北京房地产市场研究分析报告

目录序言3政策篇一、2011年房地产宏观政策的回顾、点评和分析（一）国六条5（二）九部委新政6（三）民宅禁商8（四）金融政策9（五）税收政策14（六）经济适用房回购政策16（七）行业规范性政策17市场篇二、2011年北京土地市场交易分析（一）2011年北京土地市场交易总体状况20（二）2011年北京土地交易的具体区域状况分析23（三）2011年北京土地交易的功能属性分析25三、2011年北京商品房市场分析（一）2011年北京商品期房预售供应分析27（二）2011年北京商品期房销售状况分析29四、2011年北京二手房市场分析（一）2011年北京二手房交易量分析34（二）2011年北京二手房交易价格分析44（三）2011年北京二手房交易面积分析52预测篇五、2011年北京二手房市场总结与2007年展望（一）2011年政策调控下北京二手房市场凸现的五大问题57（二）2011年政策调控下北京二手房市场出现的五个亮点59（三）展望2007年北京房地产市场的十二大趋势61理论研究篇六、置业指导（一）哪一个房贷产品适合您68（二）二手房交易避免吃差价，消费者要做到四个“一定”72七、地产评论（一）购房实名制治标更要治本75（二）个人住房贷款在发展中更需警惕风险78（三）透过房价高涨是否应该优化二手房交易环节的税费政策81附2011年链家大事件序言每年总结都会说，200年，对于地产行业是不平静的一年，看来，11年也不能免俗了。不平静成了常态。连续三年的宏观调控，业内从最初的不理解，对政策的非议，各门各派的争论，媒体的推波助澜。而慢慢的变得更冷静，更客观了。我的理解，调控的目标在于抑制房价“过快”上涨，根本目的一是阻击热钱，二是社会和谐。从具体执行的措施来看，结果是大相径庭。过去的一个月里，北京的房价涨幅终于坐到了第一把交椅，显然这个位子有些发烫。要是说北京是全国调控难度的最大的城市，我想并不为过，理由大家见仁见智已经说了很多。对于北京的房价，在现在这样一种背景下，要想控制住，几乎是一个不可能完成的任务。相关决策机构的战略一定要明确，那就是不是涨不涨的问题，是涨多少的问题。“链家地产”是一家专注于二手市场的企业，在过去的2011年里，“链家地产”在北京的门店由110家增加到310家，市场占有率从27增长到11。这些成绩的取得，是在频繁的宏观调控政策，是在北京的整体交易量仅比05年增长了不到15的大背景下。过去的两年，链家拥抱宏观调控，个中颇多体会。透明交易，不吃差价2004年底，“链家地产”彻底放弃了买卖过程中的差价行为，当初的原因非常的简单，就是和公司的核心价值观不吻合。当初给我们的选择有三单独成立一个公司，选择性的继续做差价；做明差，就是和业主分佣；坚决不做。这个选择题，我们选了C。之后的三个月，链家当时的买卖经纪人全军覆没，到2005年，只有可怜的27名买卖经纪人支撑局面，还都是作业时间不到三个月的新手。艰难归艰难，两年来，“链家地产”坚持奉行的透明交易，不吃差价，签三方约。不仅仅引导了北京的消费者，也给我们自己带来了巨大的发展空间，尤其是在宏观调控期间，因为没有顾虑，使得我们的市场占有率飞速发展。把事情看长我们经常在教育经纪人，要他们把这个行业做为一生的事业来做。但是坦白的说，“链家地产”直到2011年，从企业层面上，才真正的想着这个事情我们要十年，二十年，一百年的做下去。其实，当一个中介企业，乃至一个经纪人，如果都在想我今天做的事情，能不能让我明天在这个行业里继续做下去，能不能继续做的更好的话，很多问题也就迎刃而解了。年底这段时间，北京的经纪行业不断有新动作，从透明交易，到资金监管。在行业的游戏规则正在建立的同时，我们高兴的看到，大家的共同语言越来越多了，技术上的竞争在深化，无序的恶意在减少。北京的经纪行业在面临巨大挑战的同时，也面临着巨大的发展机遇。2007年，行业发展的趋势必然是竞争更激烈、行业更规范。行业的竞争，包括二手房交易、二手房按揭服务的竞争都会进一步加剧，竞争的加剧，将大大的提升经纪公司的服务水准；对没有形成核心竞争优势的中等规模的经纪企业，2007将面临严峻的挑战。在政府、行业协会、经纪公司的共同努力下，行业将愈加规范，委托中介交易的比例也会大大提升。因此，预计2007年北京市全年的二手房交易量有望突破10万套。北京链家房地产经纪有限公司总经理左晖2011年12月2011年北京房地产市场综述在系列的宏观调控下，2011年即将落下帷幕，链家地产作为房地产市场的一个参与主体，以其切身感受的一些经历，对2011年北京房地产市场的走势进行了一个回顾与总结，主要包括五个层面第一个层面是对2011年的宏观政策回顾分析。该部分对于2011年出台的各项宏观政策要点进行汇总，并且对各项政策引起的市场反应进行回顾。主要从国六条、九部委新政、央行利率和存款准备金率的上调、营业税、个税、土地增值税、经济适用房政策、行业整顿规范政策等方面进行了点评分析。第二个层面是对2011年北京土地交易市场进行了一个简要回顾。2011年111月土地交易宗数位72宗，预计全年的土地交易宗数在76宗，相比2005年的48宗上涨583；2011年全年土地交易规划建筑面积70463万平米，相比2005年上涨628；土地交易金额在20078亿元，相比2005年上涨73，平均楼面价格2849元/平米，相比2005年上涨63。