房地产企业人力资源管理体系-流程管理

房地产企业人力资源管理体系流程管理建筑工业化CONSTRUCTIONINDUSTRIALIZATION互联网INTERNETWEBPLUS房地产企业人力资源管理体系流程管理BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”任务VS流程现状对任务进行测定和改进，对执行任务的人加以培训和提高，经理们被派去监督各个部门或一群部门，而“流程”则一直处在控制之外。大多数经理根本没有注意到“流程”，也从来没考虑过要改进“流程”。其原因是最近200多年来我们的组织结构一直在以任务为基础。公司的基石是职能部门，特别是一群执行某项共同任务的人。专业化分工是将流程分裂成各个单一的任务，然后集中力量完成任务，努力改进这些任务的绩效。任务和流程之间的差别就像局部和整体之间的差别。一项任务是工作的一个单元，是通常由一个人来完成的一项业务活动。相反，一个流程是一系列相关的任务，他们集合起来为顾客创造出一种有价值的成果。只有当所有这些任务合起来完成时，一个人的工作任务才产生价值。亚当斯密2BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”令现代企业组织苦恼的问题并不是任务问题，而是流程问题提供成果方面动作缓慢并不是由于人们在完成各自的任务时行动迟缓和无效率，50多年来对时间与动作的研究以及自动化已经保证做到这一点。而是由于有些人正在执行对实现所需结果根本不必要的任务，而且是由于在把工作从完成一项任务的人转到执行下一项任务的人的过程中遇到了令人头痛的耽搁。工作成果充满了差错并不是因为人们执行他们的任务不够准确。而是因为人们误解了上司的指令而做错了事，或者是因为他们错误地解释了来自同事们的信息。经营不够灵活并不是因为人们被局限在固定的经营方式之中。而是不懂得如何把各自的任务组合起来以产生结果，而懂得如何产生结果对于变革来说是绝对必要的。不能提供令人满意的服务并不是因为员工对顾客怀有敌意。而是因为无人具有所需要的信息和眼光向顾客们解释他们等待的结果所处的流程状态。承受着高成本并不是因为我们各自的任务需要花费高昂的费用才能完成。而是因为我们雇佣了太多的人以确保所有人的任务组合起来构成可向顾客提供的形式。简而言之，我们的问题并不在于个人完成任务和活动的绩效或者工作单位的绩效，而是在于流程，即各个单位如何形成一个整体。3BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”哈黙（HAMMER）流程是一组能够一起为客户创造价值的相互关联的活动进程。流程管理是从流程角度出发，关注流程是否增值的一套管理体系。ISO9000流程就是一组将输入转化为输出的活动进程。流程六要素输入的资源，活动，活动的相互作用（结构），输出的结果，客户，价值。输入资源输出结果若干活动我满意，因为流程为我创造了价值。客户愿意付费的就是增值的（哈默）流程的概念迈克尔哈黙4BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”APQC流程分类框架（1996年版VS2004年版）运营流程10勾画远景和战略20产品/服务的设计和研发30产品/服务的营销和销售40产品/服务交付50客户服务管理管理和支持流程60开发和管理人力资本70信息技术和知识管理80财务管理90物业的获得、建设和管理100环境健康和安全的管理110外部关系管理120对改进和变革进行管理5BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”前提（工作条件）设计管理工程管理客户服务项目论证项目策划销售管理工作流程编制项目设计总体计划组织项目设计任务书论证组织方案设计评审组织初步设计评审组织施工图设计评审组织专项设计评审后续（影响）O可研报告应提出项目的设计总体进度意见O开发指导书应提出项目的设计总体进度意见O定位策划报告应明确产品定位O投资指导书应明确项目设计目标成本O可研报告应提出项目的目标客户及产品定位意见O可研报告应提出项目的目标客户及产品定位意见O可研报告应提出项目的目标客户及产品定位意见O定位策划报告明确提出专项设计意见O投资指导书应明确项目专项设计目标成本O定位策划报告应明确产品定位O投资指导书应明确项目设计目标成本O定位策划报告应明确产品定位O投资指导书应明确项目设计目标成本O定位策划报告应明确产品定位O投资指导书应明确项目设计目标成本O工程总体进度计划的编制依据O卖场进度计划的编制依据O应考虑目标成本实现的影响O应考虑对工程目标实施的影响O应考虑客户满意度的影响O应考虑客户