济软41 评价内容至方此，了进一步改善1主宅建筑的功能6,4,提高f_会效益和环境效益。客观I 一但又切实可行的评价标准。落j创1的，特制本标堆。本标准的卜要特点是 i$效果的从本概念，1以建f= I 劳动711耗之比来衡能a?的则按定性了州除定性指标定准化过程中的t:全、此，应其备各种必要的功能，片以，以全面正确地评价住宅建筑。化宅与共它_业产品不同，到目前为止，还没有全面的考核办法和评价指标不同方案的住宅建筑，在采光、保温、安全、美观，适川、方便性等方面会有很大差别。如果认为同一性质的建筑产品功能是相同的，会影响住宅评价的正确性二、可以提高化宅建筑质最。过份强调遣价和价时不考虑功能，不重视产品的综合效益，会导致片曲迫求经济指标，使产品处于低功能、，助能耗的状态，利于促进建筑设计水平的提高。只有重视建筑功能。才有利于改进设计，提此同时，对十经济消耗也必须给予足够的重视，否则，会出现片面追求功能效果，而不受我国现实经济条树的约束，使得住宅方案失去兢没有了价了庄和意义。19项技术经济指耘;1:程评价有29项技术经济指标。这样一个萦杂的多指标体系必须将评价指标分级设置，才能做到统筹兼顾，不会产生顾此失彼的现象，据此按二级设置评价指标。住宅的齐神必要功能及其劳动消耗，是构成住宅的从本因素，它们不因地域条件和生活习惯不同而变化，本标准提出的一级抬标就反映了这些因泰，因于我闪辐 城辽阔，各地风裕习惯不同，这些地区性2一6一9特点，通过二级折标加以反映。级折标根据一级抬标的内容和特性展开，并直接反映住宅建筑技术经济各方面的具体恃征住宅建筑功能的评价指标从本上是从用户角度考虑的同时，考虑到我国当前技术经济政策所要求的宏观经济效果。例如，平面指标一积，就反映了为满足宏观经济效果而需要达到的技术要求。此外，也考虑到目前居住水平仍然1分紧张，因此，将厨房、_已生间做为按功能分给予更多注意，做到合理布置。钊会劳动消耗部分，对方案设计评价，根据建设部1984年批准的“逮筑1:程设计文件编制深度的规定”的设计探度，不设置一级指标，而通过二级指标一并反映在使用本标准时，可以根据各地区的具体情况和条件，合理必须有本地区统一制订的屯级评价指标及相应的权暇值，否则，会造成评价中的混乱。在确定三级指标时应注盆:1、所设指标项目，必须能反映出相应级指杯的主要内容,二、二二级指标项日的设置不宜过多过转，否则不便于使用，仅也不能大少，否朋，不能峨括技术经济效果的基本内容，程度上反映了社会劳动消耗的全貌。据了解，目前在方案评选中往往缺乏设计概算，标准根据建设部下达的建筑工程设计文件编制深度的规定，在方案设计阶段规定以设计概算作为评定方案设计好坏的依据。并要求概算具有较高的准确性，因此，必须严格根据图纸经过核算审查后确定。住宅工程评价，山于实际决算往往包含了各种不科学的人为因素，因此采用设计预算为宜。屋经常使用费应包括管理费、维修费、税金、资金利息、保险费、能耗费等六项。通过对房管部门进行调查表明，现阶段这项费用尚无统一规定，各地计算的内容和口径不相同。目前该项指标一般可仅计算维修和管理两项费用，以后随房租政策的修订，以及各项经常费用发生的实际情况，再核算修改。经常费用的计算公式，目前没有统一规定，现提出建议采用的计算式，可参考使用，其中修缮和节理费的系数，根据西安、南京、天津等地的买际调查，暂取定为。二.(1+1)l+f)二9室、起居室净面积符合住宅建筑设计规范要求的情况下，增多起居室、活分室，满足住户住得分得开的要求。据调查分析，一胶认为东向仍然属于较好的朝向。因此，算其面积。某些地区也可很据当地情况对其它朝向采取类似方法，计算次好朝向指标。总之，该指标以冬季更好地获得良好日照为考虑原则。指平均每套住宅建筑面积与每套标准趁筑面积的正负差饭。如甲方委托的建设任务，以甲方提出的建筑面积作为控制依据。如系设计方案竞赛，指标的设置是为了防止产生住宅设计超出面积标准的现象，达到严格遨守国家规定的建筑面积标准，保证国家住宅建设计周的实现，更好地解决群众的居住向圈。均每套面宽，指标时，住宅方案(工程)须具有慈本相同的户型和面积标准。小面宽加大进深可以起到节约用地的作用。住宅隔声标准J(1 规定执行，樱板的隔撞击声标准应为655我国目前常用楼板的实际情况。绝大部分不能满足此数要求，因此，在很2一6一才()(l+，或元/套)，厂元/套),爪使用期限内的修塔和管理费系数，房屋寿命期年)，,或元/套)乒计算期与寿命期之比确定,i(l+i)幼序列现值因数住宅的使用能耗，原则上应包括采暖、空调、热水供应、电器S明、炊事等。目前因我国采暖能耗占绝大部分，因此，在使用能耗中暂仅计算采暖耗能一项，具体可按民用建筑节能设计标准第三章规定的建筑物耗热里指标及采暖能耗估算法进行计算。反映每套住宅的房问配置是否合理，交通联系是否方便，分区是否明确，布置是否紧凑等该指标带有明显的编合性，家都感到结构安全是一个很重要的指标，但在方案设计阶段不易对该指标作出译议，因此，对于是否设星该项指标有过争议。