因此，2011年土地供应依然较大，价格走势基本保持平稳。而城八区依然是供应的主流区域，其中朝阳和海淀是城八区土地供应的主要承载地，2011年规划建筑面积为21047万平米，占比为2986，这也符合北京新城市功能规划中对于保障功能拓展区（朝阳、海淀）土地供应规划的一个基本方针。同时，顺义和通州作为东部重点发展带，其土地交易也快速放量，规划建筑面积从2005年的5254万平米增加到2011年的10539万平米，占比从2005年的121上升到15，而未来几年其土地交易将继续保持较快的增长。另外，南城的丰台、大兴和房山的土地交易尤为活跃，规划建筑面积达到了23863万平米，占2011年土地交易的339，为此，南城开发的力度将会进一步深入。第三个层面从2011年北京的商品房市场进行了略微分析。今年110月北京商品期房预售项目478个，同比下降179；商品住宅期房成交11843万平米，同比下降305；2011年110月商品期房住宅价格7608元/平米，同比上涨122。第四个层面对于2011年北京二手房市场的交易状况作了略微详尽的分析。从交易量来看，2011年北京二手房市场的交易量在76万套，同比涨幅为86；其中已购公房成交326万套，同比上涨51，二手商品房成交434万套，同比增长113，占全市二手房的交易比重从2005年的557上涨到571。预计2007年北京二手房的成交量在910万套之间，增长幅度在184316之间。从交易价格来看，2011年北京12个行政区的二手房价格为7155元/平米，相比2005年的6033元/平米上涨了1122元/平米，价格涨幅为186；其中2011年北京12个行政区的已购公房价格达到了7462元/平米，同比上涨了203，二手商品房的价格为6816元/平米，同比涨幅为199。2007年的北京二手房价将继续保持上涨趋势，但涨幅会出现一定的回落。从交易面积来看，北京二手房的交易依然集中90平米以下的中小面积，交易占比达到了671。另外，已购公房的交易面积主流在5070平米之间，占比达到了495，二手商品房的交易面积以90120平米之间最大，比重为294。第五个层面是对2011年北京二手房市场存在的突出问题和表现出了一些亮点进行总结概括，并对2007年北京房地产市场的走势进行了一个展望。我们希望与社会各界人士共同探讨和交流，如有什么问题，也欢迎大家的指正。2011年房地产宏观政策的回顾、点评和分析回顾2003年与2004年的房地产市场宏观政策，主要从两个源头来调控，应该说是总量调控为主；而从2005年开始，宏观调控政策已经开始向“纵深”方向倾斜，除了继续强化土地和金融政策之外，还从税收和行政等多角度进行了调控，不过，许多政策并没有真正的细化，执行力度较弱，房价继续保持较快的增长；受此影响，2011年的宏观政策更加朝着细化的具体方面发展，明确了具体的量化指标，从而便于政策的执行到位。而且，2011年7月，建设部等三部门联合出台的关于进一步整顿房地产交易秩序的通知中，对于房产中介公司在代理买卖过程中的赚取差价等违规行为要严格查处。因此，调空手段也从宏观的总量调节逐渐细化到具体的微量调节。1、2011年5月17日，“国六条”出台政策要点重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。点评分析首先，该政策的出台奠定了2011年宏观调控的一个基调，也是今年后来各项政策出台的一个纲领性文件；其次，该政策明确提出了要对当前房产市场的供需结构矛盾进行调解，一方面增加中低价位、中小套型的房产有效供给，另一方面也从房产需求角度进行了有效的抑制，比如减缓城市拆迁的被动性住房需求、利用完善的“税收杠杆”以及差异化的金融信贷政策挤出部分投资或投机需求，从而通过增加房产的有效供给和抑制有效需求来进行“双向”调节；第三，进一步明确了房产的梯级消费模式，同时确立应该积极发挥住房二级市场和租赁市场的宏观调控机制对于整个房地产市场健康发展的重要性。市场反应“国六条”的出台恰逢2011年5月19日北京工体二手房展和5月2528日北京军博房地产交易会举办的前夕，而透过这两个展会的市场交易状况，应该在一定程度上可以窥探出房产消费者对于宏观政策的一个反应。而据“链家地产”参与两个展会的实际状况来看，客户的登记量达到了上万条，消费者的购房热情依然高涨。即使在国六条之前，央行已经上调了房贷利率，同时加上此次政策的出台，应该说政府实施新一轮的房产调控是必然的；但是，源于2005年宏观调控以来，京城房价依然处于高位、高速增长，从而使得京城房地产市场出现了“恐慌性”购房的心理。而该政策的出台，并没有消除消费者的这种“恐慌性”心理。不过，受“国六条”出台的影响，投资性房产在政策出台一周后开始出现放量，其中100万以上的高端房产和40万以下的低端房源挂牌量分别增长了358和293，特别是高端房产比较集中的CBD、三元桥、紫竹桥等典型区域的房源挂牌量增长相对更为明显，分别增长了378、375、393。之所以两极房产挂牌增长较大，这是因为投资高端房产收益较大，而投资低端房产的成本相对较低以及未来容易出手，决定了高低两端房产的投资比较集中；而投资者对政策变动是比较敏感的，一旦政策出现变动，必将促使投资者在最短的时间内对政策做出了趋利避害的反应，从而造成了高低两端房源短时间内的放量增加。