《北京市保障性住房规划与建筑设计导则》

北京市保障性住房规划与建筑设计导则北京市规划委员会目录1总则22术语33选址与规划44建筑设计65住宅装修与设备设施11条文说明12编写依据及参考文献301总则101为加强北京市保障性住房的建设管理，在现有条件下提高此类住房的规划、设计和建设水平，依照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）、经济适用住房管理办法（建住房【2007】258号）、建设部等九部委廉租住房保障办法（第162号令）、北京市经济适用住房管理办法、北京市城市廉租住房管理办法等文件精神，结合北京市实际情况，制定本导则。102本导则所称保障性住房是指廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房。103本导则适用于北京市保障性住房的规划、设计和建设；是编制、评估和审批保障性住房项目建议书和可行性研究报告以及工程设计审查和监督管理的参考依据。104保障性住房的规划、设计和建设，应符合北京住房建设规划（20062010年）、北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（20062010年）的要求，并与区域周边环境以及北京市居民的生活习俗相协调。105保障性住房的规划、设计和建设，应与北京市的经济发展水平相适应，应与居民的住房状况、家庭结构和人口等因素及条件相结合。106保障性住房的规划、设计和建设，应按照建设节能省地环保型住宅的要求，积极推广应用先进、成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备；采用通过质量认证和能效标识的产品，确保工程质量。107保障性住房应符合适应性、环境性、经济性、安全性、耐久性的住宅性能标准要求。108保障性住房的规划、设计和建设除应参照本导则外，还应执行国家和北京市相关建设规范、规定等要求。2术语201保障性住房保障性住房是指政府按限定标准、限定价格或租金的、为本市低收入住房困难家庭提供的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。1廉租住房指政府以货币补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。2经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。3政策性租赁住房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。（其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。）202容积率指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万/H）或以居住区总建筑面积（万）与居住区用地（万）的比值表示。203住宅建筑净密度住宅建筑基底面积与住宅用地面积的比率（）。204绿地率居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（）。205使用面积系数房屋按套计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（）。3选址与规划31一般规定311符合北京城市总体规划和住房建设规划的要求。312坚持城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则。313充分考虑规划用地周围条件，充分利用规划用地内部有保留价值的地形地物、植被、河流、道路、建筑物与构筑物等。314坚持以人为本，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造宜居的生活环境。315公共配套服务设施应功能完善、规模适当、形式丰富。316为老年人、残疾人提供无障碍住房和设施。32保障性住房项目的选址应符合下列条件321选择地质条件适宜、环境适宜的区域。322保障性住房的建设宜临近城市的轨道交通站点、公交站点、交通换乘枢纽等，考虑居民的出行要求。323结合城市总体规划，考虑居民的就业要求。324应建设在设有相应的商业、教育、医疗、文化等公共服务设施以及市政配套设施的区域；或公共服务设施与市政配套设施能够与保障性住房同步规划，同步实施并同期投入使用。325保障性住房宜与两限住房小区、普通商品住房小区搭配建设。33保障性住房的规划应坚持节约城市建设用地保障性住房的规划、设计和建设应以多层住宅、中高层住宅、高层住宅为主，原则上不建低层住宅。在城市用地紧张的现状条件下，优选中高层与高层住宅，远离城市中心的新城和郊区，可以适当考虑多层住宅和中高层住宅。34保障性住房的规划设计应合理确定容积率、住宅建筑净密度、绿地率等规划指标，以保证良好的居住环境。341保障性住房的容积率宜控制在1625。342保障性住房的住宅建筑净密度宜控制在2030。343以小区形式独立建设的保障性住房，新区建设绿地率不应低于30，旧区建设不小于25。