北京项目房地产价格评估报告

北京项目房地产价格评估报告报告摘要此报告是为委托方核实房地产现值所制作的，委估房地产为一个综合性建筑，土地使用权现状为划拨，目前用于租赁经营。在估价时考虑了委估房地产的特殊性而选择了两种估价路径成本途径的基本思路为首先利用重置成本法来评估建筑物的价格，然后利用市场比较法来测算毛地价，最后加上拆迁费即为委估房地产的综合价格；收益途径是通过充分的调查研究，确定公寓、写字楼和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的费用，再将委估房地产未来收益年限中的年纯收益折现为房地产现值，然后扣除需补交的土地出让金即为评估结果。致委托方函北京项目有限公司受贵公司委托，我中心对贵公司所属位于北京市区的北京项目现时的市场价格进行了客观、公正的评估。我们确定该房地产项目建筑面积为6967162平方米，土地面积为1403605平方米，土地产权为划拨，土地用途为综合（酒店、办公、公寓），在扣除应上缴政府地价款后于估价时点二一年十二月三十一日的市场价格为人民币12734479万元，大写金额壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整。上述价格不包括划拨土地使用权补办土地出让手续时应缴纳给政府的地价款。我们估算补缴的地价款总额为441201万元，大写金额为人民币肆仟肆佰壹拾贰万零壹佰元整。评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告及估价技术报告。估价师声明（同房地产估价规范）估价的假设和限制条件一、根据委托方提供的中华人民共和国国有土地使用证京市澳台国用号中的记载内容，北京项目位于区，用地总面积为1403605平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合旅游业，土地使用者为项目有限公司。根据委托方提供的国家计划委员会关于在京修建项目的复函计资号文件中的记载内容，北京项目用地被批准为建造客房、出租办公楼、以及俱乐部和信息中心等。根据委托方提供的土地使用合同中的记载内容，北京项目用地的土地用途为酒店、写字间、公寓、展览厅、商业服务等。北京项目用地的土地实际用途为酒店、办公和公寓等综合用途，此次评估我们设定土地用途为综合。根据我国有关的法律、法规规定，项目有限公司拥有该土地的使用权，但不能进行转让，只有在与有关土地管理部门签订土地出让合同，补交土地出让金后才能拥有对上述土地的转让的权利。二、根据委托方提供的中华人民共和国房屋所有权证京房权证市澳台字第号中的记载内容，房屋所有权人为项目有限公司，房屋座落在区号，地号为,产别为港澳台产，北京项目共有房屋幢（包括主楼、附1、附2和地下室），结构为钢筋混凝土，总层数为17层，总建筑面积为6967162平方米，其中地上建筑面积为5490306平方米，地下建筑面积为1476856平方米，总容积率为496，地上容积率为391。三、本次评估中，我们将委估宗地的土地用途设定为综合用途（酒店、办公、公寓），根据北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发199334号规定，综合用途的法定最高使用年期为50年；根据委托方提供的资料，北京项目的建成时间为1991年，根据房地产估价规范钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为60年，委估房屋剩余经济耐用年限为50年；在此次评估中，估价师假设估价对象所有者可持续经营五十年，土地使用权的估价设定年限为50年，土地使用用途为综合（酒店、办公、公寓），土地剩余使用年限自估价时点起计算，我们确定估价对象的剩余使用年限为综合用途法定最高使用年期50年。四、本次估价的评估值为从完整产权条件下的房地产价格中扣除应向土地管理部门上缴的地价款。地价款应由政府部门核定，本报告中的数据来源于该区域市场情况，仅供参考。五、根据委托方提供的资料，北京项目主要包括酒店、写字楼和公寓三部分，其中酒店部分经国家旅游局评审，定为五星级涉外酒店，写字楼部分的设计标准和实际水平具备顶级写字楼的标准，公寓部分的设计标准及市场定位是按照酒店式高档公寓标准进行设施配置及管理的，本次估价中我们分别按照五星级涉外酒店、顶级写字楼和酒店式高档公寓标准进行评估。六、在本次评估中，我们假设估价对象均没有抵押权、租赁权、担保权等他项权利，评估结果不受他项权利状况的影响。七、在估价对象评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合还原利率每年不变。利率（R）为安全利率（一年期银行贷款利率）加风险报酬率3，即房地产综合还原利率为885。八、本次估价中估价师是采用公开市场价格标准，未来市场变化风险和短期强制处分等因素对其价格会有一定的影响，在此我们不予考虑。九、我们对估价对象未来收益的预测、未来投资的预测等技术操作依据委托方提供的有关资料进行，如因这些资料的真实或估价对象未来利用方向及利用程度的改变，会导致估价对象价格的改变，应重新进行价格评估。十、根据北京市一级土地市场的资料，政府出让土地收取的地价款（楼面毛地价与地上建筑面积之积）中包含土地出让金和基础设施配套建设费。在此次评估中，我们假设委托方还需向政府补交土地出让金才能取得出让土地使用权，在此取为楼面毛地价的40。