因此，可以看到国六条的出台对于投资性房产已经起到了一定的预警作用。2、2011年5月29日，关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知政策要点2011年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，在此文件中，有六大关键数字直接冲击楼市。70凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上；同时，中低价位、中小套型普通商品住房含经济适用住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的705年从2011年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税30从2011年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。35对项目资本金比例达不到35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。3年对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。2年满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。点评分析首先，该政策是对“国六条”的一个整体细化；其次，该政策明确了许多的“量化指标”，便于政策的执行到位和监督到位，从而能够真正起到政策调控的目的，并且这些量化的指标也能够大大增强消费者对于政策调控所能达到效果的信心；第三，对新建住房结构提出具体比例要求，与消费者的主流需求实现对接；第四，此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，如果在房地产市场只存在增量房（或商品房）市场的前提下效果可能会更有效，因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；而营业税征收时限的延长势必在抑制投资性需求（目前北京的投资性比例仅为12左右）的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。第五，该文件明确了进一步发挥税收调控机制，这也为后期的各项税收政策出台实施奠定了基调。市场反应首先是京城二手房市场出现了明显的“过户量激增、交易量下降”的市场行情。由于此次“新政”规定房产交易转让环节的营业税征收时限从之前的2年调整为5年，8成二手商品房受到此次政策冲击，并且从5月29日公布到6月1日正式实施，市场的缓冲期也就短短的两天，从而使得5月30、31日两天京城各区县的二手房过户量猛增三倍以上。但是，随着6月1日新政的实施，过户量迅即回落至正常水平，同时，6月二手房的交易量出现了明显的下降，相比5月下降了217，其中5年内的二手房交易量更是下降32。从中可以说明一点就是新政中对于营业税政策的调整，已经对二手房市场的交易量产生了实际的冲击，而这种冲击在二手房市场差不多延续了三个月，直至9月才基本恢复。其次，出售成本增加，收益降低使得房源挂牌量出现了大幅下滑。据“链家地产”统计资料分析，6月份的房源挂牌量相比5月下降了18，其中房龄在5年内的二手商品房挂牌量更是下降25。之所以带动房源量迅速下降的根本原因就是在于营业税的征收年限从之前的2年延长至5年，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少。比如胡小姐2003年花了80万购买了一套商品房，本想今年以100万元出售，但由于新政出台导致胡小姐出售成本将增加55000元（100000055）；而为了维持原有的出售收益，胡小姐更是应该以10582万元（PP55100）的价格出售才能保持其既有的收益。如果出售价不变，业主就面临巨额成本的增加；如果出售价提高，又面临客户是否能够顺利接受的问题。为此，二手商品房业主的出售意愿就呈现了明显的下降。另外，对于那些快接近5年的房产业主来说，如果现在就投入市场进行出售，必将面临高额营业税的成本支出，为了规避这部分税费成本，很多的出售业主采取了“以租待售”的策略，通过时间成本来缓冲税费的支出，使得二手商品房的挂牌量出现锐减。第三，消费者的持币观望心理形成，客户登记量出现锐减。受到此次新政“利好”因素的带动，消费者对于普通商品住宅的良好预期（主要指套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70以上），使得消费者对于未来可承受价格房产供给增加比较有信心；另一方面，此次政策的出台，从根本上来说也是为了平抑房价，这就让消费者对于政策本身可能产生的效果给予了很大的预期。为此，“持币观望”、“静观市场走向再作购房决定”亦成为消费者的本能选择。