中国房地产市场形势分析

中国房地产市场形势分析2我们看到引言11月13日，上海慧芝湖三期开盘，千余组客户排队争购，当天去化450套；11月20日，招商钻石山二期开盘，当天热销超3亿；绿地集团以总价5398亿元拿下武汉武昌区车辆厂片地块；万科集团以总价5227亿元拿下了北京海淀西西北旺2幅地块。2010年三次频繁调控下，市场表现如何未来房地产调控将如何演变明年房地产市场是否会进一步下行市场的疑惑部分楼盘依然热销企业拿地热情高涨32010年中国房地产市场回顾与总结4经济环境主要经济指标增速趋稳，通胀压力明显增大主要宏观经济指标月度情况表2010年以来中国经济平稳增长，10月主要经济指标均出现不同程度的增幅回落，但回落幅度收窄，我国宏观经济增速高位回落的态势进一步稳固。CPI创两年新高，通胀压力明显上升，防通胀成当前货币政策的首要任务。类别指标10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月指数PPI同比增幅（）43545968716448434350CPI同比增幅（）15272428312933353644PMI同比增幅（）55852551557539521512517538547GDP国内生产总值同比增幅（）11910396工业工业增加值同比增幅（）207181178165137134139133131投资固定资产投资累计完成额（亿元）1301429793467436735898047119866140998165870187556固定资产投资累计增幅（）266264261259255249248240244外贸进口总额（亿美元）95318691119351182411223117371168119312811088进口总额同比增幅（）85544766497483341227352241253出口总额（亿美元）10948945211211119921317613741455139314501360出口总额同比增幅（）2145724330548543938134425124消费社会消费品零售总额亿元）12718123341132211510124551233012253125701353714285社会消费品零售总额同比增幅（）1422118185187183179184188186信贷新增贷款总额（亿）13900700151077740639460345328545259555877新增贷款同比增幅（）13934773308386064973291531323数据来源国家统计局5经济环境流动性过剩形势进一步加剧，货币政策将逐步收紧受美元贬值影响，人民币升值速度明显加快；贸易顺差回升；国内信贷仍保持较为宽松态势，国内流动性过剩导致CPI创两年来新高。为遏制流动性过剩，防止通胀加剧，央行于11月10日上调准备金率05个百分点，这已是今年以来的第五次调整，预期未来货币政策将逐步收紧。10月CPI同比上涨44，再创年内新高10月新增人民币贷款5877亿元，趋于稳定10月贸易顺差出现回升，环比增60810月人民币平均汇率66677，升值速度加快6行业环境投资增速维持高位，其他来源资金比重上升房地产投资仍维持较高速度增长，新开工面积增速继续下滑；受信贷收紧影响，110月开发资金来源中，预售款等其他来源资金占比达到4284，较前三季度上升了021个百分点。110月房地产投资同比增长365110月施工同比增幅趋稳，新开工面积同比继续回落110月商品房竣工同比增幅回升至114国内贷款比重降低，其他资金来源比重上升42847政策环境今年以来的三轮调控政策2010年以来，宏观调控出现了新变化从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求。09年10年1月受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升。国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷929新政限购、差别信贷10年4月10年9月N10年1月09年底和10年1月分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。N10年4月新“国十条”出台，市场成交在57月出现大幅萎缩，8月9月起开始回升。N10年9月限购、差别信贷政策，市场调控再加码。8政策环境本轮调控范围和深度空前，预期未来政策依旧偏紧本轮调控范围及调控深度均堪称“史上最严厉”，并且目前仍没有放松的迹象。预计未来调控重点可能会在房产税、土地增值税、交易环节税收、预售监管等方面。