十一、估价对象在2000年和2001年进行大范围装修改造，本次评估中已考虑了这部分成本投入。十二、估价假设一年按365天计算,美元人民币汇率是1828。十三、未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。十四、本次估价结果自估价时点起半年内有效。估价结果报告一、委托方委托单位北京项目有限公司法人代表联系电话详细地址北京市区号二、估价方受托单位北京国地不动产咨询中心法人代表联系电话详细地址北京市西城区号三、估价对象1估价对象基本状况北京项目位于区，是集商业、娱乐、办公、酒店和高档公寓于一体的综合性公共建筑项目。北京项目用地土地总面积为1403605平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合旅游业，土地使用者为项目有限公司,土地的实际用途为酒店、办公和公寓等综合用途。北京项目的房屋所有权人为项目有限公司，共有房屋幢（包括主楼、附1、附2和地下室），现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，总层数为17层，建筑檐高673米，总建筑面积为6967162平方米，其中地上建筑面积为5490306平方米，地下建筑面积为1476856平方米，建成于1991年，1996年到1999年进行了局部的装修改造，2000年到2001年进行了大范围的装修更新改造，总容积率为496，地上容积率为391。项目包括酒店、写字楼和公寓三个部分，其中，酒店部分建筑面积5487162平方米，地下3层，地上18层（18层为屋顶设备层），地上13层为公共裙楼，416层为标准客房，第17层设有豪华客房，第18层为设备及水箱间；共有客房504间，另设有中西餐厅、酒吧、多功能厅、健身房、车库等。办公楼部分建筑面积7390平方米，共13层，位于416层，公寓部分建筑面积7410平方米，共13层，位于416层，设有74套房间，并配有门厅及相应的管理设备。2估价对象的产权状况根据委托方提供的中华人民共和国国有土地使用证京市澳台国用（）字第号，项目有限公司取得了位于区号的划拨土地使用权。根据委托方提供的中华人民共和国房屋所有权证京房权证市澳台字第号，项目有限公司取得了位于区号的房屋所有权。3估价对象区位及周围环境状况北京项目位于北京市区，西临环路北大街，东邻街，南接大厦，北临路。北京项目座落在街和路交叉路口立交桥的角。北京项目位于市区中心的东侧，四周交通十分发达，紧临环路，距天安门直线距离5公里，距北京火车站4公里，距使馆区仅2公里，距首都机场高速路三元桥入口处仅3公里。附近有地铁、42路、44路、113路、117路、415路、701路、800路、823路公共汽车和115路、118路公共电车等众多公交线路从此经过，四周道路畅通，十分方便。对外交通，由于估价对象紧邻二环路，故去京开公路、津京塘高速路、京石高速路、京沈高速路、首都机场高速路都极为方便。因此估价对象交通十分便利。北京项目配套设施较为完善，达到宗地“七通一平”（即宗地外通上水、通下水、通路、通电、通暖、通讯、通气及宗地内场地平整）。北京项目毗邻东四商业街、王府井大街等主要街区，是北京市区东部的国际性办公、文化、商贸区的中心区域，区内顶级商务建筑林立，为京都政治、外交、金融、商务、娱乐的繁盛之地。周边已形成北京目前最成熟的高档商业区，也是京城高档的生活区，周围有外交部、文化部、司法部、农业部等国家部委机关大院和外国使馆区，有富华大厦、北海万泰大厦、保利大厦、东环广场等著名商务、办公标志性建筑，还有工人体育场、工人体育馆、全国农业展览馆、朝阳公园、团结湖公园和东岳庙等文化体育旅游设施，该地区道路宽敞，交通便利，地理位置极为优越。4建筑物结构和装修情况根据委托方提供的有关资料，估价对象项目共有房屋幢（包括主楼、附1、附2和地下室），地下3层，地上18层（18层为屋顶设备层），建筑檐高673米，总建筑面积为6967162平方米，建成于1991年，1996年到1999年进行了局部的装修改造，2000年到2001年进行了大范围的装修更新改造。结构形式按8度抗震设防，现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，其中地上13层为现浇钢筋混凝土框架结构，4层以上饭店部分为剪力墙体系，写字楼和公寓部分为框架剪力墙结构，高层主体下为箱式基础，低层裙楼下为独立基础。装修情况外装修四面外墙镶贴进口西班牙粉红麻大理石和进口外墙砖，局部为铝合金暗框玻璃幕墙配进口比利时中空玻璃和高级外墙涂料。楼地面首层、大厅、公共区域地面铺贴进口大理石，客房、写字楼和公寓房间为水泥地面上铺高级纯羊毛地毯。内墙面大厅及公共区域为进口大理石，客房、写字楼和公寓内墙面贴高级纸基壁纸，局部为雕花贴金箔造型，樱桃木墙裙墙面，大厅柱子为高级金箔装饰造型。天棚轻钢龙骨石膏板吊顶，大厅等局部有造井造型，外涂高级乳胶漆。电梯及电梯间共设有19部日本进口原装客用电梯。电梯间墙面为高级进口大理石，樱桃木墙裙，镶大理石门套。卫生间地面及四壁均为高级大理石，并配有高级进口科勒牌卫生器具。楼梯间楼梯踏步采用高级地砖，墙面为高级乳胶漆，楼梯扶手为木扶手。门窗窗为镀膜铝合金中空玻璃窗，并配通长豪华窗帘，门为高级装饰硬木门和高级防火门，大门采用不锈钢自动旋转门。屋面水泥方砖上人地面，配有卫星天线、擦窗机轨道和霓红灯。