宁波开元·九龙湖畔整合营销方案

宁波开元九龙湖畔整合营销方案市场部分目录市场部分做为项目战略性研究系统报告，以确定营销策划方向为主要目的第一部分策略前思考第二部分识局解析变化第三部分辨局价值整合第一部策略前思考策略前思考预见力/九龙湖大宁波北城房地产运营是建立在城市发展基础上，对区域与板块升值价值的攫取；任何以当前市场作为定位和规划依据的行为都是短视与不全面的基于发展预判的动态城市占位而非基于市场竞争的静态基准定位不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的城市、经济、行业发展走向为参考坐标预见力是关键从九龙湖看九龙湖畔从城市看九龙湖大宁波北部城市化对九龙湖畔项目的积极改变策略前思考东钱湖之下的多元板块价值对比，九龙湖位居多元之首；板块能极差距制约九龙湖板块别墅产品价格与去化价格与钱湖板块形成差距。一极多元/东钱湖非东钱湖宁波资源性别墅板块的两类划分东钱湖板块城市后花园、城市湖、钱湖资源、别墅产品非东钱湖板块九龙湖板块五龙潭板块慈城板块春晓新城板块策略前思考精神图腾/开元，创造文明而不是制造产品文明以经济为基、以文化为魂，以自然现状改造为载体以产品为条件。产品之上是创造文明，属于开元、属于九龙湖畔、属于九龙湖、属于宁波城市文明象征我们作为一个近3000亩用地，52万方总建大盘不仅是项目运营者，而是城市发展推动者我们要创造的不是城市别墅板块的节点，而是城市居住精神图腾第二部识局解析变化城市质变前夕城北蜕变之始九龙湖量变积累九龙湖畔变革之机城市质变前夕谜题一座城市的下一个10年作为一个有影响力的大盘，它辐射的范围绝不仅限于九龙湖一处，在未来的10年中，面对城市的发展变化，项目对于九龙湖，对于北城，对于大宁波，对于长三角，面临怎样的机遇与挑战，在城市的高速发展与扩张中，我们是否做好了准备这一切的解答，取决于宁波的城市发展与功能定位。宁波城市发展研究城市中心区鄞州新城东部新城镇海新城余慈新城东钱湖九龙湖城市第一轮扩张城市第二轮扩张发展能级决定城市属性城市中心区鄞州新城东部新城东钱湖陈婆渡姜山潘火下应五乡云龙东南拓展模式一核多心，层层递进；东钱湖接轨鄞州新城、东部新城夯实东钱湖城市湖意义，促成东钱湖城市休闲板块“一极”一个城市的第一个十年发展能级决定城市属性城市中心区余慈新城镇海新城杭州湾新城龙山新城九龙湖北进拓展模式多点蛙跳式启动，构建内部动线连接；九龙湖位居大北部板块中心九龙湖从山水湖向城市湖升级，构建宁波别墅二极多元价值体系一个城市的第二个十年2010年，北部多个大事件爆发，短期内刺激了区域楼盘的发展，城市一定时期内的市场话题。但是我们认为，前期市场对于北部的认知过于片面，没有形成综合统筹概念。北部话题，被低估了。话题杭州湾新城（杭州湾大桥、杭州湾新区启动）余慈新城龙山新城（龙山新城启动区）镇海新城（万科城、保利城）谜底之钥近期规划用地50平方公里，近期规划人口20万；远期规划用地93平方公里，远期规划人口50万；国家统筹协调发展的先行区，长三角亚太国际门户的重要节点区，浙江省现代产业基地，宁波大都市北部综合新城区。本案北部大都市区门户，与项目329国道联通借助杭州湾跨海大桥增强项目长三角辐射能力杭州湾新城话题杭州湾新城本案余慈新城规划用地现状面积约56平方公里，发展商务办公、信息咨询、职业教育、会议展览、总部经济、旅游产业、体育休闲娱乐业、康体疗养业等产业。余慈中心城人口规模2020年将达到153万，2030年达173万北部大都市区组成部分，与项目319国道，慈掌路联通借助高铁、跨海大桥打造北部都市中心居住区话题余慈新城本案龙山新城龙山新城是慈东滨海区城市功能发展的主核。龙山新城规划范围东至伏龙路，西至蓬苑路、北至慈东大道、南至三塘横江，共152平方公里，是慈东滨海区“一城为核、两区支撑、绿屏环绕”空间格局中的“核心”。龙山新城将依托镇区一体和毗邻宁波中心城区的优势，以行政服务、商务办公、休闲娱乐、高档社区等功能性项目建设为载体，全面启动运动休闲综合体、商务总部基地及高端生活配套设施开发建设，加强城市管理和城市形象塑造，完善城市综合服务功能，提升慈东滨海区的城市品质和形象。北部大都市区组成部分，与项目区域内道路与329国道联通借助慈东工业区及北三镇影响，汇聚北部新城人口及产业，打造城市生活板块话题龙山新城本案话题镇海新城镇海新城镇海新城北至绕城高速，南临甬江，东起东外环，西界329国道、世纪大道，规划面积46平方公里，规划人口4045万。新城自2001年启动以来，完成投资近780亿元，相继开工的教育、科研、公共设施和房地产项目约40多个，一个交通快速便捷、基础设施完善、人居环境优雅、产业初具规模的大城区格局已基本形成北部大都市区组成部分，与项目通过329国道、九龙大道联通宁波北部城市副中心重要节点，借助主城区辐射，汇聚区域人口、产业优势元素城市的质变前夕北部四大节点启动，不仅在于带来了什么，也在于代表了什么城市三大趋向资源聚集化外部资本、项目、人口聚集大北部空间扩张化多中心扩张格局，主城之外构建大都市多点城市化人口、产业流入大北部，形成城市性话题板块资源城市能极板块定位价值东钱湖东钱湖旅游风景区城市南进，接轨鄞州新城、东部新城城市湖一极九龙湖九龙湖旅游风景区城市北扩，北部新城板块从山水湖到城市湖从多元到第二极五龙潭五龙潭旅游风景区