35保障性住房的住宅建筑日照标准、通风和噪声控制标准应满足城市居住区规划设计规范（GB5018093）和北京市的相关规定。351住宅建筑布局应充分考虑冬季日照、避开冬季主导风向；充分利用夏季自然通风，住宅的主要朝向宜选择北京市最佳朝向。352保障性住房的规划设计宜进行小区的风环境、声环境和日照环境的计算机模拟，以保证适宜的居住环境。36交通与停车361小区道路应安全便利。机动车道路应满足消防、防灾、救护等通行要求。362小区室外设施应满足无障碍通行要求。363小区停车位的规划设计应按以下的要求设置1廉租住房可不设置固定机动车停车位，可设置公共访客机动车停车位，停车位数量应按照不高于01辆/户的标准设置。应结合残疾人、老年人的需求适当安排残疾人助力车、小型三轮车停车位，可与自行车停车位综合考虑。2位于公共轨道交通站点周边500至1000米范围内的经济适用住房项目的机动车停车位可按01辆/户标准设置；位于其他地区的经济适用住房项目可按02辆/户标准设置；并考虑未来发展的需求，可预留一定的停车用地。364小区道路应考虑自行车与步行的出行便利。37公共服务配套设施保障性住房项目的公共服务设施应按北京市居住区公共服务设施规划设计指标进行建设，应与住宅同步规划、建设和同期交付。38小区的规划设计，应安排5套/100套的老年住宅和无障碍住宅。39室外环境设计应遵循下列原则391方便居民生活，有利安全防护和物业管理。392注重绿化环境设计，选择适宜北方种植的树种，注重植物的高低搭配和四季变化；设置适当的建筑小品，丰富和美化环境。393合理组织交通流线和车辆停放，减少噪音。综合考虑人行道的布置，方便步行与室外活动，创造安静、舒适、方便的居住环境。394综合考虑公共活动场地与步行系统的设置。公共活动空间的环境设计应注重居民的交往空间的塑造，有助于居民的交流与和谐相处，有助于老年人的室外活动和交往。395为居民锻炼和儿童玩耍设置足够的室外健身器械与儿童活动器材。396供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设，并留有安全防护距离。397小区应设置垃圾收集点和垃圾转运站，有条件地区宜设置生活垃圾生化处理设施，应设置与规模相适应的公共厕所和卫生设施。398注重节约能源，推广太阳能的利用，可设置中水处理系统和生活垃圾的分类收集。4建筑设计41一般规定411保障性住房的设计应该综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、风俗习惯等因素，满足本市中低收入家庭的基本居住生活需求。412保障性住房应独立成套建设，以适应现代生活方式为基础。413保障性住房设计应坚持“小套型、功能全、精细化、全装修”的原则，满足居住建筑“经济、适用、美观、安全”的基本要求。42廉租住房套型标准421廉租住房的套型建筑面积控制在30至50。套型可按照型、型两种类型设计，符合表421规定。表421廉租住房的套型标准套型型型建筑面积（/套）30404050使用面积（/套）23303040居住空间数（个）1223注1表中使用面积与建筑面积指标中应包括阳台面积（按一半计入）。注2表中居住空间数指卧室、起居室。422廉租住房应独立成套，套内功能分区明确、合理。每套住宅应具有卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间。小套型的卧室可以和起居室合并。各种功能空间的使用面积应符合下列规定指标卧室双人810单人68起居室（厅）812兼起居室的卧室1015厨房45卫生间3443经济适用住房套型标准431经济适用住房的套型建筑面积控制在65以内。经济适用住房的套型可按照型、型两种类型设计，符合表431规定。表431经济适用住房的套型标准套型型型建筑面积（/套）35454565适用面积（/套）28353549居住空间数（个）1223注1表中建筑面积指标中应包括阳台面积（按一半计入）。注2表中居住空间数指卧室、起居室（厅）等独立的房间数。432经济适用住房应独立成套，套内功能分区明确、合理。每套住宅应具有卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间。小套型的卧室可以和起居室合并。各种功能空间的使用面积应符合下列规定指标卧室双人912单人68起居室（厅）915兼起居室的卧室1218厨房46卫生间3544保障性住房套型的“紧凑、精细化”设计441单元优化设计在单元平面的紧凑化设计中，优化单元设计，减少公共走道，可以提高使用面积系数。在公共交通核与设备、管井的紧凑化设计中，通过设备、电气管井的紧凑布置，并与核心筒、走廊紧密联系，以减少公摊面积。减少公共面积，提高套型使用面积系数。保障性住房标准层使用面积系数宜控制在70以上。442套型优化设计合理紧凑的套型设计应该做到分区合理，布置紧凑，流线通畅，尽量减少交通面积。具体应该符合以下规定明确的功能分区，实现“公私分离,食寝分离,居寝分离,洁污分离”；通畅的交通流线；复合利用套内空间，实现户型的紧凑化。443套内居住功能空间的适宜尺度。1对户型大小的决定因素除了组成住宅的各功能空间的数量外，就是各功能空间的尺度，进深和开间尺寸是决定套型面积重要的因素。