类别细分已出台的政策未来可能出台的政策短期持续针对需求信贷提高认贷标准至“认房认贷认调查”首套首付提高至最低三成，利率提高至最低085基准利率；二套首付提高至最低五成，利率提高至最低11倍基准利率；三套房停贷加息税收个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税开征房产税对房产交易环节征收重税监管套数限购、外地购房限购针对供应土地增加建设用地供应保障性住房增加保障性住房用地比例公积金支持保障性住房建设动迁配套房提前上市监管不得随意调价不得分批上市不得捂盘惜售针对企业土地提高保证金比例限期缴完土地余款不得囤地规定时间内必须开工资金暂停企业开发资金贷款收紧上市融资标准加息、调高准备金率预售款监管险资投资不动产的比例不高于上季末总资产的10，保险公司不得直接从事房地产开发建设预售资金监管全国推广税收土地增值税清算预售建面小于3万的一次性申请预售；超过3万确需分批预售的，每次申请不得低于3万监管78家央企退出房地产业务今年楼市调控已出台及未来可能出台的政策分类汇总表92010年全国土地月度成交情况数据来源国家统计局土地市场全国土地市场继续保持上升态势110月，全国房地产开发企业完成土地购置面积328亿平方米，同比增长362，增幅较前三季度提升06个百分点；土地购置费8006亿元，增长792，增幅较前三季度下滑15个百分点。10资料来源CRIC111月份，八成以上城市成交规模和成交金额均已超过09年总量的90，土地市场成交保持平稳走势，宏观调控对土地市场的影响尚未显现。土地市场多数城市成交规模已超去年的九成区域城市成交面积成交金额11月111月11月111月面积同比面积同比占09年比重金额同比金额同比占09年比重华东上海66889471135415821134664679591124339641613346南京2107121133862710128363205559543456531244120104杭州405137386114940381979872223731528137260华北北京2850841346981319068547175952280999872616811499天津20797537728278648695915375149878573620413095沈阳141663558109557203311804834541512261711236515274华南广州10151397514960113554414154151206433041540655294深圳4699877812108623944913821041975741132376444厦门3994/347656179104014917/2654041928890华中武汉124718201163091569621494996513072523881424818625南昌170969612310391154910695783247787101863166920613长沙000100002208973081467300010000116292511029207郑州3200/2647367097361748/716023599762西部重庆000/5644717456592000/2134235865187成都87472838127340880856694921696549107769711747西安0001000033540040759900010000993066889562010年111月全国主要城市经营性土地成交列表单位万平方米、亿元112010年土地市场趋于理性，但整体成交持续活跃，企业对于优质地块的争夺依旧激烈，常州天宁区复兴菜场地块以1100的高溢价率位居111月溢价率排行榜首位，北京通州区、杭州西湖区地块也纷纷上榜。资料来源CRIC土地市场土地市场依然保持活跃态势排名城市地块名称楼板价（元/平方米）1天津津和滨（挂）2010060767202上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块527833上海黄浦区163街坊地块518214福州宗地201010号383815杭州杭政储出201049号370696上海浦东新区黄浦江沿岸E18地块93地块354907上海外滩国际金融服务中心（81）地块341488长春43338号地块东岭南街两侧地块328319上海2010年51号公告虹口区北苏州路190号3169010上海2010年48号公告静安区常德路771地块29744排名城市地块名称成交价（万元）1南京下关区滨江江边路以西1号地块12141002上海黄浦区外滩国际金融服务中心（81）地块9220003广州2010挂1019（荔湾区黄沙大道（广铁南站）8600004南京下关区滨江江边路以西3号地块7893005天津津南（挂）2010117050006上海闸北苏州河北岸东块1街坊地块7020007福州宗地201002号6000008北京丰台区六圈A居住项目用地5970009武汉2010年第14号武昌区车辆厂片地块53980010北京大兴区亦庄（X11B）地块524000排名城市地块名称溢价率1常州天宁区复兴菜场及周边地块1100002深圳G173011576、1577、1578871103贵阳金阳2010（014）号地块805264北京平谷区E0403A项目703605合肥肥西20102号地块7006北京通州区梨园镇其他多功能用地697577常州常州市钟楼区玉龙路两侧CX0301072地块692318杭州杭政储出201049号661129北京平谷区E0502、03项目6505010南京NO2010G41浦口区七里河西侧、临江路以东地块572222010年111月全国主要城市土地总价排行榜2010年111月全国主要城市土地楼板价排行榜2010年111月全国主要城市土地溢价率排行榜12商品房市场政策压力下成交波动，总体态势较为平稳全国商品房销售面积、销售金额月度走势图单位万平方米、亿元110月全国商品房销售面积和销售金额分别同比增长91和173，总体来看，房地产市场持续平稳增长趋势。