东莞清溪镇御鹿华庭四期营销方案

东莞清溪镇御鹿华庭四期营销方案谨呈东莞南峰集团金碧华庭逐鹿清溪御鹿华庭四期营销方案版权声明本报告是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1初期目标传承御鹿华庭辉煌金碧华庭营销推广纲要2项目解析4项目定位分析5项目营销策略3市场及客源解析1营销目标尊地对金碧华庭营销目标的理解传承御鹿华庭精工大宅的高端形象1较周边销售价格提升5以上2目标销售价格提升10的意义市场楼盘销售均价5000元/，本项目住宅面积299657，销售金额约1148亿，价格提升10，即销售金额162亿，增收015亿。困难新政的频出和周边市场的影响123金碧华庭与前期项目分离地处新行政中心，周边配套有待完善2市场与客户解析1项目概况解析2项目价值分析3项目价值释放2清溪镇研判板块定位清溪镇住宅分布特征老城区板块因老城区交通可达性好，商业集中，生活相对便利，形成了居住密度较高的现状，区内现售的住宅多依托老城区的配套优势。新行政中心板块行政新中心居住密度不大，舒适性高，加之交通网络的改善，已形成“居住升级”为核心需求的高尚休闲居住社区，虽目前因大的社区建设尚未完善、配套正处于丰富阶段，导致居住氛围欠缺，伴随时间推移，该板块的居住价值将逐步放大。2地块价值分析地块四至项目周边配套有学校、政府机构、购物休闲商业近在咫尺；随着行政中心区的日益完善，项目所处地段具备极高的升值潜力；本项目地块御鹿华庭13二号路总建筑面积41165其中商业3712住宅29657配套1355容积率133绿地率38总绿地面积9605金碧华庭基本指标清渔路公务员社区丽景名门规划路行政中心大道减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁威胁THREATEN利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会机会OPPORTUNITYSWOT分析劣势WEAK优势STRENGTH御鹿四期，一脉同源地块上与御鹿华庭前三期分离，在客户感知上仍将其形成一个整体，加强客户对项目的认同感商业配套更精致一步精工细作3700商业，在建筑形态、风情体验极尽完美，并在发售前呈现给客户，弱化配套不足影响。精工品质更进一些在建筑立面、电梯、公共部分装修、车库等部分精益求精，并尽尽可能提前展示给客户。客户得到实惠多一点发挥容积率133的优势，增大附送空间的推广宣传，让客户得知实惠，扩大项目的性价比。新中心板块第一个发言人挖掘新行政中心板块形象升级的契机，率先发力，成为清溪精品大宅的代言人，占领市场先机。科技住宅更领先一步在前期科技运用的基础上加大实用性技术的应用，提高项目品质。景观设计更细致一些充分发挥中小地块在园林打造上的特点，做主题精致化园林。品质展示更早一步提早进行实景展示，将精品配套精工品质、精致园林提前呈现。2地块价值分析优劣分析值释放价一一一一一一一一八壹御鹿华庭，一脉同源清溪新区板块第一个发言人客户得到实惠多一点科技住宅更领先一步精工品质更进一些商业配套更精致一步景观设计更细致一些品质展示更早一步个3市场与客户解析2市场竞争格局研判3客户群落分析1新政影响3新政解析新政内容对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。新政内容对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对自住型的需求，且总价风险相对不高的清溪市场来说，新政调控有一定影响，但相对较小；相比房价调控重点的一线城市，二、三线城市房价的政策压力较小；二套房的定义有待细则的出台来解释，部分银行政策仍然宽松。