在功能齐全的前提下，对居住空间的适宜尺度做出判断和选择，使得居住空间尺度合理，是小户型设计的重要内容。2保障性住房层高应为27至28M，房间净高设计中，卧室、厅的室内空间净高不应低于240M，局部净高不低于210M。局部净高低于240M的面积不应大于室内使用面积的1/3。以坡屋顶覆盖的内空间作卧室、厅时，其净空低于210M的面积不应大于该房间使用面积的1/2，且最低处净高不宜低于15M。444居室空间的精细化设计居室空间的精细化设计，可以提高居住空间的实际使用率，尽力符合大多数住户的实际使用要求。在建筑设计中应该从厨、卫的管线综合与精细化设计、居室的室内综合设计、阳台飘窗和储藏空间的布置几个方面来考虑。1厨房和餐厅的精细化设计1厨房应尽量与一个卫生间相邻，节约设备管材，降低施工成本，同时便于今后改造；2厨房与起居室或餐厅就近布置，注意增大厨房的交界面，隔墙应为轻质型，便于灵活改造；厨房宜采用推拉门，以节约空间。餐厅不宜采用大空间，必要时可以将厨房、餐厅合并使用；3提倡厨房空间的复合利用，如封闭热炒间与开放式操作备餐间的组合；4厨房电器、灶具日趋多样化和复杂化，要求厨房的空间布局和管线设置更加科学合理；5厨房宜设置服务阳台，方便储藏、放置杂物；6各种竖向管线宜集中敷设，并在墙角处形成管线区，横向管线宜设于设备下部；7当厨房与客厅或餐厅空间复合设计时，宜采用壁锁式灶具和泄爆系统以及报警、排风等系统来保证安全；8厨房的排油烟机排气推荐采取独立外排系统替代排气通风道，并应设置窗式通风构造器来引入新风，并注意避免短路。2卫生间的精细化设计卫生间的精细化设计中，在满足功能分离的基础上，宜利用空间的立体复合来节约空间，提高空间使用效率。1卫生间应按洗漱与洗浴、座便功能分开，供多人同时使用；2注重卫生间空间的立体复合利用，如独立坐便器与晾衣空间、散热器的综合利用、洗浴间与储藏空间、浴盆与晾衣空间的复合利用、洗脸盆下放置洗衣机等；3考虑老年人使用需求，设置报警器和预埋扶手连接件；4优先采用淋浴间或考虑淋浴间与浴盆相互替换的可能性；5宜采用推拉门、折叠门以节约空间，老年人使用的卫生间推荐用外开门。3居室综合设计1在设备配置上，居室散热器的布置宜采用壁挂式铜铝复合式散热器，安装于较大墙垛处或门后，以节约室内空间；厨房内的散热器宜布置在门后，也可布置在与操作台相对的一侧墙面上；卫生间的散热器可以放在台盆下或浴缸非喷头一侧实体墙面上，也可置于门后；2在电器配置上，照明开关、插座和分户强、弱电箱设计既应符合相关设计规范要求，还应符合人体工程学原理和住户的使用习惯，亦应与家具布置相协调，并为住户可能的改造预留一定的条件。住宅玄关空间宜安排电气的分户强、弱电箱、照明开关和可视对讲装置。强、弱电箱尽可能紧凑布置，减少所占墙面长度，也可以布置于餐厅等次要的空间的阴角墙面上，但不能占据居室的主要墙面或对景墙。照明开关在墙面上的落位，水平距离门洞边宜150MM，高度距地宜1300MM，应保证开关不被开启门扇和家具遮挡。卫生间的开关宜安装在房间外。居室内的强电和弱电插座，既要满足设计规范要求，还应与家具布置相协调。厨房、卫生间的插座一般应为防水防溅型并设有漏电体保护装置设计。3利用阳台开敞化设计来拓展套内使用空间。通过阳台与客厅的连接等设计手法提高居室的空间舒适度，每套住宅的阳台建筑面积宜控制在3以下，阳台的进深控制在15M以下。4应该设置面积合适的储藏空间，可用家具代替或变化局部隔断，增加储藏空间。445灵活可变的居住空间为了使居住空间具有一定的灵活性来适应多种居住形态，应该在结构、设备、电气、空间组织等方面来实现功能空间的互用与分合，提高空间形态的适应性。45采光通风451每套住宅至少有一个居住空间满足日照标准的要求。卧室、起居室厅、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7。1住宅采光标准符合表451要求。表451住宅采光标准房间名称窗地面积比起居室、卧室、书房、厨房1/7明卫生间、过厅1/10楼梯间1/142住宅房间的开窗尺寸要符合一定的要求。住宅主要房间的采光窗设计还应综合考虑景观、对视、节能等因素。开窗宽度一般应满足以下要求起居室（阳台门洞）27M主卧室1821M次卧室一般在15M左右3注意单元的优选。优选板式塔楼，面宽大，有利于采光通风。每标准层34户采光通风最好，一般小高层（11层以下）每标准层3户为宜，1218层每标准层4户为宜，考虑到减少交通核与公摊面积，18层以上每标准层810户为宜。452通风要求1居住空间应能自然通风，通风开口面积不小于地面面积的5。2居住空间应做到无通风死角，可采用新型户式通风系统（包括采风机、送风管道）。3厨房的油烟宜直接外排，并采用窗式通风器，采取防倒灌、串气、串味的有效措施；卫生间应采用竖向集中风道。46噪声控制保障性住房的分户墙及楼板应满足住宅隔声标准要求，分户墙和楼板的空气声计权隔声量应大于或等于50DB，楼板的计权标准化撞击声压级应小于或等于65DB。临街住宅的门窗应有隔声措施。47保障性住房必须满足居住建筑节能设计标准。应选择合理的建筑体型、窗墙面积比以维护结构的保温隔热性能，满足建筑节能设计标准的要求；其建筑布局、朝向、间距等应充分考虑采光、通风的要求并注重对太阳能资源的利用。