2010.8南京荣盛龙湖半岛二期开发地块湖景美宅项目定位报告及产品建议书_荣盛置业

20108南京荣盛龙湖半岛二期开发地块湖景美宅项目定位报告及产品建议书_荣盛置业2010FF66FF8南京荣盛龙湖半岛二期开发地块湖景美宅项目定位报告及产品建议书荣盛置业2010FF66FF8PART1市场价值研判PART2项目研判PART3客户分析PART4竞品分析PART5本项目定位PART6本项目建议PART7营销推广建议目录PART1市场价值研判房地产市场布局两大组团各具优势市场价值研判两大组团构架六合房产布局六合房地产开发项目主要集中在两个区域泛雄州镇区域、大厂区域。开发重心随着政府的迁移而向开发区延伸。镇中心区域以旧城改造开发为主，体量较少。雄州龙池组团大厂组团从2004年起，六合区房地产开发投资总额呈现稳步增长态势。从六合区房地产开发投资的增幅看，2005年是房地产开发投资的大跃进时期，增长幅度高达60FF66FF04。2005年后，房地产开发的势头理性回落，房地产投资总额保持理性增长。2010年16月，六合全社会固定资产投资222FF66FF2亿，其中房地产投资额为15FF66FF2亿元，按照这个速度计算，全年房地产投资额的增幅有望突破50，表明六合经济在保持工业投资旺盛的同时，城市化建设进程加快。房地产开发投资逐年增加，城市化建设开始加快市场价值研判数据来源南京房管局锡林湖博物馆经济开发区雄州镇横梁镇六合区政府截止到2010年6月份，六合的土地供应主要集中在区域的行政、商贸、生产的集中的区域雄州镇以及新兴的经济开发区，这两个区域的土地供应量占整个六合区域土地供应的56。土地市场区域雄州镇、经济开发区为主市场价值研判数据来源南京房管局锡林湖住宅类用地是六合区土地供应的主力，自2007年1月至2010年7月，六合总计成交土地59幅，总占地面积3552058平方米，可建面积为4340508平米，南京华欧于2003年以土地拍卖方式取得了本地块。因此这些未来的上市量还不包含本项目，未来市场供应较大，竞争激烈。按土地属性供应分布尚未开工的地块属性分布土地存量分析未来供应较大，市场竞争激烈市场价值研判数据来源南京房管局商品住宅市场成交量受市场调整影响，但房价依然保持上升市场价值研判从市场走势看，09年市场最好，尽管经历了08年的市场影响。在10年又遇到了新的调整期，但房价依然处于稳步上升态势。由于消费以当地客群为主，因此市场规模不大，但随着交通改善及城市化水平的快速提高，未来35年六合房地产存在一个快速发展期。数据来源南京房管局六合季度供应面积M环比供应套数套环比成交面积M环比成交套数套环比2008年1季度34,53233097,6229622008年2季度171,336396FF66FF161,758432FF66FF7375,24022FF66FF9375821FF66FF212008年3季度106,26037FF66FF981,04240FF66FF7376,5921FF66FF807731FF66FF982008年4季度189,96578FF66FF771,93485FF66FF6076,3910FF66FF267881FF66FF942009年1季度72,08462FF66FF0569664FF66FF0177,9942FF66FF108011FF66FF652009年2季度85,16718FF66FF1590229FF66FF60192,677147FF66FF041,936141FF66FF702009年3季度208,963145FF66FF362,089131FF66FF60336,37374FF66FF583,19264FF66FF882009年4季度195,1696FF66FF602,1271FF66FF82308,8248FF66FF193,1810FF66FF342010年1季度118,99339FF66FF031,18844FF66FF15103,35966FF66FF531,05666FF66FF802010年2季度137,57915FF66FF621,36414FF66FF81117,78513FF66FF961,20013FF66FF64总计1,320,04913,4301,462,85714,647商品住宅市场供求在经过了09年的供不应求，10年市场供求基本平衡数据来源南京房管局经济开发区内市场整体供应量大，与其他区域形成激烈竞争市场价值研判六合区未来可上市量依然较大，集中在经济开发区和大厂片区，这些区域楼盘销售率不高。