3市场竞争格局目前项目5300470050005300目前价格21913324235215容积率3、4栋160合拼基本售完，1栋剩约30套80，2栋5月后推出9012265114丽景名门未售10720041165金碧华庭剩少数一房、两房4010697307恒盈豪庭未售47525嘉利豪庭2010年5月接受咨询50200153494鹿湖湾待售32835071877柏利华庭剩几套80两房368193000盛和新都会剩几套140左右的三房、四房90180107885凤凰花园城2010年5月面市80170销售情况主力户型建筑面积项目名称老城区住宅产品类型多样，中心地带在售项目以中小户型为主，所剩产品不多；未来推出的鹿湖湾项目有一定威胁；新区不同地段产品分布特点不同，预推出的新盘很少。市场供应研究回顾结论一09年清溪土地交易市场不太活跃，土地供应不足，仅有三宗土地出让。结论二从已知的产品上来看，中大户型产品面积主要集中在100200的，从市场的反应来看，品质好的大户型以及实惠两房接受度较高。结论三目前清溪市场上产品总价范围普遍在5090万元。结论四上半年市场方向不稳定，随着形势的明朗化，市场将再度活跃，且本项目在周边产品的频出下会面临一定的压力。3市场竞争格局目前项目3客户构成分析目前项目本地客户居住升级，成为主要购买主体。低密度、大盘产品，相对稀缺的景观资源吸引周边企业高端客户。价格优势吸附本地企业中低端客户以及投资客户。交通生活网络便利吸引当地企业中高层管理者及白领人士。3客户构成分析目前客户以两房为主的居住刚需以两房、三房为主，少部分客户有换房需求30岁以上客户部分有改善居住需求，偏向三房和四房以改善居住需求为主要目的，以三房、四房为主大多住自建房，少部分客户有改善居住需求意向以舒适三房为主30岁以上客户部分有改善居住需求，偏向三房和四房置业需求月收入10万以下靠经营店铺为生，月收入4000以上年收入10万左右经营企业或厂房，收入高出租物业为主，兼做生意年收入615万年收入10万左右生活状况企业中层管理者或技术人员个体户公务员私营业主原居民企业中高管公务员主要客户5其它30深圳45清溪本地恒盈豪庭5凤岗6塘厦3其它2樟木头6深圳80清溪本地凤凰花园城5凤岗4塘厦9樟木头其它樟木头凤岗塘厦深圳清溪本地客户来源区域53441870丽景名门比例楼盘名称3客户需求分析典型客户高端大户客户清溪原住民自有物业较多，购买意向不强；购买商品房多为外来企业主，尤其以日本、台湾等地中小企业主、高层管理人员居多，因其家庭子女较多，需求物业面积较大，较为注重物业档次和身份感。随机访问客户凤凰花园城意向购买客户某玩具厂经理，台湾人，2000年来到清溪，2006年有下一代后考虑购置物业，意向原因物业档次较高，社区治安好，很多台湾等地生意人居住购买本小区。清溪镇位于东莞市东南部，毗邻港澳，与深圳、惠州接壤，面积143平方公里，户籍人口32万，新莞人30多万；该镇以发展电脑信息制造业为突破口，大力发展IT产业，并形成产品配套程度很高的企业集群和产业集聚平台，让清溪成为一个颇具规模的电脑制造业基地。据统计，目前清溪电脑机箱的产量约占全球市场的20，居世界各地之首。3客户需求分析典型客户中高端改善客户行政新区规划的形成促使大量政府机关公务员及教师等职业人群向这里集聚，并且已有公务员小区，对周边的高档社区形成提供有利条件。随机访问客户丽景名门意向客户陈先生与太太都是清溪政府公务员，因工作和生活的需要，需求购买品质更高的大户型项目，意向原因距离工作地点较近，房屋面积合理，性价比高，社区环境好、物业管理服务好。刚需及投资客户城区集商业、交通、教育、商务等多元化产业于中心，尤其是商业中心，因此此区域的商住项目依托期区位和配套优势受到首次置业者及投资客户的青睐。随机访问客户盛和新都会意向客户李先生附近企业的技术骨干，虽然在企业里有宿舍，但向往个人生活品质的提高，意向原因户型满足个人要求，总价可承受，生活便利，且商住性质的物业能保值。