48保障性住房的规划、设计和建设应符合无障碍设计原则，方便残疾人、老年人及儿童的适用。七层及七层以上住宅必须设置电梯；保障性住房的居住区中无障碍住宅的比例在5套/100套。49保障性住房外立面设计，除了满足健康、富有特色等基本要求外，推荐使用能够节约成本和能耗的建筑造型和建筑材料，同时注意建筑材料的环保性；保障性住房的外立面设计建议减少对飘窗、落地窗的使用。5住宅装修与设备设施51全装修511保障性住房建设应实行工业化全装修。512保障性住房全装修设计推行与住宅主体工程设计、施工同步，满足基本生活需求。513保障性住房装修材料应采用符合国家资源节约、环保等要求的建筑材料及住宅部品，优先采用通过质量认证的产品。514保障性住房全装修造价应予以控制。515保障性住房的装修标准应不低于表515的基本要求。515保障性住房装饰装修项目基本标准装饰要求序号项目廉租住房经济适用房和政策性租赁住房1户门钢质防盗保温门钢质防盗保温门2起居室、卧室墙面、天棚面水性内墙涂料水性内墙涂料3起居室、卧室地面水泥地面防滑地砖4室门木质门木质门5窗台预制水磨石预制水磨石6窗帘盒简装窗帘杆简装窗帘杆7生活用水、热水管线PPR管PPR管8阳台地面水泥地面防滑地砖9外窗及封阳台窗塑钢中空双玻窗塑钢中空双玻窗10防盗栏（首层）铁质护栏铁质护栏11厨卫地面防滑地砖防滑地砖12厨卫墙面瓷砖到顶瓷砖到顶13厨卫天棚面铝扣板吊顶（卫生间吊顶穿孔）铝扣板吊顶（卫生间吊顶穿孔）14厨房灶台不锈钢、复合石材不锈钢、复合石材15厨房橱柜整体式橱柜整体式橱柜16厕卫洁具节水型坐便器、洗手盆节水型坐便器、洗手盆17水暖五金件节水龙头、节水花洒节水龙头、节水花洒18水电管线暗装暗装19灯具节能灯具节能灯具20散热器高效散热器（带罩板）高效散热器（带罩板）21空调机位统一设置、孔洞统一预留冷凝水系统PVC管统一安装机位统一设置、孔洞统一预留冷凝水系统PVC管统一安装22其它项目达到现行住宅设计标准达到现行住宅设计标准52设备设施与技术集成521住宅应设室内给排水、电气、电讯与燃气设施。寒冷地区应设置采暖系统和设备，且应优先采用区域集中供热采暖系统，并应设分室调节装置。522保障性住房的水表、电表、燃气表、热计量表，应分户设置且便于管理。523保障性住房的厨房应配置案台、灶台、洗涤池、吊柜，并预留安装排油烟机的条件。524保障性住房的卫生间应设洗浴器、洗面器、便器。住宅内应设置洗衣机位。525保障性住房小区建设宜积极利用中水、雨水等非传统水源，用于冲厕和绿化。526公共部位的照明应采用节能产品（光源、灯具及附件）。527保障性住房应采用太阳能热水系统。条文说明1总则101住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。近年来我国大力发展保障性住房，于2007年出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能，并指出要加快建立和健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。随后国家相关部委相继发布廉租住房保障办法、经济适用房管理办法，明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，实行货币补贴和实物配租相结合。北京市在城镇居民住房保障制度方面也进行了积极探索，结合北京市实际情况，出台了北京市经济适用住房管理办法、北京市廉租住房管理办法等文件。编制本导则的目的，是在总结北京市保障性住房建设和管理经验的基础上，对保障性住房的特殊性进行分析，保障性住房除了具有普通住房的一般特征外，根据其自身和使用者的特点，在现有条件下提高此类住房的规划、设计和建设水平，为今后北京市保障性住房规划设计提供依据，加强保障性住房建设的合理化和标准化，使保障性住房的建设有据可依。102北京市政府在2007年初的两会后，将住房保障制度建设作为房地产宏观调控、建立和谐社会、解决民生问题的重点。北京市政府提出，要建立包括经济适用房、廉租住房、政策性租赁住房和限价商品房等多层次的住房保障体系，并制定了一些新的政策措施。本导则所称保障性住房是指廉租住房、经济适用住房和经济租售住房。103本导则的适用范围，是北京市保障性住房的规划、设计和建设；是编制、评估和审批保障性住房项目建议书和可行性研究报告以及工程设计审查和监督管理的参考依据。理由是，保障性住房不同于普通商品住房，在遵守国家相关规范的前提下，还要有针对性的设计导则对保障性住房的规划、设计进行指导和监督管理。1042006年，北京市政府相关部门共同组织编制、北京市规划委员会发布的北京住房建设规划（2006年2010年），明确了北京市近远期住房建设发展的目标和时序，提出“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的发展方向、规模、结构和空间布局。为了深化北京住房建设规划2006年2010年的有关内容，针对当前住房保障的一些问题，又编制北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划，明确了规划的目标、规模和用地布局等。