10月份，在第三轮调控影响下，全国市场呈小幅回落态势，全国商品房销售面积和销售金额环比9月分别下滑了1118和768，但仍处于年内第二高位。数据来源国家统计局132010年111月，多数城市成交面积同比下跌，但总体来说跌幅低于上一轮调控（2007920088），政策影响力明显低于预期。11月，市场成交下跌范围扩大，但成都、武汉表现依旧强劲，成交呈持续上升的态势。住宅市场频繁调控下成交下跌，但市场反应低于预期全国重点城市2010年111月成交量列表单位万平方米数据来源CRIC城市2010年11月环比同比2010年111月成交量同比成交量一线城市上海9470282044491731624066北京995014352231343403855深圳229750535036322085031广州66956365207297288570二三线城市华东南京607832815334527865436杭州358217752380263735504合肥570610486015680163170苏州554945822433447114622宁波2013004048216654862无锡5151018039514851614常州506935204182507691199华北沈阳150742444251126469187天津1430313311498918582311济南23258722927211431927青岛954921782244660951446长春71101436304365373489华中武汉96601587113440265570长沙12045886579848742912南昌34051962633277263063西部重庆1792431142111944481016成都3098331621012010021971贵阳54817451031542851511华南厦门23097201219207104490海口7521754677716942152814整体市场受调控成周期波动走势，调控对成交影响明显，但影响小于预期。从各类城市来看，一线城市受政策影响最深，尤其是“929调控”后，11月一线城市除北京外，其余城市成交大幅下滑；二三线城市11月成交涨跌互见，总体跌幅小于一线城市。住宅市场调控影响下，城市市场走势现分化数据来源CRIC从月度成交数据来看一线城市对三次调控的反应均最为明显，二三线城市调控后跌幅要小于一线城市；从周度成交数据来看11月整体市场周度成交基本趋于平稳；一线城市11月成交低位徘徊，二三线城市11月底成交有小幅反弹趋势；从易居代理项目日均来访量、认购量、签约量指数来看新政后三周日均来访、认购、签约量均明显下滑，而11月以来，日均签约量已回复至9月第三周水平。15第三次调控后，高档、中高档项目去化情况仍较为乐观。小户型项目仍是成交热点，金地自在城、慧芝湖、融侨城等项目主力成交户型均为二房左右的小户型。近期推案热销项目列表数据来源CRIC住宅市场三次调控后，市场上仍不断涌现热销项目企业城市项目名称项目区域项目档次新推盘时间推案套数去化率销售价格上批售价周边售价（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）金地集团南京金地自在城板桥新城中档20101121288套/95009700910011000周边3公里内无同类竞争项目招商地产天津招商钻石山南开高档20101120开盘当天热销超3亿/2000020000/万科集团北京万科红丰台中高档20101120142套912700029000首次开盘29000碧桂园东莞大朗碧桂园大朗中档20101120386套100洋房53006200元/平方米左右，别墅100400万/套，最高超千万首次开盘500012000香港嘉华上海慧芝湖闸北中高档20101113713当天450套34800原定32000/福建融侨苏州融侨城相城中高档20101112216套80110001100010000保利地产长春保利林语南关中高档2010111300套90住宅70008000，别墅1100013000首次开盘住宅7000万科集团厦门万科金色悦城翔安中高档20101030402套98992395795500650016111月，多数企业已经实现既定销售目标，部分企业比如万科、恒大、保利、金地、龙湖等超额完成10以上。