业主团体在诉讼法上的地位

1/6业主团体在诉讼法上的地位业主团体在诉讼法上的地位文/朱柏润由于现在物业管理行业中的很多问题界定不清，物业管理又是一个新兴且专业性很强的行业，这给法院在一些案件的审理中带来了很多不便。为了使司法部门在审理物业管理相关案件时更加准确快捷，近日北京市第一中级人民法院举办了“物业管理法律实务研讨会”，中国物业管理协会副秘书长、法律咨询组组长陈伟参加了此次研讨会并进行了专题发言，现就其关于业主团体在诉讼法上的地位问题的发言摘录如下现阶段政策、法规对业主团体的相关规定业主团体包括业主大会和业主委员会。根据物业管理条例业主大会履行以下六文化方面的基本职责1、制定修改业主公约和业主大会议事规则。2、选举和更换业主委员会，监督业主委员会的工作。3、选定和解聘物业管理企业。4、决定专项维修资金的使用方案，并监督实施。5、制定修改基本物业公用设施、设备的使用，以及公共环境卫生秩序的制度，即物业管理各项规章的制定权和修改权。6、法律法规规定的其他职责。2/6业主委员会是业主大会的执行机构。既不是常设机构，也不是代表机构，同样不是办事机构，而是执行机构。它的职责是1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这文化涉及它到底是一个代理人，还是作为一个主体出现。3、及时了解物业使用人的意见和建议，履行服务合同。4、监督业主公约实施。5、业主大会赋予的其他责任。从现行各地的做法以及审判意见看，应该更多的从程序性角度理解业主委员会可以做到哪些工作。北京市高院去年出台了关于审理物业管理纠纷案件的意见，其中对业主委员会诉权的规定是1、业主委员会与物业管理企业之间的纠纷可以适用。、业主与业主之间，业主与房地产开发企业之间的民事诉讼不适用该意见。、业主与业团体的内部纠纷不适用该意见。业主团体包括业主和业主委员会。、业主委员会参加诉讼时以主要负责人为代表人。即业主委员会的主任或副主任参与到诉讼中。我个人认为，业主委员会应该是业主大会和相关主体之间的诉讼代表。有一些案件业主委员会不能作为主体3/6出现，但是只要能够受理就可参加诉讼，不能以业主委员会的负责人作为代表人，因为业主委员会的主任不能等同于企业的法定代表人。上海高院先于北京市，在三年前就有一个“关于审理物业管理纠纷案件的解答”，和北京市有相似的地方，主要规定是1、对于涉及业主共同利益的事项，在履行一定的手续后，业主委员会可以以自已的名义提起诉讼。、业主委员会怠于履行权利的，经过百分之五十以上业主决定的，可以选派诉讼代表人提起诉讼。、业主委员会可以违反业主公约为由，对特定的业主提起诉讼。这意味着业主和业主团体的纠纷可以通过诉讼方式解决。北京市规定业主和业主团体之间的行为不可以以诉讼方式解决，与上海做法一样。、对业委会内部事务的纠纷，不能作为民事案件受理。业主团体的诉讼地位在物权法有关诉权的规定中没有“业主委员会”，只有业主会议或者建筑物区分所有权人，这是比较现实的规定。我认为关于业主委员会及业主大会的地位，很多人把业主委员会比作公司法里的董事会，他们把业主大会理解为4/6股东大会。在公司法中董事会有决策权，但业主委员会没有决策权。所以业委会的主体地位是遭到置疑的，它只是业主团体的内设机构，应该以业主大会的意思为自己的意思，没有自己独立的意思表示，无论选聘物业管理企业、个性业主公约等重要事件或者特别事件，都应以业主大会的意思为意思表示。据了解，各国立法上对业主大会的规定有四种模式德国模式认业主大会不具有独立法人资格；法国承认业主大会具有独立法人资格；日本认为汪主大会具有附条件的法人资格；美国传统理论都不承认建筑物区分所有权人会议的实体地位，但是在判例中，建筑物区分所有权人会议的法人地位得到普遍的认可。目前，我国对业主委员会的地位主要有三种认识一种是承认业主委员会的诉讼主体地位；另一种是承认其原告地位，不承认其被告地位，理由是其没有独立的财产；还有一种是不承认其有独立的地位。为了给业主委员会一个作为诉讼主体的法律上的依据，多数做法是把业主委员会归类到民事诉讼法第49条的“其他组织”中。这虽然有一定的道理，但不充分，因为业主委员会没有自己的利益，不符合法律认定的其他组织条件。另外一个问题就是如果参考行政诉讼中公益诉讼的规定，这类诉讼中个人可以以自己的名义为公共利益和他5/6人利益提起诉讼，但是用于业主委员会就有些牵强。物权法第87条规定，业主可以以自己的名义起诉，这是考虑了公益，但也是存在问题的。如果这样做，实际上业主大会的授权和表决权行同虚设。我认为从“诉讼便利”角度来看，业主委员会作为业主大会的诉讼代表人，其诉讼主体资格应予以确认，但其参加诉讼应该以过业主大会的授权。因为学术界普遍认为，在中国要承认第三类主体非法人团体民事权利的存在，业主委员会可以通过业主大会的一个授权程序，代表业主大会参与诉讼，但问题的关键是授权的合法性应由谁决定谁有权审查到底是行政审查还是司法审查因为物业管理条例并没有对业主委员会进行审查的规定，仅仅是备案。同样，业主委员会备案是否意味其合法，也是存在疑问的。只要是群体内部的纠纷，就涉及一部分业主对另一部分业主的反对，这时候谁来证明合法性仍是悬而未决的问题。最后一个问题是业主委员会能否承担法律赔偿责任，我认为答案是否定的。海淀法院审理的一个案件中，一个物业管理企业在部标时交了10万元保证金，后来业主委员会把这10万元作为抛投标费用。结果业主委员会无法履约，中标物业管理企业无法接管，这家