保障性住房的规划、设计和建设，应符合两者的要求，以确保保障性住房发展的总体方向。在保障性住房的规划、设计中还要考虑与区域周边环境以及本地生活习俗相协调，尊重原有的环境和文脉特色。在不破坏周边环境的前提下，充分利用周边的有利条件，节约和合理地利用资源。105无106随着经济和社会的发展，我国大力提倡建设节约型社会，住宅是发展循环经济、建设资源节约型社会最为重要的载体之一。节能省地型住宅是指在保障住宅功能和舒适度的前提下，在规划、设计、开发、建造、使用、维护等过程中，坚持开发与节约并举，把节约放到首位，尽量减少能源、土地、水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进行循环利用，充分做到资源节约和循环利用的住宅，即“四节一环保”节能、节地、节水、节材和环保。保障性住房的规划、设计和建设，应按照建设节能省地环保型住宅的要求，积极推广和应用新技术、新工艺、新材料、新设备等，提高住宅的节能，大力推广节能和环保技术的应用。比如，住宅的保温节能技术、污水处理和中水循环利用技术、太阳能技术、环保和可循环利用材料的运用等，在有条件的情况下，都应在保障性住房建设中应用。1072006年建设部发布了国家标准住宅性能评定技术标准，从适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面，对住宅性能优良程度做出评价的指标规定，与住宅建筑规范配套适用。体现节能、节水、节地、节材等产业政策，倡导土建装修一体化，提高工程质量，引导住宅开发和住房理性消费，鼓励开发商提高住宅性能。保障性住房是我国住房体系中的重要组成部分，应以住宅性能评定技术标准为参考，提高保障性住房的总体质量。2术语术语，是本导则的重要的组成部分，也是制定本导则的前提条件之一。本章内容是对本导则设计的基本词汇给与统一用词，以利于对本导则内容的正确理解和使用。一、统一用词、统一涵义。就是将尚无统一规定，而需要做规定的术语给与确切的名称和内涵。如保障性住房、经济适用住房等属于此类。如保障性住房的解释，根据北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划2006年2010年第2条相关概念中给出的解释来确定。经济适用住房的解释，根据2007年建设部、发改委、监察部、财政部等联合印发的经济适用住房管理办法第一章总则第2条对经济适用住房的定义来确定。二、对成熟的术语的纳入、引用。如容积率、住宅建筑净密度、绿地率等属于此类。3选址与规划31本条是保障性住房规划、设计和建设必须遵守的基本原则一、保障性住房是城市住宅和城市建设的重要组成部分，因而要符合北京市总体规划和住房建设的要求，符合北京市城市空间结构的调整方向，从全局出发考虑保障性住房具体的规划、设计和建设。二、保障性住房规划、设计和建设应坚持城乡规划法提出的“城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设”的原则。三、保障性住房的规划、设计和建设，应该充分考虑规划用地外部和内部的条件。考虑所在环境的特点，与用地周边环境组成有机的整体。对用地范围内的现状条件进行分析和整理，利用和强化有价值的因素，改造不利因素。四、保障性住房的规划、设计和建设，要满足日照、通风、采光、公共服务设施配套等要求。要从居住者本身出发，研究居住者的活动要求，综合考虑居民的各种需求以及确保居民安全的防灾、避难措施等，以便为居民创造良好的居住环境。五、人口老龄化进程中，老年人口比例逐年增长，残疾人也占有一定比例，这是我国在相当一段时间内的现实情况。老年人由于年龄的增长，活动范围逐渐减小，活动能力也会逐渐降低。残疾人由于生理缺陷，也导致活动范围小和行动不便。因而，为老年人和残疾人提供活动和社交的场所，相应的服务设施和方便、安全的居住条件。注重建筑和环境的无障碍设计，为老年人和残疾人提供方便。32保障性住房的选址要满足居住区建设选址的一般要求外，还要根据保障性住房的特点来进行选址。一、符合城市空间结构调整方向的原则。统筹中心城、新城协调发展，兼顾城市发展现状，同中心城功能调整优化相结合。二、要强化轨道交通引导作用。重点在轨道交通沿线用地和站点周边用地，集中安排保障性住房及“两限”住房，以有效解决居民的出行，缓解交通拥堵状况。保障性住房居民的交通成本较高，会成为日常生活和工作出行的一大障碍。三、一些以低端服务业为生的低收入家庭，在搬迁到距离市中心较远的地区后还出现了再就业困难问题。保障性住房应充分结合现状，统筹安排。综合考虑就业与居住的均衡发展的需求。根据区县功能定位，结合产业布局和人口就业结构，为中低收入人群的再就业提供条件。四、保障性住房的建设应该综合考虑公共服务设施、市政设施的建设和开发时序，避免出现只有住宅的“卧城”。因此，保障性住房应建设在配套设施已经建设成熟的区域；或配套设施与住宅统一考虑，同步实施并同期投入使用。五、北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划2006年2010年中规定，三环外的不在政府土地储备控制区域内的普通商品房项目，必须配套建设保障性住房和两限房。同时，集中建设的保障性住房项目也可建设一定比例的普通商品房。