浅谈个人住房按揭贷款的风险及防范(魏小英)

浅谈个人住房按揭贷款的风险及防范目录写作提纲（2）内容摘要（3）关键词（3）正文（3）一、绪论（3）二、本论（3）（一）我国商业银行个人住房贷款现状（一）个人住房按揭贷款业务存在的风险种类（4）（二）个人住房按揭贷款风险成因（7）（三）防范风险的对策建议（8）三、结论（8）参考文献（12）浅谈个人住房按揭贷款的风险及防范写作提纲一、我国商业银行个人住房贷款现状二、个人住房按揭贷款业务存在的风险种类（一）来源于银行自身的风险（二）来源于购房人的风险（三）来源于开发商的风险（四）来源于被按揭房产的市场风险（五）来源于银行的操作风险六来源于法律法规和政策的风险三、个人住房按揭贷款风险成因分析（一）信用风险产生的主客观原因（二）银行内控机制不健全，管理措施软化（三）缺乏明确统一的个人住房消费信贷通则，相关的法律、法规不配套四、防范风险的对策建议（一）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查（二）银行应该重视经济周期对个人住房按揭贷款风险的影响（三）建立个贷业务信贷管理系统控制贷后风险（四）开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点（五）建立合理的激励机制，提高赖账成本，以有效地防范道德风险的发生。（六）完善个人住房按揭贷款法律法规体系浅谈个人住房按揭贷款的风险及防范魏小英【内容摘要】近年来，我国个人住房按揭贷款业务呈现出迅猛的发展态势，80的购房者是通过按揭方式购房，按揭贷款商品房销售在我国占据了主导地位。按揭是一种以购买商品房做担保的贷款，用按揭的方式取代其他物的担保形式。住房按揭贷款是指购房户交纳部分首付款后，将所购房产抵押给银行，剩余房款向银行申请贷款的住房消费活动。个人住房按揭贷款的迅速发展有力地推动了房地产销售和国内消费市场的繁荣。但于此同时，主客观原因导致的经济行为不规范使个人住房按揭贷款业务形成了一定的风险。商业银行如何切实规范对个人住房按揭贷款的业务管理，有效防范风险，对个人住房按揭贷款业务良性、健康、可持续发展，进而促进房地产业和谐发展具有十分重要的意义。随着该业务的不断升温，加强个人住房贷款的风险研究和防范课题成为当下我国商业银行信贷业务的重中之重，其潜在风险也在不断地聚集。论文由个人住房按揭贷款风险的含义入手。首先，对个人住房按揭贷款的含义和发放过程进行了介绍，让读者有个整体印象。其次，是分析个人住房按揭贷款特有风险的成因，列举个人住房按揭贷款风险的种类。分析了房地产业风险的不同源泉，解释了风险的根源。为了对个人住房按揭贷款风险进一步研究，笔者通过不同的分类方式，反映了个人住房按揭贷款风险的具体产生环节和体现形式。最后是关于个人住房按揭贷款风险的预防。阐述了个人住房按揭贷款风险的预防的整体思路。确定了重点预防信用风险、假个贷风险、操作风险。然后主要分析该业务信用风险和操作风险产生原因，最后借鉴国外个人房贷风险防范的成功经验，提出我国商业银行在信用风险和操作风险防范对策，包括建立个人征信系统、全面加强贷前调查、建立健全担保、保险机制转移贷款风险、创新个人房贷品种、加快我国商业银行住房贷款证券化步伐等。【关键词】个人住房按揭贷款风险防范引言个人住房按揭贷款，为银行用信贷资金向在城镇范围内购买各类型住房和商业用房的自然人发放的贷款。随着房地产市场的快速发展，个人住房贷款业务得到迅猛发展，对完善我国商业银行的金融服务功能、改善银行资产、推动居民潜在消费需求向即期消费需求转变等方面发挥了重要作用。但是，由于个人住房按揭贷款涉及的法律关系复杂，并且贷款期限长、客户分散，不确定因素多，商业银行的按揭贷款业务产生的许多问题，已经引发了监管层担忧。同时，地产价格回调，少数商业银行房贷客户还贷能力下降，违约事件有所上升，并且有些资质较差的房地产企业弄虚作假，实际上将风险转嫁给了银行。这样，地产贷款很有可能成为次级贷款，进而演变为银行的不良资产。目前个人住房按揭贷款风险已经成为监管部门和各家商业银行关注的一个重要课题。一、我国商业银行个人住房贷款现状个人住房按揭贷款近年来发展迅速。仅建行一家，从1997年到2008年个人住房贷款余额年均增长就高达II3O截止UU5年3月末，全行个人住房贷款含个人商业用房贷款余额353537亿元，一季度累计发放33834亿元，回收23386亿元，比年初新增X0448亿元。贷款余额占全行各项贷款余额的153596。以民生银行为例2010年贷款和垫款利息收入56218亿元，比上年增加13019亿元，增幅3014，贷款和垫款平均收益率579，比上年提高047个百分点。公司贷款收益率比上年提高049个百分点，主要由于新发放贷款议价能力提升及票据贴现业务收益率提高；个人贷款收益率比上年提高041个百分点，主要由于商贷通贷款业务发展。