而从“链家地产”统计数据显示，6月客户登记量相比5月下降35，说明消费者的“持币观望”情绪已经形成，政策对于购房需求的抑制在短期内已经获得效果；但是，这种需求的抑制是否能够真正促动房产市场的健康、平稳发展还要依据未来房产价格的走势。如果未来一段时间价格继续快速上涨，人们的购房需求将会再次集中爆发，房价的报复性上涨将会再次成为房市的焦点；反之，房地产市场的宏观调控就会取得了实质性的效果。而从调控之后的北京二手房价实际走势来看，却依然保持较快的上涨趋势，在全国大中城市的房价涨幅排行榜中处于前三，使得购房者的需求被抑制一段时间之后，重新快速释放，9月的客户需求量已经基本达到今年年初4月份的水平，房价也迅速上涨。3、2011年6月19日，北京市工商局出台了“民宅禁商”政策要点北京市工商局决定，自6月19日起对各类市场主体（含外国企业常驻代表机构）登记注册时提交的住所使用证明文件中，凡提交的房屋所有权证写明房屋用途为“住宅”的，不予登记注册；对购置的商品房尚未取得房屋所有权证的，其提交的购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，不予登记注册；对房屋所有权证和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的（如商住、综合等），不予登记注册。同时，住宅楼中的底层规划为商业用途或底层住宅改为商业用的，不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造类项目的经营。点评分析首先，该政策出台实施打破了目前“商住两用类”物业的既定规则，使其将受到重创。其次，由于北京的创业需求依然旺盛，从而决定了商用物业的需求仍然较大；而在住宅的办公需求路径被封闭以及中小企业为控制成本的双重作用下，必然选择中低档的商用物业，从而推动中低档商用物业需求的上升，促使租金上扬。第三，民宅禁商政策的出台在较大程度上也是通过住宅功能用途的回归，让其价格回落至住宅的真实水平，从而达到平抑价格的目的。市场反应受“民宅禁商”政策影响，商用物业的需求量明显增多，中低档商用物业的价格有所上升；相反，高端住宅物业的成交价格和租金价格均出现了明显的回落。据“链家地产”统计资料显示，7月的二手高档公寓成交均价为16643元/平方米，比6月份回落了1157元/平方米，降幅达到65；同时，商住两用房产的租金收益也大幅降低，7月的二手公寓租金相比6月下降15。而7月的写字楼和商铺的成交量有23的明显上升，主要集中在海淀区北三环北的知春路地区，中关村地区，朝阳区的东大桥路和朝阳门地区，其中个别写字楼的租赁价格，每平方米上涨510。另外，CBD商圈、中关村、亚运村、西二环以及紫竹桥等区域的高端住宅物业受到的影响也较大。据北京市建委网站的统计显示，已登记的写字楼项目有270个、商住项目58个、公寓项目472个。其中有销售许可证并以普通住宅立项的写字楼36个、商住楼17个、公寓208个，共计261个。从中可以看出，以住宅立项的高端物业占到商住和公寓项目总量的5成左右，而其中六成又集中在CBD、中关村、亚运村、西二环等区域。不过，由于民宅禁商涉及的面相对较广，而且许多项目根本不具备“居住”用途，为此，9月朝阳和海淀的相关主管部门对于那些功能、结构、使用都是按照办公设置，存有居住缺陷，而入住的客户都具有商务需求的住宅给予特殊对待，允许注册公司进行商务活动，这也相当于为民宅禁商开了一个“口子”。目前“特赦”的具体项目有7个，主要位于CBD和中关村区域，分别是华贸中心4号、15号、16号商务楼；财满街；住邦2000；瑞信国际中心；世纪科贸大厦；中国电子大厦；而随着这些项目的被特赦，使得这些项目的售价和租金又迅速上涨。4、金融政策41两次上调利率政策要点自2011年4月28日起，贷款基准利率上调027个百分点，其中5年期以上个人商业住房贷款基准利率由612上调至639，下限幅度依然为09倍；自2011年8月19日起，贷款基准利率再度上调，5年期以上个人商业住房贷款基准利率由639上调至684，下限幅度扩大为085倍。（2004年之后利率变动情况参看下图1和表1）图12004年以来5年期以上个人住房商业贷款利率变动走势图50453158161263968440547757555145944142340050060070020041029前20041029200531720064282006819商业贷款优惠利率商业贷款基准利率公积金贷款利率表1利率上调四次前后、贷款本金1万、不同贷款期限、不同贷款利率的月还款额统计表利率时间5年10年15年20年25年30年20041029前188911137936625875392004102919011076807677603557200531719111086818689615568201142819221098830702629584优惠利率20118191925110183470663358720041029前188911137936625875392004102919011076807677603557200531719391116850723652607201142819521130865739668625基准利率201181919731153890766697655点评分析首先，从2004年10月29日起央行的首次加息，到2011年8月19日央行的第四次上调利率，在短短两年内出现四次上调，一方面说明利率已经步入市场化时代；另一方面，利率作为宏观经济调控的工具，其上升通道已经打开，预示着为避免经济的过热增长，特别是抑制房地产等热点行业的投资过度增长，将发挥其应有的市场调节作用。