3334节约集约用地，一直是国家提倡的土地利用原则。我国正处在加快推进工业化、城镇化、现代化的发展阶段，提高土地利用的集约化程度，是缓解我国土地供需矛盾的必然选择。2008年1月国务院关于促进节约集约用地的通知出台后，2008年3月北京市出台的北京市城市建设节约用地标准（试行）是第一个颁布实施的地方性配套文件。北京市城市建设节约用地标准（试行）中对保障性住房的建设有所规定。坚持节约城市建设用地也是保障性住房建设的基本原则。在此原则指导下，兼顾居住环境的宜居性，保障性住房的规划设计应合理确定容积率、住宅建筑净密度、绿地率等规划指标。一、保障性住房的容积率宜控制在1625。根据北京市城市建设节约用地标准（试行）中的规定，经济适用住房的容积率不得低于16，轨道交通站点周边（5001000M）居住用地（一类居住用地除外）的容积率可在上述规定数值基础上适当提高，但最高不超过28。由于保障性住房的户型均为中小户型，同时还要考虑环境的宜居度，本导则中保障性住房的容积率最高不超过25。在此对如何提高容积率进行一些讨论。提高容积率的几种方法1）优选中高层住宅和高层住宅。中高层和高层住宅的土地利用呈现集约化、综合化，可以有效的提高住区的容积率和节约用地，并有利于社会资源的高效利用。2塔式与板式相结合。在容积率压力大、中小户型比例大的项目中，板塔结合式住宅可以较好的解决各种资源的占用与分配问题。3板楼斜向布置。按照北京市建筑设计技术细则对间距的计算要求，板楼朝向与正南夹角在20以上60时，建筑间距系数可以适当降低。规划设计时充分利用朝向与日照的关系，摆好楼栋，以节省土地，对活跃小区规划的布局形式也有一定好处。4局部层数加高。由于基地北部的楼栋对于整个楼盘内的其他楼栋不存在日照影响，所以将居住区基地北边缘的楼栋加高（在满足北边用地日照条件的前提下），可以有效节约用地和提高容积率。此外，将北段楼栋加高还可以有效阻挡北侧道路的噪音、北风，为整个居住区提供较为安静舒适的环境。5适当增加东西向住宅。考虑到东西向的楼宇对于其他楼栋的日照影响较小，因此可适当设置东西向楼宇与南北向楼栋组成围合型院落，既可增大容积率，又可在社区中形成数个围合式组团院落空间，增加了空间领域感和社区归属感。楼栋中日照不足的部分可作为公共活动空间，底层也可设为临街商业，为居民日常生活提供便利条件。6选择合理的住宅层高。表1为不同层高条件下的节地比较表1不同层高条件下的节地比较条件经济技术指标型式面宽（米）进深（米）层数层高（米）计算高度（米）用地面积（平方米）总建筑面积（平方米）容积率空地率（）11351226281682631283960151749213512262716225643239601547431坡坡12512272815725085243601747372坡1351227271522452724360178731注坡指的是坡屋顶。二、保障性住房的住宅建筑净密度宜控制在2030。保障性住房的住宅建筑净密度应符合城市居住区规划设计规范（GB5018093）的规定。由于保障性住房原则上不建低层，所以住宅建筑净密度的上限不超过30。三、以小区形式独立建设的保障性住房，绿地面积按照城市居住区规划设计规范的标准控制。35保障性住房的住宅建筑日照标准、通风和噪声控制标准应满足城市居住区规划设计规范（GB5018093）和本市的相关规定。其次，应提高自然通风和防风的效果，避开冬季主导风向，利用夏季主导风向自然通风。可以利用规划的布局、建筑的组合、绿化的种植等方法来提高防风和通风的效果。应充分考虑冬季日照和防止西晒，可以采用建筑的不同组合方式以及利用地形、绿化等手段。随着城市居住条件的改善，居住的舒适性越来越受到人们的重视。很多居住区精心设计物质环境，而忽略了对住区风、声、光环境等非物质环境的设计。保障性住房的规划设计宜进行小区的风环境、声环境和日照环境的计算机模拟，以保证舒适的居住环境。一般情况下，住宅间距是根据城市居住区规划设计规范中的标准来确定，但对于复杂的建筑布局，单靠间距系数来控制建筑间距未必会达到理想的效果；另外，现在高层建筑在居住建筑中所占的比重越来越大，中高层住宅、高层住宅的日照较为复杂，可以应用现代的技术手段来提高准确性和工作效率。居住区的风环境直接影响居住区的舒适性，风环境受周围建筑的布局、高度、架空情况、主导风向、小区外建筑物等多种因素的影响，分析较为复杂，可以通过专业的计算机软件进行分析。居住区的声环境的影响因素主要是住区外部噪音和住区内部公建的位置、住宅间距、功能房间的布置等，可以通过计算机模拟分析，来完善设计过程中的不足。目前，北京市的大型设计单位和科研院所已经可以开展相关的技术服务。36保障性住房的道路设计要满足城市居住区规划设计规范的要求，为居民提供方便、安全的环境。保障性住房尽管面对中低收入家庭，但并不能忽视停车泊位的规划。保障性住房建设用地尽可能选址于交通便捷地区，并应在地区交通规划制订和实施中优先保证公共交通设施的配套完善，做到合理规划，同步建设，确保居民出行方便。保障性住房项目应根据中低收入家庭的实际需求及房型设计合理配置停车位，非机动车位应当按照标准配置。37保障性住房项目的公共服务设施应按北京市居住区公共服务设施规划设计指标进行建设，应与住宅建设同步。