同时，利息收入结构变化体现战略结构调整成效，2010年个人贷款利息收入在贷款和垫款利息收入中占比为2149，比上年提高589个百分点。表12008年底个人住房贷款全国银行同业市场占比表余额万元市场占比行别余额比年初余额占比比年初增长新增占比工商银行103707000021204447217600491980农业银行6689400001047124911135035978表12008年底个人住房贷款全国银行同业市场占比表行别余额万元市场占比余额比年初余额占比比年初增长新增占比中国银行57284000094489200972020882建设银行288967000046717030049051204362交通银行31046754791652100527073856其他银行412740000100983055701054943合计589172754710710516191000000010000截至2008年底，全国商业银行个人住房贷款新增占全行个人贷款新增的8874；个人住房贷款主要投向购买自住用房的客户，一手房贷款和二手房贷款合计新增7514亿元，占全部个人住房贷款新增的9934。中国建设银行个人房贷总余额在众多商业银行中所占比重最大，达到4905，新增占比4362。建行全年个人住房贷款户数为5703万户，发放金额94651亿元，回收47934亿元，回收率5064；2007年共发放户数6554万户，发放金额109619亿元，回收48102亿元，回收率4945。个人住房贷款余额为288967亿元，比年初增长46717亿元。由此可见，个人住房按揭贷款已成为众多商业银行信贷的重点业务，所占的比重也是所有信贷业务中最大的，因此商业银行在加大个人住房贷款营销力度的同时，应该加强个人住房贷款的风险研究和风险防范，提高风险管理水平。二、个人住房按揭贷款业务存在的风险种类具体而言，银行在商品房按揭贷款中主要存在以下风险（一）来源于商业银行自身的风险1银行没有严格执行审核操作规程。部分房地产开发商将根本不存在的楼层出售获得了银行的按揭贷款，出现购房人违约致使金融风险的产生，显然是银行在审贷环节出了问题。2银行只注重审查申请资料的合规性而忽视其真实性。银行在发放按揭贷款之前都会按照规定对购房人的个人情况，包括职业、职务、年龄、健康状况、家庭收入、支出情况等进行审查，以此来确定购房人的还款能力。但在实际操作中，由于我国的诚信制度和银行内部资源共享体制还没有建立，无法掌握贷款人信用情况，无法控制恶意逃债者，无法了解开发商以房贷名义骗贷等情况。3中介机构职责不明。虽然贷款操作规程要求应具备中介机构的审查报告，但是这种规定已流于形式。中介机构提供的不是负责任的中介服务。律师事务所出具的法律审查意见依据的是购房人提交的材料包括复印件，即使出现可疑情况也没有进一步进行法律调查。资产评估机构同样良芳不齐，它们提交的资产评估报告与实际价值可能相差甚远。（二）来源于购房人的风险购房人的风险往往是信用风险，又称违约风险，是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而所面临的风险。这种风险一般来自客观和主观两个方面的因素。1、客观原因造成的风险商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的个人住房贷款管理办法中规定的最高期限为30年，如此长期的借款期限，购房人自身因素往往会发生各种变化，这期间的风险，主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险；后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业,或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险。2、主观原因造成的风险这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。（二）来源于开发商的风险1、开发商的欺诈行为开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。2、开发商延期交房开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。3、开发商所建房屋与合同不符虽然房屋按期竣工，但由于存在质量、面积误差等种种问题，导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利益。4、开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷开发商开发楼盘未取得土地使用权，无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。