郑州市房地产市场的分析预测

郑州市房地产市场走势预测1郑州市房地产市场的分析预测经过美国次贷危机造成的世界经济动荡给我们留下了不可磨灭的记忆，同时也预示着房地产这个支柱性产业的发展与人们的生活水平和经济水平的关系越来越密切，而能否准确的预测房地产市场未来的走势也将给我们的生活带来很大的影响。下面将从国内的房地产行情和郑州市的民意调查来看郑州市房地产市场未来的走势一、国内房地产市场分析预测消费因素空间有限。2008年底以来陆续出台的消费刺激政策，如家电下乡、汽车下降、家电以旧换新、农机下乡等，对于稳住国内消费、扩大内需起到的积极的作用；但鉴于国内“恩格尔系数低收入增速”的客观现状，在社会保障体系并不完善的背景下，决定了国内消费扩大的空间有限，进而对于2010年宏观经济增长的贡献有限。根据浙商宏观小组关于“2010年零售名义同比增长18（实际增长16）、消费拉动GDP增长44个百分点”的判断，我们认为消费的作用还在于GDP增速的“维稳”上。投资因素主导引擎。在经济结构转型和国际经济环境不利的背景下，投资将在国民经济中继续起到主导引擎作用，与2009年中央经济工作会议的“继续实施积极的财政政策”相契合。根据浙商宏观小组判断，2010年固定资产投资同比在24，对于GDP的贡献仍在55个百分点左右，超过2010年GDP102增长率的一半。就具体的投资而言，以大规模的基础建设投资为代表的国有投资受制于财政预算的刚性，使得其持续性有限。因此，发挥民间投资成为国内经济可持续发展的重要环节，符合2009年11月27日中央政治局会议中的“，保持投资合理增长，完善和落实鼓励民间投资相关政策”，而房地产开发投资2又是民间投资最为重要的组成部分。图9显示，2007年以来房地产开发投资增速同固定资产投资增速相比，由领先地位（平均领先4个百分点）变为落后地位（平均落后16个百分点），显示了房地产开发投资拉动经济的较大空间。一线城市向二、三线城市过渡行业发展趋势19992008年，国内房地产行业发展进程充分体现了行业由一线城市向二、三线城市过渡的趋势。以国内35个大中城市为例，同时我们定义北京、上海、广州和深圳为一线城市；其余31个城市为主流的二三线城市。从房地产开发投资额指标看，一线城市的占比下降了2122百分点；同期主流二三线城市占比则上升了332个百分点，上升至3843。从商品房销售面积指标看，一线城市的占比由1999年1996下降到2008年的832，降幅为1164个百分点；同期主流二三线城市占比亦出现下降，但降幅仅为185个百分点，份额达3317，处于主流地位。从商品房销售金额指标看，10年间一线城市占比降幅为2028个百分点，2008年的份额为2119；二三线城市的升幅为32个百分点，2008年的份额为3683。我们认为，房地产行业逐渐由一线城市向二三线城市过渡，其主要原因在于土地3供给的有限性、过高房价的抑制以及城市化进程的尾声。土地供给有限性对于任何城市而言，其物理的土地面积是一定的，随着区域内房地产行业的不断开发，可供开发的土地在不断的减少，表现为区域内“本年购置土地面积”在不断减少，其结果是区域行业发展空间在缩小。相对于主流二、三线城市而言，一线城市房地产行业起步早、发展快，使得一线城市土地供给相对于高速发展的房地产行业出现了瓶颈，进而抑制本地区房地产行业发展。数据显示，一线城市本年购置土地面积在全国的占比已由1999年的1238下降到了379，降幅达859个百分点，可以说，从本年购置土地面积指标看，一线城市在整个房地产行业发展中的力量已经很小了。虽然，同期的主流二三线本年购置土地面积占比下降幅度达1144个百分点且超过了一线城市的降幅，但当前主流二三线城市的4占比仍超过了30而处于主流地位。过高房价的抑制10年间，一线城市平均房价较全国平均房价的溢价幅度由20777上升到25473，升幅达4698个百分点；而同期主流二三线城市的溢价幅度由13661上升到13985，升幅仅为324个百分点。可见，相对于主流二三线城市而言，一线城市的房价明显地构成了对当地居民购房的需求压制。从2008年的房价收入比看，一线城市（118倍）高于主流二三线城市（73倍）45倍；从2008年的按揭月供负担比例看，在2成按揭、3成按揭、4成按揭的假设下，在优惠利率下，一线城市分别高于主流二三线城市214个百分点、187个百分点和158个百分点；在基准利率下，一线城市分别高于主流二三线城市262个百分点、229个百分点和193个百分点。基于此，主流二三线城市在房价上更有吸引力和发展空间。562010年房价上涨空间估算基本思路我们将从房价收入比和按揭月供负担比例两个角度来判断2010年房价可能的涨幅空间。78基本假定（1）购房面积为90平方米；（2）贷款分别7成和8成按揭；（3）商业贷款利率享受7折优惠。基本结论（1）从房价收入比的角度看，在“人均可支配收入涨幅910、房价收入比8486倍”的“中性”假设下，2009年房价可能的涨幅为705106；（2）从按揭负担的角度看，在“人均可支配收入涨幅910、按揭负担3335（7成按揭）、按揭负担3840（8成按揭）”的假设下，2009年房价可能的涨幅为2871010和3651010；（3）结合房价收入比和按揭负担两种估算的结果，我们认为2010年房价可能的涨幅空间在510，详见表1214。二、郑州市房地产市场行情调查调查分析资料显示有持六成多的被访者对目前郑州市现有楼市的销售价是持不满意的态度，还有30的被访者认为一般，仅有5的被访者对目前郑州市现有楼市的销售价格持满意的态度，这说明目前郑州市房地产市场的销售价格还是难于被消费者所接受的。9调查分析资料显示有五成多的被访者认为现有楼盘开发商提供的服务一般，也就是不是太尽人意，只有138的被访者认为满意。建议房地产开发商在开发楼盘的同时也要提高各项服务措施，用良好的服务态度来赢得更多的客户群体。调查分析资料显示有425的被访者认为郑州市楼市在2010年发展的趋势是稳中有升，有近三成的被访者认为有上升的空间。同时也有25的被访者认为10不会有太大的变化或有下降的可能性。调查分析资料显示，在问到郑州现有房地产销售价格与周边省会城市房地产销售价格对比时，有近六成的消费者认为要比其他城市高，有288的消费者认为基本持平，还有112的消费者认为要比周边省会城市的房价低。调查分析资