其次，利率的调整更加体现出差异化的特征，从2005年3月17日央行实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的09倍，到2011年8月19日央行第四次上调利率时，将享受优惠利率幅度从贷款基准利率的09倍扩大至085倍，这在一定程度上表明金融政策对于普通消费购房者的支持，而对投资购房需求的进一步抑制。第三，对于消费者的心理产生了较大的预警作用，让消费者明白在购房置业过程中应该考虑到利率风险，特别是对投资者的这种预警作用更加明显。一方面体现在实际每月贷款的成本支出大大提高，2004年10月29日前，贷款1万、年限30年的月还款为539元，而到2011年8月19日后，贷款1万、年限30年的月还款为655元，也就是每月增加了116元，每月的成本增加幅度达到了215；另一方面体现在利率优惠幅度上，虽然利率出现了四次上调，但是普通消费者的利率增长并不特别明显，从2004年10月29日的531上升到2011年8月19日的581，增长了05个百分点；而投资者的贷款利率却呈现跨越式增长，从2004年10月29日的531增长到2011年8月19日的684，增长了153个百分点。市场反应虽然央行频繁的上调利率，但是，从抑制房产需求的角度来看并不是非常明显，消费者的购房热度依然不减。据“链家地产”统计资料显示，在今年4月央行实施第三次利率上调之后，5月的二手房客户登记量相比4月继续上涨15；同时，今年8月19日央行的第四次上调利率，虽然这次利率调整是在今年整体宏观调控2个月之后再度出台的，但是，8月利率的上调并不能推延客户购房需求的回升，8月的客户登记量相比7月增长10，而在传统金九旺季的带动下，9月的客户登记量相比8月更是增长40。之所以利率的上调并不能抑制房产需求，其最关键的原因在于要发挥利率的调节功能，其市场是完全充分的，投资比例相对较大；但是，当前北京房地产市场并非完全充分，并且刚性需求较大，比例在90左右，而投资比例在10左右，这就决定了利率的市场调节机制并不能发挥明显作用。另外，从金融政策的差异化来看，利率上调带给普通购房者的成本增加并不明显，如2011年8月19日，普通购房者贷款1万、年限30年的月还款为587元，而2004年10月29日前，月还款为539元，也就是每月增加了48元，月成本增加幅度在89，这对于普通消费者来说还基本不会产生太多的成本负担，而且面对房价的持续上涨，完全可以抵消成本支出的增加。42三次上调存款准备金率政策要点2011年7月5日，央行决定小幅上调存款准备金率，由原先的75上调为8；2011年8月15日，央行决定再度小幅上调存款准备金率，由8上调至85；2011年11月15日，央行第三次小幅上调存款准备金率，由85再次上调至9。（图2是2003年以来存款准备金率的变化走势图）图22003年以来银行存款准备金率的变动走势图60707580859050607080901002003921前20039212004425200675200681520061115存款准备金率点评分析首先，存款准备金率的上调，意味着降低了信贷乘数，从而降低了贷款的增速，也就是压缩了货币的供给。据中国人民银行网站的公布数据显示，截止2011年9月，各项存款达到了3405万亿元（其中储蓄存款为1633万亿元），也就是说，存款准备金率每上调05个百分点，货币供给就减少1700亿元，而从今年央行3次上调存款准备金率来看，就可以减少货币供给5100亿元，从而减缓贷款的增速。其次，2011年央行上调存款准备金率的频率相对比较密集。我们可以看出，自2004年4月25日开始上调存款准备金率之后，在两年两个月的时间内，存款准备金率均没有上调；亦或是在央行已经实施三次利率上调的前提下，存款准备金率才开始上调，而且在短短四个月之内连续上调三次，从中可以透射出，央行已经意识到仅仅通过利率上调来抑制贷款的需求并不能达到预期的效果，贷款增速依然过快。2011年一季度房地产信贷额度达到了126万亿，已经占到了央行2011年度信贷额2万亿的50以上，投资继续出现快速增长，虽然4月央行进行了利率的上调，但是贷款增量依然较大，据中国人民银行网站数据显示，截止2011年9月各项贷款额为2338万亿元，相比2011年1月的2117万亿元增加了221万元，也就是今年前三季度的贷款增量就已经超过了央行规定的全年定额。为此，在今年的央行政策中，不仅仅从抑制贷款需求角度进行了调整，而且也从供给角度进行了收缩。市场反应存款准备金率的上调更多地从减少货币供给入手，为此对于开发商的资金压力比较明显，而对于普通房产消费者的影响程度并不是很大。因此，存款准备金率的上调对于二手房市场并没有产生明显反应，但是，如果贷款增速依然不能回落，存款准备金率的继续上调是必然的，比如上调至10以上，其影响必然会传递到住房二级市场。