供水系统设有三套独立供水、热水、中水系统，其中热水管道为铜管，24小时供水。空调系统设有集中热力供暖系统可调温风机盘管、温控开关、喷塑风口；中央集中空调系统开利产品、自动调节、新风系统、排风系统。消防设施设有日本日探报警主机NF1，中央控制烟感防火报警系统、自动喷淋灭火系统和正压送风防排烟系统。供电系统采用双回路供电系统，确保24小时供电。配有法国梅兰日立高压柜、低压柜，五台德国变压器共6250KVA，两台康明斯发电机共600KVA。通讯系统设有加拿大北方电讯程控电话自动交换系统，独立机房。卫星电视设公共天线，卫星天线和电视双向传输系统，闭路电视监控系统。其它还设有内部电脑管理网络系统，宽带网络系统超五类综合布线、每个房间3个点，楼宇自控系统控制空调、热交换、监控锅炉、冷库、水位和室外照明等，摩托罗拉寻呼系统等。5基础设施状况通电双回路供电，电压为10KV，配有一座自备电站，现有供电设施能满足用电需要。供水共有两路供水，共有2个接口，现有供水设施能满足需要。排水共有两路排水，雨水、污水分流，分别接自市政雨水干管和市政污水干管，现有排水设施能满足生产生活需要。通暖配有中央空调系统和集中供暖系统，现有供暖设备能满足需要。通气市政干管接到宗地外，接自市政供气管网，现有供气设施能满足需要。通讯宗地有程控电话及交换系统，现有电讯设施能满足需要。通路宗地三面临街，西临二环路街，北临路，均为城市主干道，东街为城市支线。北京A项目建筑物功能分布明细表表41序号部位功能层高（米）建筑面积（平方米）1地下三层箱式基础、泵池、人防工程322地下二层停车场、设备用房、后勤用房407548283地下一层设备用房、自行车库、厨房、管理用房5457148284首层大堂、中餐厅、咖啡厅、酒吧、商品部、中国银行505026245二层行政办公室、商务中心、宴会厅、日本餐厅、画廊6104498716三层多功能厅、美容美发厅、游泳池、健身房、会议室7404498717四层客房、写字间、公寓2953359458五层客房、写字间、公寓2953359459六层客房、写字间、公寓29533594510七层客房、写字间、公寓29533594511八层客房、写字间、公寓29533594512九层客房、写字间、公寓29533594513十层客房、写字间、公寓29533594514十一层客房、写字间、公寓29533594515十二层客房、写字间、公寓29530230916十三层客房、写字间、公寓29530230917十四层客房、写字间、公寓29525127318十五层客房、写字间、公寓29525127319十六层客房、西餐厅29518864520十七层客房、设备机房4008375021屋顶层设备机房40028021合计6967162四、估价目的本次估价为委托方核实房地产现值，提供客观、公正、科学、合理的房地产市场价格依据。五、估价时点二一年十二月三十一日六、价值定义此次评估的价格为建筑物和土地使用权的整体价格，即房地产现时市场价格。其中，建筑物价格是指北京项目6967162平方米现状建筑物于二一年十二月三十一日的市场价格；土地使用权价格是指北京项目1403605平方米用地在开发程度为宗地外“七通”（通上水、通下水、通电、通气、通热、通讯、通路）及宗地内场地平整的条件下于估价时点二一年十二月三十一日，综合用途，50年期划拨土地使用权市场价格。七、估价依据1有关政策法规和文件（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）北京市基准地价表。2委托方提供的有关资料（详见附件）。3本中心掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价依据房地产估价的综合分析原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、多种方法相结合的原则、估价时点原则等，对估价对象价格进行客观、公正、科学、合理的评估。九、估价方法估价对象用于租赁经营，根据委托方提供的有关资料和受托方掌握的市场底价资料，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析，决定此次估价采用收益法、市场比较法和重置成本法对估价对象进行评估，并经过综合平衡，剔除误差因素，对划拨土地使用权进行减价修正后，最终决定估价对象的房地产现时市场价格。具体估价通过两种途径。第一种途径为成本途径，运用市场比较法和重置成本法综合测算房地产价格。先用市场比较法测算估价对象土地使用权价格，然后采用重置成本法测算估价对象中房屋建筑物的价格，最后加总求得估价对象总价格。第二种途径为收益途径，即直接采用收益法测算估价对象的市场现值。1市场比较法是将估价对象房地产与近期已经发生交易的类似案例加以比较对照，从已经发生了交易的类似案例价格，修正得出估价对象房地产价格的一种方法。估价对象所在区域房地产市场较发达，有较多的土地出让案例，因此可通过市场比较法测算估价对象的楼面毛地价，然后再测算出估价对象的楼面熟地价，求出土地总价格。2重置成本法是先计算出以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的重置成本，再加上正常的利润和应纳税金等费用，进行折旧后得出估价对象建筑价格的一种估价方法。3收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。