3客户需求分析访谈结论结论一当地公务人员等人群近阶段改善需求强烈公务员、教师、和私营业主等要求通过二次置业改善当前居住环境；结论二大户型需求，设计使用率高，园林设计合理，楼盘品质高大户型需求集中在130180的三房以上，户型方正，使用率高的产品更受欢迎；合理人性化的园林更提升整体品质；结论二交通便利，社区配套齐全，品牌效应交通可达性高，周边生活配套全的社区市场消化较快，产品价值凸显，口碑的传播效应好市场客户访谈回顾客户80集中在清溪本地，尤其是工作在此落户的移民，其次是周边区域和深圳。从职业来看本项目主要客户主要是公务员、私营业主、厂区高管等。从置业目的来看大部分客户主要是二次置业以改善居住环境为目的。4项目定位价值售卖模型FCPBFORTUNECUSTOMERPRODUCTBENEFITS价值客户增加价值交易项目形象定位项目客户定位项目价格策略FCPB价值创造BENEFITS因价值产生交易获得空间大于购买空间低成本进入豪宅生活圈低代价获得悦目赏心的生活FORTUNE地块自身价值4万低密度大宅升级之作新区高尚舒适居住区133可塑容积率配套日趋完善的增值预期丰富的自然休闲资源1CUSTOMER客户需求特征清溪企事业高端居住需求本地居住升级客户沿线路源居住需求2PRODUCT增加价值空间的超值性形象的超值性品质的超值性园林、配套的超值性344项目推广定位价值创造我有什么F我已经有FORTUNE项目自身价值清溪新行政中心区低密度豪宅生活圈4万首席低密度大宅升级之作高尔夫休闲、山体景观资源快速干道立体交通网络东莞具影响力与良好口碑的发展商品牌阔绰大尺度舒适宜人设计住宅我独有FORTUNE项目核心价值133超低容积率，清溪罕有一楼两户板式楼，户户朝南超高赠送面积，多变灵动空间精致园林，私享泳池东莞具影响力与良好口碑的发展商品牌大户复式比例高，人居生活典范城市中央位居新中心区高尚生活区内；精品大宅承接御鹿华庭精品大宅精华，传承项目高贵品质；精粹人生宽绰户型空间、精致建筑品质、精粹科技住宅，享受精粹人生。4项目推广定位形象定位城市中央精品大宅精粹人生4项目推广定位形象定位东莞不稀缺高端楼盘，但清溪绝对缺乏清溪虽然楼盘众多却没有由建筑群构成的能够彰显城市文明的典型高端项目这是个缺憾，也是个机会而金碧华庭，以高尚人居标准创建高标准领袖社区为原来的一切，划上了句号要做清溪豪宅市场的领跑者；以颠覆者的姿态，开启清溪人居纪元树立市场新标杆，无以复制的顶级豪宅4项目推广定位形象定位清溪豪宅的领航者大6增值方法4项目推广定位增值计划打造成为建筑特色、产品品质、景观一流的高端项目打造成为居住感受非凡，有着地域性代表性的高端项目打造成为文化内涵丰富、有着不同品味的高端项目打造成为高品质物业服务、友好睦邻的高端项目打造成为体现“贵族精神”、地位象征的高端项目4项目推广定位增值计划4项目推广定位产品增值大力宣传产品户型优化创新强化本项目高赠送率和空间灵动特点改造前改造后多个户型赠送率达30以上，为清溪不可多得的超值产品，应加以放大观景阳台丰富建筑立面效果给住户提供个性化空间注重人性化，为住户提供充足的观景空间阳台是最人性化的一个空间单元，使人得以方便地获得户外的体验配合了休闲桌椅的宽大阳台与大面宽的餐厅/客厅相映成趣，使人得以享受“慢餐时代”的家庭乐趣立面形象人性化4项目推广定位产品增值4项目推广定位产品增值车库大堂入户大堂智能门禁聚氨尼龙降噪防滑漆智能信报箱自动识别、高速电梯公共空间的品质打造使用新型材料，如保温隔热围护结构，新风系统、混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统、电梯等；在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价；开发商追求长期品牌效应。4项目推广定位产品增值采用新型材料，提高产品品质，树立品牌形象断热铝合金窗框LOWE镀银膜低辐射玻璃太阳能源系统新风系统水处理系统外窗系统断热铝型材LOWE镀银膜低辐射玻璃防噪系统墙壁挤塑聚苯材料；门窗内装隔音隔热胶条，陶粒混凝土加厚楼板；四层外墙系统、节能中空玻璃系统全新新风系统通风器建议住宅着重处理的科技因子技术优化系统的全面使用可大大提高居室的舒适性恒温2026度；恒湿3070；声环境3545分贝；节能等科技的应用可大大增加用户的居住便捷性与舒适度。