企业名称企业既定销售目标完成度2010年111月销售金额金额亿元金额同比万科集团80012510006（截至12月1日）72恒大地产400119477282金地集团2101162434736保利地产5001145714942龙湖地产2481122772复地1151091255合景泰富1001061055首创置业100104104雅居乐地产24510425464越秀地产79102807936碧桂园30010130457滨江集团100101101（截至11月18日）保利香港10010110138新城地产10010010048中国海外480万平米984707万平米3佳兆业90948567富力地产300942809424世茂房地产300902713729数据来源企业公报企业动态111月多数典型企业已完成全年业绩目标17图135家沪深地产20062010年各季度资金情况情况2010年行业净负债率持续上升，三季度达58，但仍维持在相对合理水平。房企资金情况短期内尚算安全，135家沪深地产企业货币资金较短期有息债高出794亿元，且短期有息债在有息债比例呈下降趋势。表2006年2010年各季度行业净负债率对比备注135家企业名单主要包括万科A、保利地产、金地集团、招商地产、中粮地产、首开股份等沪深上市企业。数据来源企业公告企业动态行业净负债率上升，但短期内资金情况尚算安全1815典型企业2010年111月新增土地储备情况数据来源CRIC备注保障房及旧改项目不计入典型企业2010年10月以来重点新增地块情况列表单位万平方米、亿元、元/平方米数据来源CRIC企业动态调控后典型企业在土地市场仍表现积极虽然调控政策频出，但由于开发企业资金较为充裕，客观上也存在“补库存”的需要，典型企业在土地市场上表现仍然积极。企业城市地块名称地块性质拿地时间占地面积建筑面积成交总价楼板价雅居乐南京G41地块住宅10月1858464636307813龙湖集团烟台山东省烟台市36幅地皮商住10月2884749823425687绿城中国济南济南盛福庄片区地块住宅，商业配套10月2560487025315196金地集团上海上海浦东航头中心镇A1地块商住10月1779217522868031雅居乐南京G40地块住宅10月1136284021057411保利地产成都成华区杉板桥路1号、14号地块商住10月823247018037300保利地产南通港闸区CR10033地块商住10月1809451715193373招商地产成都成都昭觉寺南路地块商住11月1227362715744340富力地产北京大兴旧宫东站4号地住宅、公共租赁房、商业配套11月688191367158恒大地产长春长春宽城区和南关区4幅地块综合11月411912362131052万科集团大连大普湾（2010）30号至34号的5宗地住宅11月7574125331253100019新增土地并未对企业资金带来压力11月典型企业销售金额普遍高于企业购地金额；而企业新增土地面积与月均销售面积比例分布相对分散，其中富力、绿城、万科和保利新增土地的可供开发周期较为合理。企业名称2010年111月销售金额（亿元）2010年111月新增土地总价（亿元）销售额比购地总价2010年111月销售面积（万）2010年111月新增土地面积（万）可开发周期（月）万科9981531211888288210562795保利地产571494348131626191570422759中国海外5167416730947075661323绿城中国4681650628422944152121恒大地产47722130722475633087974491富力280941236322721623518192636龙湖27721665716673484世茂房地产2713717421156221867373654雅居乐254932732272591255金地集团243475833417203912359667注1、根据PULTE等国际知名开发企业经验，新增土地可建面积与月均销售面积比值，处于2430个月之间较为合理。2、保障房及旧改项目不计入。3、世茂房地产土地面积及总价都以权益计入。数据来源企业公报，CRIC企业动态新增土地并未给典型企业带来明显的资金压力20在经历过数次调控的房地产企业日趋谨慎，合作拿地逐渐成为企业主要拿地开发方式。万科与国企联合开发以便顺畅获取优质地块；绿城则通过输出品牌，获取资本支撑；九龙仓与规模性企业合作，规避市场风险。企业名称项目合作方名称项目名称企业股权比例合作方股权比例合作目的招商地产会德丰置业（广州）有限公司20100618（佛南（挂）2010056）20107105050招商地产会德丰置业（广州）有限公司20100621（佛南（挂）2010057）20107235050绿城科泰（香港）有限公司常州市武进区湖塘镇武宜路西侧大通河人民路地块AE201075446绿城浙江人张卉苏州叶山岛项目201077030万科北京住总集团北京昌平区回龙观村旧村改造项目20109NANA万科五矿建设集团、河北建设集团河北香河县项目20107NANA万科中粮地产北京房山住宅地块201055050万科招商地产上海广富林24地块201024555万科科技城苏州新区科技城武夷山路项目201063664万科金晖地产深圳南苑新村旧改项目201088