本次估价对象的现状用途为综合，是有投资收益的房地产，并且可以收集到类似物业的客观收益水平，因此可以采用收益还原法进行估价。首先估算每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过选定的收益法公式和资本化率求得估价对象的现时市场价格。十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，采用收益还原法、市场比较法和重置成本法，我们确定估价对象在估价时点二一年十二月三十一日的市场价格为房地产现值12734479万元大写金额壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整十一、估价人员（略）十二、估价作业日期二二年元月五日至二二年元月二十日十三、估价报告应用有效期本估价报告应用有效期为自估价时点起半年。估价技术报告一、个别因素分析略1交通条件2土地面积及建筑物面积同结果报告3建筑物结构和装修情况同结果报告二、区域因素分析略三、市场背景分析（一）北京市旅店业的发展现状及前景分析北京是中国的首都，有着几千年的悠久的历史，是全国政治、文化、经济的中心、旅游城市和国际交往中心、交通、通讯、信息的集散中心，旅游资源非常发达。北京旅店业的发展是近20年的事，1984年以后，政策放开，到1988年全市旅店饭店猛增到2895家，床位达到179万张，从1992年到1998年新建和改建的宾馆每年都以27的速度急增，1997年超过了30。1995年京城的旅店有3113家，其中国有为1202家，1996年全行业的营业额为19亿元，利润871万元，利润率只有44。京城旅店实行的价格基本上是1985年定的，1991年稍有调整，但变动不大。尽管正在经营的和在建的大饭店越来越多，但实际上目前的市场已经饱和，随着竞争的日益激烈，很可能有的大饭店会出现破产、倒闭。尽管目前有的涉外饭店为了保本已迫不得已降低门槛，实行一种“破坏性经营”，但这种局面不会维持太久。东南亚金融市场的动荡和经济危机对京城饭店服务业带来一定的影响。外国旅客减少20左右，加上约有100万平方米新建宾馆饭店的开业，饭店业的价格竞争激烈。1998年北京三星级以上饭店的价格普遍降低。随着近年来政府的政策的完善和经济的日益发展，国家针对房地产建设规模偏大和房地产投资结构不合理的问题出台了一系列政策、措施，严格控制高档房地产开发特别是四星级及以上宾馆、饭店项目的审批，这在一定程度上对饭店市场起到一些积极作用，使饭店市场迅速、健康的发展；另外2008年奥运会主办权的申办成功、CBD商务区的进一步策划、中国加入WTO也将使北京市旅游经济的发展进入一个前所未有的持续的繁荣阶段。因此，北京饭店业必将迎来一个新的高潮。（二）北京市公寓的发展现状及前景分析1北京市公寓的发展现状（1）北京市公寓的基本形式可分为住宅式公寓、别墅式公寓、写字楼（商住楼）式公寓、酒店式（宾馆饭店式）公寓等四种形式。北京早期建设的外交人员公寓是较典型的功能专一的住宅式公寓楼。近些年开发建设的大量“花园”、山庄”等多为别墅式公寓，这些公寓多注重对休闲情趣和绿色环境的追求，体现出一种现代时尚。写字楼公寓大多聚集在信息、交通便利，商务活动集中的地区，近年来发展迅速。从北京亚运村发展起来的北辰金融商贸城近几年业绩不凡，其大量的写字楼公寓的开发使用是其成功的重要条件之一。宾馆饭店公寓大多为各饭店位满足常住商务客户的需求而设计的附楼或专门划定的长包房区域，它们的收入长期稳定，较少受到饭店业淡旺季的影响，是各大饭店的一棵“常青树”。近几年，融工作和居住为一体的商住两用的写字楼公寓和宾馆饭店公寓对写字楼市场产生了很大的冲击。（2）在地理位置上，北京公寓目前大体呈东、北、西三大区域分布。东区以长安街为轴线，横跨东二、三环路，这里是京城传统的国际商业开发区，有使馆区和长安街的贯通优势加上星级宾馆饭店和商业、餐饮娱乐设施比较齐全，因此，京城高档次公寓大多集中于此，如国贸、燕莎、长富宫、亮马、港澳、亚太、永安、北京、建国、长城、昆仑等，它们以宾馆饭店式公寓居多，占据公寓总数的1/3，其设施、管理、租价均代表了京城最高水平。北区以亚运村为中心呈放射状向周边地区延伸。已建成的有汇园住宅式公寓，近几年在建、待建的有阳光、名人、阳明广场等以商住楼公寓为主的配套建筑群和沿京昌、机场走廊方向繁衍的花园式别墅公寓。西区主要分布在西单商业街、北京金融街、中关村和北京西客站等地区。目前该区域地段上的公寓尚没有东、北地区集中、“火爆”，但据行家们估计，这里将变成京城地产发展商们的“新战场”。2北京市公寓的前景分析北京市公寓的消费群体主要分为以下三类第一类是国外众多公司、商社驻京办事机构及“三资”企业的高层管理人员。据统计，目前在京注册的外商已逾万家，外商及管理人员总数已超过10万人。这些人在京居住时间较长，他们不满足服务周到、但生活空间显得相对单调局促的宾馆饭店，大多数人选择生活气息浓郁，适于长期定居的公寓，客观上为京城公寓的迅速开发提供了一个巨大的需求市场。第二类是一些国际组织驻京办事处机构和部分使馆工作人员及家属，约5万人。他们大多有着明显的文化趋向，如日本客人首选建国门外具有东瀛色彩的长富宫，而韩国人则看好韩国风格的京友公寓。第三类是在京注册的国内公司和驻京办事机构。和整个房地产市场形势一样，北京市公寓价格也处在“归真”阶段，有所下降，但从发展看来，公寓还是有很大的市场的。