太阳能源系统太阳能热水系统和太阳能光电系统外遮阳系统可调式隔热金属卷帘科技住宅可以从三个方向来分，一是建筑结构、二是建筑材料、三是建筑设备；建筑材料和建筑设备主要涉及两个节能和环保；从技术角度可以分为三类一是智能化，二是节能，三是环保类。4项目推广定位产品增值引进先进的新技术为住户提供楼宇技术含量智能安防系统功能功能智能防盗功能防盗门报警器功能紧急求助功能防小孩坠楼可视门禁对讲室内外智能化安防系统4项目推广定位产品增值可视对讲及室内安防系统防盗、防爆保安监控周界红外线系统中央集成信息管理系统停车场管理系统、通讯系统、消防自动报警、自动喷淋系统指纹智能防盗门锁室内中央集成控制系统4项目推广定位资源增值幼儿园强强联合，幼儿教育某双语幼儿教育签约金碧华庭为锦绣前程而来优化教育配置资源引进国际知名教育品牌或与当地教育机构达成协议，入住本小区，业主可优先就读当地重点学校，尊享优质教育资源。大力倡导生态人居、健康人居、和谐社区，结合提升项目人居环境4项目推广定位人居增值打造政府示范项目整合项目内外资源，关注整个区域环境、社区环境和住宅环境；满足生活和工作的和谐互动；努力保证人居环境的循环再造。4项目推广定位人居增值园道曲径通幽，视觉景深的空间扩大感和视觉丰富感树型树干粗壮，树冠舒展，枝叶茂盛；树种多树种组合，有层次感，考虑四季的色彩搭配。园林景观优化建议树木矩阵形成入口的仪式感，使入口整体感觉低调、含蓄，入口淹没在树影中，充满了无限禅意；无处不在的雕塑感和趣味性；无论平视还是俯视都是一个充满现代感的艺术品。园林景观优化建议4项目推广定位人居增值水概念社区打造，建立优势保证活水水景，为园林注入生气，提升整体品质；注重水边大石和绿化的选择及布置，大石多用原生石，细节体现品质。4项目推广定位人居增值园林景观优化建议社区所体现出来的归属感、凝聚力以及活力，共建与复活邻里关系。4项目推广定位文化增值社区邻里文化构建新老业主的联谊活动不定期举办新老业主的联谊活动以及大社区（不限于本项目小区）的社区文化活动，丰富社区成员生活的同时，也巩固了圈层的地位和社区的凝聚力，构建了整个邻里的和谐艺术。强化小区的附加值，体现小区业主尊祟身份4项目推广定位服务增值酒店式贴身管家物业服务聘请知名品牌物业管理公司,提供专业化服务,令客户尊享豪宅品质,提升项目形象和品质。通过电话预约，提供看楼接送服务，体现业主尊祟身份4项目推广定位服务增值看楼接送服务南峰集团在清溪先后开发多个项目，积累大批具有相当消费能力的业主，与清溪甚至东莞大卖场、品牌美容店，加油站等联动推出业主卡，凭业主卡至各联动单位消费，享受会员价并积分，积分可换购礼品。体现作为南峰业主的个性增值服务。4项目推广定位品牌增值南峰业主权益卡4项目推广定位客户定位客户区域定位通过市场调研，目前清溪市场在售的其它项目客户来源来分析，主要以清溪本地为主，周边镇及深圳客户组成。客户分布比例如图所示。4项目推广定位客户定位客户属性定位通过市场调研，项目主要客户以清溪本地私营业主、厂区中高管和泛公务员为主，深圳及周边镇补充。次要客户主要客户核心客户外地客户深圳、常平、凤岗、塘厦等厂区中高级管理人员清溪本地私营业主、本地居民、泛公务员4项目推广定位客户定位客户特征分析清溪本地私营业主、本地居民、泛公务员他们低调、务实，经济实力雄厚，致力于提高家庭生活环境，改善居住状况，对项目所呈现的品质尤为关注，同时对物业服务有较高要求，价格对他们来说不是主要参考点。厂区中高级管理人员他们学历高，“小资”情结浓厚，多为首次购房，关注项目品质、物业服务及配套，价格、利率、国家政策对其下单有较大影响。外地客户他们常年在外，见多时广，除购房自住外，亦关注项目是否具有升值潜力。4项目推广定位客户定位典型客户特征清溪台商以电脑制造业为龙头的高新技术产业蓬勃发展，如NEC、光宝、光平、群光等一批国际知名电脑企业，引来众多台商在清溪投资设厂。