接管验收工作细则

1/16接管验收工作细则目的确保新接楼宇住用的主体结构安全和满足正常的使用功能。0范围对新接管楼宇的建筑、装修、设施设备等方面的验收。0职责相关部门人员组成的接管验收小组负责接管验收工作。0程序1接管验收前的准备工作接管验收定义根据发展商对物业公司的委托合同,在楼宇各项竣工验收全部合格的基础上,以物业主体结构安全和满足正常的使用功能为主要内容的再检验。成立物业管理处在小区入住前三个月,竣工验收工作在入住前一至三个月内进行,成立管理处,管理处经理、主任、物业管家和维修人员到位其他管理人员分步到岗,落实管理用房和职工宿舍。组织验收小组由管理处客户部牵头,组织工程部和管理处的有关人员组成验收小组验收小组应在验收前完成以下工作2/161提前派出部分维修技术人员进驻现场,与地盘的工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,了解整个楼宇内所装配的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能、产地熟悉水、电、气管道道路的铺设位置及走向,为入住后的管理、维修养护打下基础。主动与工程部和承建单位联系,协商楼宇交接问题,如商定交接注意事项和开始交接日期等。与工程部、施工单位双方制定验收方案,统一验收标准。准备竣工验收的表格资料A、房屋接管验收单B、房屋接管验收整改项目统计表C、公共设施接管验收单D、公共设施接管验收整改项目统计表E、公共设备接管验收单F、公共设备接管验收整改项目统计表G、接管验收资料交接表H、接管验收资料不合格整改单I、接管验收不合格整改通知单2接管楼宇资料的验证及部份移交的资料产权资料1建筑用地规划许可证3/16建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑设计审批意见书业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单、购房合同复印件。政府验收合格资料1建筑工程竣工验收合格证书公安消防局建筑消防验收意见书建筑工程竣工档案验收证书燃气工程监督质量等级证书房屋建筑测绘报告建筑工程环保验收合格证书人防工程验收证书用电许可证供用电协议书10卫星地面接收设施许可证11电梯使用合格证12电子防盗监控系统验收合格证书。注煤气、电话有线电视由相关公司负责维修保养及验收。工程技术资料1竣工图包括总平面图、建筑、结构、设备、附属4/16工程及隐蔽管线的全套图纸地质勘察报告工程合同及开、竣工报告工程预决算分项清单图纸会审记录工程设计变更通知包括质量事故处理记录隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书10钢材、水泥等主要材料的质量保证书11新材料、构配件的鉴定合格证书12水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书13砂浆、混凝土试块试压报告14供水、供暖的试压报告。资料的存放上述资料必须存放在发展商或物业管理公司专职管理的档案室内,以便随时查阅。必须移交物业管理公司的资料原件1电梯使用合格证供用电协议书用电许可证用水申请审批表及月供水计划执行表卫星电视地面接收设施许可证燃气管道使用许可证。复印件及图纸1业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单参与建设该小区的设计,工程监理及所有施工队伍含分包队伍等单位的名称,负责人,联系人,联系电话清单建筑工程竣工验收备案表公安消防局建筑消防验收意见书6/16建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图机电设备单台说明书、调试、订购合同。3楼宇接管验收程序发展商通知物业管理公司接管验收。物业管理公司按及进行核对。具备条件的应在15日内发验收复函并约定验收时间。物业管理公司会同工程部,建筑施工人员共同对房屋质量、使用功能及外观质量、公共配套设施设备等作初步检验。对初步检验中发现的问题,由验收小组填写遗留问题统计表,约定期限由施工单位负责整改,并商定时间复核。对无明显不合符检验标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任,应避免人为损坏对仍存在缺陷的房屋待整改验收合格后才接管钥匙。业主住户入住时,由管理处物业管家陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商,由其限期施工队返修整改,经管理处或业主住户验收后消项。7/16在保修期内,在使用过程中业主住户或管理处人员发现的由于建筑施工或制造上的缺陷时,联络工程部查验证实后,由其责令施工队更换或返修。在保修期过后,在取得物业管理公司认可后才向建筑商支付保证金或工程余款。4房屋接管验收标准及检验办法参照建设部ZBP3000190标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到业主住户的合理要求。