2000年北京外销公寓租金在第一、第二季度仍旧保持低迷的局面，但从第三季度开始租金上扬，根据戴德梁行的统计，2000年北京外销公寓的租金报价上升了02，达到21美元/月平方米，尽管幅度很小，但表示北京外销住宅市场已经开始走出低谷。外销公寓的需求主要来源于在京工作的外籍人士，尽管许多小公司，尤其是一些办事处之类的机构更多的起用本地人士担当其高级管理人员以节省开支，但许多大公司由于业务的扩展还是不断地引进外籍员工，尤其是一些技术型的外籍员工到北京来，从而使北京外籍员工的数量保持着增长的趋势。无论在商务中心还是中关村一带商住公寓的上市量都会比较大，主要有以下原因中国加入WTO的影响；写字楼价格的连续上升及网络公司降温，使部分企业从高档写字楼中退出；国内经济好转，大批海外专业人士归国创建企业，大量处于成长期的中小型企业的需求增大；新建的商住公寓配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低，而且，对发展商来说，公寓的资金回收比出租写字楼要快，具有较强的市场竞争力。综上所述，由于未来外销公寓新增供应的匮乏和需求的旺盛，外销公寓的租金还会继续上升。（三）北京市写字楼市场的发展现状及预测分析1、北京市写字楼市场分析（1）市场供应从2000年开始，北京写字楼市场开始从97年的低迷状态走了出来，特别是甲级写字楼租金的飙升，加大了开发商对投资办公用房的信心。2001年1季度北京办公用房竣工面积仅有66万平方米，与去年同期相比减少了370，市场供应量相对较少，导致了1季度写字楼市场供不应求的局面，尤其1季度竣工的部分项目，在预售阶段就已经有较大部分售出，另外有些项目则一再推迟竣工时间，减少了实际供应量。写字楼市场目前虽然存在供不应求局面，但在写字楼市场较为集中的CBD和中关村地区在近年内会有大量的写字楼项目集中上市，投资还需谨慎。（2）市场需求虽然随着网络泡沫部分消失，在2000年年初曾经成为京城写字楼市场一大支撑点的部分高新技术企业离开豪华写字楼，但由于一些国际、国内大公司继续扩大在京办公面积，写字楼租金指数持续了2000年的上升趋势。万万万万万万万万万1000100810101017102810431053105110529809901000101010201030104010501060107010807/20008/20009/200010/200011/200012/20001/20012/20013/2001北京办公用房价格指数走势图2北京市写字楼市场的预测分析（1）北京写字楼需求量将继续放大，主要因为A经济持续增长，加入世贸组织将会对写字楼市场产生实质性推动作用。B高新技术相关产业将会对写字楼市场产生较大的需求，新经济的力量不可忽视。C2000年银行开始对写字楼投资放贷，使写字楼交易中的投资性购买具有政策上的支持。在写字楼租金持续走高的情形下，银行对写字楼投资放贷会使一部分考虑租写字楼的中资公司转而投向投资市场，带动写字楼投资市场的活跃，并为租赁市场的活跃奠定价格基础。D申办2008奥运会的成功为写字楼市场创造了大量商机。奥运会的申办成功，海内外大量投资者将云集北京，尤其是旅游公司包括旅游网站，增加对办公用房地需求。E中资公司发展神速，对高档写字楼需求保持旺盛增长。中国证券市场二板市场的设立，催生了大量新的科技公司，这些公司对写字楼的需求不可忽视。（2）北京市写字楼未来几年新增供应量预测当前许多国内外投资者看好北京写字楼市场，准备在近期大规模投资兴建写字楼，而许多以前由于种种原因搁置的物业目前也有重新开工的迹象，这些项目预计将会在2003年投入市场，届时市场上写字楼供应不可避免地出现激增。7019230102030405060702001万2002万2003万万万万万万万万万万写字楼新增供应预测图总之，北京写字楼市场开始走出低迷，持续稳健地节节攀升。综上所述，房地产的大环境正在慢慢好转，当然这有一个过程，未来房地产的收益将趋于缓慢增长。四、最高最佳使用分析估价对象位于环桥的角，西临二环，北临路，所处地域为北京市最佳的商贸区之一。从估价对象往西3公里内为北京市传统的商业街东四和王府井大街；往南25公里即是北京市商贸黄金地段建国门内、外大街；往东紧邻北京市总体规划中的CBD商务中心区，目前已经有了相当大的规模。估价对象附近是规模庞大的外国使馆区和北京市东部的国际性办公、文化、商贸的中心点。在此区域进行房地产投资，选择酒店、写字楼和公寓方向最能实现估价对象所处地块的最高最佳利用。五、估价方法选用1评估方法的选择估价对象的用途为酒店、写字楼和公寓等，正常情况下具有相对稳定的出租经营收益，结合该物业的实际情况，经过反复研究，我们确定通过收益途径和成本途径对估价对象进行评估，再综合确定最终评估价格。其它同估价结果报告。2评估测算步骤运用特尔菲法确定估价对象特殊条件下评估测算所需的各种参数。采用重置成本法测算估价对象中房屋建筑物的价格，采用市场比较法测算估价对象土地使用权价格，然后最后加总求得估价对象总价格。根据市场调研和对北京市近年同类型房地产价格的变化趋势分析，结合估价对象的具体情况，确定估价对象的预期年总收益，再根据同类型物业经营的一般情况，确定估价对象经营的年总费用，二者相减即估价对象的年纯收益。最后，确定估价对象的综合还原利率，确定估价对象的待开发投资额，根据估价对象的剩余有效收益年限，利用科学的计算公式测算估价对象于估价时点的市场价格。