居住特点“大分散、小集中”；认同感居久愈强；通常有太太、子女在身边；在子女教育、医疗、家政、生活信息服务等方面的特殊需求。工作地点附近的房子；有台湾特色配套的楼盘；台湾太太属于典型的贤内助，楼盘附近最好有消遣的地方；台湾人喜欢住大户型，最好面积能在130平方米以上；强调私人空间的高度保护。台商置业需求特点4项目推广定位客户定位典型客户特征清溪本地私营业主、本地及周边镇区居民清溪风光秀丽,800年前便是客家人聚居之地,中原文化和岭南文化的融合,孕育了清溪醇厚、独特的民俗民风。刻苦耐劳、勤俭创业很讲团结、笃重平等崇尚忠义、冒险进取聚族群居、敬祖睦宗崇文尚武、自强自立客家山歌、麒麟舞动、客家酿酒清溪客家人更诱惑的空间性价比花少钱买大房子更动人的品质性价比花少钱买高品质房子更膨胀的身份感花普通住宅的钱买豪宅更舒适的生活感受赏心悦目的视觉感受、无以伦比的生活体验这些我们都能满足客户4项目推广定位客户定位客户消费心理户型配比目标客群分类复式结构、入户花园、主卧带大面积阳台、客厅、餐厅挑空、大开间客厅、带工人房复式结构、入户花园、主卧带大面积阳台花园、客厅、餐厅挑空、大开间客厅、带工人房；大面积入户花园、客厅附带大面积阳台、大开间客厅复式结构、入户花园、主卧带大面积阳台花园、客厅、餐厅挑空、大开间客厅、带工人房；入户花园、48米大开间客厅、客厅带大面积观景阳台、双主卧设计、带工人房户型特点422私营企业主、厂区高管113852955207B3322100187合计私营企业主、厂区高管2134611194B1424复式个体户、厂区中层管理人员、公务员181394278124134C个体户、厂区中层高理人员、公务员1188611107B2322厂区高级管理人员、个体户、公务员49471732155A1422平层目标客户面积比例户数面积户型产品类型主力面积为124134平米，侧重考虑赠送面积，赠送率达25以上4项目推广定位客户定位4项目推广定位户型分析A1户型此户型适合两代或三代家庭，面积和空间足够让家庭成员拥有自己的活动范围；总价在为适中的85万元，周边企业的中高层以及公务员对此种户型接受度相对较高。户型对应客户分析户型优点一梯两户板式保证南北通透；带工人房双套房设计，更显尊贵；客厅尺度阔绰带大阳台视野宽阔；赠送面积多达35平方米（22）以上，赠送的灵动空间可改多个功能房，实用率超高；户型缺陷主卧衣帽间造型影响隔壁卧室的使用；厨房开间较小等。户型特征32套数量1、8、9栋分布栋号19阳台面积125套内面积155建筑面积4房2厅3卫平层户型类别A1户型编号阳台赠送面积户型缺陷处可变灵动空间4项目推广定位户型分析B1户型阳台赠送面积户型缺陷处可变灵动空间此户型适合三代家庭，空间丰富，功能多变，复式结构更是使家庭老幼各取所需，且提供了主人款待客人的需要是企业高管及私营厂主首选的户型。户型对应客户分析户型优点复式结构实现动静分离，一梯两户板式保证南北通透带工人房；客厅尺度阔绰；赠送面积多达35平方米以上，灵动空间可改功能房，实用率高；户型缺陷相对于户型面积来说，卧室等功能空间较少，可通过优化赠送面积来实现功能空间的增加。户型特征11套数量2、3、4栋分布栋号27阳台面积155套内面积194建筑面积4房2厅3卫复式户型类别B1户型编号4项目推广定位户型分析B2户型阳台赠送面积户型缺陷处可变灵动空间此户型适合小两口或两代家庭首次置业，空间方正，满足日常生活的需要，总价相对较低，比较适合中层管理者和个体户以及年轻的泛公务人员。户型对应客户分析户型优点面积适中；保留了客厅的宽敞优点；户型缺陷赠送面积少，实用率不高；户型狭长排布，不利于通风；次卧采光不足；户型特征11套数量2、3、4栋分布栋号3阳台面积91套内面积107建筑面积3房2厅2卫平层户型类别B2户型编号4项目推广定位户型分析B3户型此户型适合三代家庭，且主人对开间要求大，功能空间要求多的，平时多有朋友接待需求的；企业中高管及较中意的户型。