020中海外九龙仓津铁东路地块201025050万达集团中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团、用友长白山旅游度假区项目201094060万达集团中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团西双版纳国际旅游度假区项目20109NANA万达集团中国泛海集团、联想集团、大连一方集团大连金石国际旅游度假区项目20108NANA表2010年以来典型企业合作项目情况列表企业动态战略调整1合作开发21企业动态战略调整2商业地产房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20或以上。企业名称商住投资比例目标万科地产U除80开发项目为住宅产品外，其余20将开发持有型商业物业U万科商业地产计划包括深圳5个酒店，及2010年落地的以服务为主的养老物业，同时预计未来三年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套华润置地U华润计划未来投资物业对总盈利的贡献达到2030U5、6年以后，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40左右复地集团U商业地产的投资要占集团约20的比例保利地产U保利将商业物业投资比例增大到总体投资30富力地产U商业地产的目标是使其在集团总资产中占有20左右的比例U2010年后，富力拟将商业地产的面积扩展到200万平方米龙湖地产U预计到2014年，商业地产所贡献利润将占公司利润总额的1520中粮地产U未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至20以上金地集团U未来5年，金地上海公司将大力进军商业地产，重点布局长三角高铁站点城市，投资开发城市综合体U将突破金地以往拿地时商业比例10的限制表典型企业商住比例目标情况列表22企业动态战略调整3旅游地产近期，旅游地产逐渐成为房地产企业新的业务方向，龙湖、万科、世茂等企业于年内纷纷增加旅游地产项目规模。企业名称城市属性项目名称占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）总投资（亿元）项目规划情况保利地产成都旅游地产国际旅游度假区54205420蒲江县石象湖国际旅游度假区世茂房地产武汉旅游地产武汉世茂嘉年华项目856842400集商业、旅游、酒店、会展、办公、创智园、总部基地、居住、休闲等为一体的绿色生态新城世茂房地产大连旅游地产大连金州区世茂嘉年华项目II1700总75500住宅、办公楼、商业、酒店，包括室外主题游乐园、超大型室内主题乐园万科集团南充旅游地产西山风景区53334_60基础设施建设、一级土地整理、农民还房工程建设、棚户区改造、安汉故城开发、生态绿化环境建设、旅游度假区开发及旅游地产开发等世茂房地产、富力地产惠州旅游地产富茂威尼斯湾项目467（总）500（总）400集滨海度假休闲为主要特色的超大型综合项目，致力打造广东的海滨旅游度假休闲生活区龙湖地产烟台旅游地产养马岛项目1372011517集会议、养身、休闲、旅游等于一体的生态小镇，利用养马岛地理位置和自然资源，引进大型集海洋生态，水上运动及休闲游乐综合性游乐公园项目龙湖地产烟台旅游地产养马岛C地块2885498342龙湖地产云南旅游地产抚仙湖地块118882445集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产项目表2010年以来房企典型商业旅游项目列表23企业名称合作伙伴酒店数量酒店情况未来计划雅居乐地产万豪、莱佛士、洲际、卓美亚、自管10家2家4星、7家5星、1家7星计划将酒店业务分拆上市万达集团凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际7家7家5星到2012年，计划拥有45家星级酒店绿地集团洲际、朗廷、锦江10家4家5星、6家4星到2013年，计划拥有100家酒店富力地产凯悦、洲际、万豪11家7家4星、4家5星/星河湾自管6家6家5星计划未来每个新项目均有一座酒店世纪金源自管16家16家5星/碧桂园自管18家4家4星、14家5星计划未来每个新项目均有一座酒店恒大地产岭南花园酒店管理公司、自管2家2家5星未来计划拥有20余家酒店世茂集团喜达屋（艾美）、凯悦3家3家5星计划将酒店业务分拆上市房企关注酒店业务，部分企业与著名酒店运营商达成战略联盟，提升品牌溢价。世茂房地产、恒大及华润置地等企业纷纷表示将加大酒店业务的投入。企业动态战略调整4酒店联盟24企业时间城市项目名称占地建面总投资万科8月深圳深圳龙华扩展区0008地块保障房项目5001750/万科8月北京北京半步桥和西红门公租房项目5101280/万科8月南京南京江宁上坊保障房项目697013280/绿城8月沈阳浑南区保障房50/10万科9月北京昌平区回龙观1818028住宅用地（含限价房）/193/招商9月深圳光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目1415396/通过公开挂牌方式来低价获得优质土地的机会正逐渐减少,同时融资渠道的不畅通和融资成本的上涨，进一步迫使企业选择通过保障房项目获得土地储备。