区域能极资源景区属性多元慈城慈城荪湖景区区域能极远郊景区属性多元春晓新城滨海区域能极北仑滨海新城多元板块精神变化城市山水城市湖升级城市意志向北，构建大都市板块项目表现升级，从山水湖到城市湖的双重赋予大北部，都市化新城城北蜕变之始板块属性蜕变郊县城郊北城解读一/交通系统内部完善与接轨城市路网交通系统内部完善九龙湖板块“四横五纵”，区域路网结构形成，区域内与区域外形成蛛网式路网结构；交通系统外部接轨九龙大道南向延伸与绕城高速、环城北路接轨，连通人民路；借助区域内路网系统，九龙大道可连通世纪大道、东外环线、北外环线大北部与主城区交通全面接轨借助跨越姚江、甬江的近10座大桥隧道，沟通外环线、绕城高速、329国道、九龙湖大道，以及未来城市轻轨规划，九龙湖板块与江北、主城区概念联系大大加强，30分钟车程即融入宁波大市中心30分钟城市生活圈借助跨越姚江、甬江的近10座大桥隧道，沟通外环线、绕城高速、329国道、九龙湖大道，以及未来城市轻轨规划，九龙湖板块与江北、主城区概念联系大大加强，30分钟车程即融入宁波大市中心。解读二/从区域产业贫瘠到区域产业密集旅游产业大规模导入九龙湖旅游度假去、达蓬山旅游度假去、龙山新城滨海生态度假区、杭州湾新城生态休闲区、余慈新城生态产业区；商业配套大规模导入九龙湖商业配套设施完善，镇海新城万科城50万方、保利城90万方配属大量集中式商业营造北城商业中心；龙山新城启动区熟地约550万方集中开发；北部余慈区块、杭州湾区块大型商业进驻形成多节点商业中心，九龙湖畔可直接利用区块内及龙山、骆驼商业辐射影响。人口导入炒热区块，加速城市化进程镇海新城、龙山新城保证项目区块周边未来百万人口居住，引动区域人气。板块属性增强旅游商业居住解读三/从农业人口到产业蓝领到都市白领人口结构高端化原有劳动密集型产业的主导，造成了开发区产业工人的集中。城市属性、产品结构的变化将吸引产业白领、欧美日韩等涉外人群、长三角中高端人群向开发区的迁移，北部人口结构将会发生变化。生活方式国际化外籍榜样人群的入住，将带动北部板块人群居住标准、生活理念与生活方式的改变。例如I保利国际公寓高端租客，龙山新城滨水区别墅、香湖丹堤、九龙湖畔高端住客的类郊区化生活与生态居住理念必将影响区域高端人群。解读四/北部大都市区的精神价值深化北部旅游资源整合，北部都市区休闲城市属性达蓬山与九龙湖上下整合，结合慈城与郑氏十七房，构建自然景观与历史人文互补景观带从灵山保国寺所在地到慈城的毛力毛岙、汶溪、九龙山、达蓬山一线植被保护良好，作为北部新城内环，城市与生态居住结合镇海及慈溪农庄发达，结合“双休假日游”及“农庄体验生活”，创造都市假日休闲模式龙山新城、杭州湾新城、余慈新城自身休闲景观资源与城市居住的结合九龙湖自身风景区建设，九龙大道连接大庆路、人民路，成为北部都市区与城市中心区接轨的集旅游、休闲、度假、会议与一体的风景区开发大北部都市群落城市居住结合生态资源的整体性烙印北部都市群是人类城市居住的最高文明表现精神图腾莱特广亩城市区位契合与城市保持适当距离而非亲密狎戏环境契合自然拥有城市公园与居住生态押韵规模契合足够建筑体量为多种内涵搭建框架精神图腾西耶光辉城市这是一个有高层建筑的“绿色城市”，房屋低层“透空”，城市全部地面均可由人们步行支配，部分屋顶设花园，形成宽敞、开阔的空间北部都市群落城市花园里的绿色文明九龙湖畔生态都市里的原生山水开元地产结合板块形象特色，项目环境特征，项目产品打造创造的九龙湖板块精神价值九龙湖的精神图腾出则自在，入则悠游自在悠游之湖城北的蜕变之始一次城市远郊的城市化，高端人口转移2012四大转折点城北远郊向北部新城的转折单一产业向多元复合产业转折孤立的道路系统向大板块蛛网式结构转折区域人口向产业、城市、高端转折板块居住与湖区资源的精神深化自在悠游之湖北部花园都市起航九龙悠游自在湖九龙湖量变积累“一轴、两带、三区”的用地结构九龙湖依托城市发展轴，具备旅游配套与居住的双重功能本案所在农用地面积由2005年的526726公顷调整至2020年的514802公顷，净减少11924公顷，占土地总面积比例由2005年的8039调整至2020年的7870。建设用地规模由2005年的97357公顷调整至2020年的112897公顷，净增加15540公顷，占土地总面积比例由2005年的1486调整至2020年的1723。农业用地减少，建设用地增加九龙湖镇的重点建设环湖路景观改造工程、九龙湖旅游度假区现主入口提升工、普罗旺斯等27个项目。规划期内新增旅游用地21955公顷多点、多层、多重，九龙湖板块从启动器转入高速发展期多家、多项目、多元化开发九龙湖为板块协力，为开元减压商业项目普罗旺斯小镇项目位于九龙湖镇十字路自然村，规划拟整修搬迁该村，用于开发名为普罗旺斯的欧洲风情小镇，用地面积约20公顷。小镇内规划船王商店、滨水休闲廊、小镇低密度住宅、多功能剧院、游艇码头、商业街区、教堂等。小镇低密度住宅规划用地面积约150亩。