房地产市场发展趋势调研思考

1/7房地产市场发展趋势调研思考近年来，随着国民经济的快速发展，城镇居民生活水平的不断提高，人们对住房条件改善的需求越来越高，房地产业日渐成为地区经济发展的支柱产业，随之而来的是一些大中城市出现的房价“爆涨”现象，针对这一情况，国家出台了一系列宏观调控措施对房地产市场进行调整，本文就市房地产市场的发展状况及趋势进行分析预测。一、房地产市场的发展现状市位于中部，地处经济欠发达地区，是自治区最大的工业城市，房地产业发展起步较晚，但近年来随着投资环境改善及城市改造建设步伐的加快，房地产业得以迅速发展。房地产开发企业情况目前，市共有各类房地产开发企业231家，其中有资质等级企业85家，暂定资质企业146家，有资质等级企业中二级企业10家，三级企业23家，四级企业52家。开发企业以内资和民营为主，国有企业数量逐年减少。外阜开发商加快进入市场步伐，这加剧了市场竞争，同时也抬高了本地企业参与竞争的准入门槛。开发企业注册资金2/7总额达到亿元，从业人员达到4808人，人均占用资金量达到万元。房地产开发投资情况房地产开发投资持续增长。20XX年，房地产开发投资首次突破50亿元，达到亿元，与20XX年全年相比同比增长，是“十五”期间房地产开发累计投资的1/3。在房地产开发总投资中住宅建设完成的投资为亿元，同比增长。其它用途房屋的投资共亿元。房地产开发项目投资增幅明显。20XX年新开工项目情况在全部施工面积中，20XX年新开工面积为万平方米，同比增长125；其中住宅新开工面积约为万平方米，同比增长房屋竣工面积万平方米，其中住宅竣工面积151万平方米。房地产交易市场情况1、新建商品房交易情况3/720XX年，新建商品房成交14413套，同比增长，成交面积万平方米，同比增长，其中住宅9995套，同比增长，成交面积万平方米，同比增长；非住宅4418套，同比增长，成交面积万平方米，同比增长，其中商业营业用房成交3748套，成交面积万平方米。20XX年市新建商品住宅平均价格为元/平方米，较20XX年上涨。2、新建商品房供求情况20XX20XX年，市房屋竣工面积分别为万平方米、万平方米、万平方米、万平方米、万平方米、万平方米，6年间商品房竣工面积万平方米。而同期房屋销售面积分别是万平方米、万平方米、万平方米、万平方米、万平方米、万平方米，6年间销售面积万平方米。3、存量房交易情况20XX年，市存量房成交套数11692套，成交面积万平方米，同比增长、。其中住宅成交10688套，成交面积万平方米，成交金额亿元，平均成交价格元/平方米；商业营业用房成交877套，成交面积万平方米，成交金额亿元，平均成交价格1508元/平方米。二、房地产市场的分析1、房屋价格上涨及成本分析。4/720XX年市住房价格受土地供应、建筑材料价格、拆迁补偿费用等影响，住房价格有所上涨，但低于全国平均水平，除住房供应结构不尽合理导致房价上涨外，其他因素也影响着房价。首先，旺盛的市场需求是房价上涨的根本原因。随着工业化和城镇化发展，城市常住人口增加，考虑房屋拆迁，住房新增需求也在不断增加；国民经济持续快速健康发展，人民收入水平不断提高，改善住房需求不断增加。20XX年，共核准预售住宅项目60个，预售面积万平方米，可销售房屋共计18747套，目前已销售10425套，已销售了。其次，房地产信贷市场活跃，土地交易价格上涨是重要原因。随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，潜在需求变成现实需求。当大量储蓄资金及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入房地产市场。从土地角度来看，实行“经营性土地使用权招牌挂”政策后，土地市场交易活跃，土地购置价格逐年上涨。第三，房地产开发成本增加是房价上涨的直接原因。拆迁成本增加，平均每平方米建筑面积增加成本437元。住宅单体造价上涨，钢材、水泥、沙石等建筑材料受市场影响价格涨幅较大。行政事业性收费有所调整，使得住宅单体建设成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墙节5/7能保温材料每平方米建筑面积增加成本40元，住宅小区配套设施随着住宅品质的提高，每平方米建筑面积的成本也在提高。第四，住房供应渠道不完善，住房梯级消费没有完全形成。房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺，由于中介不成熟、房地产交易税费过多等原因影响，特别是包钢等大企业近6万户职工住房在企业内部流转，没有进入市场，市二手房市场没有发展起来；房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，住房超前消费现象十分突出，这些因素造成了房价的上涨。2、住房供给结构局部失衡。在市场繁荣、供销两旺的形势下，房地产开发企业在利益的驱动下过分集中于中高档商品房的建造，中低价位商品住房供应呈现明显不足，地处中、西部偏远地区，中、低收入家庭较多，目前，开发的高档住宅基本上供求平衡，但中、低价位的住宅所占比重相对较少，无法满足中低收入群体改善住房的强烈愿望，现有的经济适用房根本满足不了中低收入家庭对住房的需求，导致住宅供给结构局部失衡。3、房地产贷款增势不减。在各类消费贷款中，房地产贷款发展较快，而且已成为发展房地产业的主要资金来源。20XX年，市个人商业住房贷款余额205933万元，较年初6/7增加47562万元，同比多增18710万元，全年累计发放80583万元，收回33021万元；商用房贷款余额59285万元，比年初增加9260万元，全年累计发放23269万元，收回14009万元。三、房地产市场预测1、房价近期内将保持小幅震荡的发展态势。20XX年房地产市场仍是宏观调控的重点所在，如果房价过高或房地产市场收益过高，必然吸引社会上人力、物力、和财力等各种资源涌入房地产市场，势必形成房地产开发投资新的热潮，引发房地产泡沫。为此，调控房地产市场，确保房价稳定仍是宏观调控的重点之重，房地产业将会保持稳定发展的态势。2、成本提升。房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润就形成了商品房或楼盘的销售价格，据调查资料显示，土地成本占房价的30多，建筑安装工程成本占，项目管理费用、税金及附加占，开发利润占。随着土地获取方式的改变，土地在房价中的比重会有所提高，造成建房成本增加；建安人工费、材料费价格的上涨，也将导致建安工程成本增加。2、中小户型将成为住宅建设的主体户型，同时伴有高层、小高层的住宅体系。目前正在研究制定的房产保有环7/7节税收政策，将会对大户型住宅的价格产生影响，大户型住宅的税负将会更重；中小户型将会成为主体户型，进一步细分住房市场竞争，同时拆迁政策与其相适应进行相应调整；其次，高层与小高层住宅提高了土地利用率，节约了城市用地，也将会成为住宅建设发展的方向。3、房地产开发模式呈现多样化特点。今后集资建房、委托带建整体购买、招商引资合作开发