保障性住房均为中小户型，其中的会客功能转移到公共会所、公共活动中心等公共服务设施中解决。以香港等发达地区的保障性住房（社会公屋）项目为例，社区内配备老年、青少年和妇女的活动交往中心，家庭会客功能可以借助社区会所实现。为保障性住房住户提供生活必需的公共服务配套设施，如以教育、医疗、商业、健身、娱乐和公共交往活动场所的设施，着重安排公共会所、老年人和儿童活动场所、社区医疗卫生等服务设施，适当安排运动健身器械区和残疾人助力车、小型三轮车停车位，方便居民使用。所谓规模适当，是指新建保障性住房项目的用地和建设规模应大小合适，支持公共设施的运行。38针对老年人生活行为特征和老年人对住宅建设及住宅功能的需求，建议选择住宅首层设置适量的老年人和无障碍住宅。39室外环境设计应遵循安全、优美、安静、有利于交往等原则，合理的组织室外环境的各个组成部分，为居民创造良好的居住环境。一、室外环境设计最先应该考虑的就是居民的安全问题。二、在室外环境设计中，注重绿化环境设计，绿化景观应做到集中与分散结合，立体与平面结合，观赏与功能结合。利用绿化来分隔和塑造室外空间，达到空间多样化的目的。精心设置建筑小品，不仅要丰富和美化环境，更能为居民所使用。三、安排好道路与建筑、活动场地等的关系。合理安排交通流线和车辆停放，减少人流和车流对居民造成的影响，保持居住环境的安静。综合考虑完整的步行系统，使居民步行方便、可达性高、环境舒适等。四、公共活动空间的环境设计应注重居民的交往空间的塑造，有助于居民的交流与和谐相处，促进邻里关系。公共活动空间还要为居民锻炼和儿童玩耍设置足够的室外健身器械与儿童活动器材。4建筑设计41小套型住宅设计提倡“造价不高水平高，标准不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”。在综合考虑人体功能学的空间尺度和功能空间的正常使用的前提下，提高空间的利用率、合理组织空间，尽量减少或消除有效面积的损失。42无43无44保障性住房套型的“紧凑、精细化”设计441单元优化设计1在单元选型方面，可以采用每标准层4户或多户的户型单元平面代替每标准层2户或3户在垂直交通问题方面，应合理选择建筑单体，有效节约交通面积。在单元平面的紧凑化设计中，优化单元设计，减少公共走道，可以提高使用面积系数。中、小套型住宅电梯数量与户数关系经济级为90100户/台，常用级为6090户/台，舒适级为3060户/台。以常用数据为例1224层的高层住宅，每层住户达到4户时，其电梯数不小于2台；层数为24层以上，每层住户达到8户时，应设3台电梯；层数为35层以上，每层住户达到810户时，应设4台电梯。表2和表3列出了多层住宅和中高层住宅使用系数、高层住宅（单元式和塔式）使用系数对比数据。表2多层住宅和中高层住宅使用系数对比表层数标准层形式有无电梯使用系数交通核面积M2交通面积差值M2使用面积M2使用面积差值M2多层住宅6层单元式（每标准层两户）无827515/207380中高层住宅9层单元式（每标准层两户）有7512525/2567563注按照90M2/户套型建筑面积计算。表3高层住宅（单元式和塔式）使用系数对比表层数标准层形式有无电梯使用系数交通核面积M2交通面积差值M2使用面积M2使用面积差值M2高层住宅1218层单元式（每标准层两户）有7215531/286489高层住宅1218层塔式（每标准层四户）有76832/40568454高层住宅18层以上塔式（每标准层四户）有74132553/457566672高层住宅18层以上塔式（每标准层十户）有7215150/10756489注按照90M2/户套型建筑面积计算。图4图示列举出每标准层两户（无电梯）、每标准层两户（两部电梯）、每标准层四户（两部电梯）和每标准层十户（三部电梯）四种户型单元的交通核和外保温及套型建筑面积占单元建筑面积的比例关系。交通核面积所占比例以每标准层两户（无电梯）的户型为最少，以每标准层两户（两部电梯）为最多，每标准层四户和塔楼居前两者之中。图4四种户型单元的交通核和外保温及套型建筑面积占单元建筑面积比例关系图5交通核占单元面积经济分析数据对比2设备井中管道尺寸加大，而且户数增多，为了能出户查表，可采用远传水注表中的数字表示各项面积占住宅单元面积的百分比。表、卡式水表。电气井中强电、弱电一字排开，各种管线、立管和各种仪表应当置于公共空间，便与检修，并具有可更替性，也可嵌套使用，具体根据单元平面的不同，分情况而定。442套型优化设计1住宅的功能分区概括有私密休息区、公共活动区、辅助区等。每个分区都有明确的公共性与私密性、动与静的区分。在户型住宅设计中正确处理它们的功能关系，满足各功能分区的要求。2套型通畅的交通流线要从以下几个方面考虑1）户型面积尽量规整，缩短交通流线，按主次鱼骨状结构布置流线；2）交通面积集中、减少干扰；3）突破单纯的交通功能，做到交通面积的综合利用，提高室内有效使用面积。3复合利用套内空间，如厨房的开敞部分与餐厅空间的复合、卫生间洗脸台空间与卧室入口处的空间复合、过道交通空间与壁柜门扇开启空间的复合等。443套内居住功能空间的适宜尺度。