普罗旺斯计划总投资近百亿，由主题体育公园、精品度假酒店、温泉养生馆、文化博物馆、高档影剧院等板块构成，重点突出旅游、休闲、度假综合概念，建成后将成为九龙湖镇新集镇中心建设的主要载体综合项目御水龙都御水龙都九龙山寺湿地景观休闲湾横溪村农家乐马会林业观光休闲示范区顿悟台观鸟亭宁波名人雕像长廊观光资源禅茶馆望湖亭四季健身游步道生态果园农庄竹林茅舍瑶琴苑香山寺高尔夫休闲会所青少年情境教育基地地标会所九龙湖娱乐城阳光会所区湿地景观休闲湾横溪村农家乐网球场体验生活凤鸣岛精英会所马会游乐活动区林业观光休闲示范区棋魂馆禅茶馆四季健身游步道生态果园农庄空中四合院龙源居山庄桃源居雅园餐厅开元酒店御水龙都旅游度假区综合地块其他配套普罗旺斯小镇异国风情特色商业街九龙湖的量变积累20122020年投资245亿元，形成旅游/酒店/居住/娱乐/休闲综合业态，九龙湖板块进入多元、多家、多项目联合开发阶段板块内部功能日趋完善九龙湖畔变革之机2009年，非争之局分类比较九龙湖东钱湖湖区开发酒店开元九龙湖度假酒店钱湖悦庄；华茂酒店；假日港湾；万柳园；宁波柏悦；二灵山温泉酒店（在建）旅游312万人次300万人次景区横溪村、猴岛、环湖游、九龙源、香山寺雅戈尔动物园、小普陀、陶公岛、石刻公园、福泉山、岳鄂王庙、沙孟海书学院、十四里香房地产开发项目九龙湖畔卡纳湖谷、香颂湾、东湖观邸、英伦水岸产品独栋双拼，联排为主，独栋稀缺开发仅九龙湖畔雅戈尔、中海、华润、京投银泰、华茂等等价格15002000万300800万板块资源的绝对劣势与产品形态的压倒性优势一期去化市场大势产品优势0910年市场狂飙突进与市场大势产品优势对应去化期内大宁波无资源极致独栋时间2008年2009年2010年2011年2012年政策面抑制房价增长拉动内需，政策放开限购与禁购市场预判市场面楼市低迷成交惨淡短期回暖后迅速飙升量价齐升持续走高市场进入下行通道别墅成交成交套数4901526659276成交面积14918845060322601883083成交均价121153242193九龙湖畔当前D区1推出38套，备案34套D区2推出28套备案10套推出联排86套，备案3套余房独栋别墅余房52套，备案率846，联排余房83套，备案率3稀缺山水独栋一期独栋价值被动性增长，产品被动性去化非争纯粹产品价值释放进入非争之局九龙湖仅具备符号意义不具备指向意义“湖”就是“湖”一极多元格局，诉求直击要害一期独栋销售较成功2012年，跨极之争分类比较九龙湖东钱湖湖区开发酒店开元酒店接待人数逐年提高钱湖悦庄；华茂酒店；假日港湾；万柳园；宁波柏悦；二灵山温泉酒店（在建）旅游景区接待人数逐年提高300万人次景区新景点开发、景区投资加大雅戈尔动物园、小普陀、陶公岛、石刻公园、福泉山、岳鄂王庙、沙孟海书学院、十四里香九龙湖不断发展，东钱湖日趋成熟房地产开发项目九龙湖畔（御水龙都、普罗旺斯）卡纳湖谷、九唐、湖墅、钱湖悦府、御景湾、华茂教育地块、产品独栋、联排、高层纯独栋、一线临湖独栋开发仅九龙湖畔一个项目雅戈尔、中海、华润、京投银泰、广博、华茂等等价格15002000万15006000万湖区板块的载体价值增强，项目产品的比较优势减弱卡纳湖谷九唐比华利二期钱湖悦府产品介绍独栋、双拼当前在售二期“君天下”双拼别墅及“天鹅湖”楼王独栋，销售均价30000元/，销售面积5001000不等，价格1300万元/套7000万元/套当前报价最低价1300万元/套签约价一期一区1440718元/M2一期二区1607040元/M2二期北区2174670元/M2二期南区3252997元/M2产品介绍独栋当前在售九唐内部认购已经开始，主力总价为2500万元/套。当前报价2500万元/套签约价3542583元/M2产品介绍独栋当前在售悦府一期预售证已经领出，为甬东旅房预许字2011第002号。一期即将开盘，仅62栋纯独栋产品，户型面积在500800平米之间，价格12003000万/套当前报价均价1500万元/套签约价/产品介绍独栋当前在售目前在售为二期东区，比华利目前二期推出共29套独栋别墅当前报价2300万元/套签约价二期东区3839774元/M22012年东钱湖独栋大时代到来楼盘名区域发布日期发布周媒体发布版面主题语诉求描述九龙湖畔镇海区5月5日周四宁波晚报A8、9跨页整版千万级行宫标准，御制山水联排新典范类独栋“三国”四院联排，5月底即将雍容盛放九龙湖畔镇海区5月11日周三宁波晚报A8、9跨页整版大师御笔，精工垂范类独栋“三国”四院联排，5月底即将雍容盛放九龙湖畔镇海区5月12日周四宁波日报A8整版大师御笔，精工垂范类独栋“三国”四院联排，5月底即将雍容盛放九龙湖畔镇海区5月18日周三宁波晚报A8、9跨页整版一宅四庭院一院一湖山类独栋“三国”四院联排，5月底即将雍容盛放九龙湖畔镇海区5月19日周四东南商报A12、13跨页整版一宅四庭院一院一湖山类独栋“三国”四院联排，5月底即将雍容盛放九龙湖畔镇海区5月26日周四宁波日报A8封底整版三山一湖，联排珍粹，独栋风范类独栋“三国”四院联排，5月底即将雍容盛放九龙湖畔镇海区6月17日周五现代金报B8封底整版“三国”合璧类独栋，不为传奇为传世“三国”四院类独栋联排，湖山样板区7月雍容盛放九龙湖畔镇海区6月24日周五现代金报A16封底整版九龙湖畔，留给宁波的联排传奇“三国”四院类独栋联排，湖山样板区7月雍容盛放九龙湖畔镇海区8月11日周四东南商报T8整版五载砥砺，步步登峰类独栋“三国”四院联排，实景样板区8月底雍容盛放九龙湖畔镇海区8月24日周三宁波日报整版（A8封底）无价湖山，超值联排115万元/起（优惠后），实现联排梦想九龙湖畔镇海区8月31日周三宁波日报整版（A8封底）传世联排，超值上选115万元/起（优惠后），实现联排梦想九龙湖畔镇海区9月1日周四宁波晚报A8、9跨页整版传世联排，超值上选115万元/起（优惠后），实现联排梦想九龙湖畔镇海区9月2日周五现代金报A17、28跨页整版传世联排，超值上选115万元/起（优惠后），实现联排梦想九龙湖畔镇海区9月23日周五宁波晚报A12、13跨版3年酝酿，始鉴联排传奇115万元/M2（优惠后），实现联排梦想九龙湖畔镇海区9月28日周三宁波晚报A03整版宁波联排的“四大发明”115万元/M3（优惠后），实现联排梦想九龙湖畔镇海区9月29日周四现代金报A17整版人文的英格兰、端庄的法兰西、质朴的意大利，成了左邻右里。