43未封顶楼盘禁止房贷政策要点2011年9月27日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，并对各股份制商业银行下达了现场检查意见书。在这份意见书中，北京市银监局作出了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，“对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率”等一系列规定，随后的10月30日，北京银监会再度召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达现场检查意见书。根据这份意见书，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。点评分析首先，该政策在2003年的121号文中就已经明确，但由于当时房产市场并没有出现房价的过快上涨，导致各行执行的力度并不大；而在去年和今年的宏观调控下，北京房价却没有得到有效的控制，这是北京再次执行信贷调控的根源之一。其次，未封顶楼盘禁止房贷有利于挤出在期房到现房阶段中存在“炒作”行为产生的价格泡沫。第三，该政策的执行到位，将会挤出一部分购房需求，缓和商品房市场的短期供需矛盾，但在一定程度上又会让部分需求转移至二手房市场，从而会增加住房二级市场的供求矛盾。市场反应受未封顶楼盘禁止房贷的影响，在开发商的资金压力加大的前提下，楼盘的竣工周期会相应延长，购房风险无疑增加，从而减少了购房需求；同时，由于不能获得银行的贷款支持，购房者的支付能力大大降低。为此，新房的交易开始出现下降，使得一部分购房需求转移到了二手房市场上。据“链家地产”统计资料显示，11月1日6日，望京、朝青、马家堡、上地区域购房客户登记量比10月26日31日分别上涨8、74、72、65。这就是因为叫停未封顶楼盘房贷后，部分新盘的购房需求开始寻找替代品，并转向二手房，使得这些区域二手房需求量有所增加。44限制外资购房政策要点2011年7月11日，商务部、建设部等六部委颁布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，对境外机构和个人购房进行了严格管理。其中规定“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”紧接着2011年7月21日，北京市建委出台关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知，对上述规定作了进一步明确，其中港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房暂定只能购买一套住宅。点评分析首先，我国允许外资进入房地产市场，成为资本账户尚未开放下的一个漏洞，有些外资为了投机人民币升值而投资于房地产，而此次限制对于缓解人民币的升值压力会起到一定帮助；其次，北京市对外资在京购房设立了“准入门槛”；第三，对符合条件的境外机构和境外人士设定了“购买标准”，即只能购买自用、自住的商品房，不能购买非自用、非自住的商品房，包括投资性质的写字楼、商业物业、住宅等都在严格限制购买范围内；第四，针对港澳台地区居民和华侨在北京等城市投资房产比较活跃的现实情况，出台“只能购买一套住宅”的规定，限制港澳台居民和华侨在京“炒房”；第五，为落实“限制外资购房”的目的，国家外汇管理局、建设部于2011年9月1日出台关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，从外汇进入的源头进行管制。市场反应由于外籍人士是京城高端物业的主要购买人群之一，而此次“限制外资购房”政策的出台，导致高档楼盘对外籍人士的销售全面停止，使得高档住宅的交易量出现了明显的下降。据统计数据显示，外资购买高档住宅套数下降近六成，其中华侨、港澳台同胞购买的套数从64套下降到19套，跌幅达70，而外籍人士购买的套数也从94套减到44套，跌幅达53。其中燕莎区域、泛CBD区域、朝阳公园板块等是外籍人士购房的主要区域，成为受到“限外政策”影响最大的板块。相反，在商品房交易量下降的同时，京城的高端二手商品房交易量却出现了比较明显的上涨。据“链家地产”统计资料分析，自意见颁布后，境外人士购房成交量不断上涨，9月份环比8月上涨18，客户登记量上涨22。这是由于政策并没有明确限制购买二手房，而直至目前有关外资限购二手房的细则仍未出台；因此在这两个多月当中，境外人士只要经过北京市涉外审批办公室对所售房屋是否具有涉外资格的审查，便可以在建委办理相关手续。而在这一过程中，部分境外客户购房热情不减，其需求从受限的商品房市场转向二手房市场。5、税收政策51营业税政策要点2011年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，此次意见规定“从2011年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”分析点评从此项政策中营业税的变化来看，其具备明确的指向性，即通过抑制投资需求来缓解供需紧张的局面，从而控制房价涨幅。