六、采用重置成本法进行建筑物估价（一）估价依据1项目有限公司提供的竣工结算表，竣工总结，简介项目工程改造项目及时间表，项目分区面积统计，外墙玻璃面积统计，各专业竣工总结介绍，各专业系统图，结构平面图，工程部提供的部分设备单价表。21996年北京市建设工程概算定额土建、给排水、通风空调、电气、绿化、室外、市政、材料预算价格、间接费及其它费用定额。3京造字19963号关于北京市外资合资、合作建设工程概算编制办法的通知、北京工程造价信息、及国家颁布的关于工程造价的文件和法规等。（二）价格定义1本评估价格计价单位为人民币元；21美元汇兑为828元人民币；3建筑安装工程中人工费为40元/工日市场价为3542元/工日；4装修工程中人工费为55元/工日市场价为4555元/工日；5设备、材料费用执行现行市场价格，市场中寻不到价格的设备，根据合同价按现行外汇牌价折算；6单位价格包含材料、设备的预算价市场供应价运费关税采购保管费、安装调试费、其它直接费、间接费、上交国家的税费等；7成新率的确定采用使用年限法和观察法综合确定。其中使用年限法的计算公式为建筑物成新率建筑物尚可使用年限经济耐用年限100（三）特殊说明的事项1由于委托方交付的资料不齐全，没有关于详细工程量的竣工结算书，图纸不齐全，工程量只能依照图纸说明及系统图进行估算，由于管道的类型多，管径不同，取平均管径进行计算；2根据现场勘查，待估建筑物的实际状态较好，各项设备设施的维修保养状况比较好，则判断该建筑物的尚可使用年限较长。（四）房产位置及状况项目工程由北京事务所与香港工程设计公司共同设计，设计符合国务院港澳办公室和首都建筑委员会所审定的设计方案。该工程位于路立交桥的东南侧，总占地为1403605平方米，总建筑面积为6967162平方米；建筑物檐口高度为673米，地下3层，地上18层（18层为屋顶设备层）。本工程分为饭店、写字楼、公寓及餐厅、酒吧、多功能厅、健身房、车库等配套设施。本工程从1987年11月5日动工到1991年3月30日局部营业，历时3年多，经质量监督总站检验合格，是一座具备五星级装备与设施，软硬件兼优的现代化建筑。项目各设备系统保养较为均衡，并于1998年荣获北京市旅游行业“最佳设备维护奖”。（五）估价方法本工程估价方法采用重置成本法。因委托方未能提供详细工程量结算书，部分分项工程无法确定其原值，且自1991年竣工后，该工程一直进行不间断的改造和装修，涉及的部位和专业内容较多，此次估价只能依照现有图纸及现场勘查的情况进行评估。为确保评值的客观性和准确性，对工程的结构、装修、设备等专业分别评估，由于设备维护，改造的情况不同，装修的档次和时间不同，确定不同的成新率。（六）估价过程1结构工程项目工程结构整体抗震设计按8度设防，地上13层为现浇钢筋混凝土框架结构，4层以上饭店部分为剪力墙体系，写字楼及公寓部分为框架剪力墙结构，结构基础高层主体部分为5米高的箱形基础，底层裙楼部分为独立基础。根据现在在施相似工程的情况，结构部分的工程造价为1500元/平方米，但未考虑商品混凝土差价、钢筋调增量、技术措施费用，施工过程中的变更洽商费用等因素，综合考虑的单价为2000元/平方米；地下室部分的施工难度较大，包括了挖填土方，对基础地基的处理，和防水施工，综合考虑的单价为2500元/平方米。降水工程200万元，钢筋技术指标为910吨/100平方米，混凝土技术指标为7075立方米/100平方米，水泥技术指标为3540吨/100平方米，以上指标是根据结构形式、层高、檐高等因素综合考虑进行的结算指标。成新率确定为882装修部分为满足不同的功能需求，项目内部的装修档次众多。按每平方米的造价不同，分层、分功能区进行评估。每平方米造价为综合价格，包含门窗不含外窗、天棚、内墙、地面、卫生间水管和洁具、灯具、插座、开关和连接的电线及管、通风风口及连接的短管家具电气设施、厨房灶具的工程总造价。装修工程在不断进行改造，且在2000年和2001年进行了大面积的装修改造，维护情况较好，成新率为90。B1、B2层为地下室，主要分布有员工餐厅、办公楼餐厅、员工活动室、设备间、车库等附属设施，装修较为简单，天棚、墙壁为白色涂料粉刷，地面是通体砖铺设，电气包括配电箱以外的墙内管线，灯具为普通荧光双管等、普通壁灯、普通插座和开关，卫生间洁具为普通洁具，员工餐厅设施有不锈钢灶具、餐具、餐桌为普通黑色长条桌、黑色折叠椅，考虑市场价，综合造价为3000元/平方米；办公楼餐厅的设施比员工餐厅稍好，餐桌、椅子的市场价稍高，综合考虑造价为3500元/平方米；员工活动室有普通桌椅、较密集的荧光灯，综合总价为2500元/平方米。1层为公共活动区域，咖啡厅、中餐厅、大堂酒吧的装修水平较高，天棚为白色高级涂料粉刷，墙壁为具有丝绸效果的壁纸，地面为高级纯毛地毯铺设，灯具为多火高级吊花灯及各式高级壁灯，高级开关插座，全部采用进口材料，综合餐桌、餐椅、餐具的市场价，咖啡厅综合造价为7000元/平方米；中餐厅综合造价为6000元/平方米；大堂酒吧综合造价6500元/平方米。2层有上海餐厅、宴会厅、高职餐厅、主餐厅等，高职餐厅和主餐厅的装修档次稍差，灯具选型价格低一些，餐桌椅的用料为木质，综合市场价考虑造价4000元/平方米；上海餐厅综合造价6000元/平方米；大堂酒吧综合造价5000元/平方米。3层健身房的天棚及墙面为高级涂料粉刷，地面为塑胶地板，健身设施为进口各式机械，综合造价5000元/平方米。