九龙湖畔镇海区9月29日周四现代金报A19整版太太的沙龙，孩子的任天堂，父亲的苗圃，我的阳光茶房何必麻烦阿拉丁神灯再多愿望，也能一一实现。九龙湖畔镇海区9月29日周四现代金报A21整版清晨，幕帘缓缓拉开，一曲“天鹅湖”舒缓而起，灯光由暗变明，原来苏醒也是一场美妙的旅行。九龙湖畔镇海区9月29日周四现代金报A23整版假如没有了身着燕尾服，忠诚体贴的管家，或者欧洲中世纪贵族城堡将黯然失色。九龙湖畔镇海区10月12日周三宁波日报A8整版存150万抵300万触手可及的联排梦想深耕宁波五载，九龙湖畔三期联排于2011你那10月31日前特惠新老客户，最高优惠可达210万，优惠后总价360万起。联排梦想，触手可及。九龙湖畔镇海区10月13日周四宁波晚报A01半版存150万抵301万触手可及的联排梦想深耕宁波五载，九龙湖畔三期联排于2011你那10月31日前特惠新老客户，最高优惠可达210万，优惠后总价361万起。联排梦想，触手可及。九龙湖畔镇海区10月13日周四东南商报A05整版存150万抵302万触手可及的联排梦想深耕宁波五载，九龙湖畔三期联排于2011你那10月31日前特惠新老客户，最高优惠可达210万，优惠后总价362万起。联排梦想，触手可及。九龙湖畔镇海区10月14日周五现代金报A01半版存150万抵303万触手可及的联排梦想深耕宁波五载，九龙湖畔三期联排于2011你那10月31日前特惠新老客户，最高优惠可达210万，优惠后总价363万起。联排梦想，触手可及。板块价值升值，竞争价值改变,项目仍以不变应万变延续“被动去化周期”推广调性关键问题政策调控背景下，竞争直面东钱湖求变从“被动型去化”到“主动型去化”以项目本身价值解析寻找差异化卖点，形成项目长线运作限购条件下非刚性需求抑制板块层面区域价值的提升竞争层面下钱湖别墅集群化竞争项目产品形态降低策略方向极化，突围板块极化，突围钱湖群体性竞争项目定位策略体系九龙湖畔处于城市时代变革的交叉点城市北进与北城都市集群同时启动从“单舰”到“航空母舰群”的变化板块内部进入多元复合发展阶段“城市板块”构建，带动“别墅板块”极化改变创造九龙湖作为城市第二湖；九龙湖板块成为第二个城市休闲花园从“价值被动增长”到“主动价值极化”的创造主动创造项目价值极化，以项目产品的深度辨析准求同类产品条件下的差异性优势，达成项目长线运作目的城市质变大北部都市化新城城北蜕变北部都市区起航板块升级板块配套日趋完善九龙湖畔变革机遇/匹配城市质变/同步板块升级大北部都市区，宁波城市湖城市板块内的原生山水住宅九龙湖畔，大宁波都市群的原生山水别墅从郊区湖到城市湖，构建未来二极多元的大宁波别墅格局；东钱湖的地域性特征，客群以鄞州，江东为主，北部客群受交通、地缘制约东钱湖城市南湖九龙湖以北部都市群为载体，辐射大宁波，满足北部高端客群置业需要九龙湖城市北湖；不同于其他山水板块的边缘化山水资源，九龙湖畔作为北都市中心区里的原生山水区位；使三期联排、二期独栋以一个新的姿态面对市场；非造城运动，而是城市新的节点。不是造城；城，就在那里“九龙湖畔”郊区山水别墅都市群落里的原生山水住宅独栋联排高层尖端高端普通满足二期、三期、四期产品的推广落位和多向选择可能第三部辨局价值整合辨局项目价值辨析项目价值的罗列让我们振奋于历史性的创造和大地艺术品的诞生价值辨析之后我们发现前路尚有无数忽略的关键点区位项目位于宁波北部，镇海区西北部；西临富庶的宁绍平原，北邻杭州湾而望上海，与九龙湖镇相互依托。距宁波市区18KM，镇海市区19KM。（根据驱车测量实际路程约为30KM）交通从宁波市区、镇海市中心及慈溪余姚等地到本项目均可便捷到达，远期有市域轻轨经过，30分钟城市中心概念环境丘陵、山地、湖泊，自然山水得天独厚；平地、坡地、峡谷、岛屿、半岛等，地形特征多种多样；原生态天然植被（竹林、茶园、橘园、针阔叶混交林），属于亚热带常绿阔叶林带。资源项目周边拥有丰富的旅游资源，有九龙湖、九龙源、香山寺、环湖公园等。达蓬山上，斗鸡双峰、香山乳泉等自然景观，佛迹寺、佛迹洞、秦渡庵、千人坛、方腊寨、求仙亭等人文胜迹遍布；旅游区内更有唐代名寺香山寺、文种桥、净圆寺、小洞岙唐代青瓷窑址等景点。