金地集团项目投资决策成果标准

文件编号ZBYXZ02版本号10质量管理体系作业指导书生效日期金地集团项目投资决策评审报告成果标准盖控制专用章处修改状态修订情况生效日期IIIIIIIVV起草职务日期2审核职务日期签发职务日期项目投资决策评审报告成果标准1报告编制内容结构项目投资决策评审报告1、封面反映项目的名称、编制人、报告编写时间2、摘要项目概要简表，项目简介，项目城市板块及项目细分市场概要，项目产品、客户、价格定位概要，项目建设进度安排，项目成本及收益水平，项目综合评价等。3、目录4、正文（1）项目总论（2）项目风险及建议（3）城市板块及项目细分市场分析（4）项目市场与产品定位（5）项目分期开发计划（6）项目销售进度计划及分期售价（7）项目收益测算（8）项目敏感性分析5、结论及建议6、附件市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料、法律意见书等7、设计及成本方面的成果标准见设计和成本标准的文件。2成果标准项目摘要简表序号项目数值页码1占地面积见XX页2容积率见XX页3建筑面积见XX页4住宅见XX页5商业见XX页6物业类型其他配套见XX页7项目工程投资总额（万元）见XX页8建安成本估算（万元）见XX页9项目开发周期（天）见XX页10月均去化速度（套/月）见XX页11销售收入预测（万元）见XX页12销售净利润率（）见XX页13IRR（）见XX页14IRR（）（计财务费用）见XX页15LVIRR（）见XX页21项目总论规定动作（1）把握项目总体概况（2）了解项目背景标准见附件一项目概况及项目背景22项目风险及建议规定动作（1）对项目潜在风险进行列示和分析，具体包括项目法律风险、拆迁风险、高压线风险、地下管线风险、地下埋藏物风险等（2）对项目风险的规避提出建议标准见附件二、项目风险分析及建议23城市板块及项目细分市场分析（1）细分市场供需分析分析深度要求1、阐明市场供给情况、市场需求情况和市场竞争情况，寻找项目的市场机会2、针对某细分市场需分析该细分市场的供需发展趋势（2）主要竞争对手分析分析深度要求1、分析竞争片区的供给特征和需求特征2、判断项目未来的竞争态势（3）板块及细分市场客户分析分析深度要求在上述锁定竞争区域分析的基础上，通过对可能客户群的锁定，达到竞争优势的建立。标准见附件三、城市板块及项目细分房地产市场分析24项目市场与产品定位规定动作（1）项目SWOT分析及竞争策略分析深度要求1、对如何强化优势，把握机会,如何规避劣势，化解威胁制定竞争策略（2）根据市场确定产品的客户定位、产品定位和商业及配套定位标准见附件四、项目市场与产品定位25项目分期开发计划规定动作（1）项目分期示意图（2）确定开发进度计划标准见附件五、项目开发进度计划表26项目销售进度及分期售价的确定规定动作（1）预测项目销售进度并在此基础上编制项目销售进度计划表（2）运用市场比较法确定当前时点的销售均价，在当前均价的基础上确定分期价格标准见附件六、项目销售进度计划附件七、项目分期售价的确定27项目收益测算规定动作（1）介绍项目总体利润情况、项目现金流量安排情况、项目资金来源与筹措方案设计、项目经济效益评价。（2）建立项目经济分析表。要求以MICROSOFTEXCEL表格形式提供，应包括以下两张电子表格项目利润测算表项目现金流量表标准见附件八、项目投资与收益估算注1、集团考察项目经济性时会将项目销售净利润率、项目全投资IRR两个指标作为决策主指标、同时会将项目含财务费用全投资IRR及项目LVIRR作为辅助决策指标，子公司需在上报项目投资决策报告时一并提交以上数据作为决策依据；2、以上数据均需摘自集团统一的经济测算表，以统一评价口径。3、项目全投资IRR是不考虑资金来源前提下依据项目现金流量表所测算出来的项目收益；含财务费用全投资IRR是假设在全投资现金流量表基础上考虑财务费用支付所测算的项目收益；LVIRR的测算就是集团将前期投入的非银行贷款资金（35的总投资）全部看作是自有资金，然后根据项目贷款条件安排确定银行贷款到位及还本付息时间、数量，从而测算项目自有资金的LVIRR，此种测算模式与国际投资者的测算方法基本一致。