经研究，认为在方案设计阶段梁设置、抗震结构构造等方面的合理程度做出判断，因此，仍保留该项指标。宅建筑美观问题受到越来越多的重视。对于工程评价，在考虑住宅本身的外观效果时，必须综合周围环境。能评价住宅的立面和体型处理。但对已经确定了建遭地点的住宅方史，还应结合环境评价该项指标。 条住宅的评价步骤，包括从提出需要评价的技术方案开始，到写出结论意见为止的全部过程。1根据评价目的提出需要评价的技术方案，大多数情况下，是在大量住宅方案或程中选优，这时各个方案互为对比标准，不需要特定的对比标准。比较作为幕砒，因而，对于不其备可比条件的须通过调正进行转化。例如，不同层高，则，就不能进行比较。观地反映定性指标所达到的实际水平，制定丁评定指标的定量标4.已是在广泛征求意见、定时，可将指标实际达到的状况与定量标准表对A!1以此确定指标的分值。，分表示指标没有达到最低合格标准，只要有一项指标出现，整个方案即被淘汰。目前标堆中没置的“0，分墓本上是按照各种有关建筑规范、标准做为依据制定的。分值的制定是复杂而笼重的工作，目前所提出的定呈标准，仍不够完善，今后，随着有关建筑规范的完善，指标数结合实践，再逐步补充“。”分指标内容，使定盘标准在实践中完善。级权重值，是在采用比例评分法形成初步童见的基础上，通过开会，办学习班，出差调查及函询等各种形式广泛征求意见，多次修改确定的。山于各地对住宅功能的要求，受到相同技术经济因素的制约，因此。标准中一级指标权重值适用于全国各城镇。按统一的一级权重进行评价，有利于评价结果的正确性，二级指标权重，由于各地的居住条件，生活习惯，物资资谭，气候条件等有很大差别，因此，可根据本地区的具休情况酌情增减，但为了评价的正确性，并使同一地区住宅相互间能够进行比较，必须制定本地区统一的二级指标权宜值。二级指标权重值的确定可采用多目标决策法、社会因素法、民意测监法等。通过这段工作的体会，我们认为采用多比例评分法提出初步惫见，用台尔菲法广泛征求意见，用数理统计原理进行数据整理是比较有效的。多比例评分法与一一对比法比较，增加了比分的伸缩性，适应性也更好。台尔菲法是以匿名方式通过几轮函询征求专家们的愈见，并对每一轮意见进行汇总整理，作为鑫考资料再发给每个专家，以供分析判断，提出新的论证。如此反复多次，意见日趋一致，结论的可靠性越来越大，这种方法目前广泛用于技术经济预测工作。是付出社会劳动消耗的口的。所以这部分评价指标的计算值和评分值越大，表示功能效果越好。但有些功能指标，如平均每户面宽，其值却是越小越好，为了进行综合，在进行指数化运算之前，应将这些指标转置运算，使其也成为越大越好的数列，以便实现指标绝大多数情况下，这部分评价指标的数值越小，有个别指标其值超大越好，如遇这种情况也须将这部分指标转置运算，此，在计算其指数值时，是以同一指标若干数值中的最大值除数列中各数两级权重值的乘积，即:。二。犷=叭式中。:第1评价指标的二级权重，。第犷项评价指标的综合权重。再用综合权重乘指傲值，即得到加权指数。用除法公式表示。此综合评价其技术经济效果，就要将评价指标的众多不同们最尔位化为相同的计最单位。木标准是将定性指标的评分杭，和定最指标的计算值，通过指数运算实现综合的。、附:住它建筑没计方案评价实例若有5个多层住宅设计方案(在“住宅建筑方案评价表”中分别以工、n.，、1v, 以下简称评价表)中的第2栏和第5栏，技术水平和生活习惯选定二级指标及相应的权重，并分别填入评价表中的第3栏和第4栏，确哪些指标求其最大值，哪些求其最小值;面图进行分析、计算，对子“平均每套卧室、起居室数，“”一”等6项定出它们的计算值，其余各项定性指标，经过专家评议，两项功能评价指标的值越小越好，即“平均每套建筑面积，和“平均每套面宽”。为了综合功能指标，必须首先通过大小值录补的方法对其进行转置(详见附录1)，于功能指标，以每个指标各方案数列中的最大数为分母，分别除该指标中的各数，如实例中的“平面空间综合效果，指标，最大分值为s，则以3为分母去除其它各方案该指标的分值。对于社会劳动消耗指标，以各方案数列中的最小数为分母去除各数，在本实例中，第，2一6一户1住宅公筑穷目评价盛芯:妥黑二巨拍标权，值二:什那谊成评分泣转换波I“，比l。1。1筑功能效果尸、二I、孟，1!一2:22召一平均每套卧室、，2。1。一平均每蓝良好朝向卧室、烤居室面积22分优31!1:一家爪布里高分优1忿11幼目设比一121。，9一。，。2。.:。，了一使爪面积系盆、*优。:生问布里7。分，2322:l3。分。3!3舍果光一通风，3，一:1l:保已限热2高分优!:一:宝隔声含大者优2:22!高分优一，一!2 安 全性脸艺筑未安全扮与日名结构安全.。高分优23212立面脸果蒸名商分优32322家内效果减高分优日212蠢。，动，。*100100刁、，*一，。，一:，。:.，1。”，!1。，.。藻盎或裸二里指橱指盆业列1加权指数一蛛合街致v11一皿m一! 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