规模三地块土地总面积54万，别墅、公寓、酒店等旅游度假居住综合体开发景观2000亩天然山林休闲公园、叠水瀑布、私家码头、竹林、茶山、橘园、名人雕塑像长廊、水岸步道配套五星级度假酒店、金钥匙物业管理服务、尊崇私人会所、空中网球场山顶休闲会所、禅茶室、生态果园农庄雅园（餐厅）、幼儿园服务白金五星级度假酒店，金钥匙管家式服务品牌开元五星级酒店联合国际一线专业团队实力打造论王道/解码双重价值项目客观价值项目主观价值一个项目具有两重性项目天然赋予的价值以及我们在规划过程中赋予的项目价值，从此开始一一解析每一个价值点，以寻求项目核心能辨局项目价值辨析项目资源之析辨局项目价值辨析九龙湖水域面积3平方公里，年均来人312万人次；目前项目仅九龙湖畔，未来启动项目普罗旺斯，御水龙都；东钱湖水域面积20平方公里，年均来人300万人次；总计项目有钱湖山庄、东湖观邸、香颂湾、比华利一期二期、卡纳湖谷、钱湖悦府、九唐等等等等项目资源之1湖区价值半城属性的资源湖区，东钱湖属于大众，九龙湖仅属于少数人。更符合湖区休闲养生居住理念九龙湖依托达蓬山旅游度假区，自身山水资源结合；东钱湖西北靠福泉山，湖区范畴内山水资源结合少，自身景观单一。项目资源之2山体价值群山环湖形成不同的价值断面，充实功能性和生态性项目资源之析辨局项目价值辨析项目资源之析辨局项目价值辨析九龙湖地形为围合式，接轨城市而区隔城市，私密性强，与城市形成明显景观生活区别；东钱湖依托鄞县大道直接接轨城市，周边厂区企业拆迁尚不完善，与城市未形成明显区隔带。项目资源之3地形价值居住、休闲、旅游、酒店、商业配套划山为域划湖为疆似城非城，休闲养生项目资源之析辨局项目价值辨析主观价值之1调性价值一期独栋别墅首先入市坚守项目品质高端形象项目资源之析辨局项目价值辨析主观价值之2酒店价值4A级景区与五星级酒店结合开元九龙湖度假区影响日趋增强项目资源之析辨局项目价值辨析主观价值之3幼儿园8班制小幼儿园不足以支撑项目52万方体量，仅作为附加价值项目资源之析辨局项目价值辨析主观价值之4产品价值联排独栋高层联排真别墅的价值标准山水大墅标准，细节取胜城市山水的养生休闲乐居九龙湖畔独栋联排城市湖区里的原生山水别墅悠游自在的精神图腾城市别墅板块的二极代表北都市群里的城市山水北都市群生态居住的极致体现精致到平方米的山水奢侈大墅真别墅领域的排他性联排备注高层部分策略性处理别墅区统合，高层区个案处理高层区域营销策略部分另行推广为保证报告完整逻辑，移至下文论述营销部分策略总纲联排、独栋沿用九龙湖畔案名，打造纯山水别墅项目概念；高层公寓作为开元在九龙湖的另一项目独立运作。基于“一城山水，半城湖”推广语已经很久，其主要用意旨在突出项目大规模山水资源和造城概念，在新一轮推广阶段建议沿用。但今天，随着板块能级的动态提升，“一城山水，半城湖”有了新的意义城市的山水，城市的湖。前期形象的传承与提升纳入城区发展纳入30分钟城市生活圈纳入多元综合性开发提升人气拉近距离抬高形象九龙湖板块价值提升因此，在新一轮的推广阶段，结合项目整体形象延续与板块城市化价值炒作的需要，先将别墅部分作为一个整体项目形象重点阐述。板块与产品价值符号化板块与项目新形象的导入1、延接城市向北，打造2小时沪甬经济圈滨海城市战略，以直线距离突出项目与主城区的距离；2、18公里概念是目前别墅市场推崇的2030分钟接驳城市的最佳距离，符合远离喧嚣，又亲近繁华的山水别墅休闲养生功能；3、“山水纯别墅”是项目属性的强化指向，临水靠山、纯别墅的概念与当前竞争项目拉开距离；4、结合案名“九龙湖畔”，项目定位既解决了板块认知不足的缺陷，同时又深化了案名的本身注解。宁波北18公里山水纯别墅我们只提一个口号联排、独栋、高层产品解读与分类推广策略联排有的联排，只是联排多层有的联排，才是联排别墅九龙湖畔联排产品推广策略圈层营销板块价值资源价值产品价值面积单价总价九龙湖畔九龙湖板块九龙湖，非一线临湖材质、立面、风格2602702329600800香湖湾近东钱湖板块三溪浦水库产品设计2403101213300380香湖丹堤达蓬山板块达蓬山旅游度假去无310114347417龙溪谷五龙潭板块五龙潭小院联排2201213270丽景英郡骆驼新城板块镇海新城北区小院联排1902251314247315难点当前市场在售纯联排领域价格高企，价值难以落地联排层面，产品价格比较香湖湾240312立面涂料动线人车不分流车位每户地下1个香颂湾270320立面涂料动线人车不分流车位每户地下1个龙溪谷200220立面面砖涂料动线人车不分流车位地上1个宁波联排现行标准单车位人车不分流套均面积280左右立面涂料立面景观雕塑基本没有风格统一化标准庭院简装，基本无绿化自称联排实为多层宁波联排产品性细节分析石材立面三国建筑风格双车位赠送面积多景观真别墅档次/真别墅个性/真别墅品质本案三期联排细节性分析不是所有的联排都可以叫别墅板块价值资源价值产品价值面积单价总价九龙湖畔九龙湖板块九龙湖，非一线临湖材质、立面、风格2602702329600800香湖湾近东钱湖板块三溪浦水库产品设计2403101213300380香湖丹堤达蓬山板块达蓬山旅游度假去无310114347417龙溪谷五龙潭板块五龙潭小院联排2201213270丽景英郡骆驼新城板块镇海新城北区小院联排1902251314247315联排别墅价格超越联排多层的价格是必然阳光下沉式庭院大面积地下娱乐空间罕见联排双车位配比传统型内庭院前后双庭院前后双庭院入户大客厅，开间极致双套房设计，带露台空间双套房设计，带露台空间劣势面宽较窄优势全套房设计，附送内庭院、多露台项目名称面宽M进深M层高M客厅地下室庭院东湖观邸687715331M挑高39米，40左右95110，层高24M，下沉式阳光半地下室一宅三院设计，分前院、内庭、后园香颂湾121510一层33M,二层315M,三层285M63M挑