经济开发区的龙池板块有本项目（230万平米）、冠城大通（85万平米）、龙池翠洲（23万平米），按照100平米一户计算，客容纳3FF66FF4万户，相当于一个六合新主城的人口数（六合主城人口约10万人），由此可见，未来本案区域内与其他区域竞争压力大，在二期的产品定位上要考虑市场的接受程度以及引领区域市场的产品，来拉开与区域外竞争楼盘的差距。商业用房成交走势专业市场放量拉低成交价格市场价值研判六合区商业用房成交价格保持稳步增长，但在08年下半年有明显的放量，导致成交价格有大幅度的下降，主要是由于南京国际化工商贸城、南京国际五金机电城等专业市场的集中成交所导致。数据来源南京房管局六合主城商业网点分布密集，主要沿长江路、泰山路分布；业态覆盖全面，大卖场、专业市场、沿街商铺、批发市场、步行街等；业种多样包括电器、服装、百货、副食、家俱等。但整体档次较低。借助未来政府的环湖景观打造和众多的入住人口和政府大楼的影响，项目的大盘自身效应以及周边人群的需要使得项目的商业前景看好。项目地块具有较高商业价值。泰山路沿街商业业商街沿路江长公园路步行街达家巷商业街基德肯果苏润华金宁广场商业分布集中于长江路、泰山路，开发区商业潜力较大市场价值研判市场价值研判便捷交通带给六合发展的新机遇地铁三号线已经开工建设，借助青奥会的东风，轻轨11号线提前动工，预计2014年前通车。轨道交通的建设将六合与南京主城成为一体，其所带来的不仅仅是交通时间的缩短，更是将六合房地产开发开始纳入市内开发板块，是六合房地产发生巨变的一个催化剂。长江四桥南京长江四桥预算投资66亿元，全长约28FF66FF1公里，其中，跨长江大桥约6FF66FF3公里，两岸接线长21FF66FF8公里。全线在横梁、龙袍、栖霞、麒麟等4处设置互通式立交，并预留红光、仙林2处互通式立交。全线采用双向六车道高速公路标准建设，设计时速为100公里，桥面宽度33米不含布索区，两岸接线设计时速120公里，路基宽度34FF66FF5米。预计2012年底可建成通车。过江隧道纬三路过江通道拟建于南京长江大桥上游约5公里处，起于浦口区浦珠路顶山转盘西侧，向东跨越规划丰子河路、规划江北滨江大道，穿越长江、江南滨江大道后，止于江东路与定淮门大街（纬三路）连接，全长约7FF66FF6公里。预计2013年建成通车。六合机场六合机场是原南京大校场机场的搬迁，新址位于六合北部的雄州镇北部，北依南京二环，东邻宁连高速，西部毗邻程桥镇。该项目已列入南京市今年城建重点项目，搬迁总投资预计亿元。规划中的六合机场面积平方公里，按级标准建设。级是目前我国机场的最高级别标准，能满足波音型及其以下机型飞机全载机降要求。六合房地产市场处于发展阶段，本项目属于最有潜力的经济开发区板块；六合房地产投资保持稳步增长，六合房地产市场整体呈现健康理性特征；六合土地市场集中在雄州镇、经济开发区，未来整个六合开发量大；六合商品住宅市场成交量受市场调整影响，但房价依然保持上升；六合商业用房专业市场拉低整体价格，经济开发区商业发展前景看好；便捷的轨道交通及立体化交通的发展将改变六合的房地产发展进程，吸引更多的人在六合安居乐业。市场价值研判小结PART2项目研判项目位置项目整体北至建设中的雄州西路，东至宁连公路，南拥龙池湖，西倚滁河项目现状示意图雄州西路区政府滁河二期地块西邻滁河湾，东临观湖郡别墅，南至龙池，北接雄州西路，拥有天然的水系，自然环境优美。