28项目敏感性分析规定动作分析项目建安成本、售价、地价和开发进度等敏感性因素对项目收益指标的影响程度。标准见附件九、项目敏感性分析29结论与建议（1）结论主要是说明项目的经济评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率（是否达到公司的目标收益率标准）；项目利润是否能满足公司未来利润规划需求；项目获取对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年）；项目获取对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。（2）建议包括是否应获取土地项目建议、地价建议、竞争策略建议、谈判建议等。3支持性文件无4附件附件一项目概况及项目背景1、项目概况描述项目名称、规划技术指标、区位环境、市政配套设施、交通条件、宗地现状、用地性质、等。场地自然条件表表1填表人填写日期年月日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求提供情况场地城市位置图表达场地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作已提供场地位置场地周边区域位置图表达场地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作已提供场地红线图场地面积、角点定位、红线尺寸、标高已提供场地现状照片标明拍摄点与目标点位置已提供场地现状场地地形图场地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌已提供说明1本表格所列为描述场地自然条件所需的图纸目录。应在项目论证阶段收集、制作完成，并作为项目策划阶段和设计管理阶段进行概念规划设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2在项目论证阶段，若政府提供的“场地红线图”、“场地地形图”深度不足，则应在项目策划阶段落实并确认此二图纸。场地社会条件表表2填表人填写日期年月日土地名称/项目名称图纸名称内容要求提供情况区域总体规划图表达政府对场地所处区域的规划设想和建设计划已提供区域交通分析图表达地铁、轻轨、码头、公交流线及场地附近站点；表达私家车赴场地的可选路线已提供周边交通分析图表达场地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等已提供周边公共设施图表达场地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施已提供说明1本表格所列为描述场地社会条件所需的图纸目录，应在项目论证阶段收集、制作完成，并作为项目策划阶段和设计管理阶段进行概念规划设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2、项目背景项目来源、土地权属、合作方基本情况、合作方式、地价及付款进度及拿地程序的配合等。附件二、项目风险分析及建议1、项目法律风险11项目法律风险涉及的方面111土地的基本法律状态土地使用权的使用年限、使用权性质、批准文件或证书等、有无抵押、历史遗留问题等。112土地转让的合法性是否符合土地使用权的转让条件；查看原出让合同，了解使用权年限、使用权性质；核实是否缴纳出让金（凭证）；了解转让行为是否需原审批部门批准；如涉及国有企业转让土地使用权时，需要查证是否取得相关政府部门批准。113合作方式的合法性合作对方的资质情况；合作方式的性质及合作是否符合法律的规定。（1）合作对方基本情况资料营业执照、税务登记证、工商登记信息资料。资信状况调查结论债权债务、有无重大法律纠纷。（2）合作方式是否符合当地法规、政策。