投诉的影响O应考虑目标成本实现的影响O应考虑对工程目标实施的影响O应考虑客户满意度的影响O应考虑客户投诉的影响O应考虑目标成本实现的影响O应考虑对工程目标实施的影响O应考虑客户满意度的影响O应考虑客户投诉的影响O应考虑目标成本实现的影响O应考虑对工程目标实施的影响O应考虑客户满意度的影响O应考虑客户投诉的影响O应考虑专项工程目标成本实现的影响O应考虑对专项工程目标实施的影响O应考虑对销售收入实现的影响O应考虑对销售收入实现的影响O应考虑卖场目标实施的影响O应考虑对销售收入实现的影响O应考虑卖场目标实施的影响O应考虑对销售收入实现的影响O应考虑卖场目标实施的影响O应考虑对销售收入实现的影响O应考虑卖场目标实施的影响O应考虑客户满意度的影响O应考虑客户投诉的影响6BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”1审核2取货3发货企业营销总部省级营销中心市级营销中心销售的传统模式用户急需市级营销中心省级营销中心（1天）申请1收货2上架3取货4包装（5天）（5天）用户急需市级营销中心省级营销中心（1天）1包装2发运3结算（1天）邻市营销中心急调（1天）共需11天共需2天时间虽短，但运费骤增等级森严、逐级上报，效率低下，导致不能为客户创造满意的价值久而久之，在市级站中会自发产生一个为其他市级站处理紧急业务的流程，实属无奈，但比通过省中心有效在某些省会里，省级中心往往与市级中心在同一个办公区域，然而当出现情况时，会出现以下两种应付方式常见的流程缺陷逐级审批、效率低下7BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”总工办开发部工程部预算部财务部销售部物业公司抛砖式协作凿墙式交流开发部工程部预算部财务部销售部常见的流程缺陷横向沟通与协作困难8BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”两个平行业务部门互不干涉、各自为各自的经济着想，导致全局受损A机场B机场AB出现故障，请求增援工程师，争取当晚修好时候已晚，不如明早再去，可省住宿费几百美圆推迟一天派出工程师飞机停运一天，损失数十万美元同属一个管理机关的常见的流程缺陷以部门利益为中心、牺牲公司整体利益9BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”常见的流程缺陷动作串行，增加等候时间领导忙策划看领导规划等策划报建等图纸工程量清单编制和目标成本等图纸审核招投标等工程量清单和目标成本项目施工等招标定标和材料采购根源在于关键路径分析授权不充分权责体系不明晰10BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”把流程变为可操作的流程文件1INTRODUCTION介绍2OBJECTIVESSCOPE目的范围3KEYREFERENCES，ABBREVIATIONSANDSYMBOLS关键参考，简称、符号4ACTIVITYDESCRIPTION，ROLESANDRESPONSIBILITIES流程活动描述、角色、职责5AUTHORITYLEVELS权限划分6PROCESSCONTROLPLAN流程控制规划7PROCESSANDRISKMANAGEMENTCONSIDERATIONS流程与风险管理考虑8ACTIVITYCONTINGENCYPLAN活动应变规划明确程序的目标和范围使操作程序标准化、规范化明确不同角色在程序中的权限确定程序的关键控制指标确定程序中的风险点及控制方法制定应急方案流程文件的主要项目作用目标明确、范围清晰活动内容全面、步骤具体详实指标设定合理预防、控制机制切实可行应急方案切实可行编写要点扫描作业SOP11BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”规范的流程应包括操作简便、直观的流程图和各环节的工作要求XX建设物资采购流程总裁工程副总裁成本合约部物资供应部法务专员加工中心项目部投标设计部采购需求审批供应商筛选供应商洽谈审批洽谈结果草拟采购合同YN审批法律风险N签订采购合同YNY组织询价审批采购价格审批洽谈结果授权范围内Y加工/制作汇总收料单编制付款凭证收货确认收货确认收货确认收货确认采购资金支出审批流程流程图工作步骤说明工作过程工作内容工作输入工作职责工作输出物资采购方案制定物资采购方案，确定候选供应商名单物资采购策划业主要求工程特点组织事业部协助采购中心/项目新供应商资格预审供应商资质文件企业简介产品介绍等核查供应商提供的相关资料，确认其是否具备符合要求的资质能力。不合格者淘汰。