生态资源千年龙池湖，1500亩天然水面，10公里蜿蜒水岸线，白鹭齐飞，芳草萋萋。龙池滁河雄州西路观湖郡二期地块二期开发范围紧邻区政府大楼，未来的六合新主城项目南侧，新区政府六合区政务中心，落户龙池湖畔，城市中心呼之欲出。未来六合的发展就在这里。商业街区未来，项目附近将兴建一个7FF66FF46万的综合项目，风格类似南京的1912街区。其中，商业3FF66FF47万，公寓2FF66FF38万，酒店1FF66FF61万。五星酒店作为六合乃至整个江北的第一个五星级酒店，也是生态环保节能型五星级花园式酒店，润澳茉莉花国际大酒店于2009年9月29日奠基开工，预计2010年底投入使用。该酒店还包括铂金公寓、商业中心等，总高度将达到100米。投资方润地利房地产投资集团有限公司是拥有自主品牌的国家一级资质房地产企业，品牌价值超5亿元。目前该集团公司正面向全球招聘优秀管理团队，立志打造出属于中国的五星级酒店管理品牌。润澳茉莉花国际大酒店距离本项目仅1KM实验小学实验小学近在咫尺，位于项目北侧的雄州西路上便捷交通本项目可以通过中六线、汉六线与地铁3号线泰冯路站与主城无缝对接，规划中的轻轨11号线在小区东侧设有区政府站，轻轨14号线设有雄州路站，雄州西路年底贯通拉近与六合城区的距离。轻轨14号线雄州站S优势1、六合区政府边上，未来的行政经济文化中心2、属于六合实验小学的学区房。3、千年龙池、滁河景观带，生态大盘。4、项目周边交通便捷，未来的轻轨11号线、14号线站在小区边上。5、社区规划完善，一流的园林景观。6、荣盛在六合的知名品牌和良好口碑。W劣势1、周边目前配套单一。2、区域辐射力有限。3、产品相对单一，客户群体相对狭窄。4、前期华欧楼盘品质和声誉不高，存在负面影响5、百姓对化工产业的误区，导致外来人口导入存在一定困难。0机会1、新规划让六合“农转非”，城市性质彻底改变，城市档次与经济发展均将快速提高。2、城市化率将大幅提升，房地产市场规模和市场空间增大。3、片区客户渴望并乐于接受高性价比产品。4、政府巨资进行环龙池湖景观改造。5、雄州西路年底通车，轻轨11号线的建设提速。T威胁1、周边楼盘开发力度加大，未来竞争将区域白热化。2、市场依然处于调整期，未来一段时间走势依然不明朗。3、六合其他区域大量待开发土地给项目带来不确定风险。SWOT分析PART3客户分析从截至8月16日的成交客户的来源分析可知，区域内置业人群是主要的客户来源，占比为64FF66FF31（含大厂），来自南京市区的比例由第一批开盘的比例约占9FF66FF98。提升到28FF66FF94。可见市区客户的需求对项目的需求在增大。客户对产品面积段需求集中于二房（7590）三房101110、91100之间，占比分别为35、29、23。成交客户分析数据来源前期客户成交分析他们的心理总价心理总价集中于3040万元，4050万元，5060万元从统计数据发现，客户可以接收的产品总价集中于5060万元、4050万元、3040万元。占比分别为33、30、27。认为开盘的4500的均价适中占比为79，在一定程度上代表了客户对开发区板块现状的认可程度。成交客户分析数据来源前期客户成交分析从统计数据发现，目前成交的客户主要为刚需客户，用于自住和子女就学，长期投资的客户占比为11。从统计数据发现，客户多为首次置业，占比79，二次置业的比例为17。成交客户分析数据来源前期客户成交分析从统计数据发现，成交客户职业类型占比靠前的分别为普通职员、个体工商、公务员、事业单位、技术人员。从统计数据发现，30岁以下的占比为48，40岁以下成交的客户占比为74，反映了成交客户的年龄分布比较集中。成交客户分析数据来源前期客户成交分析5060岁之间到龙湖半岛购房的谢阿姨职业退休人员购房目的改善型，养老需要；产品关注度环境好，利于修心养性；配套好为什么在龙湖半岛购房退休了，想找一个比较好的小区养老，配套好，环境好、安全保证，大开发商的中高档楼盘，南京市区靠湖的价格都太高，没有这么高性价比的楼盘，所以一来看龙池的环境就喜欢这里了，就打算选择龙湖半岛了，但是目前这边人比较少，景观少，配套也少，听说以后会有轻轨，那就方便了，看在市区的孙女就方便了。