12项目规避法律风险的建议2、项目其它风险，如21拆迁风险22高压线风险23地下管线风险24地下埋藏物风险等附件三、城市板块及项目细分房地产市场分析1、板块及细分市场供需分析研究内容指标体系数据来源及说明历年板块内供需分析数据来源可通过房管局、房地产交易中心获取，如数据获取有困难，可通过市场调研方法论证说明板块内房地产市场供需分析未来板块内供需预测结合价格和物业类型进行分析根据各板块在售和即将入市项目、近两年土地供应情况、板块市场需求情况合理预测未来12年板块市场供需量；历年项目所在细分市场供需分析房管局、房地产交易中心或其它论证途径项目细分市场供需分析未来全市项目细分市场供需预测根据整个城市当前在售和即将入市竞争项目情况、近两年土地供应情况合理预测未来各年项目细分市场供应量；2、板块及细分市场主要竞争对手分析竞争项目调研分析指标清单项目名称项目概要11开发商12所处区位13建筑面积14户数15容积率16配套及规模包含项目教育、交通、商业方面配套指标17车位比18优劣势评述市场定位客户构成各期物业类型及套数比主力户型走势（含各期主力户型面积）户型配比走势（各期户型配比）销售情况价格走势（各期均价）各期开盘时间销售进度评述备注本指标清单为参考基本指标，可根据项目性质补充其他相关指标。从不同角度对竞争项目进行分析，旨在为客户定位，产品定位和价格定位提供支持3、细分市场客户需求分析年龄构成职业构成文化水平目前居住地点收入水平客户基本特征置业性质购房驱动因素意向户型客户需求特征意向面积意向物业类型意向总价区间关注配套客户形态描述可从生活形态，价值取向等方面进行分析分析备注本指标清单为基本指标，可根据项目性质补充其他相关指标。从不同角度对消费者特征进行分析，旨在为客户定位，产品定位和价格定位和形象定位提供支持。附件四、项目市场与产品定位1、项目市场定位11目标客户定位分析需包含信息（1）客户基本特征描述（年龄，职业，文化水平，置业目的，收入等等）（2）客户产品需求特征描述（包括购买动机）（3）客户目标区域及构成比例如果客户定位按照项目推进逐步变化，需要按照初期，中期，后期分项列示12产品定位分析需包含信息1物业档次2物业类型及其配比（别墅、双拼、联排、叠拼、花园洋房、小高层、高层等）3户型定位及其配比13产品卖点定位应该包括对本项目所有影响项目价值的主要卖点的设想、这些卖点在概念规划设计中的落实、及造就这些卖点所需要投入的成本的考虑。2、项目商业定位根据项目情况，本部分可以作为独立报告21地块商业指标概况及区位图示22片区商业市场分析需包含信息片区商业分布（图示）商业业态分析商业档次分析未来片区商业发展趋势23本项目商业SWOT分析分析结论要求结合上述对项目自身，发展趋势，竞争态势，消费者需求特征及趋势，以及案例借鉴的基础上，判断项目的优劣势，存在的机会，威胁，提出项目发展方向24商业定位需包含信息物业形态定位大型超市、大型百货、专业主题店、小型超市、街铺等等商业业态定位商业规划建议3、配套定位会所、幼儿园、学校及其它配套等功能定位、面积附件五、项目开发进度计划表20XX年20XX年20XX年编号工作内容910111212345678910111212341项目总体市场定位2项目总体概念设计3项目总体方案设计4项目总体方案报批5扩初设计6扩初报批7工程详勘8桩基图设计9施工图设计10施工图报批11施工12桩基工程招标13桩基施工14桩基检测15上部结构总包招标16总包进场准备17基础施工18一期主体结构施工封顶19一期内外装修20一期配套工程施工21一期道路、绿化景观22一期竣工验收及备案23二期主体结构施工封顶24二期内外装修25二期配套工程施工26二期道路、绿化景观27二期竣工验收及备案28一期样板环境施工29一期销售30二期销售注每一阶段跨越的时间段用横道图标识出来即可附件六、项目销售进度计划销售进度计划表年年年份/季度123412341234RHTH小高层别墅商业一期销售率车位销售RHTH小高层别墅商业二期销售率车位销售附件七、项目分期售价的确定由于从项目的论证到项目开发完成要经历一个较长的时间段，因此本报告中产品的分期售价的确定分为两个步骤第一，确定当前时点的销售均价。也就是说，假定项目在当前时点（本报告时点）销售，通过市场比较法确定其可能的销售价格；第二，确定项目的分期价格。