同时，保障性用地也并非无利可图。表典型企业三季度主要新增保障房项目单位万平方米亿元商品房用地建面93万平方米建面10万平方米限价房用地周边商品房售价20000元/M2限价房售价7800元/M2地价与房价比为0481企业动态战略调整5保障房252011年中国房地产市场展望与预测26宏观经济预测经济增幅回调趋稳，通胀、流动性过剩压力仍大N货币紧缩性政策、楼市调控措施带来的负面影响N贸易战、外需萎缩将加大出口行业的压力N通货膨胀压力进一步加大N长期以来，基础货币、货币乘数不断扩大，货币超发严重N信贷投放宽松，紧缩预期下，银行可能提前为明年做准备N虽未来中国出口需求空间将收窄，但贸易顺差仍处高位N美国量化宽松加深国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动了热钱流入速度N房地产调控以及紧缩性的货币政策将导致房地产开发投资增速逐步下滑N通货膨胀之下，房地产的保值增值性将凸显。市场对商品房仍将保持较为旺盛的需求经济走势增速继续小幅回落，由高速增长转向常态性增长流动性国内流动性过剩局面短期难以扭转房地产投资开发投资增速趋缓，通胀支撑房地产保值性需求27房产税开征势在必行，但房产税率偏低，全国普及尚需时日，对市场影响将十分有限。房产税在全国普及尚需时日，短期内对市场不会产生太大影响。房产税要先在上海和重庆等个别城市进行试点，再逐步向全国推广，需要较长的时间才能在全国普及。两个城市的试点方案也有很大差别重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增的一般房产，且考虑按人均面积作为起征点。房产税税率不管是千分之五还是百分之一，影响都将十分有限。如果税率是千分之五左右，对市场杀伤力肯定不大。如果税率达到百分之一，将取决于征税前的两个修正环节。一是“板块取下限”，由于不可能对每个楼盘都重新估值，因此将按照一个板块里面最低房价来进行核算，实际上是给每个板块打了七折；二是按照国外的相关经验，每套房子总价在市场价的基础上都会另外打个七折以平衡折旧等因素。所以，即使税率为百分之一，最终实际上也会只是千分之五左右，对房产持有者的影响甚微。政策环境预测房产税开征势在必行，但市场影响有限28预售资金监管在全国已成燎原之势，但由于涉及监管环节太多，即使全国推广，效果也将甚微。当工程建设公司为开发商所有时，后续监管难以展开。现在很多开发商为了合理避税都有自己的施工队，让资金流入施工环节就意味着资金又流回到开发商手中。还要不要监管施工队更下面的分包方但如果分包方还是开发商的呢政府及银行是不是还要监管下去行政行为控制不了市场这么多微观的层面。开发商与银行的关系决定了监管力度有限。政策要求开发商选择一家银行，然后由银行来监管开发商的预售资金，督促这批资金能够进入施工环节，不至于被企业拿去滚动拿地而造成烂尾楼现象。矛盾点由乙方（银行）来监管甲方（开发商）资金，这种模式的合理性存在问题，更何况是由开发商（甲方）自行选择一个银行（乙方）来监管自己的资金。政策环境预测预售金监管效果甚微29数据来源财政部、税务总局、国土资源部网站土地是政府财政收入的主要来源，短期内政府缺乏执行的动力。土地财政模式短期难改。全国土地出让金收入增长迅速，2009年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重达488，再加上土地有关的税收，源于国有土地使用权的相关收入已成为地方政府财政收入主要来源。2010年以来多数城市土地出让金同比大幅攀升。土地增值税费时费力且收益较低，难以推动地方政府严格执行。土地增值税属于地方税种，但与巨额的土地出让收入相比，土地增值税操作难度大，短期内政府缺乏执行的动力。数据来源国家统计局今年截止到11月22日土地出让金城市排行榜排名城市土地出让金亿元同比1上海137069062北京100457203大连893297664天津86742935杭州58923826武汉47770267南京464128668成都35859929苏州344261410重庆326978政策环境预测土地增值税清算短期难落地30对二手房市场的影响将大于新房市场。短期内卖方会因增加交易成本而减少推盘或挂牌量；购房者看跌房价预期增强，将选择观望，成交量会出现明显下滑；交易环节税收主要体现在二手房交易中，因此对二手房市场的影响将大于新房市场。若房价继续上涨，政府对房地产交易环节征收重税的可能性增大。该政策漏洞少，易于执行，并且从源头上来控制市场交投行为，威力最大。政策本身漏洞少，并且易于执行。有消息称上海和深圳在进行政策储备，准备将目前交易环节利得税从原来的“总额1或者差额20”调整为“差额30”。该政策本身不存在太多漏洞（尽管也会存在做低交易总价等问题），