访谈纪要35岁于09年在龙池翠洲购房的徐女士职业做生意六合人家庭结构3口之家；小孩6岁购房目的改善型；产品关注度较好的教育配套，接收九年义务教育；安全性好；环境好；开发商信誉好、品质性楼盘；为什么不在龙湖半岛购房想找一个档次稍高的小区，教育配套不错的，利于小孩教育，而且安全性要好，以前的华欧开发商声誉不好，就没有在华欧买，现在荣盛过来了，对荣盛有一定的了解，其做的盛棠苑和阿尔卡迪亚品质不错，以后购房会关注。成交客户分析32岁于华欧欧风花苑购房的王先生职业某公司老总家庭结构3口之家；小孩3岁购房目的改善型；产品关注度产品档次，小区环境，教育配套，交通便利为什么在华欧购房属于六合实验小学的学区房，当时购买时价格比较便宜，但目前生活配套还不完善，如果没有私家车的话出去很不方便，再次购房当然需要比目前条件好一点的，档次很重要，小区人文环境以及教育都很重要，利于小孩教育；小区景观也很重要，也想要自己的私家花园，目前没有此类产品；访谈纪要26岁蔡先生于龙湖半岛长河郡购房职业公司职员家庭结构有女朋友，未婚购房目的婚房；产品关注度楼盘教育配套，交通便利、产品档次，有升值潜力为什么不在六合主城购房主城价格太高，接近7000元，承受不起，另外这里靠近区政府，未来发展非常有潜力，小区教育配套也特别完善；雄州西路通车后，到六合老城特别方便，未来的轻轨非常关注，我相信自己的眼光是不错的。成交客户分析27岁王先生于龙湖半岛长河郡购房职业公司职员区域南京市区家庭结构有女朋友，未婚购房目的婚房；产品关注度楼盘教育配套，交通便利、产品档次，有升值潜力为什么在长河郡购房，南京市区的房价太高，没有足够的首付，同时月供压力也很大，目前有了一个女朋友，准备明年结婚，两人工作单位都在鼓楼，目前在湖南路租房子住，离单位比较近，在网上看到了龙湖半岛的宣传介绍后，和女朋友一起去了项目现场看了两次，女朋友特别喜欢小区前的龙池湖，水面很大，环境和空气质量都很好，在南京其他区域很难找到这么好的居住环境，听说轻轨11号线2014年前就会通车，想想以后乘坐轻轨去市区上班，再也不用担心大桥的拥堵了，最关键的是，钱放在银行也是贬值，不如先买一套房子放在手上，等以后有了钱就在市区再买一套房子，龙湖半岛的房子可以把父母接来住。访谈纪要为了更好地进行项目定位，营销策划部开展了对客户的深度调研，以下是分类客群的调研结论地源客群（六合本地）的需求特征有着较大的购房需求；家庭月收入还是相当可观的，有一定潜在的消费能力；对本地商品房心理预期价格普遍不高；对户型面积的需求还是以经济实用为主；对于大型超市及便利店有着强烈的需求；对于幼儿园、小学、社区医疗诊所的需求较强。属于本项目的主力客群，针对性设计经济实用型的户型，在推广上宣传未来六合新主城的愿景，可以吸引更多的本地客源。留宁大学生客群的需求特征对小户型公寓的认可度较高；接受总价的范围在50万左右；接受两房的比例较大，一房较少；对于公共交通的要求很高（很快地进入市区）；对于青年会所、无线上网、社区食堂等配套有着较大的需求；本项目的极力争取的一个客群，针对他们合理控制户型面积，增加项目的生活配套和交通配套。青年白领客群的需求特征具备较强的单价承受能力；具备一定总价承受能力；倾向实用户型；对交通的时间要求非常高；对于运动会所的认同感较高；本项目利用交通的改善和轨道交通的预期，来吸引这部分客群对项目的好感。养生养老客群的需求特征对项目所在环境及交通极为关注；对储藏室、南阳台的关注度很高；对锻炼配套的要求较高；对于医疗配套的要求很高；对于扶手、紧急报警装置有需求；对于公共部分地面防滑设置有一定要求；本项目周边自然环境优越，适合养老养生，在产品设计上和营销推广上打养生牌。中高端改善客群的需求特征房屋总价承受的能力较高；以三房以上的大户型为主；对屋内空间的舒适尺度有着明确的要求；对于地段的要求很高（环境、配套、人文）；对于公交等公共交通的需求很强烈。