4层残疾人用客房，五星级标准，按一间房计算50平方米天棚面层抹灰刷白色涂料60503000元，墙壁为壁纸360元/平方米200平方米72000元，地面铺设90纯毛地毯400元/平方米45平方米18000元，柚木家具、柚木门60000元，可自动升降的床25000元，21寸电视、电话、录象机20000元，吊花灯、床头灯、壁灯65000元，含开关及墙内管线，床头控制器10000元，含管线，卫生间有台式脸盆、浴缸、座便器、烘手器及配件700010000600030001000036000元，含连接的水管，地面铺设大理石80054000元，墙面贴瓷砖200357000元，其它为20000元；残疾人设施60000元，合计400000元。按平方米造价计算40000508000元。513层普通商务客房，五星级标准，天棚装修3000元，墙面装修72000元，地面铺地毯4005020000元，柚木家具110000元，各式灯具65000元，卫生间洁具及配件36000元，卫生间装修4000700011000元，电器核价45000元，含电视、电话、录像机、传真机、床头控制柜等，其它13000元，合计375000元，按平方米造价计算375000507500元。以下略4外墙装修工程A项目外墙为玻璃幕和大理石装修，总面积约为2330056平方米，其中玻璃幕墙面积为1330056平方米，大理石面积为10000平方米。根据委托方提供的玻璃幕供应单价为6429/平方米，折合人民币532元/平方米。根据市场现行价格，委托方提供的价格较低，在此，采用市场价。经过咨询几座5A，五星级大厦的外墙装修情况，国外进口玻璃幕和附属件供应单价价格，加上运费、关税、采购保管费、安装费，取费后的总价为2500元/平方米，进口大理石贴面为2000元/平方米。成新率80。5空调系统工程概况空调系统工程开工时间为1988年8月10日，竣工时间为1991年3月28日，2001年进行了部分改造。总供冷量为2000吨，采暖约为8300000大卡/小时，制冷站设备包括4台主机、4台水塔、19台水泵、片式换热器三组、其它辅助机机械有送排风机约190台、含加压排烟系统及风机盘管超过1000台、水管及风管钢材共850吨，全部为进口产品。空调供热、供冷方式。夏季空调方式为主要公用区域如大堂、餐厅等，由单独设置在各层的AHU风机作为空气处理设备，以PAU风机作为新风补充风机；各分散房间如客房、办公室等，由分布在房间内部的风机盘管作为空气处理装置，并以PAU风机补充部分新风；在各厨房单独设置厨房排风机，由PAU风机进行补充新风；浴室、厕所由设置在设备层的TEF排风机统一排风；停车场、锅炉房等地设置EAF风机进行排风；开业后与原设计有区别的房间，设置窗式空调器。冬季空调方式为采用三台板式热交换器，以市政一次热水为热源，换出的60度二次热水为空调采暖用水，因为酒店的风柜、风机盘管均采用双管制，设备运行情况与夏季相同。根据空调系统图成新率85。3由于空调系统涉及内容较多，分以下部分分别估价A制冷设备制冷站4台主机由美国开利公司供应，同时配上4台加拿大马利公司冷却塔及15台德国REGENT水泵组成，制冷站提供水温7度至各空调机，设备原值为906万美金，按现行市场价为900万元人民币到北京后总价。预算价为9001512598663万元每台安装费含辅料为8990724元其中人工费1139057元（通风定额813），人工费调整为1139057/2347401941299元，（调增为19412991139057802242元）取其它直接费1941299655人工2081271551元40379元现场管理费1941299403791472811003698元取利润及税金、劳保基金后总造价104783万元；B供暖设备供暖来源由城市热水或锅炉二次水经三台板式换热器供应，位于主机房配有4台REGNT水泵组成；该设备总价为9万美金，按现行市场价为8941万元，加安装调试费和各项费率后总价10729万元；C空气处理机有91台空调机，1054台风机盘管及新风处理机，包括设备费、安装调试费、各项费率，共65271万元；D加压排烟排风设备共33台，总造价13854万元；E各种阀件风管阀件共1900件，总价19002100399万元；水管阀件共1600件，总价16001500240万元F水管冷却水空调供回水管全部采用日本黑铁管，全部焊接而成，遇上连接设备或闸阀等配件时，直径65MM以上均使用15公斤法兰接口；冷凝水管为镀锌管及配件，全部由台湾进口，无缝管28000米241767676万元；镀锌管14000米68789629万元；G风管风管材料使用日本镀锌铁片加工制成，厚度由06MM10MM，风管宽度450MM以上用法兰连接，以下用插条扣紧。