户型对应客户分析户型优点与B1户型类似，复式结构实现动静分离，一梯两户板式保证南北通透带工人房；客厅尺度阔绰；赠送面积多达35平方米以上，灵动空间可改功能房；户型缺陷卧室等功能空间较少，卫生间正对餐厅的设计欠合理。户型特征55套数量2、3、4栋分布栋号40阳台面积155套内面积207建筑面积4房2厅3卫复式户型类别B3户型编号阳台赠送面积户型缺陷处可变灵动空间4项目推广定位户型分析C1户型此户型适合改善需求的两代或三代家庭，解决了不同成员的需求；面积和总价适中，接受面较广，是企业中高层及私营主和公务员会选择的户型。户型对应客户分析户型优点本项目次主力户型，也是样板展示户型，该户型方正实用，布局合理，赠送面积也有30多平方米，赠送率近30；户型缺陷主卧如果添加更衣室，实现真正的干湿分离会更好。户型特征48套数量5、6、7栋分布栋号22阳台面积105套内面积129建筑面积3房2厅2卫平层户型类别C1户型编号阳台赠送面积户型缺陷处可变灵动空间4项目推广定位户型分析C2户型此户型与C1户型面积差不多，适合改善需求的两代或三代家庭，解决了不同成员的需求；面积和总价适中，接受面较广，是企业中高层及私营主和公务员会选择的户型。户型对应客户分析户型优点户型内功能空间以客厅为中轴呈对称布局，卧室空间均好性佳，方正实用；偶数层的赠送花园又增加一个功能空间；户型缺陷主卧如果添加更衣室，实现真正的干湿分离会更好。户型特征6套数量5、6、7栋分布栋号17阳台面积105套内面积134建筑面积3房2厅2卫平层户型类别C2户型编号阳台凸窗赠送户型缺陷处可变灵动空间5营销推广策略1营销目标及推广计划2目标销售价格粗算3营销费用预算5营销执行计划营销目标1实现本项目可售单位95销售率2销售周期力争在开盘后一年内3销售均价高出市场同类产品500元/平方米。除此之外1、品牌升级扩大开发商品牌认可度，打破本土局限，将项目品牌知名度与开发商品牌延展，为南峰集团后续发展提供源动力；2、树立标杆突破产品本身，重视在配套、服务、包装、销售等各个环节的细节刻画，树立“人居”、“宜居”豪宅清溪市场新标杆，提升清溪房地产业格局。3、资源积累突破传统营销渠道，高效整合媒体及目标客户，为后续项目积累宝贵经验。5营销执行计划营销目标我们必须考虑的几点因素项目操作过程中充分考虑工程结点及推盘时间，避免断档或内部竞争；考虑由于季候性因素带来的销售淡、旺季，合理安排推售节奏；考虑客观条件影响正常销售，给推广带来难度；严格把控工程进度、现场环境成熟度与营销工作的结合；控制销售节奏，考虑周边潜在项目对价格的拉动及区域发展利好消息对项目价值的提升，预留利润空间。销售周期分析综上考虑，我们认为项目推盘应遵循先次后优、先低层后高层的原则，力争使项目整体均价达到6000元/平方米。接受电话咨询户外广告投放，即接受电话咨询。营销中心启动在5月31日前，营销中心装修工程完工，投入使用，接受咨询。项目认购我们认为，为使项目能在“金九银十”黄金楼市阶段推出，根据目前南峰集团所提供的工程进度，项目可在8月1号开始认购。样板房开放9月1号样板房开放。首批单位正式开盘10月1日。5营销执行计划推广节点确认几个重要营销节点5营销执行计划推广原则营销方式支配总原则前期常规主流媒体的使用基本公关活动的配合使用基本营销渠道的使用与维护树立品牌形象,概念传播中后期非主流媒体的精准投放使用特殊公关活动的大投入使用其它营销渠道的开发与使用直接与潜在消费群体沟通5营销执行计划推广战术1、无盲点现场包装。细节决定品质，入口处迎宾红地毯、着装规范的门童、引导客户停车、除楼书之外的其它财经、娱乐、文学、时尚类杂志等。2、销售现场客流旺盛。合理引导、分流客户来访，使营销中心每天保持一定客流量。3、销售氛围营造。通过集中认购的方式，营造热销氛围。氛围营销4、标准化接待上门客户服务流程，增加客户印象分。5营销执行计划推广战术南峰集团早期开发的聚富豪庭、御鹿华庭积累了大量客户，建立奖励办法，鼓励其转介新客户。