中高端改善人群是二期开发的一个重点目标，他们是风向标，可以左右周边的人群，利用后期的双水景、环河景观带的打造，优美的自然环境，来说服他们购买本项目，带动后期的快速销售。项目周边区域客户分析建立关于客户需求的常识类别构成情况商贸、物流业从业人员区域内主导产业，周边专业市场等，从业人员收入不均，大多选择在本区域购房。重点政府机构、企业单位区政府机关、化工园区、物流企业等，收入较高，消费潜力较大；一般企业、小型工厂小型企业等，企业效益一般，职工收入不高，住老厂单位房或租房。教育片区师生六合实验小学、励志中学的师生市区迁移人群投资或者养老、市内高房价挤压出的客群拆迁居民、流动人口六合拆迁区、六合乡镇、周边县市区域居民以周边楼盘入住人群和周边村镇居民为主。收入水平较高的人群集中在化工、钢铁、商贸、物流业商户，重点政府机构、企业单位人员。在六合实验小学、励志中学求学带来的人群。区域内客户分析小结FF66FFFF66FFFF66FFFF66FFFF66FFFF66FFFF66FFFF66FFPHASE1PHASE3成交客户分析1、目前成交的客户以本地客源和市区部分人群（首次置业、投资、养老）为主；2、目前的客户成交促成点主要是环境优美，单价低，总价低；3、由于周边生活配套尚未完善，本地客源中的中高端改善人群不多；4、针对典型客群的调研结论，未来的留宁大学生、青年白领、中高端改善人群、养老养生人群是扩大本项目市场占有的几大机会点；5、依托周边的政府机关、企事业单位、化工园区、商贸物流、学区师生、拆迁区域等，区域内有着坚实的客户基础。PART4竞品分析名称套数套配比二房21723FF66FF939110124套2FF66FF658690150套16FF66FF54678543套4FF66FF75三房64771FF66FF339011085套9FF66FF37110134340套37FF66FF4911111890套9FF66FF92119145132套14FF66FF55复式222FF66FF4312314322套2FF66FF43双拼20FF66FF222412套0FF66FF22独栋192FF66FF09龙池翠洲户型配比情况龙池翠洲，位于龙池湖畔，紧靠六合区政府大楼，总建面约23万方，由12栋1011层的小高层30栋6层的多层34栋3层的别墅独栋16栋双拼11栋联体9栋组成。月份成交面积成交套数套成交均价元/成交金额元2010年7月28735,4911,577,8772010年5月874105,4424,754,6652010年4月7,964875,46943,556,5702010年1月14313,214458,9172009年12月5,190325,33627,691,3702009年11月8,552843,68831,543,1002009年10月2,075193,1126,457,6292009年9月5,051523,24216,377,9302009年8月8,581933,27128,071,6502009年7月3,893433,20412,473,1102009年6月6,502713,10020,157,7202009年5月2,612273,0297,914,2002009年4月1,253133,0423,812,0552009年3月87693,0782,696,4692009年2月19023,212609,2932009年1月1,30568,01410,458,900总计126,1451,252421,781,569龙池翠洲自05年1月开盘至今，总销售了1252套房源，其中自2010年1月起，至今销售101套，均为4FF66FF15新政前完成，把握住了较好的市场良机。一期总建面约23万方，剩余10万方未销售。从销售情况可以看出，龙池翠洲的成交户型多集中在80110平方米，说明了中小户型是目前区域内需求的重点。