如果北京市房地产市场是一个纯粹的增量房市场的话，那么政策应该具有明显的效果，房源有效供给增多，投资需求减少，房价自然受到控制。但是，北京市的房产交易中，还存在着相当数量且快速发展的存量房市场（2005年北京市二手房成交量已经达到7万套），5年以内的房屋转让全额征收营业税在减少投资性需求的同时，将直接影响到存量房市场中的房源供给。据调查，北京市二手房市场中的投资需求不超过15，而五年以内转让的存量房占总房源量的48，五年以内转让的二手商品房占二手商品房总房源量的80，这种情况下，供需矛盾会进一步加剧，在局部热点区域还会出现业主将成本加到房价中，转嫁给房产购买者。市场反应首先，为了规避税费，在政策实施前出现了集中过户的高峰；其次，消费者心理预期发生改变，“持币观望”情绪开始形成；第三，营业税征收时限的延长在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给；第四，二手房购买意愿的降低，使得部分二手房需求出现了“隐藏”或者转移；第五，在营业税新政实施后，京城二手房的交易量出现了大幅回落，成交量经历了6月、7月两个月的低迷，直到8月才出现了回暖。据“链家地产”统计资料分析，6月的二手房交易量相比5月下降了217，其中房龄在5年的二手房成交量下降幅度相对更为显著，环比下降幅度达到了32。52个人所得税政策要点2011年7月18日，国税总局下发了关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知。通知规定“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并征收”，在计算时，“允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”，其中，合理费用包括“纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用”。通知还规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入13的幅度内确定。政策于2011年8月1日起正式实施。随后，北京出台了相应细则，明确了在原值不明的情况下，可按成交价的1征收。分析点评首先，通知明确了营业税、契税、土地增值税等税收将一并征收，这就意味着此次个税的征收将会是一个“强制性”的征收方式，相比当前的自愿申报缴纳方式，必然会增加交易者的交易成本；其次，个人所得税的实施在一定程度上会增加房产交易双方的交易成本，交易成本的增加，会降低房产交易双方的交易意愿。不过，交易量的下降主要是那些涉及个税的房产，这就决定了房产的交易价格在短期交易量下降时间段并不会出现明显的变化；但是，随着二手房交易量的回升，由于税费转嫁的原因会使得二手房的价格出现一定的上涨；第三，通知明确了各项可扣除税金及合理费用，特别是细化了合理费用，方便了政策的实际操作，在一定程度上表明政策的制定也更加的科学。市场反应首先，在个税正式实施前，为规避税费，二手房市场也出现了集中成交及集中过户；其次，与营业税相比，个税无论是税率还是最后的税额，都比营业税低，因此与营业税实施一个月后成交量下跌两成的幅度相比，个税对二手房市场的影响明显小很多；随着两税并征逐渐明朗，二手房供需意愿均有所增强，特别是5年内房产的需求会开始逐渐显现，据“链家地产”统计数据分析，8月份二手房成交量相比上月上涨11，五年内“两税房”成交量相比7月份更是上涨156，下半年二手房市场回暖的势头并未受到个税的冲击；第三，在缴纳方式上，9成以上的消费者按照核定税率1来缴纳。53土地增值税政策要点2011年11月14日，北京地税局出台关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知，该文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并于2011年12月1日正式实施。该通知明确了土地增值税的两种计算方式第一种是核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1征收率征收；第二种是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。11月29日，北京市关于土地增值税征收的具体办法出台，其中明确免征范围包括普通住宅以及5年以外的非普通住宅；征收的范围仅针对5年以内的非普通住宅，其中3年以内的按规定计征（全额征收），满3年，未满5年的可减半征收。分析点评通知对于土地增值税的扣除项目和征收方式进行了比较明确的规定，而11月29日的具体征收办法则明确了土地增值税的征收范围，由于土地增值税征收的范围仅局限在5年以内的非普通住宅，而非普通住宅市场并不是二手房市场成交主流（不足二手房成交量两成），因此土地增值税的实施对整体二手房市场影响并不大。市场反应土地增值税开征前夕，出现了成交量和过户量同涨的局面；土地增值税开征前期的市场现象明显区别于其他税收（例如营业税、个税）开征前的市场现象，主要是因为发布（11月14日）与正式实施（12月1日）间隔较长，给了市场反应的时间。