5、开发商用“假按揭”的方式套用银行信用开发商因资金不足，或楼盘销售不畅，或根本无法销售出去的房屋等情况，通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或回笼的目的，导致银行很难或无法实现债权的风险。此外，在商品房交付使用后，由于物业管理的原因，也容易造成购房者对开发商不满，从而不积极还贷，使银行蒙受损失。（三）来源于被按揭房产的市场风险市场风险主要表现为1、抵押房产价值“缩水”的风险。由于商品房预售按揭期间一般较长，在按揭期间，按揭房产可能会因为各种自然灾害或者人为因素而遭到损毁，价值也随之灭失或下降；此外，按揭房产还可能因为市场原因、国家政策的调整以及经济区域的布局、交通布局的调整而贬值；尤其在借款人购房投机的情况下，这种情况出现的可能性较大。其次，我国房地产评估业起步较晚，评估标准不够完善，难免会出现房价高估的现象；加之市场变化的原因，在处置时普遍”水”。在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格普遍偏高。因此，一旦房价的波动发生比较大的变化，银行承担的房屋贬值风险很大。（四）来源于银行的操作风险商业银行在房贷中的操作风险可以划分为四大类，即人员因素引起的操作风险、流程因素导致的操作风险、系统因素导致的操作风险和外部事件引起的操作风险。从银行近年来的实践看，个人房贷业务面临的操作性风险主要是由于流程执行不严格和外部欺诈两种情况引起。流程执行不严格导致的操作风险是指商业银行在办理个人房贷业务的过程中没有做好贷前调查、贷时审查和贷后检查工作，从而给银行造成风险隐患。而外部欺诈造成的操作风险主要包括房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金、中介公司伙同上家套取银行贷款、不合格中介公司违规操作等情况。此外由于相关法规不健全，监管力度不够，房地产市场中存在的中介公司良莠不齐，很多中介甚至不具备从业资格。这些公司伙同开发商骗取贷款，往往令银行防不胜防。相比于单笔个人住房贷款几十万元的可能损失，房地产开发商借“假按揭”之名动辄套取银行数亿资金给银行造成的损失尤为巨大。而与个人房贷抵押住房较易监控形成鲜明对比的是，房产商与有关人员勾结面临的操作风险尤为严峻。例如2004年4月2日媒体曝光的北京中行“森豪公寓”645亿元虚假按揭骗贷大案就是由房地产商、律师事务所和银行内部人士构成的一条完整的骗贷链，首先开发商虚构了并不存在的购房者，制造虚假销售事实，其次，两家律师事务所没能恪守资信审查职责，出具了严重失实的法律意见书，最后，银行内部人员作呼应，最终使得骗贷顺利实施，造成了银行的巨大损失。又如2001年叙做的“兰庭公寓”按揭贷款，由于开发商资金链存在问题，无力偿还其项目个人投资款，因此采取以房抵债的方式偿还，首先开发商向银行出具虚假首付款证明，由以上投资个人向银行申请贷款，共计取得380万元贷款，后由开发商统一负责还款。因开发商资金严重不足，只能断断续续供款，造成逾期，后经起诉，调解，历经两年多的催收才陆续全额收回。再如有的开发商采取“虚拟售房”，即开发商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同，并据此向银行申请贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。还有一种情况是个人向银行申请巨额贷款购买多处房屋。这些购房人多是开发商物色来取得银行按揭贷款的。另一种做法是“虚值售房”，开发商将房产的价值抬高，并取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。在发生贷款纠纷时，商业银行贷款不可能因为进行了房产抵押而全部得到保障。（五）来源于法律法规和政策的风险1、在住房按揭中，银行与借款人签订抵押贷款合同时，一般同时要求开发商为借款人提供回购担保。最高人民法院在担保法的司法解释中规定“以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效”，目前对此条款的理解法律界尚有争议，例如，最高人民法院在2001年11月17日作出的“福建省中福实业股份有限公司与中国工商银行、中国福建国际经济技术合作公司担保纠纷案”，判决中进一步对此进行了明确的阐释“法律已明文禁止公司董事以公司财产为股东提供担保，则董事在以公司财产为股东提供担保上无决定权。故此，中华人民共和国公司法第60条第3款的禁止性规定既针对公司董事，也针对公司董事会。”根据最高人民法院上述判决的精神，相关法律规定应理解为即便经董事、经理、董事会同意，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同依然无效。实践中各地法院纷纷循此作出了类似判决，因此有可能影响开发商对住房贷款提供回购担保的有效性，从而使保证担保达不到降低风险的目的。