1标准及检验办法梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查,无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝无钢筋外露顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍墙面抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍块料如磁砖面层粘贴牢固,无缺棱掉角8/16面层无裂纹、损伤、色泽一致对缝砂浆饱满,线条顺直外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象地楼面毛地面平整,无裂纹块料如磁砖面层粘贴牢固,无缺棱掉角面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条顺直对缝砂浆饱满,线条顺直水泥砂浆面层抹灰平整,压光均匀,无空鼓,无裂纹,无起泡等缺陷卫生间、厨房和前后阳台地面用小桶或塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水第二天到楼下检查楼面无渗漏门窗开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形从室内轻摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形单指轻击玻璃安装牢固,无轻徽晃动现象玻璃胶缝密实,玻璃面层无裂缝,无损伤和无刮花痕迹9/16可视对讲开启灵活,通话器完好无损,通话清楚不锈钢门无刮花痕迹防盗铁门无锈迹和刮花痕迹窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷可选择以下检查方法先关紧所有的窗户,从天面或顶层房间窗户属天面均有檐口的房屋,普遍为多屋住宅区自上面下均匀浇水,停止浇水后半小时逐间检查每个窗台墙面是否有水渗入查询天气预报,在验收期间出现下雨的日期间,先将所有窗门关紧,雨后逐间检查墙面和窗台泛水楼梯、扶手砼结构的楼梯无裂缝,面层无剥落,钢筋无外露钢木结构的楼梯用力轻摇无晃动,安装牢固钢筋无锈蚀,无弯曲木扶手表面无龟裂,油漆无脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手插座电器插座单指轻击检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面盖10/16板无损坏,符合安全要求,满足”左零右火”规定,每个都检测,试电笔检查每个插座电源接通是否正常公用电视天线插座单指轻击盖板安装稳固,盖板无损坏,收视效果由住户入住后检查有线电视插座由有线电视公司验收电话插座只进行外观验收,单指轻击盖板安装牢固,盖板无损坏接线盒单指轻击盖板安装牢固,目视盖板无损坏用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头开关安装牢固,目视盖板无损坏全检开关灵活,开启接触效果良好照明灯具用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损打开所有灯具,检查电源接通是否正常,灯具发光正常产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯必要时全部接通连续工作3天,统计有多少自然损坏的。供水系统安装牢固不能摇动打开每栋的供水总阀门注意关闭室内的水阀管道完好无损,无渗漏水,无锈迹管道接头无渗水水龙头花洒和水阀打开水阀,流水畅通,接头无漏水排污管道含塑料等安装牢固,外观完好无损,配件齐全12/16从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗水楼上排水畅通无堵塞铸铁管灌水后无渗漏水,表面无锈迹,无裂纹,面层油漆均匀地漏过滤铁篦安装稳固,管缝密实,无渗漏水,无堵塞,排水畅通卫生洁具安装牢固,配件齐全,完好无损,面层无污渍和刮花痕迹灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹便器水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通室内配电箱安装牢固,配件齐全,试操作一次空气开关等控制是否正常开关符合型号规定导线与设计相符,布线规范目视箱盖无损坏,操作一次开关灵活门铃室外按钮安装牢固,盖板完好,操作灵活,操作一次检查13/16室内预留线盒参照其它晾衣钩用软绳等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,目视钢筋挂钩表面无裂纹,弯处无断裂水表、电表和煤气表安装牢固,无摇晃打开室内水阀,看表内读数运转是否正常目视外观完好无损,镜面玻璃无损伤。5公共设施接管验收标准及检验办法参照建设部ZBP3000190标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。标准及检验办法1基础设施房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等散水坡无下陷、断裂、与墙体分裂面层平整,无脱层无倒泛水现象2天台14/16屋面隔热层、防水层板端缝、伸缩缝膏紧贴隔热板、防水层表面无裂缝天沟、落水口畅通,管道完好天面扶栏无破损、变形,无明显锈蚀3公用天线配件齐全,安装到每家每户,收视效果良好4屋面避雷设施各种避雷装置的所有连接点牢固可靠5消防设施消防栓、消防箱消防栓油漆均匀,无少刷、漏刷现象阀门完好,无渗漏水消防箱消防管、消防带等配套齐全箱门上标识清楚,箱门玻璃安装牢固,门锁开启自如消防管无渗漏水,阀门完好6小区路灯按设计要求安装灯具安装牢固,配件齐全,灯罩无损伤,灯泡照明正常灯柱安装牢固,柱面油漆均匀,无损伤和刮花7绿化15/16按设计要求种植花草树木,对照绿化设计图纸,不缺株少苗,无改品种,成活率达98以上,无病虫害发生,无绿化死角,无杂草纵生,绿地纯度98绿化用水绿化水管布局合理,阀门开关距离四周不超过100米,阀门开关