综合考虑该城市整体市场、片区市场的发展态势以及项目本身的进展状况，确定从当前时点到项目各期开盘时点，项目价格的合理的增长幅度，用当前时点价格乘以增长幅度，确定分期价格。比较法确定当前时点的销售均价本部分先分别利用“区位打分表”和“产品打分表”两个表格，单纯从区位或者产品的角度来分析其可能导致的价格差异。然后再综合权衡区位和产品，确定待开发项目中各产品在当前时点销售时可能的销售均价。11区位打分法该方法是在假定产品相同的前提下，分析由于区位不同带来的价格差异。具体做法是，选取该城市内与我们提供的产品档次相当（包括物业形态、产品质量、开发商水平、品牌知名度等相同或相近）的项目，比较项目地块与当地市场上其他项目在区位上的差异，分析由此带来的价格差异，从而确定项目规划中各产品的可能的销售均价。1区位打分表参照项目参照项目1参照项目2参照项目3参照项目评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区片区形象15与市中心的距离12道路/交通状况16周边自然环境10周边人文环境10周边配套14治安状况8位片区提升空间15总评分X1X2X3XN参照项目售价（元）P1AP2AP3APNA折算价格（元）P1BP2BP3BPNB参照权重（）Y1Y2Y3YN加权后数目（元）P1CP2CP3CPNC本项目价格2计算方法PIBPIA10/XIPICPIBYI（YI100）由此，区位打分法确定的本项目中某产品形态的均价为P区位PIC3操作说明1本体系中对各参照项目的评分是相对评分，即以本项目为基准（10分），根据参照项目相对于本项目的水平高低进行评分。2为每种产品形态（多层、小高层、高层、TOWNHOUSE等）分别选择参照项目；若受条件限制，特定产品形态找不到合适的或者足够多的参照样本，可以根据不同产品形态的价格之间的拉差规律进行转换。比如说，在为多层定价时找不到足够多的参照样本，而市场上小高层的样本比较多，且按照当地规律，多层与小高层均价的比约在111，则不妨选取一些小高层项目作为参照样本，并将其价格乘以11换算成同等条件下的多层价格。3上表中的评分指标和权重仅供参考，各地可以根据当地客户的偏好内容和偏好程度灵活调整指标内容和权重；建议进行相关客户调研和测试。4参照度的确定要考虑所参照项目与本项目的相似性，综合权衡所参照项目的规模、品牌知名度、建筑风格、市场定位、销售速度的快慢等各项因素。5取得的比较价格是在参照项目加权平均消化速度下的可行价格，如果我司的项目对速度要求远远超过市场现状，需相应调整。12产品打分法该方法是在假定区位相同的前提下，分析由于产品水平的高低带来的价格差异。具体做法是，选取片区市场上的楼盘作为参照项目，将我们可能做出来的产品与参照项目进行比较，分析产品之间的差异以及由此产生的价格差异，以此确定我们的产品的价格。1产品打分表参照项目参照项目1参照项目2参照项目3参照项目评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分总体规划8社区规模9园林环境12建筑外观12规划设计户型设计12社区商业4学校6社区配套会所4施工质量10其他物业管理8开发商品牌15总评分X1X2X3XN参照项目售价（元）P1AP2AP3APNA折算价格（元）P1BP2BP3BPNB参照权重（）Y1Y2Y3YN加权后数目（元）P1CP2CP3CPNC本项目价格2计算方法PIBPIA10/XIPICPIBYI（YI100）由此，产品打分法确定的本项目中某产品形态的均价为P产品PIC3操作说明同上。13区位、产品综合权衡前两步是单纯从区位或者产品的角度来确定待开发项目中产品的可能的销售均价。现在我们给这两者分别赋一个权重，综合考虑区位和产品来计算待开发项目中产品的可能的销售均价。区位和产品这两者的相对权重由各子公司根据当地市场上目标消费者的偏好程度来确定。举例说明，若在项目所在区域，区位和产品的相对权重为35、65，则综合考虑区位和产品后，待开发项目中产品的价格为P现时P区位35P产品6514项目分期价格的确定（以武汉项目为例）分期价格是投资决策报告中经济测算表的重要输入条件。