高，20左右107150，层高3M，下沉式阳光半地下室前后两个下沉式（地下15米）花园英伦水岸81231112一层39M,二层3M,三层最低处22M（卫生间）、最高处7M多挑高米；20余左右80110，层高2831M，阳光半地下室南侧或北侧设有一个下沉式庭院，下沉31米香湖湾101210一层30M；二层30M，三层30M客厅调高35M，面积为203090半地下室20小花园宁波联排产品基本尺寸面宽差异化，采光通风性弱于雅戈尔系列联排真别墅领域的无可匹敌联排有两种，一种是联排多层，一种是九龙湖畔联排别墅真联排别墅的11个标准定制三面依山一面望湖、石材立面、英法意联合建筑尽显个性豪门徽章、整层主卧、双总统套房、三层挑高内庭、四重庭院、40平观景露台、精装庭院、人车分流、户户双车库、独立电梯井真别墅标准下的排他性奢侈联排与本案独栋比价格优势（5005000万差价，享受相同的资源）与其他山水联排比产品（人车分流、石材立面异国风格、独立电梯井等11个类独标准）还是与城市豪宅生态资源（对接城市豪宅区置业升级的可能性）定位推导九龙湖畔联排产品目标客户的需求推广讲什么，取决于联排推广讲什么需求推导联排产品目标客户的需求特性实力产品需求心理需求富裕阶层、非金字塔顶端、23代同住、2套房以上能购买500万以上的物业，企事业单位高管、小企业主为主。看重品质、投资价值、使用价值、生活配套等。区别于独栋产品的基础出于对舒适程度和生活尺度的更大追求，不刻意求极致。区别于城市豪宅的关键所在关键对接联排客户，什么样的心理需求符合联排产品特点需求推导离尘不离城的生活、工作状态切换；讲究体面、奢华的生活享受回报人生；事业奋斗的上升阶段，需要养生休闲，放松身心高等教育，接受西化的时尚品位；抓住他们的内心，才能把握推广的核心需求定位向往顶尖阶层的地位渴望社会身份的尊重享受人生打拼的成果联排客户的财富极致可能已至于此，命运决定人生巅峰已至，需要给打拼以一个奖励，为积累做一段总结。享受打拼成果、感怀人生的同时，更多是获得了人生的大智慧不求九五至尊，但求知足长乐。乐山水之回归，乐胸怀之豁达联排定位与SLOGAN重炼湖谷里的欧洲院子宁波北城中央山水类独栋SLOGAN情景化的联想，有山、有水的欧洲院子，突出类独栋概念三期联排双拼、四联排、六联排，共86套6幢庭院实景样板区已于2011年9月3日对外开放。北面是四期高层，东、西面山，南面是酒店和的独栋、水库。地形平坦，背山面水、景观优美。对接销售目标结合样板房开放，启动重新开盘策略开盘前开盘后（新春造势）先通过整体包装，户外、高端媒体为项目造势。拔势（联排样板房开放）各类高端活动各地驻点宣传发放购房体用券开放引爆（优惠活动）开盘后，以优惠活动，媒体轰炸引爆，促成热销开盘推广线整体造势，联排蓄客时间2011年12月2月活动组织1、开元名都大宁波专场展示珠宝、拉菲拍卖展示，多媒体产品推介，邀请业主、意向客户、媒体、业内副总级等社会名流参加。2、利用企业年会举办密集期，酒店大厅举办九龙湖旅游及项目宣传，派发资料物料准备区域交通沙盘（慈溪、江北、大宁波）、电子楼书、看楼动线确定、项目摄影画册、影视片、内刊珍藏九龙湖畔推广渠道户外、DM直投、台电、宁波日报、晚报、东方航空、城市之间、南都周刊第一阶段策略执行户外攻略抢逼围针对别墅楼盘客群区域广泛、商务旅行频率高的特点，且九龙湖畔交通处于明显劣势，户外广告是最为有效的渠道，建议多采用。抢慈城到杭州湾大桥沿线高炮，形成对杭州湾新区、慈城竞争项目堵截作用，同时可辐射大宁波。逼从宁波出发到九龙湖的几条交通干道，设置网格架、高炮、道旗等一路引导提示，逼进客户。围在宁波江北、海曙、慈溪、镇海市区主干道，机场设置户外或高炮，集中围合歼灭。户外广告主题宁波出发到九龙湖畔方向九龙湖畔宁波北18公里山水纯别墅九龙湖畔你离山水纯别墅还有15分钟九龙湖畔向前9公里，进入常温22纯别墅区江北海曙市区、杭州湾方向九龙湖畔湖谷里的欧洲院子，独栋、双拼、联排山水纯别墅镇海慈溪市区九龙湖畔大墅隐湖山，世家藏春秋，独栋、双拼、联排山水纯别墅活动策略1、开元名都大宁波专场展示珠宝、拉菲拍卖展示，多媒体产品推介，邀请业主、意向客户、媒体、业内副总级等社会名流参加。2、利用企业年会举办密集期，酒店大厅举办九龙湖旅游及项目宣传，派发资料走出去，迎进来名流秀场，别墅体验时间2012年3月4月目的经过年前户外、报广等新一轮的形象宣传，深入核心客群区块进行重点突破。选择镇海大酒店、慈溪国际大酒店等核心地点进行为期一个月的驻点宣传，并举办奢侈品主题活动吸引和答谢客户，发放购房抵用券。营销节点联排样板房4月开放推广主题超越独栋的联排标准活动组织1、镇海3月份、慈溪4月份专场展示珠宝、拉菲拍卖展示，多媒体产品推介，邀请业主、意向客户、媒体、业内副总级等社会名流参加。2、现场样板房开放活动桃花节、家庭烧烤节、名车车友会、拉斯维加斯之夜、杨梅节物料准备区域交通沙盘、电子楼书、项目摄影画册、九龙湖交通地图册、影视片、内刊珍藏九龙湖畔推广渠道户外、DM直投、台电、宁波日报、晚报、彩信。第二阶段策略执行“名流会”会所管理集团是一家国内首家通过ISO90012000质量认证的会所运营商，主要为社会各界精英量身定制的专业会所运营服务。名流会拥有完善的会所品牌体系与产品体系。针对不同消费群体精心打造了百富俱乐部、尊爵俱乐部、名仕俱乐部、精英俱乐部、翡翠俱乐部等品牌俱乐部。