龙池翠洲项目销售情况备注总计自05年1月开始计算整个社区将由74栋小高层，66栋高层住宅组成。总建面约85万方，其中一期开发的地面总建筑面积约25万平方米，将建设住宅约2393套，其中商业及配套设施面积约3FF66FF8万平方米。一期工程中的商品房主要以性价比较高的90M2以下的经济型的小户型为主90平方米以下户型占到总建筑面积的55以上）。目前设立了临时接待点，预计10年10月面世。冠城新地主要竞争对手龙池翠洲进入2010年前期推盘剩余房源去化基本完毕，目前尚有10万方待售。剩余产品类型主要为小高层，户型面积偏大，已经不是本项目主要竞争对手。未来竞争对手主要是冠城新地，总建面约85万平米，主要建筑形态为高层，90平米以下占比为55，但90平米以下三居室户型缺失，预计10年10月面市。从区域内的竞争对手来看，本案二期的产品线需要结合一期产品的销售情况，考虑填补市场空档，在户型上进行公司成熟产品的移植，如8590平米的君兰89户型，增加附送面积和附加值，追求居住的实用性，争取快速去化，以达到今后滚动开发的良好局面。区域内竞争区域内竞争小结PART5本项目定位定位依据项目定位市场定位1、从区域产品的销售情况来看，作为居住型需求逐渐增加，客户对区域的发展看好，改善性需求是产品定位考虑的一个重点。2、未来项目周边规划生活配套设施齐全，交通便捷，作为未来六合新城的文化政治经济中心，可以作为第一居所的稀缺湖景资源社区”3、地铁3号线的泰冯路站与本项目的对接，轻轨11号线将在2014年的提前通车为项目带来了更多的南京市区客群，本项目在产品定位需要考虑南京市区人群的购买特点。4、项目位于龙池湖畔，滁河湾边，“一湖一河”环境优美，满足休闲生活的所需条件。5、六合实验小学、励志中学，良好的学区文化氛围，可以满足小孩教育的成长性需求。6、六合市场进入产品时代，建筑风格多样化，在产品、园林设计必须遵循差异化原则，合理控制面积、总价。7、南京市区客户以及投资客户的成交比例在逐渐提高，设计有针对性的产品便于市场的去化。8、区域内的主要竞争对手如龙池翠洲及冠城新地等项目的定位。市场形象定位根据以上定位依据我们提出大江北简欧风格湖景美宅大江北我们不只是六合，我们还是江北，把六合与南京主城拉近，避免小区域的宣传，把整个项目放置于南京，作为南京的第三大盘，依靠得天独厚的自然湖景，另外六合区政府大楼的迁入，使得本区域的政治经济文化地位得到了空前的提升。简欧延续一期产品的建筑风格，有利于整个楼盘建筑的形象统一。湖景美宅双水岸住宅，千年龙池湖，10公里滁河水岸，自然生态美景，浸入眼帘。案名建议茉莉苑雨花苑A01A03A04A05A01A03A04A05茉莉苑雨花苑释义六合是民歌茉莉花的发源地，天赐国宝雨花石的故乡。本项目位于未来的六合行政文化中心，体量巨大，承担着延续六合文化的责任。二期两个组团分别起名茉莉苑、雨花苑，寓意在继承六合文化的基础上，将掀起六合新的篇章。备选案名太河苑，平湖苑延续一期长河郡苑、观湖郡苑的起名规则，结合两个地块分别毗邻滁河、龙池湖，在案名上取滁河、龙池湖中的一字，取“太平”各一字，寓意太平盛世。项目定位客户定位本项目针对客户群片区项目针对客户群城市钱贵周边专业市场商户机构权贵政府公务员、化工园区等单位中高层管理者知识新贵区域内学校、医院等单位等单位员工其他地市私营业主、事业单位人员、周边居民、少量其他区域购房者针对我们的目标客户，我们更期待与他们形成精神上的共鸣和提升，体现其对生活的追求和所归属的圈层有效占有客户资源、短期内迅速占有影响力要求偶得客户次重点客户重点客户核心客户核心客户六合主城人群、南京市区部分人群（首次置业、投资、养老）重点客户项目未来交通覆盖的范围内城区高收入的石化、物流、信息IT、金融、教育、机关事业单位，区域内高收入的学校教师，医疗机构等机关事业单位员工及少数中层管理者。次重点客户留宁大学生、六合乡镇及周边县市（包含安徽的滁州、天长等）在六合做生意的客户。偶得客户看好区域前景的其他区域自住、投资客户。