2、举证责任重和执行成本过高。最高人民法院于2004年10月26日出台的关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第五条、第六条、第七条中规定的对被执行人生存权问题的保护，这也加大了银行的贷款风险，使银行的债权保护面临着一个严峻而复杂的局面。该司法解释第七条规定“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”，该条司法解释在实践中面临举证责任重和执行成本高的双重困难。首先，被执行人及其所扶养家属的范围存在不确定性，如借款人恶意虚增被扶养人，银行在申请执行中提出反证较困难并耗时耗力；其次，即便证明该居住房屋超出了最低生活标准，银行必须提供保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的房屋，实践中银行很难有条件和精力进行住房调换。3、可能助长道德风险。高法司法解释出台，很可能引发一部分人的道德风险，一方面经济条件较差、确实没有能力购买自住房的客户，可能通过提供虚假收入证明骗取银行贷款，一旦既成事实则银行难以申请法院执行；一方面经济条件较好但道德素质较差的客户，可能申请贷款进行住房投资，一旦申请通过后则隐真实收入和自住房恶意逃债。三、个人住房按揭贷款风险成因分析（一）无论就现阶段的主要风险而言，还是就各个风险的相互关系而言，目前国内商业银行个人房贷风险的重中之重是信用风险的防范。同时，如果不注意结合个人房贷风险的周期性表现特征，银行往往会陷入两种困境要么是以偏概全，过分注重一种风险的管理，而意识不到其他风险的存在，从而在业务发展的同时埋下风险隐患要么是以全盖偏，不区分个人房贷业务在不同阶段表现出来的不同风险，不分轻重缓急的眉毛胡子一把抓，精力分散，造成主要风险抓不住、管不好，进而只能限制该种业务，错过业务发展的最好时期。所以，操作风险和“假个贷”风险都是需要重点探讨的。客观而言，近几年来个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。统计数据显示，截至目前，商业银行个人房贷的不良率尚不足030L0，有的银行甚至低于OI。相比于其他贷款品种，个人房贷确实应算作商业银行“超低风险”的优质资产，但这并不意味着个人房贷业务就是无风险资产。风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。由于个人房贷持续期较长最长为30年，其实际收益与预期收益发生偏离的可能性就更大。（二）银行内控机制不健全，管理措施软化。首先制度执行不力，贷款“三查”不落实，各类手续的完整性、有效性不规范，没有严格执行贷款审核操作规程。例如对借款人情况审查不严；贷款审查中注重审查申请资料的合规性忽视其真实性；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够；缺乏与房地产土地部门必要的联系，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行信贷风险。其次制度缺陷或失灵，业务操作环节中尚存在可操作性不强的问题，例如零售贷款制度中有“落实抵押财产共有人委托书或签字”的规定，实行新的婚姻登记条例后，民政部门及街道办事处已不再出具未婚证明，婚姻状况难以核实，因此规定的有效落实有一定的困难。再次，没有建立零售贷款问责审批制，操作性风险很大一部分是审批人员的不尽职、不尽责造成的，但在实践中有往往形成责权不对等，无人负责的现象，导致零售业务潜在风险较高。（三）缺乏明确统一的个人住房消费信贷通则，相关的法律、法规不配套。目前，我国商业银行开展消费信贷业务的主要依据是1998年以来相继出台的消费信贷政策法规。随着消费信贷市场的变化，相应的法律法规却没有随之变化，特别是个人担保、破产、信用制裁等方面的法律法规不健全，对银行规避风险，实现债权带来较大的困难。四、防范风险的对策建议（一）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查银行内部建立借款人资信等级评定机制，实行借款人准入标准制度。按照商业银行房地产贷款风险管理指引对不同年龄、学历、职业、收入、在职年限等的借款人划定信用等级标准，成立评信小组集体评定信用级别并判断借款人收入的真实性和收入水平的发展趋势。只有当借款人达到一定信用级别时，才能向银行申请个人住房按揭贷款。1建立个人征信系统各银行要积极支持并参与人民银行个人征信系统建设，提供已掌握的借款人财产、负债状况及信用记录等信息，及时批报借款人失信事实，并与其他部门共享信息资源，联手建立失信处罚制度共同抵制失信借款人。对为借款人提供虚假信息单位和房产评估等其他中介机构也要实施相应的处罚措施，建立诚信有序的信贷市场。