作为中国最高端的会所品牌之一，名流会与华润、万科、金地、世茂、凯德置地等全国一线品牌开发商建立了长期的战略合作关系，并为上海世茂湖滨花园，上海白金瀚宫，上海金地格林世界，杭州公元沐桥公寓，北京乐成国际等高端楼盘提供国际会所标准的运营服务高端资源整合支持建议上海名流会联排产品系列活动软文报道1、世界顶级珠宝展空降九龙湖畔2、九龙湖畔拉斯维加斯名流之夜3、九龙湖畔首个业主家庭节隆重举办4、顶级车友会聚集九龙湖畔楼市热点不断媒体业内推介会暨世界顶级珠宝展名流之夜环球小姐拉菲酒会联排产品卖点广告系列九龙湖畔媲美独栋的11个联排标准首创整层地下车库设计、户户双车位整层主卧，双总统套房、40平空中观景露台优惠活动，引爆开盘时间2012年5月6月目的通过多重优惠，引爆联排开盘。活动组织1、江北专场展示珠宝、拉菲拍卖展示，多媒体产品推介，邀请业主、意向客户、媒体、业内副总级等社会名流参加。2、利用暑假期间，组织各种青少年户外旅游活动，加强九龙湖资源环境的情景体验。物料准备区域交通沙盘、电子楼书、项目摄影画册、九龙湖交通地图册、影视片、内刊珍藏九龙湖畔推广渠道户外、DM直投、台电、宁波日报、晚报、彩信。第三阶段策略执行买联排装修或送名车如C200折合40万左右优惠或送精装修，折合40万左右独栋产品形态与东钱湖难分伯仲产品细节更代表独栋气质形象九龙湖畔独栋产品推广策略人物峰会卡纳湖谷九唐比华利二期钱湖悦府产品介绍独栋、双拼当前在售二期“君天下”双拼别墅及“天鹅湖”楼王独栋，销售均价30000元/，销售面积5001000不等，价格1300万元/套7000万元/套当前报价最低价1300万元/套签约价一期一区1440718元/M2一期二区1607040元/M2二期北区2174670元/M2二期南区3252997元/M2产品介绍独栋当前在售九唐内部认购已经开始，主力总价为2500万元/套。当前报价2500万元/套签约价3542583元/M2产品介绍独栋当前在售悦府一期预售证已经领出，为甬东旅房预许字2011第002号。一期即将开盘，仅62栋纯独栋产品，户型面积在500800平米之间，价格12003000万/套当前报价均价1500万元/套签约价/产品介绍独栋当前在售目前在售为二期东区，比华利目前二期推出共29套独栋别墅当前报价2300万元/套签约价二期东区3839774元/M22012，钱湖大独栋时代到来项目产品面积段（地上）总价卡纳湖谷独栋40060024006000双拼4255031500九唐假独栋4502500真独栋55070030004800比华利二期不临水独栋4702300临水独栋6007000钱湖悦府临水独栋3103000滨水独栋3101800一般独栋3101300钱湖大独栋时代独栋直面东钱湖竞争项目单套绿化成本外立面材料九龙湖畔150万石材九唐约100万全石材，约1200元/湖墅120万全石材，约2000元/卡纳湖谷简装园林，目前计划调整石材钱湖悦府简装园林，方案未定石材（临湖进口石材，不临湖国产石材）立面及景观绿化，硬地铺装成本高单位平方米内含金量最高差异性细节彰显豪奢一寸别墅一寸金项目名称面宽M进深M层高M客厅地下室庭院钱湖比华利147162126162地上标准层高为33米挑高666米，3060左右100200阳光半地下室，层高为3米后面一个下沉式庭院，下沉12M；前面庭院没有下沉钱湖比华利二期174249174231一层33M,二层36M挑高69米，3060左右100300阳光半地下室，层高为3米花园有高低，四周都是花园卡纳湖谷1011713141层33M,2层315M,3层3M30左右，挑高38米130160，层高33M，阳光半地下室一个下沉式庭院，下沉33M九层36M；一层36M；二层3343M，局部挑高7M挑高36M8M,面积为3050266455，层高36M，双首层设计错落式花园，别墅被花园包围本案197首创35M。二层3米挑高45M，面积24米宁波山水资源大墅基本尺寸开间进深尺度及内部空间基本符合宁波山水资源大宅标准23套独栋，4类国际别墅建筑风格九龙湖畔C区户型面积、风格统计表户型面积楼幢号精装状态建筑风格C228847668、72、74、75安达卢西亚B638158969、70、71、7373为精装法式B616470976、77、78、79法式B3110140280、83、84、85意大利式A427175781托斯卡纳式A617350182安达卢西亚C118803486、8888为精装托斯卡纳式C32852398787为精装英式B328639889、90法式总房源23套，总建筑面积19240价值梳理独栋核心价值梳理1、大宁波都市群板块升级，原生山水别墅呈现城市化居住属性价值梳理2、三面环山，一面朝湖九龙湖稀缺山水休闲资源，百年私藏价值梳理3、半山坡地独栋大墅沿山势落差，户户高差不同，视野不同，私密、观景兼得价值梳理4、白金五星级酒店宁波九龙湖开元华城度假酒店价值梳理5、全球顶尖服务品牌金钥匙酒店管家服务，尊贵安心价值梳理6、国际顶尖开发团队开元、WATG、DAHLINGROUP、BELTCOLLINS7、纯独栋，纯两层，纯别墅住区纯粹圈层、私密的黄金交际圈价值梳理8、地下室空间开阔，功能齐全主人、佣人分区合理，休闲、娱乐功能强大。