镀锌板35000平方米1956825万元；H保温材料采用南韩产品，全部为玻璃棉外层有加固铝纸面保护，风管使用25MM厚，水管使用50MM厚；保温用于送回风管，厨房排风管，排烟风管、送回空调水管、冷凝水管；管材875立方米22626119798万元；板材33000平方米1435647375万元；I末端装置PAU5635台4002254万元；风口8000台500400万元；J冷库中各种冰柜冷柜约300万元；根据委托方提供的设备表K维修工具及辅助设施约150万元同上6给排水系统工程（以下略）（七）建安工程费计算明细表（表51）表51建安工程费计算明细表序号工程名称单位数量单价（万元）合价（万元）备注一结构工程14872751地下室平方米1476856025003692142地上部分平方米54903060200010980613降水工程20000二装修工程37088831B1员工餐厅平方米29100030008730办公楼餐厅平方米8100035002835员工活动室平方米860002500215021F咖啡厅平方米491000700034370中餐厅平方米1019000600061140大堂酒吧平方米24700065001605532F上海餐厅平方米611000600036660宴会厅平方米803000500040150高职餐厅平方米3100040001240主餐厅平方米31900040001276043F健身房平方米191400050009570054F客房平方米2014000800016112065F13F客房平方米1812600075001359450714F17F客房平方米6103000850051875584F15F办公楼平方米7388000400029552094F15F公寓平方米7408000820060745610其他部分工程227396202000454792三室外工程平方米9000000030027000四外墙装修5325141玻璃幕墙平方米1330056025003325142大理石墙平方米100000002000200000五空调系统工程5788051制冷设备冷水机组104783冷却塔、水泵2供暖设备10729板式换热器水泵3空气处理机65271空调机、新风处理机风机盘管4加压排风、排烟机138545风管阀件个1900000210039900水管阀件个16000001500240006水管供回水管米28000000024267676冷凝水管米14000000006996297风管平方米350000000195682508保温水管立方米875000226319798风管平方米330000000144473759PAU末端装置个5635000040022540风口个800000005004000010冷柜、冰柜3000011维修工具及其他15000六给排水工程2258851设备中水系统台230020494给水系统440025750排水系统48009600游泳池系统250002给水、中水管米260000000134348563热水及回水管米170000000200340004铸铁管米25000000013032500PVC管及镀锌管米80000064855各种阀件个50000000200100006保温立方米12000001600192007公共卫生洁具8000七锅炉工程928341锅炉及附属设备680002管道及阀件168343保温8000八消防系统工程2055801自动喷水灭火喷头个80000000200160002拉辘个11000018001980消火栓个120000250030003自动报灾BTM3000NF1GZ12000烟感、温感个130000010001300041301灭火70005防火卷帘阀6750烟风机台710015000106506水泵及稳压泵台200077007水幕喷洒50008水管米23000000015034500阀件个20000000500100009电线及配管米150000000005075000九供电系统2250351分界小室及其他工程8000021高压配电室高压配电柜台150036055蓄电池台1002000变压器台5002500032配电室20744低压室311445电缆187626发电机台20030000十动力、照明系统工程2622201配电箱台2000010000200002其他工程内容台500003管线500204擦窗机台150005空调控制柜台1900342006电缆照明米10000000025025000动力米80000000500400007防雷接地50008工具器具30009公共灯具20000十一楼宇自控100000十二通讯工程1055201交换机240702其他设备234503电线管米200000000050100004线米60000000008048000十三音像系统工程675001设备350002管线175003末端设备15000十四煤气及热力工程15000十五电梯工程部1900100000190000合计7824051（七）评估测算1建造成本建安费用建安费用7824051万元红线内市政费用根据估价对象的实际情况，考虑到估价对象为单体工程，其红线内基础设施费用按建安费用的5计取。红线内市政费用78240515391203万元电贴费根据北京市关于调整北京地区供电贴费标准的通知京价（商）字2000282，电缆线路供电工程电贴费10千伏用户交纳电贴费的标准为330元/KVA，根据北京市有关规定，取为50瓦/平方米，容载比按08考虑。电贴费6967162330005/0814370万元建造成本7824051391203143708229624万元2不可预见费根据北京市出让地价评估技术标准（试行），不可预见费取值范围为建安费用的510。根据实际情况，确定不可预见费按建安费用的5计算。不可预见费78240515391203万元3前期、专业人士及管理费根据北京市出让地价评估技术标准（试行），费用取值范围为建造成本的510。根据实际情况，确定按建造成本的5计算。前期、专业人士及管理费82296245411481万元成本费用为上述三项合计。成本费用82296243912034114819032308万元4贷款利息贷款利息取成本费用为基数，