1居住功能至少应该具备起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习这6大基本功能，表6、表7和表8中分别列出了我们经过研究得出的功能房间设置、功能房间最基本布置和功能房间面积指标要求。表6功能房间设置功能空间一室一厅两室一厅客厅餐厅主卧室次卧室多功能室储藏间公共卫生间厨房主阳台服务阳台注零居室是指将套型中的卧室和客厅空间合并，其功能房间布置与一室一厅的套型基本相同。表7廉租房功能房间最基本布置和功能房间面积指标要求空间名称控制部位具体尺寸控制家具名称一室一厅两室一厅净面宽（M）2124餐桌11净进深（M）2430餐椅34餐厅净面积（M2）4070散热器沙发3人3人2人净面宽（M）3339餐起合一边几12茶几11净进深（M）3945餐起合一电视柜11散热器壁挂机起居室净面积（M2）1217餐起合一空调机柜机睡床11净面宽（M）27303339卧起合一床头柜22衣柜11净进深（M）30333646卧起合一梳妆台11散热器壁挂机主卧室净面积（M2）8101218卧起合一空调机柜机睡床1净面宽（M）27床头柜1衣柜1净进深（M）2230散热器壁挂机次卧室净面积（M2）68空调机柜机净面宽（M）17净进深（M）1823公共卫生间净面积（M2）35（带洗衣机）净面宽（M）16净进深（M）2538主要功能房间配置厨房净面积（M2）46主阳台尺寸（1218）（339）服务阳台尺寸（1215）（1821）表8经济适用房功能房间最基本布置和功能房间面积指标要求空间名称控制部位具体尺寸控制家具名称一室一厅两室一厅净面宽（M）2124餐桌11净进深（M）2842餐椅34餐厅净面积（M2）610散热器沙发3人3人2人净面宽（M）3339餐起合一边几12茶几11净进深（M）3946餐起合一电视柜11散热器壁挂机起居室净面积（M2）1218餐起合一空调机柜机睡床11净面宽（M）28333339卧起合一床头柜22衣柜11净进深（M）32363646卧起合一梳妆台11散热器壁挂机主卧室净面积（M2）9121218卧起合一空调机柜机睡床1净面宽（M）27床头柜1衣柜1净进深（M）2230散热器壁挂机次卧室净面积（M2）68空调机柜机净面宽（M）17净进深（M）1823公共卫生间净面积（M2）35（带洗衣机）净面宽（M）16主要功能房间配置厨房净进深（M）2538净面积（M2）46主阳台尺寸（1218）（339）服务阳台尺寸（1215）（1821）444居室空间的精细化设计1厨房和餐厅的精细化设计户内厨、卫管道井，将竖向干管靠近对应的设备，减少水平管道的长度。采用新型管材、管件，占用空间小，水流条件好，使用寿命长，接头少，连接方便。由于厨房里的通风排气道和设备管井占了“很大”面积，使得本来面积就不宽裕的厨房更显局促。为了增加厨房的使用面积和使用效率，同时还满足和保证厨房的通风、排气和安全等方面的品质要求，采用设置有避风构造的外墙通风口或有避风构造的通风窗可以解决这个问题。2卫生间的精细化设计卫生间应按洗漱与洗浴、座便功能分开，供多人同时使用,如图9；卫生间给排水管线暗装布管方式下沉式、垫层式和管道墙式，目前市场上多用垫层式。3居室综合设计不同于小区室外市政管线设计，住宅室内综合管线设计又称为“住宅室内立面设计”，是建筑专业统一协调设备、电气专业管线及设施的平面布局和立面落位，使其与居室空间设计、门窗洞口、垛口设计、居室家具布置、厨房厨具和吊顶布置、卫生间洁具和吊顶布置等方面协调。套内综合管线设计图纸主要包括管线综合平面图和室内立面图。住宅中通过建筑专业将设备和电气专业的管线和设备协调，使得住宅室内空间设计合理、有效、节约并符合美学设计原则。此举可有效地提高住宅产品使用的合理性，尽力减少住户因二次装修拆改墙、地面及设备、电气管线所造成的建材浪费现象。套内管线综合设计应符合表10的要求，并参照附图11。图9洗、浴分开的卫生间图11套内管线综合设计平面图表10管线综合标准房间名称管线名称高度M用途及适宜安装位置防溅五孔插座13/18供微波炉等小家电用燃气炉用三孔插座2燃气热水器应（宜）与抽油烟机靠近设置水表远传出线口03靠近洗池排油烟机用三孔插座2靠近排油烟机散热器尽量靠近窗下地漏如有淋浴器、洗衣机应设专用地漏强排洞中心距顶100尽量靠近外窗以方便安装防侧漏风斗厨房防溅三孔插座13/18操作台对面的墙上的插座建议统一为1800防溅三孔插座18靠近电热水器五孔插座15吹风机等用，靠近化妆镜侧墙三孔插座23排风扇用，吊顶内散热器宜放在门后、台盆下浴霸宜放在顶棚卫生间地漏淋浴器、洗衣机分设电视出线口03信息出线口03避免与插座过近，以免干扰（水平距离500）五孔插座032个，电视/沙发位各一个起居室空调插座19/03挂机/柜机信息出线口03避免与插座过近，以免干扰（水平距离500）五孔插座032个，冰箱/微波炉/火锅餐厅空调插座19/03挂机/柜机电视出线口03信息出线口03避免与插座过近，以免干扰（水平距离500）五孔插座032个，电视/床位各一个主次卧室空调插座19挂机综合布线箱03套内照明配电箱18最好设在玄关处，尽量避免直视，并避免在主要墙面的显要位置安装，为保证走线方便，尽量上下错开。防盗22一般设置在首层、二层或顶层红外线报警器防烟22一般设置在厨房内，明卫生间内会与吊顶冲突，建议降低。注房间内装于轻墙中的电源、信息接线盒应避免墙两边