组织采购主体供应商资格预审表编制招标文件项目就招标文件中的技术、商务等条款提出具体协助编制采购中心会签项目/采购中心/合约估算板块/项目管理板块审批事业部主管副总物资采购招标文件采购招标文件审批汇签单供应商投标报价采购信息含规格型号、供货期、质量、环境、安全等方面的要求与候选供应商沟通采购信息，邀请他们投标报价组织采购中心供应商投标报价文件供应商评价对供应商就考察、样品/样本报批、产品性能比较、供应商能力评价、采购价格评比等内容进行综合评价采购要求供应商投标报价文件组织采购中心供应商考察报告样品样本送审表供应商选择评价表中标通知书批准事业部主管副总、总经理或公司总经理供应商考察报告样品样本送审表供应商选择评价表采购合同批准事业部主管副总/总经理/公司总经理采购合同采购合同审批汇签单工程合同授权规定采购合同采购合同审批汇签单拟定采购中心/合约法律部会签合约法律部/合约估算板块/项目管理板块/财务部/项目业主合同；物资采购计划；采购要求；供应商投标报价文件采购中心将合同副本发至项目并对项目进行采购合同交底根据工程合同授权规定按授权权限由授权人批准并按联签原则签署采购负责人根据合约法律部提供的标准文本以结合实际项目和采购情况编制采购合同文本，并会签。根据评价结果选出优质低价者作为最终中标供应商保存采购合同签定采购合同采购合同文本确定中标单位采购合同采购合同台帐文件发文登记表正本合约法律部副本采购中心/项目供应商年度评价每年年底采购中心组织进行供应商评价，作为修订合格供应商名单的依据组织采购中心供应商提供产品的性能、价格、供货期、供应商的工作表现供应商年度评价表合格供应商名单物资申请计划编制项目采购人员审批项目经理项目将物资申请计划提交采购中心确定采购方式、采购员、候选供应商名单和采购时间图纸设计说明采购方案物资申请计划物资采购计划编制采购中心审批采购中心经理物资申请计划合格供应商名单物资采购计划采购信息含规格型号、供货期、质量、环境、安全等方面的要求招标采购编制物资采购报价邀请书编制采购中心采购人员批准采购中心经理采购信息含规格型号、供货期、质量、环境、安全等方面的要求项目就招标文件中的技术、商务等条款提出具体协助物资采购报价邀请书供应商投标报价采购信息含规格型号、供货期、质量、环境、安全等方面的要求与候选供应商沟通采购信息，邀请他们投标报价组织采购中心供应商投标报价文件供应商的确定提出采购中心会签项目/合约估算板块/项目管理板块审批事业部主管副总/总经理/公司总经理由采购中心提出，经会签后批准供应商投标报价文件供应商选择评价表邀请报价采购采购人员进行市场询价，经批准后进行采购。此种方式采购下，参加报价的供应商可不进行资格预审，且无需签定采购合同。零星采购询价采购中心采购人员批准采购中心经理供应商的确定物资采购计划零星物资采购记录12BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”以及实用的、流程化的操作表单13BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”流程与制度的关系制度一方面规定了员工的工作内容，另一方面规定了员工怎样去实现工作内容的工作流程。很多企业通过一些具体方法的落实，开始尝试把流程管理的思想用于企业制度的建设。按照刚性程度和作用范围把企业中的管理文件分为五种管理制度企业管理系统的基本框架，保证生产经营管理秩序的根本性的管理文件。管理规定对某专项的涉及到全企业或某一个专业系统内的工作所做出的具体要求。管理办法对于一项具体工作、操作步骤或对于一个具体的项目的管理所做出的要求。实施细则对于企业管理系统内某一个管理制度的具体实施步骤所做出的具体规定。工作条例企业内部局部性的、或阶段性的工作所做出的系列化规定。人力资源管理流程清单业务职能与流程清单14BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”说明及图例一、房地产开发业务划分为六个阶段项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。代表关键里程碑代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算客户关系管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合一些标杆房地产企业已经制定了完整的业务流程体系15BESTOPERATIONPRACTICES“BRINGINGWORLDCLASSEXECUTION”流程名称人力资源规划流程任职资格管理流程内部招聘流程外部招聘流程新进员工管理流程员