价值梳理佣人空间主人空间9、一层室内花园，父母套房设计，客厅、餐厅、家庭厅、南向大开间。价值梳理客厅挑高仪式感强入户门厅气派玄关设置，隐私性强客厅、餐厅、家庭厅、南向三间大开间中西双厨私家内花园隐私休闲父母房套间设计一层较为方便双车库10、二层全套房设计，超大观景露台，山林湖景尽收眼底。价值梳理豪华主人套房全套房设计全套房设计11、8大国际别墅建筑，户户都是百年经典，大家族徽章价值梳理项目小结大宁波都市群板块升级，动态提升山水别墅价值天生贵气的风水宝地群山环抱，四湖连珠独具匠心的规划设计纯山水独栋、独立风格、户户百年经典度假休闲综合体模式五星级度假酒店金钥匙服务山水别墅创新宁波别墅生活理念，产品形态在宁波市场上是一次全新的超越板块提升的能量释放城市之湖，生态之湖遇上独栋独栋产品市场形象定位宁波北城中央/世界级原生山水独栋五星级酒店/金钥匙管家/湖山私藏/世族大墅大墅隐湖山，世家藏春秋形象推广总精神结合客户对产品物理和精神层面的需要以“隐”和“藏”二字形象概括了别墅居住的主要功能独安一隅，百年传承制定规则/规避竞争产品力的再提升距离产生别墅资源排他性距离，产品排他性距离，圈层生活方式排他性距离，别墅与尘世适度距离五星级度假酒店别墅区私人顶级会所从区域同类产品竞争中脱颖而出从别墅豪宅对比竞争中拔得头筹项目独栋必须成为宁波乃至浙江省地产领域的巅峰创导者导入一种前所未有的别墅概念酒店会籍独栋创造一种市场领先的生活方式酒店社交生活五星级度假酒店独栋普通独栋外在稀缺资源内在大家族精神载体全新的独栋别墅生活模式宁波市场领先独创超级配套核能引擎九龙湖畔独栋五星级度假酒店会籍衍生品生活类型的区别居住形式的区别阶层圈子的区别博大深邃的内在力量它告诉人们，不要用房子外壳来提升价值，而应让房子的内涵使住在房子中的主人更富魅力，更具价值符号。生活类型的区别以人为尊的高贵生活并不是开德国的车、戴瑞士的手表、穿意大利的衣服、吃法国的大餐而是在于生活中的为人考虑的诸多细节。那种繁琐但又精致的细节，可以使人感受到享乐精致细心的快乐，同时也是品质上高贵的快乐。居住形式的区别阶层圈子的区别他们不是单纯的财富拥有者，他们是拥有财富并具有财富影响力的人。他们欣赏生生不息，奔用澎湃的能量。希望自己化身高山、海洋、大江，拥有与之相同的气势与力量。地段的核心可传世的设计理念酒店会籍独栋城市之湖文化之湖户户定制式的建筑设计风格低调奢华的服务观念超白金级国际商务会议中心宁波甚至长三角最高社交礼仪圈特定阶层的生活方式C期23席限量终生会员顶级会籍身份媲美豪车体现了对区域优势资源的最大化占有特定阶层才能享有的生活方式会籍独栋生活方式士大夫生活隐归生活原本，寄情山水修身、治国、平天下物理属性稀缺资源的占有板块城市能级提升酒店、商务、社交、会议、疗养、休闲度假自我疗养商务拓展仕途进阶精神境界概念延展宁波北城中央/世界级山水独栋大墅隐湖山，世家藏春秋独栋的营销渠道如何接触各个市场当中的高端消费客群企业工商联会200万以上汽车4S店代理机构；银行、证券、保险等拥有大量高端客户的机构；宁波各大五星级酒店；外商外资来甬投资法人本地私营业主法人浙江省境内私人企业法人矿业法人宁波籍海外华人高端客群低调推广多元化行业潜在渠道营销关系资源保险银行金融证券挖掘潜在客群挖掘潜在客群挖掘潜在客群保险业潜在渠道营销内部资源网络获取财富拥有者资料聘请保险业精英兼职进行项目推介参保大中型企业负责人参保政府高官个人参保财富拥有者利用自身客户资源利用自身关系网络保险业银行系统潜在渠道营销内部资源网络帮助进行投资推介利用并挖掘其客户资源与银行联手组织推介活动银行客户理财系统组织看房金融证券系统潜在渠道营销内部资源网络帮助进行投资推介利用并挖掘其客户资源金融证券内部中高层关系组织看房星级酒店系统潜在渠道营销五星级酒店宁波高级会所宁波高端俱乐部营销端专题推介酒会会员DM投递宣传资料驻点会议赞助与协办活动赞助和协办构建媒体关系成立九龙湖畔记者俱乐部建立项目记者俱乐部，与媒体建立良好互动关系。成员宁波四大报、搜房网、焦点网、新浪网、21世纪经济报道、经济观察报、宁波电视台、浙江卫视、宁波交通电台等各大主流媒体地产部记者组成，由专人维护关系。12年7月8月12年910月12年11月12月节点形象推广期开盘销售期持续营销期活动营销开元五星级酒店金钥匙服务启动仪式五星级度假俱乐部会员入籍启动会社区业主家庭节宁波私营企业峰会开盘日专场推介酒会老客户推介成交赠送5人欧洲7日游推广动作报广、彩信、户外电台、DM报广、电台彩信、户外杂志、DM活动、报广、DM传播主诉五星级酒店度假区世界级山水独栋大墅隐湖山世家藏春秋行于世界，心予山湖独栋产品推广时间轴时间推广主题主题分解第一节阶段五星级酒店度假区世界级山水独栋1、宁波只有一个九龙湖2、宁波的湖，世界的墅3、看得见的别墅风景，看不见的世族生活4、五星级度假酒店会籍独栋5、世界籍山水纯独栋第二节阶段大墅隐湖山世家藏春秋1、宁波北18公里，距离产生别墅2、大墅隐湖山，世家藏春秋3、一生一墅齐家，平天下第三节阶段行于世界心予山湖1、心醉山湖，忘了江湖2、青山一直在，人在青山里3、行于世界心予山湖平面表现高层个案处理，建议在别墅基本销售完后启动颠覆与引领九龙湖畔高层部分营销推广策略壹项目属性认知高层区别墅区湖区1地缘关系分析九龙湖畔/山水之间大墅之上/私属谷地2整体规划分析组团中心广场幼儿