产品户型配比结合市场供求情况以及前期客户成交、潜在客户购买特征情况分析，建议项目的90平方米以下户型配比上应该加大，做到55。理由一根据南京市区2010年1季度到2季度的市场供求统计，在4FF66FF15新政的影响下，各个区域房价回归理性，刚性需求有所松动，90平方米以下的户型段成交增加明显，另外90110,110130平方米的户型也有明显回升。全市90平方米以下供给面积占比约37，成交面积段总体占比35。本案在前期自身成交客户分析可以得知客户对90平米以下需求的占比达35。由于总价低，长河郡一期推出的90平方米以下的户型特别受市场欢迎，基本上一推出来就被抢购一空。另，伴随着国家政策的持续性，未来23年内，区域市场仍然以刚性需求客户为主，二期户型尤其是启动区户型需以成熟、经济、舒适、时尚为主要方向。理由二过江隧道的贯通，长江二桥在年次票制实施后将成为市内桥，地铁3号线的泰冯路站与本项目的对接，轻轨11号线将在2014年的提前通车，使得本项目的客群不仅仅是对面对六合本地，交通的利好更把南京市区客群纳入本案的目标客群中。本项目在产品定位需要考虑南京市区人群的购买特点和购买能力，来本案购买的南京客群的二套房比例较高，根据国家的贷款政策，二套房需要首付5成，我们的产品需要针对这部分客群控制总价，以降低首付的门槛。理由三本案拥有丰富的自然生态资源，1500亩纯净水面，千年龙池湖，10公里蜿蜒水岸线。六合实验小学的学区房，位于六合未来行政中心的核心地段，紧靠六合区政府大楼。合理的价格和优美的自然水景资源使得本项目在整个南京市场极具投资潜力，龙湖半岛的房子就是一只原始股。因此，针对投资客群我们建议在户型设计上，针对投资客群客户合理控制户型的面积和总价。产品定位前提地块条件及规划指标项目定位产品定位地块指标控制表地块编号用地性质净用地面积容积率地上建筑总面积建筑密度实施建议配套设施A01R280181216163630二类居住用地A03R2116774223354830二类居住用地A04R290757218151428二类居住用地A05R22330422FF66FF558260428二类居住用地A01A03A04A05注A02为教育配套用地项目定位户型配比茉莉苑（A01、A03产品配比产品类型容积率品质、容积率建筑面积比例综合容积率占地面积总建筑面积2197592395184户型配比房型面积段面积面积比例套数套数比例二房7580592781576018FF66FF208185790372095222FF66FF80三房8690790372089821FF66FF50君兰89户型89平米LOFT91110790372079018FF66FF92111129592781549411FF66FF83四房1301433161582325FF66FF57顶层复式15017079042491FF66FF18141771雨花苑A04产品配比产品类型一般容积率品质、容积率建筑面积比例综合容积率占地面积总建筑面积290757181514户型配比房型面积段面积面积比例套数套数比例二房7580272271534918FF66FF208185363032043722FF66FF80三房8690363032041321FF66FF50君兰89户型89平米LOFT91110363032036318FF66FF92111129272271522711FF66FF83四房1301431452181075FF66FF57顶层复式15017036302231FF66FF18119181雨花苑A05地块产品配比产品类型容积率品质、容积率建筑面积比例综合容积率占地面积总建筑面积2FF66FF5233042582605户型配比房型面积段面积面积比例套数套数比例二房708010486918134421FF66FF56部分峰景70户型（约3）818511652120140422FF66FF51三房869011652120132421FF66FF2389平米的