在土地增值税正式实施后，由于5年以内的非普通住宅不是二手房市场成交的主流，因此总体二手房成交量并未受到土地增值税的冲击，只是部分5年以内非普通住宅较为集中的区域，成交量出现了一定的下降。在个税、营业税、土地增值税这三个税种相继实施后，二手房交易环节的税费已基本确定，除非制定新的税种。在这种情况下，二手房市场的需求开始真正的明朗化。6、经济适用房回购政策政策要点2011年9月30日，北京20112010年住房建设规划公示稿中明确提出要“规范发展经济适用房”，其中指出“探索建立经济适用房实行内循环的流转模式，即经济适用房不得直接上市，由政府回购”。2011年11月3日，北京住房建设规划（20112010年）通过北京市政府审批正式出台，但其中删除了“经济适用房不得直接上市，由政府回购”的条文；而在11月9日北京市建委举行的“行风政风”通报会上，公布政府将要重新确立“经济适用房政府回购”政策，但把回购对象限定在“新建、销售的经济适用房”。该政策经历了“一波三折”。点评分析经济适用房作为政策保障性的住房，政府采取一种“回购”的方式是符合逻辑的，同时在最后确定的“回购”范围进行了“老房老政策，新房新办法”的区别对待，也体现了不搞“一刀切”的政策灵活性；另外，通过“经济适用房政府回购”，可以在较大程度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为发生，杜绝经济适用房作为房产投机炒作的一个“工具”，从而切实发挥经济适用住房的保障作用。但是，为了能够确保“经济适用房政府回购”政策的有力执行，还要在相关的操作细节上进行严格的规定，比如“回购”的途径、“回购”后的再分配人员资格确定和审核、“回购”过程的监督等等。市场反应在2011年9月30日北京住房建设规划公示稿出来之后，由于许多经济适用房业主担心“政府回购”政策的实施，将会严重影响其出售收益，从而使部分持有者出现心理危机，因此加速上市，出现经济适用房放量明显增长的现象。截止到10月30日，仅回龙观、天通苑两大经济适用房存量较多区域，经济适用房再上市挂牌量就比上月同期高出三成。另外，由于房源供应量增加和出售者心理价位出现松动，导致回龙观、天通苑两大经济适用房存量较多区域房源挂牌均价出现走低现象，10月的房源挂牌均价相比9月同期降2。但是，11月9日，北京市建委宣布“经济适用房回购”政策仅针对“新增、销售的经济适用房”，这就意味着“老经济适用房”在以后转手当中依然可以按照市场价格正常流通运转，从而使得当前准备出售的经济适用房业主又开始呈现出售价格和出售意愿的“坚挺”趋势，对未来价格增长预期再度增强，导致出售者与购买者之间的心理预期产生了一定的偏差，交易环节出现“胶着”状态，从而使得11月的二手经济适用房相比10月回落15。7、行业规范性政策政策要点2011年7月6日，建设部等三部门出台关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，首次在中央层面提出了房地产经纪公司在代理买卖过程中部的赚取差价；2011年9月4日和10月30日，北京市建委分别出台了关于开展本市房地产交易秩序专项整顿的通知和关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案，对于18种违规行为进行整顿，其中两条就是“在代理房屋买卖过程中，以包销或以出卖人全权委托的名义，对委托人隐瞒房屋实际价格、房屋权属状况、转委托等重要事项和第三方进行交易，损害委托人合法权益的”和“开展吞吐或变相吞吐房产业务，偷逃国家税费，牟取不当利益的”；2011年10月31日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会出台了房地产经纪执业规则，其中规定“房地产经纪机构不得以低价购进，高价售出等方式赚取差价”；2011年11月，北京房地产中介行业协会发起了关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书，其中明确了“经纪公司不做现金收房”。应该说，这些文件都有一个共同点，就是明令禁止房地产经纪公司的违规操作、“吃差价”等行为，点评分析有关行业规范性文件的频繁出台，透射出房地产宏观调控政策不仅从供需结构方面出台了相关具体政策，而且也开始对市场参与的第三方（开发商和经纪公司）进行了相应的政策设置，从而来更好的规范中介行业的发展以及整个房地产市场的健康发展，由此可以表明政府对房地产市场的调控方式已经更加的细化和深入，这样对于达到宏观调控政策的预期目标稳定房产价格具有积极的作用。另外，对于当前房地产经纪行业的一些违规行为，比如“乱吃差价”行为成为整顿的重点。一旦这些政策的执行到位，将打破当前众多经营不规范的经纪公司的操作“潜规则”，使得这些不良经纪公司的经营“底线”被突破，必将会促使部分经纪公司的市场份额缩减甚至淘汰出局；另外，对于实现规范操作的经纪公司来说，该政策的实施将有助于其业务的更好开展。对于整个经纪行业乃至整个二手房市场来说，有利于营造良好的交易环境，促进市场进一步发展；这些对于消费者来说，无论从交易安全还是自身利益上来说，无疑都是重大利好消息。市场反应受行业规范整顿影响，一些经纪公司开始调整原先的经营模式。比如在中介行业协会倡议经纪公司“不做现