“目前，国外对个人资信评估采取的是5C原则，即品德CHARACTER、能力CAPACITY、资本CAPITAL、担保品COLLATERAL和行业环境CONDITIONOFBUSINESS。”16“5C”原则是一套经过了时间和实践检验的、科学的评估原则。我国可针对“5C”模型进行统计验证和修正，建立一套适合我国实际情况的个人资信评估指标体系2全面加强贷前调查通过实地调查、审查借款人的工资单、税收证明、银行对账单、住房公积金缴存情况等，充分掌握借款人及其家庭成员的收入水平和收入的稳定性，避免虚假收入证明蒙混过关，确保借款人借款行为的真实性并有足够的收入来保证按期归本还息。其次对借款人实行一对一面谈制度当面核实有关情况，由借款人当面对借款合同等重要资料进行签字盖章，制度规定的各项贷款操作环节不能省略。3建立个贷业务信贷管理系统控制贷后风险建立高效的管理信息系统，为贷后管理提供基础保障。尽快建立个贷业务信贷管理信息系统，对贷款客户的风险变动情况进行跟踪监控，对出现风险的要及时采取有效措施进行处置。一是对重点客户和重点项目要经常进行深入的分析和了解、及时掌握信息、把握主动权；二是对进入抵押期的客户要及时与开发商协商，在房产证发到客户手中之时与客户一起到房管局办理抵押手续；三是把违约次数较多的客户清名单分发给信贷人员实施重点监控对违约客户加强催收。加强信贷档案管理个人住房贷款期限长达20年30年在此期间业务经办人员多次交接，合同、借据等重要原始凭证易遗失，因此这些信贷贷款档案必须统一上收到二级分行集中管理。二银行应该重视经济周期对个人住房按揭贷款风险的影响。要适应经济周期变动，调整个人住房按揭贷款的比例。一是在经济高涨尤其是住房价格上涨过快阶段，应减少个人住房按揭贷款的发放，降低个人住房按揭贷款比例，反之根据对经济周期的分析可适当增加其比例；二是要注意对借款人的审查，尤其在经济周期的高潮阶段要注意不能放松对借款人和抵押物的审查，要注意研究法律政策的变化，防止贷款欺诈。三监管部门要加强对个人住房贷款业务风险的监管力度。一是建议修改个人住房贷款管理办法，同时组织对商业银行个人住房贷款情况的检查，摸清个人住房贷款中的虚假个人住房按揭贷款等情况，切实加强个人住房贷款风险监测和控制。二是建立个人住房贷款的定期通报制度。为了有效控制个人住房贷款风险，建议商业银行定期报送个人住房贷款资产质量情况、个人住房贷款经营情况、个人住房贷款最大风险的报告情况等。监管部门要加大对商业银行个人住房贷款业务的指导、监督、管理力度（四）开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点确立个人住房按揭银行风险预防机制，个人住房按揭从根本上讲是一种融资活动，其突出特点是信用行为，而对于信用程度的认定往往需要有专业法律技能，因此律师业介入个人住房按揭成为必要和可能。实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，而我国在目前仍缺乏足够的结合面。因为律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全等。2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。3、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让；该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得合法有效证明等。4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。5、律师对按揭资金的流向可以起监管职能。律师通过对开发商银行账户的监管，使按揭资金确能用于项目开发建设，并保证按工程进度有计划用款，防止开发商抽逃资金。因此律师介入住房按揭业务，从防范银行风险的角度讲具有重大意义。（五）、建立合理的激励机制，提高赖账成本，以有效地防范道德风险的发生。道德风险存在于贷款合同发生后的信息不对称，银行无法观察到借款人的行为，无法随时掌握借款人经济条件、家庭等方面的变动情况。从个人的角度看，守信用是有成本的。同时，不守信用也会对个人带来成本，比如受到法律的制裁和道德的谴责，或是丧失社会的信任等。因此，如果守信的成本小于不守信的成本，显然借款人会选择守信如果守信的成本大于不守信的成本，则他会选择不守信。对于后一种情况，解决的途径有两个一是建立一种激励制度，给守信者以鼓励，以一定程度上弥补守信成本二是提高不守信的成本。一般来说，一个卓有成效的激励机制应该确保个人守信所得到的报酬与守信程度呈高度的敏感性。银行有必要建立这样的守信激励体系，即对守信用者给予奖励，如给予其在其它消费信贷办理时的优惠，信用卡使用上的优惠等，或给予金融信息服务和个人理财方面的优惠服务等。考虑到不完全信息的情况，银行难以掌握借款人未来的守信程度，