LOFT9111011652120116518FF66FF69放大版的君兰89户型及豪邸坊105户型11112969913125839FF66FF34四房1301434660883435FF66FF50沿滁河设置观景房顶层复式150170116522731FF66FF17162361峰景70户型君兰89户型89平米LOFT豪邸坊101平米F1户型开发节奏建议启动区A03A05开一批1118层第二批次A03剩余部分、A04开一批第三批次A01、A05剩余部分理由1、通过上述开发节奏，可以有效地持有土地资源，合理规避国土资源部的检查风险。2、前期1118层的成熟产品的推出，立足于快速去化，为后期区域环境的打造提供时间，为项目开发提供资金。A01A03A04A05价格定位价格策略1、利用中高端品质产品适当拉动其他产品的销售价格；2、与主流产品的价格差距带动主流产品的更快速去化；3、针对客户对中高端产品的需求，在控制总价的基础上，树立项目在区域的形象和地位；4、带动片区整体形象的提高，为后期产品奠定较高的价格底线；5、最终形成项目后期的良性拉动，实现项目整体预期利润项目名称综合得分比较权重龙湖半岛100龙池翠洲102FF66FF350香缇郡96FF66FF440盛棠苑125FF66FF610市场比较法形象定位基本类似目标客户相近推售时机重叠产品类型相同龙湖半岛龙池翠洲香缇郡盛棠苑地理位置15发展前景4444周边环境4644交通规划44FF66FF545生活便利3535小区规划8项目规模21FF66FF811FF66FF5朝向1FF66FF51FF66FF51FF66FF51FF66FF5物业类型110FF66FF80FF66FF8车位比数量110FF66FF80FF66FF8内部配套1FF66FF5112设备及智能化11FF66FF512户型结构26梯户比6657实用性6757采光通风5647户型创新3234单位面积3332赠送面积33233景观18景观内容675FF66FF88观景面5544视野776。57噪声1515141318品质展示18卖场效果展示2113样板房效果1000园林效果5448物业管理水平322FF66FF53发展商品牌443FF66FF54市场形象/口碑3438100102FF66FF396FF66FF4125FF66FF6对比得分销售均价基准均价权重权重均价备注龙池翠洲102FF66FF352005083502542区域位置较近、客户类型相同香缇郡96FF66FF450005186402074区域位置较近、客户重合盛棠苑125FF66FF66800541410541公司的一个项目、客户分流项目比准均价5157元/平米由于项目一期目前正处于销售阶段截至8月17日，完成销售311套，实际成交均价4554FF66FF47元/平方米若二期工作开展顺利，于2011年4月左右正式对外销售，建议项目的销售均价为5200元/平方米具体销售价格将根据推售时间和产品特征具体确定价格建议PART6本项目建议简欧风格在建筑风格上延续一期成熟的简欧风格，11层18层保留坡屋顶，18层以上取消坡屋顶。简欧特点建筑风格简洁明快外立面以石材与涂料组成细部精致，注重美感强调建筑与环境的结合建筑风格建议景观风格建议建议景观风格参照盛棠苑，设计一定的水系，将溪流（水系）、浮岛（路网景观设计）、植被（草坪、大树等）与建筑有机结合，打造具有江南风情的园林庭院。盛棠苑实景照片电梯大堂的过道宽不小于8米，底部采用天然花岗岩干挂，建议将黑色钢化玻璃作为大堂的踢脚线，这样在装修上成为色彩浓厚的装修，可体现物业的科技美，大堂地面的材质一定要选用比较光亮但要防滑的材料，如铀面大理石。大厅顶部配置吊灯，以营造较高的品质感。尤其是136平米的大户型要营造尊贵之气。大堂内设置服务台，安排服务员，将物业公司的服务延伸到每个单元，提供代寄信件、代付各类费用、转交信件等酒店式服务。电梯大堂精装修电梯厅的营造以电梯的门套与电梯门头为主，因此