在前面确定当前时点的销售均价之后，根据项目所在城市的整体市场、片区市场的发展趋势、市政配套建设、以及项目本身的工程进度，预计从当前时点到项目各期开盘时点，项目的售价可能的上涨幅度（设为QN），从而确定项目各期的分期价格PN期P现时QN（N为期数）QN的确定可以参照武汉格林小城的方法武汉格林小城未来推盘价格预期武汉格林小城项目一期B区的推盘时间暂定为2005年4月。预期的思路是确定从当前时点（2004年11月）到2005年4月这段时间内，可能影响价格的关键因素有哪些关键因素可能所处的状态，每一状态对价格的影响（价格系数），以及该状态发生的概率。以此计算出价格变动的期望值。1影响价格的关键事件及其价格系数关键事件状态说明价格系数高PV1武汉市的商品住宅价格以每季度5的速度上涨（前几季度的最高涨幅）5中PV2武汉市的商品住宅价格以每季度3的速度上涨（前几季度的中等涨幅）3武汉市房价上涨幅度PV低PV3武汉市的商品住宅价格以每季度1的速度上涨（前几季度的最低涨幅）1快PW1出版城路和机场三路的建设速度快，项目附近的道路畅通；水上公园靠项目这边的水岸线得到初步建设，水质良好。35中PW2出版城路和机场三路的建设速度较快，项目附近的道路得到部分建设，前景可期；水上公园靠项目这边的水岸线观感较好，水质尚好。15市政配套的建设进度PW慢PW3出版城路和机场三路的建设速度缓慢，项目附近的道路施工现场机器轰鸣，场面比较零乱；水上公园水质尚好。05快PX1小高层D7、F3、F4及D1、D8的0000以上主体框架施工完成，6层框架顶板完成；A4、A5、A6小高层施工0000以上主体框架施工完成；A组团多层4层框架顶板完成，15中PX2小高层D7、F3、F4及D1、D8的0000以上主体框架施工接近完成；A4、A5、A6小高层施工0000以上主体框架施工接近完成；A组团多层4层框架顶板接近完成10项目工程进度PX慢PX3工程进度较慢，可展示的部分较少，整体观感不尽人意05快PY1会所室内精装完成、开放；2F商场内外装修完成E1二层外立面装修完成；泳池工程完成；售楼处开放；公建园林配套验收3公建及景观建设进度PY中PY2会所外立面装修完成；2F商场内外装修接近完成；E1二层外立面装修未完成；泳池工程完成；售楼处开放；2慢PY3会所外立面装修进行中；2F商场内外装修进行中；E1二层外立面装修进行中；泳池工程完成；售楼处未能开放；1高PZ1片区内竞争项目相继采取提价策略，特别是直接竞争的大华项目高价跟进3中PZ2片区内竞争项目（特别是大华项目）采取稳健的价格策略0竞争项目的价格策略PZ低PZ3大华项目采取低价策略，同期价格远低于格林小城22关键事件的发生概率高（快）中低（慢）武汉市房价上涨幅度0204041市政配套的建设进度005051项目工程进度0206021公建及景观建设进度0101081竞争项目的价格策略0150350513计算方法以上各关键事件可以近似看作相互独立事件，因此EPEPVEPWEPXEPYEPZ2611130555354说明由此可知，从当前时点到B区推盘时，价格上浮的期望值是535。附件八、项目投资与收益估算及资金筹措安排1、项目利润测算表1）项目地价情况地价和拆迁补偿费、市政配套费；2）项目建安成本情况预期成本、物业基金；3）项目预期价格情况项目各类物业类型售价、销售比例、剩余物业价格折算率、出租租金、出租年金计算期、年金折现率等；4）相关税费计收标准营业税、土地增值税、所得税、税收返还等。基本架构详见表1（各子公司可根据当地情况进行适当调整）。项目利润测算表单位可售面积利润情况序号项目单价总价万元1项目总收入（含剩余物业）11销售收入12处理剩余物业收入13出租净收入折现2项目总成本费用21土地成本22前期费用23建安工程成本24开发间接费用25营业费用26公司管理费用27营业税及附加28财务费用29土地增值税3税前特殊补贴4税前利润5所得税6税后特殊补贴7税后净利润8销售净利率9IRR10NPV2、项目现金流量表1）假设的基准数据折现率、通货膨胀率、租金计算期；2）全部投资的现金流量表数据