联动营销5营销执行计划推广战术加强销控严把房源，主动步步为营。分批放房，集中认购；优先消化低层、户型存明显缺陷房源。销售控制5营销执行计划推广战术各渠道联动出击，资源高效整合。网络、户外、楼体、短信、业主关怀活动等方式，各营销阶段合理运用。利用公关活动的影响力大、成本低廉的特点，频繁举办各类公关活动。短信定向，每星期发送项目进展或项目利好消息，吸引客户持续关注。广告执行105月1010月1012月形象传播期概念引导气质塑造客户定向产品解读市场预热公开发售持续热销生活形态尊祟地位理性分析品牌成形,实景现房5营销执行计划推广阶段首批营销推广阶段划分执行5营销执行计划推广阶段预热期（201059月阶段目标完成现场包装、人员培训及销售资料准备工作积累意向客户不少于200批项目形象全面树立，本地认知度达到较高水平营销策略1、营销中心积极做好战前准备，完成认购前现场筹备工作2、营造极具杀伤力的售楼现场及周边环境3、组织业内人士开展内部推介，VIP认购4、广告密集投放，积极运用短信传播项目进展情况5、做好样板间开放的事件营销活动认购方案、价格体系、各类销售合同准备就绪5营销执行计划推广阶段开盘强销期（201010201012月完成首批推售单位70的销售目标，强化项目形象，为后续销售打下基础维持老业主关系，开展老带新活动确立项目地位，快速消化推售单位1、利用公关活动，组织准业主与新业主关爱活动2、组织举办相关公益活动3、开展老带新促销活动4、广告密集投放，积极运用短信传播项目进展情况5、做好开盘活动，提升解筹率，引爆清溪市场阶段目标营销策略5营销执行计划推广阶段持续期（20101220112月完成首批推售单位剩余30的销售目标，调整销控，优质房源推出作好开盘后销售总结价格较开盘时提升300元/平方米1、利用口碑传播，维护客户关系，提升品牌2、针对销售淡季，适时举办公关活动3、开展老带新促销活动4、作好衔接二批单位的销售计划阶段目标营销策略5营销执行计划推广阶段大3推广阶段5营销执行计划推广计划三大推广阶段前期起势阶段本地攻坚,适时外括阶段目标集中力量踏实耕耘本地市场，强势树立城市豪宅领航者的符号，以取得良好的本地美誉度及客户认知度，达到预期的销售目标；借此基础，可适当转向周边市场。推广方式现场电话咨询户外广告立柱道路交通导视围墙包装短信后期胜势阶段小火焖牛肉中期承势阶段火上浇油阶段目标通在市场造势相对成熟后，通过相关媒体手段配合，形成紧迫感，促使本地潜在客户早下决心，提升成单率。推广方式样板房、展示区开放围墙包装报纸、网络广告开盘活动短信、DM等渠道宣传阶段目标在前两轮攻势后，剩余多为复式及大面积单位，开发商回款压力不大，通过事件营销、老带新等促销活动，结束项目的销售工作。推广方式报纸、网络新闻楼体广告短信老客户维护等互动活动整体营销推广阶段划分执行筹备期预热期开盘强销期持续期、二批预热期二批强销期持续期形象塑造期推广引爆期形象升级期推广引爆期持续推广期20105月9月12月2月4月2011销售率70推盘单位30推盘单位70推盘单位剩余单位实现均价5500元/平米5800元/平米6200元/平米6000元/平米6营销执行计划营销排期6营销执行计划推广计划5月2010年4月推广阶段6月7月9月11月12月1月2月3月10月8月样板房、入户大堂、样板园林等品质展示开放高端生活体验等活动老客户维系活动推出户外广告，通过电话咨询传播项目信息短信、DM、报纸等媒介密集式推广，蓄客白热化开盘活动认购VIP卡，城市发展论坛胜势承势起势短信、报纸等媒介发布开盘前的信息，制造热销氛围二期产品户外、短信、报纸等媒介的推广信息集中各媒介的推广，形象升级，打造口碑媒体推介会及论坛活动6营销执行计划推广方式大6推广通路6营销执行计划推广方式户外广告、道路指示、楼体、围墙条幅广告烘托现场气氛6营销执行计划推广方式平面报纸、网络媒体推进各个营销节点6营销执行计划推广方式VIP认购仪式、样板房开放、展示区开发仪式引爆市场热点，6营销执行计划推广方